Сергей Георгиевский: «Казанцы избалованы, а рынок жилья в каком-то смысле перегретый»

Сергей Георгиевский: «Казанцы избалованы — хотя бы за счет того, что здесь очень развитый рынок жилья и даже в каком-то смысле перегретый» Фото: «БИЗНЕС Online»

РЫНОК КВАРТИР В КАЗАНИ: «НЕ РИСКНУ ДАВАТЬ ЖЕСТКИЕ ОЦЕНКИ, НО ЗНАЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ ЖИЛЬЯ МОЖЕТ ПУСТОВАТЬ ДОВОЛЬНО ДОЛГО»

— Сергей, ваша компания организует международный конкурс на разработку концепции и мастер-плана экспериментального экорайона на 759 гектаров. В основе лежит исследование «Центра». Помнится, изначально республиканский фонд поддержки дольщиков (РФП) просчитывал несколько сценариев — застройка высотная, застройка малоэтажная... Было примерно понятно, от чего мы отказываемся и к чему идем. У вас в концепции дается только один вариант — ИЖС плюс малоэтажка, «город под пологом леса», и ничего более.

— Не совсем так. В интересах клиента мы обычно просчитываем все, до самого финала: рассматриваем все сценарии. Но дальше мы объявляем конкурс. Он ценен тем, что там часто предлагаются решения, которые даже не могли прийти в голову, которые неочевидны. На рынке есть совершенно уникальные игроки с уникальным опытом, и они могут предложить свой взгляд, свою экономическую модель. Если бы мы выложили им все сценарии с экономическими расчетами, это означало бы пойти по пути наименьшего сопротивления, ведь участники конкурса в этом случае дадут нам то, что мы хотим видеть, и успокоятся на этом.

В опубликованной концепции, которая есть сейчас на сайте исследования, убран экономический раздел. Почему? Иначе мы убьем конкурс! Поэтому мы поставили сноску, что этот раздел существует, но убран в коммерческих целях, потому что техническое задание конкурса содержит раздел по экономике. Вот когда мы получим разработки конкурсантов, то сопоставим их и сможем выбрать.

— А насколько участники конкурса свободны в своих фантазиях? Вот вы уже написали, что это должен быть экорайон, что там должно быть 250–300 гектаров под застройку, 200–300 гектаров природно-рекреационных зон и так далее. Есть ограничения?

— Да. Предложить вырубить лес и застроить его они не могут.

Чтобы увеличить, нажмите

— Даже если это, с их точки зрения, экономически эффективно и правильно для Казани?

— Это экономически неэффективно. Все ограничения ставятся на основе исследований. Если бы мы допускали, что это может быть эффективно, тогда этого ограничения бы не было. Мы же не случайно поставили название «экорайон» прямо в заголовок и прописали эти принципы именно туда. Публично мы приводим три примера, которые синонимичны данной территории. На самом деле мы проанализировали намного больше.

— Вы изучили рынок жилья Казани. Какие ваши главные выводы?

— Это как раз то, что прозвучало на пресс-конференции. Казанцы избалованы — хотя бы за счет того, что в здесь очень развитый рынок жилья и даже в каком-то смысле перегретый, потому что 71 объект, вводимый в эксплуатацию (а ровно столько строится сейчас — с 2017 года по настоящее время), — это практически рекорд для города с таким населением: 22 проекта экономкласса, 29 — комфорт-класса, 15 — бизнес-класса, 5 проектов повышенной комфортности. И очень большое разнообразие: много разных концептов и форматов жилья.

— Вы полагаете, что есть угроза затоваривания рынка недвижимости?

— Мы считаем, что как раз рынок индивидуального жилья по сравнению с многоквартирными домами сейчас имеет гораздо большую стабильность и потенциал к росту. Он, по сути, восстановился до докризисного периода и идет дальше. А если смотреть на многоквартирные дома и жилые комплексы, то они после кризиса 2012 года даже не вышли на прежние объемы, то есть не восстановились до сих пор. И это как раз очень показательно.

Я не рискну давать жесткие оценки для Казани, но мне кажется, что если сейчас немножко не отрегулировать эту политику, то значительная часть жилья может пустовать довольно долго. Это с точки зрения градостроительного регулирования и стратегии развития Казани.

