«Долевка», перезагрузка: «Через год начнется плавный дефицит продаваемых площадей»

БУДЕТ ЛИ СТРОЙКА ЗАВИСЕТЬ ОТ ПРОВЕРОК БАНКОВСКИХ КЛЕРКОВ?

Мы продолжаем публикацию материалов круглого стола, посвященных изменениям в правилах о долевом строительстве с 1 июля. В первой части участники дискуссии дали свой прогноз на будущее: обвала не случится. Изменения рынок ощутит, когда закончатся выданные сейчас разрешения на строительство. Но затем нас ждет рост цен — до 30–40% и уход массы застройщиков средней руки. Уцелеют те, кто может достать из кармана сразу треть стоимости нового проекта дома, без кредитов и средств дольщиков. Речь идет о сотнях миллионов рублей разом.

Участники круглого стола:

• Андрей Беляков — директор ООО «Бриз»;
• Илья Вольфсон — генеральный директор ООО «СМУ-88»;
• Анатолий Баталин — коммерческий директор ГК «Садовое кольцо»;
• Искандер Юсупов — коммерческий директор ООО «УК «Унистрой»;
• Делюс Сиразетдинов — генеральный директор ООО «КамаСтройИнвест»;
• Адель Хасбиулин — генеральный директор агентства недвижимости «МЕГАЛИТ»;
• Александр Уманский — директор филиала ПАО «Акибанк» в городе Казани;

Модераторы — Рашид Галямов (издатель «БИЗНЕС Online»), Елена Фадеева (журналист), «БИЗНЕС Online»

В первой части дискуссии участники дали свой прогноз на будущее: обвала не случится. Изменения рынок ощутит, когда закончатся выданные сейчас разрешения на строительство

— Давайте обратимся к опыту работы застройщиков за рубежом. Там есть долевое строительство? Или можно продавать только готовое жилье?

Искандер Юсупов: Там есть модели участия в стройке. Просто они выглядят несколько иначе. На этапе проекта с покупателем заключают контракт, ты вносишь некую сумму — 10–15 процентов. И в контракте четко прописано, в какие этапы ты делаешь определенные транши. Причем большая часть, процентов 40, вносится после ввода объекта. Это немного другая модель.

Александр Уманский: Там просто и стоимость денег немного другая!

— Слово Илье Вольфсону. Как себя чувствует ваша компания? Какова ваша оценка рынка?

Илья Вольфсон: У нас сейчас гайки в отношении застройщиков закручиваются. Как результат — все меньше и меньше жилых комплексов, имеющих новых обманутых дольщиков. Со стороны государства идет достаточно серьезный мониторинг использования привлеченных денег, кредитных, своих.

Но, к сожалению, на строительном рынке каждые полгода меняются законы. Мы пытаемся под них подстроиться. В апреле прошлого года продажи квартир в новых ЖК были заблокированы из-за того, что мы не могли получить заключение о соответствии. Поправки срочно проходили через Госсовет. Все стояли, не могли привлекать деньги, строили за свой счет. Может быть, это был своеобразный тест...

Я считаю, что в связи с новыми правилами стоимость однозначно возрастет. Небольшие компании, которые строили на кредитные средства, работать не смогут. Что касается банков: когда я читал закон, мне показалось, что все это под банки сделано, мы полностью будем от них зависеть. Крупнейшие банки пролоббировали этот закон. Но сами они еще не понимают, как они будут работать. Если взять все риски, то они станут вмешиваться в дела компании, опускать цены и со временем строительная компания перейдет в банк. И на этом дело закончится.

Уманский: Здравое зерно здесь есть. Фактически все крупные компании будут при банках находиться.

Андрей Беляков: Мы не знаем, что будет с политикой банков. Сегодня ты с ними дружишь, а завтра они с тобой — уже нет.

Вольфсон: И мы будем зависеть еще от неподготовленных клерков, которые станут проверять КС (акты о приемке выполненных работ). Они совершенно не разбираются в строительстве. Представляете, сколько времени будет уходить на выезды на стройку! А скорость у любого застройщика — это себестоимость! Мы будем слишком зависимы от банков.

