Запугали НДС и запретом «долевки»: почему квартиры в Казани разлетаются на ура?

По сравнению с прошлым годом «долевка» выросла на 47%, «вторичка» в Казани — на 49%. Ажиотаж подогревают ожидания роста цен на «квадрат» Фото: «БИЗНЕС Online»

КАЗАНЬ РАСТЕТ НА ФОНЕ ОБВАЛА «ВТОРИЧКИ» В РАЙОНАХ РТ

Несмотря на обилие майских праздников, опасения застройщиков по поводу вероятного падения продаж не оправдались. Май-2018 для долевого рынка оказался на 47% успешнее, чем год назад. На «вторичке» казанцы по-прежнему достают откуда-то приличные деньги, продолжая скупать недвижимость: по сравнению с маем-2017 столичная «вторичка» выросла аж на 49%! А вот жители Татарстана, похоже, обеднели (или предпочли отдыхать). В районах республики, за исключением Казани, вторичный рынок просел на 11%. Об этом свидетельствует статистика управления Росреестра по РТ. Напомним, сегодня в Татарстане 123 застройщика строят 350 объектов, всего в республике зарегистрировано 32 923 договора долевого участия. И всего лишь за январь – май в этом году число ДДУ выросло на 33% — заключено 7,2 тыс. новых договоров.

Ипотека же продолжает демонстрировать рост по сравнению с прошлогодними показателями, но причины этого уже известны: падение ставок. Без кредита в целом по РТ куплено всего 832 квартиры. Впрочем, этот фактор уже замедляется: Центробанк не стал снижать ключевую ставку, на которую ориентируются банки. А значит, дальнейшего снижения ипотечных процентов ожидать, увы, не стоит.

==table2039==
* не включая Казань

По оценкам председателя гильдии риелторов РТ Андрея Савельева, апрель и май для «первички» в целом шли хорошим темпом. Если сравнивать с предыдущими месяцами, прирост — процентов на 10, а по сравнению с прошлым годом разница доходит до трети. На ситуацию влияет уже не динамика ипотечных ставок, а ожидания людей.

«На статистику влияет, во-первых, перетекание спроса от вторичного рынка к первичному, во-вторых, множество экономических факторов, в том числе ожидания людей. Инвесторы начинают возвращаться на рынок первичного жилья. В связи с тем, что в прошлом году в банковской системе было достаточно много отзывов лицензий, люди предпочитают больше вкладываться в недвижимость», — считает Савельев. Причем это «перетекание» людей с вторичного рынка на первичный наблюдается не только в Казани. Сделок на вторичном рынке стало меньше и в Челнах, Нижнекамске, Альметьевске.

==table2040==
* не включая Казань

По мнению директора АН «Премьер» Руслана Садреева, динамика продаж весной заметно ускорилась: зимой было хуже. Многие квартиры, выставленные в марте, нашли своего покупателя в конце весны, а снижение спроса на вторичном рынке можно объяснить притоком жителей районов в Казань — вероятно, они стремятся переехать. Спрос на новостройки будет: еще не запущены проекты «Ак Барс Девелопмент» в районе «Меги», еще не строится комплекс «Садового кольца», но покупатели уже начали о них спрашивать, отмечает собеседник «БИЗНЕС Online».

НОВЫЙ ФАКТОР РОСТА МЕТРА — НДС, ВЫРОСШИЙ НА 2%

Цены остаются относительно стабильными, полагают эксперты. По оценкам Савельева, колебания в пределах 4–5% есть, но это скорее влияние сезонности.

В перспективе же «первичка» будет расти однозначно, считают риелторы. Хотя бы из-за того, что цена строительства неминуемо вырастет из-за посредничества банков после изменений в законодательстве. «Другое дело, что это будет немного позже, потому что все, что строится на рынке сейчас, под данный закон не попадает. Это коснется тех домов, разрешения на строительство которых будут получены уже после 1 июля, — говорит председатель гильдии риелторов РТ. — А сейчас мы видим, что в первой половине года застройщики получили очень много разрешений. Даже те жилые комплексы, где движения начнутся только осенью, уже имеют разрешительные документы». 

Один из источников на рынке отмечает: застройщики стремятся «застолбить» право стройки, даже если не вся их документация прошла согласование. Никому не хочется лишиться будущих дольщиков и их бесплатных денег. Но есть регламент, так что вскочить в последний вагон уходящего поезда удалось не всем, кто к этому стремился. Число разрешений в мае-2018 значительно меньше, чем год назад: выдан всего один документ! И его 3 мая получил «УнистройДом». А в июне — вообще полная тишина.