А с точки зрения жителей — в Казани они имеют очень большой выбор самых разнообразных форм жилья. Если смотреть структуру и по выездам за границу, и по количеству международных проектов и мероприятий, и по активности в сети интернет, Татарстан — передовая республика на общероссийском фоне. И люди здесь достаточно много видели и много с чем могут сравнить. Поэтому здесь очень много критериев и предъявляемых ожиданий, которых в большинстве регионов нет. Я бы сказал, что казанцы хотят жить на уровне Москвы и Санкт-Петербурга. Поэтому угодить им не так просто и выбор у людей сейчас очень большой.

— По статистике, в сегменте ИЖС и малоэтажек тоже очень сильное падение объемов сделок. И даже в гораздо большей степени, чем для многоквартирного жилья...

— Нет. Наши цифры показали другое. Проведенное нами исследование демонстрирует интерес казанцев к приобретению ИЖС и малоэтажки, а динамика количества зарегистрированных сделок показывает поступательный спрос на земельные участки малой площади и относительную стабилизацию спроса на средние и крупные после ощутимого падения в кризисный период.

«Сохранить ландшафт, застраивая все многоэтажками, невозможно» Фото: «БИЗНЕС Online»

«ЖИТЬ В ПРИРОДНОЙ И ЕСТЕСТВЕННОЙ СРЕДЕ, НО ПРИ ЭТОМ ОЩУЩАТЬ СЕБЯ В МЕГАПОЛИСЕ»

— И все-таки почему нельзя использовать многоэтажную застройку? Там же есть такие проплешины. Почему бы там не построить «свечки», а вокруг лес, например? Первое, что в голову приходит.

— Повторюсь: потому что это не востребовано. Таких проектов в Казани большинство.  

— Ну продаются же — и прекрасно!

— Продаются плохо... А потом, еще не все дома введены в эксплуатацию. По нашей оценке, во-первых, на это нет спроса, максимальный спрос на рынке уже превышен. Во-вторых, мы считаем самой большой ценностью этой территории как раз ее экологическое состояние, озелененность и редкий для Казани ландшафт. И если мы хотим эту ценность сохранить, то она никак не может сосуществовать с многоэтажными зданиями.

— Но вроде бы можно компактнее, плотнее построить высотки, больше деревьев сохранить, если смотреть обывательским взглядом. Нет?

— Нет, это как раз-таки большое заблуждение. Люди, наверное, так себе это и представляют: вот ты поставил «свечку», вокруг лес сохранил — и все хорошо. Это не так! Есть антропогенный фактор, который будет влиять на состояние леса. Сохранить ландшафт, застраивая все многоэтажками, невозможно. Экосистема — это ведь не только деревья. Это единство живых организмов, среды их обитания и их связей — живая подвижная структура. Многоэтажное здание — от фундаментов до самой технологии строительства — ее нарушит. Многоэтажное строительство предусматривает совершенно иные нормы по окружению этого здания, его освещенности, инженерии и другим параметрам.

Поэтому было бы странно, имея единственную, настолько уникальную территорию, в такой доступности от центра города, не использовать ее потенциал и возможности, а пойти типовым путем. Это не рядовая территория, поэтому для нее ищется не рядовой способ развития и освоения. И этим продиктована вся остальная логика.

Многоэтажных районов в Казани будет еще очень много. И под них есть другие земли. А такая территория на сегодняшний день в черте города одна.

В чем ее уникальность? 20 минут до центра! Анализ что показал? Есть большой процент людей, желающих переехать из пригорода в Казань. При этом жить они хотят так, как предлагается в этом проекте. Они не хотят жить в пригороде, нет. Они хотят внегородской образ жизни, но в мегаполисе. Такая сложная комбинация...

Чтобы увеличить, нажмите

— А средне- и малоэтажная застройка гораздо меньше повредит этой территории?

— Конечно. Ну и главное — мы хотим продемонстрировать здесь другое качество жизни, показать это как пример для всей России. Это нетривиальная задача, это больше, чем просто какая-то застройка в городе. Речь же идет и о развитии города, и о его новых стандартах, о качестве городской среды. Этот район решает не утилитарные задачи, он предлагает новый тренд. Он может стать флагманом такого движения для подобных районов в других городах.

— А вам не кажется, что было бы правильнее сохранить там нетронутый природный уголок? Сделать ценность, которую даже пальцем нельзя касаться? Просто благоустроить — и все.