Если мы раньше средства от реализации направляли на покупку земельных участков, то сейчас мы их будем аккумулировать и строить меньше. Для Москвы 50 тысяч квадратных метров влет уходят. Но в Казани есть определенная емкость рынка. У каждого места есть свой покупатель. Мы и раньше, если большие проекты были, старались разбивать их на очереди. Построили, продали — переходим на следующую очередь. Стараемся не строить большое количество метров, а вести две-три площадки. Сейчас, я думаю, эти деньги мы будем аккумулировать. Полагаю, что должен был быть какой-то переходный период. Полгода надо как минимум, чтобы дать возможность обкатать новую модель, не меняя старой. Нельзя резко взять и запретить.

СЕКРЕТЫ ЭСКРОУ-СЧЕТОВ: ДЕНЬГИ ДЛЯ БАНКА БУДУТ БЕСПЛАТНЫМИ, НО КРЕДИТ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКА ВСЕ РАВНО С ПРОЦЕНТАМИ

— Пока ничто не предвещает изменений в правилах игры?

Вольфсон: Сейчас идут серьезные переговоры с участием застройщиков о том, как будут преодолеваться эти проблемы и трудности. Не исключено, что отмену «долевки» могут отложить на шесть месяцев. Есть понимание, что систему нужно как-то обкатать.

— А под сколько процентов будут кредитовать при имеющихся условиях?

Уманский: Если система с эксроу-счетами заработает, то деньги для банка будут бесплатными. Соответственно, в этой ситуации банки будут начислять только маржу. Себестоимость работы банка — это примерно четыре процента. Теоретически при реализации этой схемы мы можем выходить на занижение ставки кредитования строительных проектов относительно 12–14 процентов, действующих в настоящее время. Банки же за привлечение денег не платят, застройщик приходит с дольщиками. Банк этими деньгами может пользоваться и за счет этого кредитовать застройщика по более низким ставкам.

— Нет опасности, что банки захватят строительный рынок?

Анатолий Баталин: Все крупные застройщики в Москве уже так или иначе связаны с банками. Мы столкнемся с тем, что будут формироваться новые отношения. Спрогнозировать, как это будет, пока сложно.

Адель Хасбиулин: «Новый закон как раз способен обеспечить контроль за денежными потоками и отследить каждый этап строительства. А лимитированная выдача разрешений на одно юридическое лицо этому поспособствует»

— У нас в обсуждении принимает участие Адель Хасбиулин, «МЕГАЛИТ» — это одна из ведущих риэлторских компаний. Вы чувствуете давление на Дамоклова меча, который с 1 июля упадет на рынок?

Адель Хасбиулин: Конечно, у закона об отмене долевого строительства есть довольно много минусов и практически все их уже озвучили. Но ведь есть и положительные моменты.

Все мы знаем печальные истории банкротства крупных и не очень застройщиков, когда их устои подрывало либо нецелевое использование средств дольщиков, либо ошибки в расчетах. Прежде чем тратить крупные суммы из бюджета одного проекта на другой, надо вдумчиво просчитывать риски. Новый закон как раз способен обеспечить контроль за денежными потоками и отследить каждый этап строительства. А лимитированная выдача разрешений на одно юридическое лицо этому поспособствует.

Новые требования к главам строительных компаний тоже более чем адекватны — отсутствие судимости за экономические преступления, чистая кредитная история без банкротства и наличие опыта работы. Разве это плохо?

Как бы там ни было, для застройщиков я даже вижу явные плюсы в нововведениях на перспективу. С рынка уйдут слабые игроки и недобросовестные, останутся только профессионалы. Повысится порог вступления в отрасль, а значит, для оставшихся участников откроется широкое поле деятельности для воплощения в жизнь своих проектов, конкуренция станет здоровой, не будет больше демпинга со стороны нечистых на руку дельцов.

— С каким ощущением сейчас живет рынок? Спрос увеличился?

Хасбиулин: Рынок — среда гибкая, он рано или поздно подстраивается под новые правила, ищет обходные пути. На данном этапе жизнь идет своим чередом, паники нет, спрос не превышает предложения. Как верно отметили другие участники нашей беседы, в ближайшие пару лет на рынке недвижимости ничего кардинально не изменится, потому что застройщики будут жить и работать по старым правилам. К тому же этот срок станет тем самым переходным периодом, столь необходимым для нововведений.