Новый фактор роста — увеличенный на 2% налог на добавленную стоимость, что приведет к росту цен на строительные материалы Фото: «БИЗНЕС Online»

Кроме того, появился новый фактор роста — как говорится, откуда и не ждали. Это увеличенный на 2% налог на добавленную стоимость. Хотя покупка жилья и не облагается НДС, это повышение приведет к росту цен на отделочные и строительные материалы и оборудование, объясняет коммерческий директор компании «Унистрой» Искандер Юсупов. Естественно, вырастут и цены для конечного покупателя. Повышение НДС также влияет на темпы инфляции, а это не позволит банкам снижать ставки по ипотеке. «Поэтому я считаю, что сейчас наиболее благоприятное время для покупки будущей квартиры, — повторят традиционную мантру застройщиков Юсупов. — В перспективе росту цен будут также способствовать изменения законодательства, а также последующая отмена долевого строительства».

Пока же агрегаторы объявлений, в частности сервер недвижимости Таtre.ru, отмечают снижение майской цены «квадрата» в новостройках на 0,28% до 71,9 тыс. рублей. Цена «вторички», исходя из анализа базы данных объявлений Tatre.ru, IRR.ru, Domofond.ru, составляет в среднем 72,9 тыс. рублей, что выше апреля на 1,53%. Агентство «Домофонд» приводит динамику за год — в среднем по рынку квартиры в мае-2018 подорожали на 6% до 71 тыс. за метр. По сравнению с прошлым годом рост ощущается, оценивает ситуацию Садреев. Тенденции к их снижению, по словам эксперта, не наблюдается, однако и резкого роста (такого, как был, к примеру, в 2006 или в 2014 годах) пока нет.

Ведомству Азата Хамаева предстоит подготовить имущество в виде земельных участков для формирования средств фонда поддержки дольщиков Фото: «БИЗНЕС Online»

АЗАТ ХАМАЕВ СОЗДАЛ ФОНД ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВ

Одно из обсуждаемых событий — создание фонда поддержки дольщиков. Пора ли потерпевшим от рухнувших застройщиков уже открывать шампанское или еще подождать? Наконец, кабмин РТ выпустил постановление о создании фонда, но в нем даже не был обозначен срок регистрации этого спасителя несчастных дольщиков.

Впрочем, минзем не стал тянуть кота за хвост. После появления документа понадобилось всего две недели, чтобы зарегистрировать «Республиканский фонд поддержки лиц, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков». Официальный день рождения фонда — 20 июня, сокращенно организация называется «ФПД», юридический адрес — ул. Вишневского, 26а, по соседству с минзеимуществом РТ.

Директором, как писал ранее «БИЗНЕС Online», назначен молодой юрист Иван Новиков. Теперь, исходя из буквы постановления, ведомству Азата Хамаева предстоит в течение 30 дней после регистрации подготовить имущество в виде земельных участков для формирования средств фонда. Пока фонд получит два земельных участка: один из них — на берегу Среднего Кабана, другой — в Высокогорском районе. Суммарная стоимость этих активов, по публичной кадастровой карте, — примерно 790 млн рублей. Насколько велика эта сумма? Теоретически денег хватит на три-четыре объекта, которые имеют хотя бы монолитный «скелет». Напомним, что механизм достройки остается прежним: подрядчик получает землю из резерва фонда и достраивает проблемный объект. Второй вариант — выплата деньгами, но с серьезными ограничениями. Об этом говорила на одной из встреч с журналистами официальный представитель казанского Кремля Лилия Галимова. Главные претенденты на этот кусок земельного пирога — «Бриз» и «Акташ».

Владельцы будущих квартир в четвертом доме фоновской «Симфонии» собрали более 60% голосов о создании ЖСК и договорились о достройке дома с компанией «Бриз» Фото: «БИЗНЕС Online»

Тем временем в стане дольщиков случилось еще одно событие. Владельцы будущих квартир в четвертом доме фоновской «Симфонии» собрали более 60% голосов о создании ЖСК и договорились о достройке дома с компанией «Бриз» — с доплатой по 15 тыс. рублей с метра. Директор «Бриза» Андрей Беляков заявил, что достроит дом за 12 месяцев — с момента оформления документов. Конечно, согласны не все: доплаты невыгодны инвесторам с их пакетами квартир. Им ведь — что раньше, что позже — есть где жить, а деньги все равно «отобьются». Так что на встрече застройщика с участием замруководителя исполкома Азата Нигматзянова вышел спор: а не стоит ли подождать, пока ФПД тряхнет мошной и спасет их бесплатно? Другое дело, что ждать можно еще долго. Сроки в «дорожной карте» ликвидации проблем дольщиков могут двигаться. А если дольщики выполнят обязательства по выплатам и создадут ЖСК, Нигматзянов гарантировал, что исполком будет контролировать срок достройки.