— Мне кажется, что нет. Само окружение выключит эту территорию из городской ткани. Например, Горкинско-Ометьевский лес окружен с одной стороны плотной застройкой, а с другой — перспективной застройкой. И в таком окружении — многоэтажном, плотном — он становится уникальным уголком. Он является «легкими» этого места, решает целый ряд задач.

На месте бывших артиллерийских складов мы этого не видим. Есть маленький кусочек из нескольких домов бывшего военного городка. С другой стороны вдоль побережья идут коттеджные поселки, часть из них — закрытого типа. А основной район, который когда-то был очень престижным, удален. И при этом транспортная доступность и месторасположение таковы, что если эту территорию не освоить, то она так и останется выключенным пятном в черте города, куда никто и не ездит и где нет целевой группы пользователей в шаговой доступности.

— Зато какая радость экологам!

— Вообще, леса в городе — это чисто российская специфика. И продиктована она неравномерностью развития многих городов и в силу последствий Великой Отечественной войны, и в силу очень многих перипетий. Потому что это в принципе ненормально. Лес не может быть внутри города. Внутри города могут быть какие-то культурные пространства, парки, ООПТ могут как-то граничить с городом.

Но эта земля — и не ООПТ, и не лес, и не парк. Это такая «выключенная» территория.

— Вы сказали, что хотите задать новый тренд, показать новый взгляд на жизнь для всех городов России. А подобные примеры вообще есть в стране? Или это будущее, так сказать, XXI век?

— Это совершенно новый тренд. Сейчас на наших глазах разворачивается два процесса. В мире есть урбанизированные деревни — и их становится больше, также есть вот этот внегородской образ жизни в городе. По сути, это одно и то же желание: человек хочет жить в более природной и естественной среде, ближе к земле, с меньшим воздействием агрессивных факторов, но при этом ощущать себя включенным в ритм мегаполиса и иметь соответствующее качество жизни. 

Такое вот новое веяние. Оно сейчас очень характерно для Европы, для некоторых штатов США. Оказалось, что оно очень востребовано в Татарстане. Конкурентный анализ рынка недвижимости показывает, что у жителей Казани есть запрос на подобный образ жизни. При этом проект такого рода всего один из семи десятков.

— Вы имеете в виду «Ясную поляну»?

— Да. При этом все остальное — традиционная застройка.

В чем уникальность этого исследования, этого конкурса? В том, что перед РФП стоит задача извлечь максимальную прибыль в интересах вкладчиков. И мы нащупали нишу, которая на рынке осталась единственной свободной, наиболее востребованной и никем еще не занята.

— А есть какие-то примеры редевелопмента подобной территории — вот чтобы из бывшей военной базы появился «город под пологом леса»?

— Есть примеры аналогичных военных баз и объектов, которые находились также в лесу. Это же определенный период в истории — когда-то они строились не только в России, но и в мире. Потом они утрачивали свои функции, закрывались, передислоцировались — сейчас совершенно другой принцип организации военных баз. И в каждом из примеров мы видели, что эта территория какое-то время деградировала. Везде сначала был кризис территории, затем — попытки найти решения. И эти решения очень коррелируют с той концепцией, которую мы представили.

Поэтому есть границы, за которые участники конкурса выходить не могут. Там очень интересный ландшафт, перепад высот. Мы попросили его учесть, поэтому в нашем исследовании предложено очень приблизительное зонирование. Оно может меняться при сохранении параметров эффективности и ключевых индикаторов, которые мы заложили. Но есть вещи, которые невозможно изменить. Например, мы посмотрели индекс транспортной доступности, проанализировали новый генплан Казани, поэтому предложить проложить хорду через этот район, этот лес невозможно.

«ЗАДАЧА — НЕ СТРОИТЬ ЖИЛЬЕ В ЧИСТОМ ВИДЕ: НУЖНЫ РАБОЧИЕ МЕСТА И ОБЩЕСТВЕННЫЕ ПРОСТРАНСТВА»

— Вы начали интересную тему — как вообще в мире происходит ревитализация военных баз. Вы изучали этот опыт?

— Конечно, изучали. Этот опыт очень индивидуальный. Но в целом надо сказать, что на смену промышленным территориям и зонам, бывшим военным объектам, которые утратили свое первоначальное назначение, чаще всего приходит жилье. Жилье и общественные функции.