«С позиции силы с банками сейчас никто разговаривать не может. Это правда. Тот, кто считал, что он великий и большой, — к нему уже пришли и сказали: «Что было ваше, стало наше»

ЗАМЕНЯТ ЛИ ДОЛЬЩИКОВ ИНВЕСТОРЫ И СОИНВЕСТОРЫ?

— Готов ли «Камастройинвест» к этой ситуации? И в целом рынок?

Делюс Сиразетдинов: Мы в «КамаСтройИнвесте», как и другие застройщики, узнали об изменении в законодательстве не вчера и уже успели подготовиться, в том числе с точки зрения правовой базы. Наше отличие от других крупных застройщиков в том, что мы ведем строительство малоэтажных и малоквартирных домов, а не больших ЖК по несколько сот квартир. Как следствие, срок одного проекта, и строительства, и продаж для нас короче. То есть нам возможно одним из первых в Казани придется получать разрешение после 1 июля и сразу начинать работать по новой схеме. Но мы к этому полностью готовы. Кроме эскроу-счетов и проектного финансирования, о которых уже говорили, рассматриваем возможность привлечения крупного институционального инвестора для финансирования проекта на всей стадии строительства. В этом случае в продажу поступит уже полностью готовое жилье.

— Что значит «иностранный инвестор»?

Сиразетдинов: Кроме банков существуют другие финансовые институты, заинтересованные во вложении в бизнес, в том числе строительство. Например, государственные или частные инвестиционные фонды, включая иностранные. Как разновидность, существуют паевые фонды, привлекающие средства физических лиц. Но при использовании этих инструментов финансирования означает автоматический отказ от ДДУ, так как согласно вступающему в силу законодательству, при долевом участии возможно только банковское проектное финансирование.

— Беляков: Речь о том, что вы можете любое юрлицо привлекать не по долевому договору, а как соинвестора. Это не запрещено законом.

— У вас же проекты небольшие, вы, наверное, сразу можете оплатить строительство?

Сиразетдинов: В любом случае использование более дешевых заемных средств по текущей схеме ДДУ позволяло нам снижать цены даже на жилье премиум-класса, сделать центр города более доступным для более широкого круга покупателей. Хотя проекты небольшие, значительную долю в них играет выкуп земли, которая очень дорогая в центре. Еще и длительный процесс проектирования и согласования, ведь нам приходится пройти 10 кругов различных инстанций, провести больше исследований, чем застройщикам, осуществляющим строительство на окраинах города, так как мы еще и закладываем премиум-материалы при строительстве и отделке. Себестоимость проектов получается достаточно высокая, так что привлечение дополнительного финансирование необходимо каждый раз.

Уманский: Я же говорю, эта бизнес-модель более жизнеспособна.

— Понятно, что изменения коснутся покупателей. А как это коснется инвесторов? Что будет с тем классом людей, которые раньше играли на росте, покупая однокомнатные квартиры? На депозитах сейчас не заработаешь. Рынок ценных бумаг мертвый и рисковый. Строительный рынок пока еще остается одним из немногих, где можно получить некую доходность.

Беляков: Если инвестор умный, он не исчезнет. Он создаст юрлицо, которое «зайдет» в этот проект соинвестором. И все — он останется в прибыли. Она, возможно, будет даже выше. То есть я буду получать частные деньги от частных инвесторов и возьму обычный кредит в банке. Родится договор простого товарищества. Один соинвестор принесет застройщику 100 миллионов, второй, третий, четвертый...

У нас, к сожалению, пишутся законы не во благо, а вопреки. Здесь уже есть обходные моменты, предусмотренные гражданским кодексом. По ним уже можно работать, не ориентируясь на закон 214-ФЗ (закон «О долевом строительстве» — прим. ред.).

Уманский: Главный вопрос здесь юридический. Изначально были договоры простого товарищества. Их суть в том, что фактически есть основной бизнес-партнер, есть младший бизнес-партнер. Старший вкладывает полмиллиарда, младший готов вложить 10, 20, 30. Простое товарищество — это объединение людей без объединения в одно юрлицо. То есть изобретать велосипед заново не нужно!

Раньше под эти договоры маскировались те же самые «долевки». Он вроде назывался договором простого товарищества, соинвестирования. А в итоге там было прописано, что там есть конкретная квартира. То есть в договоре должно быть написано, что ты входишь в долях в размере одной тысячной, но конкретной привязки к квартире быть не должно. Тогда это не мнимая сделка, не притворная — под «долевку». Если вы готовы инвестировать — инвестируйте. Но на соинвесторов ложатся такие же риски, как и на основного инвестора. Формы могут быть разные: можно сделать акционерное общество и выпускать акции, можно выпускать облигации, векселя. Просто продать квартиру до введения в эксплуатацию будет невозможно.