 «#СУВАРСТРОИТ»: ПЕРЕЗАГРУЗКА С 1 ИЮЛЯ

Одна из крупнейших стройкомпаний Татарстана, «#Суварстроит», меняет структуру руководства. Как явствует из данных справочно-информационной системы «Контур.Фокус», 18 июня гендиректором стал Руслан Нурмухаметов, а ранее возглавлявший компанию Андрей Мочалов в структуре группы теперь на должности генерального директора ООО «Сувар». Эта компания зарегистрирована в конце декабря 2017 года.

Одна из крупнейших стройкомпаний Татарстана, «#Суварстроит», меняет структуру руководства Фото: «БИЗНЕС Online»

В чем причины таких перемен, уже породивших тревожные слухи на рынке? С 1 июля в компании вступает в силу новая бизнес-модель управления проектами, пояснили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе «#Суварстроит». «Компания „#Суварстроит“ продолжит реализацию функций генерального подрядчика во всех проектах, — сообщили в пресс-службе. — Компания „Сувар“ займется стратегическим планированием новых строительных проектов, разработкой концепции их реализации и контролем выполняемых строительных работ».

В рамках преобразований также создан департамент развития проектов, его руководителем стал Максим Николаев — ранее коммерческий директор «#Суварстроит». В его функциях теперь поиск и оценка проектов на различных территориях, а также развитие существующих проектов. Коммерческая служба развернута в два департамента. Один будет концентрировать усилия в сегменте бизнес-класса, другой — в классе «стандарт». «Руководителем направления „бизнес“ назначена Галяутдинова Эльвира, руководителем направления „стандарт“ — Земнякова Ирина», — добавили в пресс-службе.

ШАГИТОВ РАССТАЛСЯ С «АК БАРС» БАНКОМ

Еще одно заметное событие для строительного рынка произошло на прошлой неделе — пост первого зампредправления «АК БАРС» Банка покинул Марат Шагитов. Сообщение об этом опубликовано на сайте центра раскрытия корпоративной информации банка — в день, когда истекли полномочия топ-менеджера. В банке Шагитов проработал 11 лет.

Марат Шагитов покинул пост первого зампредправления «АК БАРС» Банка и, по всей видимости, сконцентрируется на основном месте работы на посту гендиректора «Ак Барс Девелопмент» Фото: «БИЗНЕС Online»

По всей видимости, путевку в кресло банкира он получил из рук Роберта Мусина. Во всяком случае, биографии финансистов довольно долго идут рядом. В 1997 году Мусин становится первым замминистра финансов РТ, а Шагитов в 1998-м приходит начальником отдела финансирования программ по приватизации. Далее Роберт Ренатович, «нырнув» с марта по июль 1998 года в должность предправления «АК БАРС» Банка, становится министром финансов, а Шагитов дорастает до первого заместителя ведомства. В 2007 году Марат Фаатович уходит из минфина и становится первым зампредправления банка, где Мусин является председателем совета директоров. Через год Шагитов возглавил близкий в то время к банку «Ак Барс Девелопмент». В 2015 году была проведена национализация АБД. Из капитала вышли учредители с оффшорными корнями, контроль получило минземимущество РТ. Но фактическим куратором стал Госжилфонд при президенте РТ — Талгат Абдуллин назвал это «подарком, который не знаешь куда положить». ГЖФ заложил СИНХу свой пакет акций «АК БАРС» Банка, на полученные деньги выкупил у того же «АК БАРСа» проблемный кредитный портфель компании «Ак Барс Девелопмент», расчистив баланс кредитной организации. Теперь под руководством Абдуллина строительной компании придется отработать эти 20 млрд рублей, осваивая свои обширные земельные владения.

Поскольку «АК БАРС» Банк теперь хочет держаться подальше от непрофильного бизнеса, Марат Фаатович в составе правления выглядел анахронизмом. Теперь менеджер, которого некоторые эксперты называют «тайным преемником» самого Абдуллина, по всей видимости, сконцентрируется на основном месте работы на посту гендиректора «Ак Барс Девелопмент».

ЭСКРОУ ПОШЕЛ: «ТАЛАН» ПОЛУЧИЛ КРЕДИТНУЮ ЛИНИЮ НА 1,7 МИЛЛИАРДА

Пока другие застройщики пытаются успеть в уходящий поезд, ижевский «Талан», планирующий возводить «Сердце города» в Набережных Челнах, объявил о старте работы по новым правилам. Компания заключила договор со Сбербанком и будет использовать эскроу-счета. Открыта кредитная линия на 1,7 млрд рублей — это одна из крупнейших сделок в новой системе финансирования стройки, заявляют в пресс-службе застройщика, который работает сегодня уже в 11 городах страны.  