А дальше начинают действовать те же законы, что и везде. Во-первых, все эти зоны часто формируют новые городские центры. То есть, создавая жилье, никто никогда не строит его в чистом виде, даже если это ИЖС или малоэтажные строения. Задача в том, чтобы там же появились рабочие места. Для этого анализируются целые группы потенциальных потребителей. Анализируется, с какими отраслями они больше всего связаны. Становится понятно, какого рода рабочие места будут здесь создаваться — с учетом того, кто здесь будет жить. Чтобы именно эти люди могли здесь трудиться и им не приходилось ехать на работу через весь город.

Второе — это система общественных пространств, потому что главная ошибка при строительстве очень многих микрорайонов заключается в том, что мы видим одно центровое общественное пространство и видим дворы — типовые, которые чаще всего ориентированы на аудиторию с детьми. А ведь двор — это и есть первичное маленькое общественное пространство. И желательно, чтобы у района было несколько центров — с учетом разной типологии жилья и разных целевых групп, которые здесь будут жить, потому что под одну целевую группу невозможно построить комплекс на 700 гектаров.

И третий момент — культурная составляющая. Кировский район претерпел за свою историю своеобразную эволюцию. Он очень неоднороден, так как прошел через периоды расцвета и упадка. И сейчас он находится на перепутье. И даже те объекты, которые там появляются (например Храм всех религий или уникальная ООПТ), почему-то не используются как нечто ценное для развития района. Эти объекты существуют сами по себе: туда возят экскурсионные автобусы, там гуляют любители природы... О том, что это ценности, которые можно взаимоувязать, почему-то речи не идет. Во всяком случае, мы не увидели.

И нам кажется, что эта территория как раз может стать таким связующим звеном и точкой, которая показывает, как можно интегрироваться с градостроительным окружением и создать новую ценность. В Кировском районе большое количество жителей — и эта территория могла бы создать точки притяжения для них.

«Там очень интересный ландшафт, перепад высот. Мы попросили его учесть, поэтому в нашем исследовании предложено очень приблизительное зонирование» Фото: prav.tatarstan.ru

— Возвращаясь к началу вопроса... есть в мире какой-то кейс, который очень похож на то, что в Казани?

— Явных и точно таких же нет. 

— Но вы приводите три примера: коттеджный поселок «Аматциемс» в Латвии, экорайон Виикки в финском Хельсинки, квартал Вобан в немецком Фрайбурге.

— Они нам кажутся наиболее релевантными — с учетом городской специфики. Нам были важны климатические особенности, особенности месторасположения, поэтому у нас зоной наибольшего количества примеров стали Прибалтика и Финляндия. Еще мы рассматривали для себя скандинавские страны и Германию.

Коттеджный поселок Аматциемс в Латвии — это проект высокого уровня комфортности, обеспеченный современной коммунальной и телекоммуникационной инфраструктурой при максимальном сохранении естественной природной среды.

Экорайон Виикки в Хельсинки — это три микрорайона, состоящие из 14 кварталов с различными предложениями жилья: от блокированной застройки до среднеэтажных многоквартирных домов. Ключевой идеей Эко-Виикки стало объединение потенциала энергосберегающих технологий с качественной городской средой и благоприятным экологическим окружением.

Квартал Вобан в Фрайбурге — проект, реализованный на территории размещения военной базы. После редевелопмента участка там появились не только новые дома, но и новые рабочие места. Район имеет энергетическую автономность и развитую сеть общественного транспорта.

— Вы туда ездили? Смотрели? Щупали руками, как у них это все реализовано?

— Агентство «Центр» постоянно ездит по миру и собирает лучший опыт. Мы это делаем не под конкретный проект, просто у нас есть такая практика. Несколько раз в году — в зависимости от трендовой темы, которую мы разрабатываем, — мы знакомимся с лучшим опытом, едем, изучаем. Часть этих проектов мы видели вживую, потому что картинки не дают полного представления.

— Подводные камни какие-то наверняка есть!

— Нет, я бы не сказал. Нам как раз показалось, что там произошли очень гармоничные процессы. Подводные камни были там, где эти территории превращались в агрессивно-урбанизированные, с плотной застройкой. 

Чтобы увеличить, нажмите

«ЗАСТРОЙЩИК НЕ МОЖЕТ КУПИТЬ ТЕРРИТОРИЮ ВПРОК. А ИЖС — ПОЖАЛУЙСТА, ВЕДЬ ЭТО ВАШИ ДЕНЬГИ»

— Давайте ответим и вкладчикам. Какой будет экономическая эффективность от освоения этих участков? Будет ли 12 миллиардов, как прогнозировал РФП? И как это смотрится в сравнении с другим сценарием — в случае, если бы там появился многоквартирный дом?