Тут мы не говорим о «долевке» вообще! Группа успешных бизнесменов объединилась, нашла 80 процентов средств на строительство, и тут они приходят к нам (банкам, оказавшимся за боротом требований нового закона). 2 миллиарда, конечно, не дадим, но 300–400 миллионов можем. Это обычный кредит.

— То есть класс мелких инвесторов не исчезает?

Беляков: Они, возможно, будут уже не как физлица, а как соинвесторы без создания юрлица.

Вольфсон: Что касается мелких инвесторов, то, я считаю, ничего не поменяется. Просто они раньше не смогут перепродать квартиру, хотя, возможно, смогут переуступить. Дом сдан — квартира выставляется на продажу.

Илья Вольфсон: «Не исключено, что отмену «долевки» могут отложить на шесть месяцев. Есть понимание, что систему нужно как-то обкатать»

«С ПОЗИЦИИ СИЛЫ С БАНКАМИ СЕЙЧАС НИКТО РАЗГОВАРИВАТЬ НЕ МОЖЕТ. ЭТО ПРАВДА»

Баталин: Повторюсь, в ближайшие полгода с точки зрения покупателя ничего не изменится. Бизнес есть бизнес. И мы будем выступать в роли приспособленцев. Будем искать путь.

— А сколько квадратных метров жилья вводит ваша компания?

Баталин: В среднем 40–50 тысяч. Стать большими не проблема, проблема держать темпы.

— Я к тому, что с позиции силы вы с банками тоже разговаривать не будете.

Баталин: С позиции силы с банками сейчас никто разговаривать не может. Это правда. Тот, кто считал, что он великий и большой, — к нему уже пришли и сказали: «Что было ваше, стало наше». И таких примеров на рынке за последние несколько лет можно привести очень много. Факт остается фактом: для среднего застройщика наступают новые интересные времена. Для крупного наступают сложные времена. А для мелкого застройщика, у которого на сегодняшний день наработаны средства, наступают легкие времена. Конкуренции будет меньше!

— Не знаю, что-то не чувствуются легкие времена!

Вольфсон: Так вы посмотрите, кто создал обманутых дольщиков. Что по Татарстану, что по Москве. Это все крупные компании. Чем они больше, тем они неповоротливее. Они не понимают потоки, у них пирамида уже идет: где-то вытащили — и все посыпалось. Они завязаны на кредитах, у них куча баз, техники. Мы от всего этого уходим, четко понимаем рынок. Каждый должен заниматься своим делом. Производитель бетона пусть занимается бетоном. И мне проще купить этот бетон, чем думать о том, как загружать свой завод.

Уманский: Илья правильно сказал, что все проблемы порождают крупные компании. Крупным сложнее управлять конкретным проектом. Соответственно, большой риск соблазна «перетащить» деньги из более удачного проекта в менее удачный. Ну и все же люди грешны, каждый хочет что-то «вытаскивать» в ходе этого процесса. Перераспределять потоки. Соответственно, в пути начинает что-то теряться. Компания сталкивается с тем, что любой следующий проект — это буквально способ продления жизни. Возможность закрыть текущие, существующие дыры.

Вольфсон: Почему сделали так, что одному застройщику — одно разрешение? Разрешение может быть на микрорайон, может быть на пять объектов. То есть нужно создавать пять-шесть компаний. Мы готовимся к новому закону, создаем под каждый проект новую компанию. Мы пытаемся зарегистрироваться в налоговой, а нам говорят: «У вас адрес массовой регистрации!» Я им объясняю: «Ребята, я по-другому не могу. Мне нужно создать компанию, чтобы купить участок там-то и получить разрешение». Еще закон не заработал, а мы уже с этой проблемой столкнулись.

Беляков: Чтобы строить — и я, и Илья Святославович, — должны быть директорами в нескольких компаниях. А нам говорят, что? «Налицо признаки „многодиректорства“».

Вольфсон: А как же иначе, я же лично несу ответственность!