Покупатель квартиры будет указывать, что вносит деньги на спецсчет, объясняют в «Талане». Застройщик получит эти деньги только после передачи ключей от готовой квартиры. «Талан стал вторым застройщиком в России, использующим систему эскроу-счетов», — заявил финансовый директор Евгений Романенко. Напомним, что с 1 июля подобная схема становится обязательной — такова суть поправок к закону №214-ФЗ «О долевом строительстве». 

Вместе с тем у застройщиков остаются опасения по поводу новой схемы. В частности, Абдуллин в интервью директору «Татмедиа» Андрею Кузьмину указывает на ее недостатки. По мысли главы Госжилфонда, получив совершенно бесплатные деньги, банку гораздо проще пустить их на тот же рынок ценных бумаг, а не выдавать строителям под какие-нибудь жалкие 5%. «Банк найдет тысячи причин, чтобы использовать их», — считает Абдуллин. Да и в целом за все это — за банковский контроль, за кредитное финансирование — надо платить. «А кто плательщик? Будущий жилец!» — резюмирует он.

Тем временем застройщики продолжают «креативить», привлекая клиента акциями и спецпредложениями Фото: «БИЗНЕС Online»

ДОПИНГ ДЛЯ КЛИЕНТА: «СВАДЬБА ИЛИ ГОДОВЩИНА», «НАЙДИ ПОЛОВИНКУ» И «СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА»

А тем временем застройщики продолжают «креативить», привлекая клиента. Так, в ЖК IQ сейчас проходит акция под названием «Найди половинку», позволяющая приобрести квартиру с беспроцентной рассрочкой — правда, на условиях внесения 50% оплаты сразу. «Чтобы купить квартиру в жилом комплексе будущего, вам нужно всего лишь найти половину... половину суммы!» — отмечают в компании «IQ Девелопмент». Первоначальный взнос в размере 50% от стоимости квартиры оплачивается после государственной регистрации договора, вторая половина суммы — после сдачи дома.

В компаниях «Ак Барс Недвижимость», СМУ-88 и многих других совместно с банками-партнерами запустили акцию «Семейная ипотека». Ставка с господдержкой для молодой семьи составит 6% годовых. Напомним, c января 2018 года в России стартовала госпрограмма льготной ипотеки для молодых семей, имеющих более одного ребенка.   

Пожалуй, снова удивляет «Унистрой», месяц назад предложивший рассрочку по законам шариата. А в этот раз компания делает предложение инвесторам, вводя программу «Гарантированная доходность». Купив «двушку» за 6,8 млн рублей сейчас (таких фантастических денег стоит квартира площадью 79,5 «квадратов» в Art City), через какое-то время (6, 9, 15 месяцев) можно продать ее назад, получив до 10% прибавки в стоимости. Главное — первым делом принести «чемодан наличных», выкупив квартиру по долевому на 100%, а расторгнуть договор надо за два месяца до ввода дома в эксплуатацию. Акция касается дома №8, он сдается в третьем квартале 2019 года, пояснили в отделе продаж. Причем 2% вы получите сразу. А дальше все это похоже на процент по банковскому вкладу и зависит от срока хранения денег. В данном случае — от срока, пока ДДУ у вас на руках. Акция заканчивается 30 июня.

В фирме «ЮИТ-Казань» отмечают, что с наступлением тепла на рынке обычно ждут падения спроса. И к этому в компании готовятся заранее, разворачивая специальные акции. Например, в мае ЮИТ провел день открытых дверей, а главным событием стало открытие продаж во втором доме ЖК Green. Кроме того, в мае компания запустила программу «Военная ипотека» — совместно с Банком ВТБ. «В связи с этим большое количество выходных не оказало сильного влияния на уровень продаж», — сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе компании.

А в «#Суварстроит» действует акция «Свадьба или годовщина?», по условиям которой застройщик предоставляет соответствующим претендентам скидку в 255 тыс. рублей на квартиру в жилом комплексе «Залесный Сити». В ЖК «Станция Спортивная» предложена акция «При покупке квартиры — машина в подарок». Как объяснили в компании, для этого надо купить «двушку» от 60 кв. м — и вы становитесь обладателем сертификата на сумму стоимости LADA Granta. Но сертификат, что называется, открытый: можно доплатить и купить что-нибудь другое.