— Многоэтажная застройка продастся в лучшем случае через 25 лет. Мы же оценивали рынок, смотрели. Это ИЖС вы можете купить впрок, потому что это ваши деньги. Застройщик не может купить территорию впрок — он должен тут же ее осваивать. То есть он может отсрочить на два-три года, но это максимум. 

— Сколько денег можно будет на этом заработать? 

— Вы опять спрашиваете о том, чего нет... Мы как раз-таки и просим в техническом задании, чтобы участники прописали нам этапность освоения земли и предложили рамочную финансовую модель, а также обосновали, какой процент территории в какой последовательности, исходя из каких экономических предпосылок должен застраиваться и благоустраиваться. Это и есть конкурсное задание. 

— То есть экономическую оценку тоже дадут участники?

— Конечно. Самое главное — это конкурс не только для архитекторов. Если говорить о тренде архитектурной практики — и в мире, и в России, то сначала идет экономика, потом зонирование и проектирование территории, а уже в самом конце архитектура, потому что архитектурная форма должна выражать экономически обоснованное содержание. Вот формула современных конкурсов. Раньше все было наоборот — сначала рисовали форму, потом под нее пытались подогнать содержание и все посчитать. А «не летает»! Вот и приходится что-то придумывать заново.

— Не обговаривалось влияние зоны Порохового завода? Да, в перспективе говорят о выносе завода с территории города, но, предположим, он остается.

— Все ограничения учтены, но существенно территория Порохового завода не затрагивает земельный участок РФП и не оказывает на него никакого отрицательного влияния.

— Сколько деревьев придется срубить?

— Это невозможно просчитать на данном этапе. Однако казанское БТИ провело детальную топосъемку, на которую нанесло существующие деревья и пустующие участки. Все это будет использоваться в работе над территорией. Когда говорят, что там «серьезный» лес, забывают о том, что это территория бывших арт-складов и их специфика не позволяла сохранять там вековые сосны. 

Ответ на ваш вопрос дадут победители конкурса. Точнее, сначала финалисты. Они должны будут представить несколько концепций... Затем мы планируем обязательное включение экологов. Участники должны доказать, при каком исходе здесь сохранится определенный экологический баланс и при этом будут решены задачи, связанные со строительством.

— Возвращаясь к экономике города, нельзя не сказать о коммунальном обслуживании. Не так давно замруководителя исполкома по ЖКХ Казани говорил, что малоэтажные дома, оставшиеся с советских времен, — это вообще бич коммунального хозяйства, потому что они сами себя не окупают. Вы же продвигаете как раз малоэтажку! С экономической точки зрения обслуживание этой территории — огромные деньги. 

— Вы говорите о вчерашнем дне — о зданиях, которые проектировали в тот период, когда еще не было новых технологий. 

Мы же прописываем и в задании, и в публичных материалах использование определенных технологий, в том числе экотехнологий при проектировании. Современный дом может использовать альтернативные источники энергии, энергосберегающие фасады и остекление, а также многое другое, что не использовалось и не используется в тех поселках, о которых вы говорите.

— И все-таки просчитывалась ли экономическая эффективность именно для города? Эта территория будет сама себя окупать? Не нужны ли будут постоянно субсидируемые автобусные маршруты, как в другие казанские поселки, и так далее?

— Мы смотрели экономику и эксплуатации, и обслуживания, конечно. При разных моделях.

— А места общего пользования на душу населения? Один фонарь может светить для тысячи человек, а может для ста. Стоит электричество одинаково. То есть низкоплотная застройка — это не роскошь ли европейская, которую мы не можем себе позволить?

— Хочу опровергнуть тезис про европейские города. Это абсолютная иллюзия.

Все наоборот. Тотальная экономия в Европе, тотальная! Все сделано для того, чтобы не отапливать, чтобы минимально вывозить, чтобы перерабатывать на месте, чтобы тепло сохранять внутри, чтобы работали альтернативные источники энергии. Все делается для того, чтобы снизить нагрузку на инженерную инфраструктуру и обслуживание, потому что это деньги. А Европа стремится экономить на всем.