Хасбиулин: Новые законы должны прежде всего защитить интересы дольщиков, но риски для них все равно сохраняются. Да, деньги дольщиков будут находиться на эскроу-счетах, застройщики не смогут воспользоваться ими на свое усмотрение, но банки ведь тоже могут обанкротиться. За последние несколько лет лицензий были лишены десятки достаточно крупных банков. Где гарантия, что подобное больше не повторится?

Конечно, для таких случаев разрабатывается система страхования, но она не вернет все вложенные средства. На данном этапе страховые выплаты строго ограничены 120 квадратными метрами и средней рыночной стоимостью. Это направление явно нуждается в доработке, иначе инвестировать в недвижимость станет невыгодно из-за рисков.

Вольфсон: На практике ни одна крупная страховая компания на сегодняшний день не страхует риски дольщиков при оформлении договора. За последние года два – пять лет, сколько страховщиков сменилось, и эти деньги никто не получает! Они открылись, закрылись, а где деньги? Никто не понимает!

«Факт остается фактом: для среднего застройщика наступают новые интересные времена. Для крупного наступают сложные времена. А для мелкого застройщика, у которого на сегодняшний день наработаны средства, наступают легкие времена»

«КТО ДАЕТ ТАКОЙ РЫНОК? ГОСУДАРСТВО»

— То, что изменения через некий лаг будут происходить, уже понятно. Это мы с вами зафиксировали. Как это на себе ощутит потребитель в цене? Насколько цена возрастет? И когда? Есть такие расчеты? Если нет расчетов, каковы ощущения?

Беляков: Если 100 разрешений выдано до 2019 года, из них через год введут 30, еще через год останется 40 разрешений. В этот момент на рынке останется меньше 50 разрешений. И тут начинается автоматический рост.

Хасбиулин: У застройщиков, безусловно, увеличатся расходы. К тому же возникнут новые структуры контроля, начнет развиваться система страхования, она же компенсационный фонд. Естественно, эти расходы скажутся на стоимости объектов недвижимости для конечного потребителя, которая начнет постепенно расти. Возможно, ценник поднимется даже на 30–40 процентов, но это будет своего рода доплата за безопасность сделки. Цены квадратного метра и так постоянно меняются в зависимости от удорожания материалов и инфляции.

Вольфсон: Никто точно не скажет, насколько вырастет цена. Рынок отрегулирует. Если земля в собственности, то получи разрешение и придержи стройку. Так как, если пойдешь по проектному финансированию, потеряешь больше.

— Какой люфт по ценам у нас для потребителя?

Беляков: От года до полутора, я думаю.

Юсупов: Цена может вырасти как минимум на размер выросших затрат. А дальше, действительно, рынок отрегулирует.

Уманский: Этот срок равен половине срока выданных разрешений. Через год начнется плавный дефицит продаваемых площадей. У кого эти разрешения заканчиваются, они начнут задумываться о переходе на новую схему. А в итоге это неминуемо приведет к увеличению стоимости квадратного метра. Не стоит снимать со счетов инфляцию, за два года она может составить более 10 процентов.

Баталин: Если мы говорим о цене всерьез, то мы на сегодняшний день гадаем на кофейной гуще и пытаемся попасть пальцем в небо. Если говорить на профессиональном языке, то есть рыночные законы, а есть ручное управление. И наш строительный сегмент — не исключение из правил.

— То есть рынок заканчивается, приходит ручное управление?

Баталин: Давайте так. 214-й закон — это рынок? Нет. Президент сказал, что ипотека будет шесть процентов и 120 миллионов квадратных метров жилья до 2024 года. Но к рыночному ценообразованию это не имеет никакого отношения. В этом ничего плохого нет, но прогнозировать достаточно тяжело. Если все задачи будут выполнены, то у нас ценник метра пойдет вниз.

Уманский: Это классическое кейнсианство: госзаказ формирует рынок. Такой доступной ипотеки, как сейчас, никогда не было. Все участники рынка говорят, что ипотека сегодня — это больше 30–40 процентов продаж. Кто делает такой рынок? Государство. Стоимость денег и стоимость квартиры постоянно увеличивается, а обыватель задает единственный вопрос: «Сколько надо будет платить в месяц?»

— В целом мы начали за упокой, а заканчиваем с некой долей оптимизма: и это переживем!

Вольфсон: Будем закаляться.

— Спасибо всем за участие в обсуждении.