«За последние годы Казань получила лучшее благоустройство в стране» Фото: «БИЗНЕС Online»

«ПО БЛАГОУСТРОЙСТВУ, НА МОЙ ВЗГЛЯД, КАЗАНЬ СЕГОДНЯ ЗАНИМАЕТ ВТОРОЕ МЕСТО В СТРАНЕ ПОСЛЕ МОСКВЫ»

— Не кажется ли вам, что все, что касается экологии, — в Казани это больная тема?

— Пожалуй, да. Понятно, что всем важен хороший воздух, близость к воде и зеленые насаждения, но здесь все наши исследования — и социологические, и градостроительные — показали, что для Казани это какая-то очень особенная тема. Возможно, за последние несколько лет, в силу того, что идут большие государственные программы по общественным пространствам...

— Вошли во вкус, вы хотите сказать.

— За последние годы Казань получила лучшее благоустройство в стране. На мой взгляд, она занимает второе место после Москвы. И это не какие-то тривиальные истории с благоустройством — чистенько и аккуратненько. Лучшие архитекторы страны и их зарубежные коллеги участвуют в этом процессе.

Вы очень мало можете найти на карте России городов, где проектируют Конжган Ю, Эдуард Моро, Олег Шапиро, Евгений Асс, Сергей Чобан. Это имена, известные во всем мире. Они приезжают сюда запроектировать парк, площадь, улицу или квартал. Таких историй практически нет больше нигде в стране. Для других регионов это единичное событие, а здесь массовый поток.

И за эти несколько лет, мне кажется, у горожан начал формироваться другой вкус. Государственные программы Татарстана подталкивают девелопера и вынуждают его повысить минимальный стандарт благоустройства своих районов, потому что он конкурирует с общей средой, которая формируется в рамках госполитики.

«Есть регионы, в которых люди даже не мечтают о том, что уже реализовано в Казани... Какой там парк! Посадили бы вот здесь травку, проложили бы нормальный тротуар» Фото: «БИЗНЕС Online»

— Запросы казанцев отличаются от запросов жителей других регионов?

— Конечно, да! Есть регионы, в которых люди даже не мечтают о том, что уже реализовано в Казани... Какой там парк! Посадили бы вот здесь травку, проложили бы нормальный тротуар. А у казанцев, когда они формулируют конкретное требование о том, что должно быть, в голове есть представление о том, что такое малая архитектурная форма, какие бывают городские качели. И озеленение им нужно не любое — они знают словосочетание «ландшафтный дизайн». За последние 3,5 года они узнали все то, о чем в большинстве столиц субъектов РФ люди и не слыхивали.

Если даже смотреть комментарии к вашим статьям, которые я периодически читаю: сколько там оценочных суждений, за которыми — вне зависимости от того, позитивные они или негативные, — следуют вкусовые характеристики. Сам факт благоустройства уже не становится событием. Казанцы живо обсуждают велодорожки, но не c точки зрения их наличия или отсутствия, а с точки зрения цвета — голубой или красный; на лавочки смотрят с позиции их дизайна и необычности, а не установки в какой-либо локации; на детских площадках обращают внимание на интересные элементы, функциональность и инновационность. Это все говорит о том, что благоустройство в городе находится на высоком уровне, а его жители хотят видеть свой город не только удобным и комфортным, но и прогрессивным, современным. Хотят быть в тренде городских преобразований.

— Как-то это влияет на тех же застройщиков?

— Да, конечно. В этом смысле Казань очень отличается от других городов. У вас есть девелоперы — не буду называть компании, чтобы никого не обидеть, чьи проекты изначально были достаточно бедны с точки зрения визуального ряда или дизайн-кода. И они очень сильно переформатировались за последние два-три года, потому что, если не будет этой арт-составляющей, хорошего дизайна, каких-то находок, фишек, потребитель у них просто не купит: очень большая конкуренция.

Совсем не много девелоперов по стране создают парк рядом со своим микрорайоном. С какой стати? Им это неинтересно! Таких проектов даже в Москве единицы. А в Казани они есть.

«У вас есть девелоперы, чьи проекты изначально были достаточно бедны с точки зрения визуального ряда или дизайн-кода. И они очень сильно переформатировались за последние два-три года» Фото: «БИЗНЕС Online»

«ЧАСТО ЦЕНА, КОТОРУЮ ВЫСТАВЛЯЕТ КАЧЕСТВЕННОЕ ЗАРУБЕЖНОЕ АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО, БЫВАЕТ КОНКУРЕНТНА ПО СРАВНЕНИЮ С ТОПОВЫМИ РОССИЙСКИМИ АРХИТЕКТОРАМИ»

— Со стороны сам конкурс выглядит так, что вот вы пришли — умные москвичи — и навязали Казани, что здесь должна быть малоэтажная, среднеэтажная застройка. А потом приходит не менее талантливый казанский архитектор и говорит: нет, а я считаю по-другому — вот эти технические параметры выставлены неверно, здесь среднеэтажная застройка неуместна, здесь нужно плотно застраивать. Получается, что с казанским архитектурным сообществом не обсуждали?

— Я лично знаю и общаюсь со многими казанскими экспертами. Но открытая конкурсная практика заключается в том, что все начинает происходить публично и после объявления конкурса.

То, что вы видите сейчас, — краткое техническое задание первого этапа. На втором этапе выдается развернутое техническое задание. Развернутое ТЗ учитывает в том числе экспертное мнение и определенный процесс, который происходит с подачей заявок на первом этапе, куда вовлекаются местные специалисты. Поэтому все, что вы говорите, немножко упреждает процесс.

— Вы будете экспертов собирать, что-то рассказывать? Вы не показывали техзадание на нынешнем этапе?

— Как не показывали? Его смотрели и главный архитектор города Татьяна Прокофьева, и республиканский фонд поддержки, собственник участка, и министерство строительства республики. Исследование мы представляли в кабинете министров Республики Татарстан.

— То есть на экспертном уровне было обсуждение?

— У нас было представление на уровне РФП, они дали нам обратную связь, после чего были проведены доработки. Потом мы представили техзадание в кабинете министров, куда пригласили и членов кабмина, и экспертов-профессионалов. У нас была очень большая дискуссия, нам задали три десятка вопросов, дали дополнительные рекомендации, после чего мы еще раз доработали исследование, расширили некоторые разделы. И только после этого, после трех этапов экспертизы, мы положили его в открытый доступ и объявили конкурс.

— Опыт работы в Татарстане вас чему-то научил? Есть ли какие-то грабли, на которые вы не будете наступать в рамках реализации нового проекта? 

— Мы четвертый год работаем в Татарстане. У нас было в общей сложности около десятка проектов в республике — и дизайнерских, и архитектурно-градостроительных: на разработку концепции благоустройства системы озер Кабан, жилого района под Казанью, разработку бренда парка «Черное озеро», фирменного стиля зооботанического сада, логотипа и фирменного стиля «Казань Экспо», проекты в Альметьевске и Набережных Челнах. Мы готовили аналитику для ряда крупных казанских девелоперов, работали с Иннополисом, с его первым мэром, — готовили для него аналитику, когда город еще не открылся официально. Перед открытием мы озвучивали целый ряд рекомендаций — реализованы были далеко не все. По реализации проектов — и в области дизайна, и в области архитектуры — мы также прошли и увидели весь путь — как это на самом деле происходит конкретно здесь. Это и дало нам очень важный опыт сотрудничества с республикой и понимание ее задач. 

— В разных регионах разный подход?

— Разумеется. Мы работаем практически во всех регионах. И везде это совершенно разная инфраструктура, разная система ментальности.

Главное, что мы приобрели здесь, — досконально изучили местное законодательство, которое все-таки имеет свою специфику. Теперь мы по-другому формулируем техническое задание, потому что знаем нормативные особенности и понимаем всю специфику дальнейших этапов по выбору подрядчиков, застройщиков, по этапам согласования. Если раньше мы видели картину идеальную и ориентировались на нее, то теперь мы видим реальную картину. И это то преимущество, которое мы используем. У нас установились глубокие обширные экспертные связи на всех уровнях в республике.

В конкурсе, который проводится сейчас, учтены все те ошибки, белые пятна, которые могли быть до этого. Ведь мы уже несколько раз прошли этот путь и теперь закладываем реалистичные условия и техническое задание. В итоге должен получиться реальный, практический проект. 

— Цену всех дальнейших этапов уже заложили? Участники будут ее знать?

— Это невозможно сделать. И не нужно. Надо понимать, что конкурс имеет разную степень детализации. Часто конкурсы объявляются исключительно на концепцию. А есть конкурсы, которые объявляются уже на эскизное проектирование и мастер-план. Законодательно такого документа не существует, но это универсальный, международный термин. В него закладываются элементы генпланирования, проектирования, эскизника и так далее.

В этом конкурсе применена высокая степень детализации уже на стадии самого конкурса. То, что получится в итоге, — не набор картинок и идей. Это будет хороший материал, который можно будет брать и работать дальше.

— А призовой фонд как оцените? Победитель получит 5 миллионов. Это много или мало?

— Призовой фонд очень хороший и соответствует поставленным задачам. Когда мы объявляем международный конкурс, нам часто говорят: как же, международные команды, они так дорого стоят, как потом с ними работать? Но во многих странах Европы кризис на архитектурном рынке. Вы посмотрите на географию компаний, которые приходят на российские архитектурные градостроительные конкурсы. Мы в нашей компании видим, что она только растет. Потому что Россия для них — уникальный рынок. 

— Но они, вероятно, выставляют более высокую цену?

— В этом и кроется заблуждение! Часто цена, которую выставляет действительно качественное зарубежное архитектурное бюро, бывает конкурентна по отношению к топовому российскому. 

— То есть за 100 тысяч долларов можно получить хороший мастер-план?

— Это зависит от масштаба территории и степени проработки. Я бы не стал говорить, что 100 тысяч долларов — универсальная цена. В данном случае мы сначала оценили рынок и те предложения, которые есть, проанализировали предыдущие конкурсы, посмотрели их особенности. После этого заложили призовой фонд. Нельзя списывать со счетов серьезное PR value, которое получают участники конкурса.

— После того как будет определен победитель, с ним работа будет продолжаться? Будет еще какой-то контракт подписываться? 

— В этом конкурсе уже на первой стадии заложен целый ряд условий, связанных с формированием консорциумов. То есть мы просим, чтобы не иностранная компания зашла, прошла все стадии, выдала нам решение, а затем подумала, с кем же его потом реализовывать... Это одна из вещей, которые учтены из конкурсной практики в Татарстане. Мы просим сразу формировать консорциум, где в том числе должна быть российская фирма. Или партнер, или «адаптант», который в том числе приведет проект в соответствие с российскими нормами и требованиями. 

И мы просим обязательно включать местных экспертов в разработку проекта на первом этапе. Это прописано в принципах формирования консорциума. 

— Не получится ли так, что тот, у кого в партнерах, условно говоря, ТИГП, и победит? По ощущениям?

— Почему ТИГП? В Татарстане есть порядка 10 сильных архитектурных бюро. И некоторые из них уже принимали участие в других конкурсах и показывали достаточно высокие результаты. Но для нас с точки зрения экспертизы, которую мы будем делать для РФП, будет важно наличие в консорциуме специалистов из смежных областей — и в первую очередь в области экономики. Это довольно нетривиальная для архитекторов и планировщиков задача.

Есть те, кто справляется с этим на отлично, а есть те, кто вообще не представляет, как к этому приступить. Одно дело — выдавать решения исключительно архитектурные, а другое дело — комплексные. Поэтому комплексность — это еще один важный критерий отбора.

— А не проще ли сейчас сказать: «Вот сейчас вы получите 5 миллионов, а потом — не больше такой-то суммы, имейте в виду»?

— Затраты на дальнейшую адаптацию будут существенно ниже, чем общий бюджет конкурса.

— А это где-то оговаривается? Или победитель потом скажет: «Мы хотим 2 миллиона долларов и ни цента меньше»? 

— Юридически это всегда прописывается. Если вы победили в конкурсе, это не значит, что вы можете в одностороннем порядке диктовать условия.

В контракте с финалистом всегда прописывается, что проект будет реализован только в том случае, если стороны на коммерческой основе договорятся между собой. Если победитель не договорился или выставил рыночно необоснованные условия и другая сторона имеет аргументацию по этому поводу, он лишается возможности реализовать проект. Это общепринятая конкурсная практика. 

На всех этапах во всех конкурсах работы рейтингуются — от первой до последней, потому что, если победитель на каком-то этапе нарушает условия конкурса, право на реализацию проекта переходит к следующему конкурсанту, который работает над своим проектом.

— У вас уже есть понимание, кто будет участвовать? Какие-то предварительные разговоры были на эту тему? 

— У нас есть большая база — порядка 20 тысяч уникальных контактов. Она все время пополняется. Там находятся контакты архитектурных бюро со всего мира — с классификацией по различным специализациям. Помимо того что мы делаем публичное объявление на русском и английском языках, мы также делаем прямую адресную рассылку, приглашая все архитектурные бюро, которые соответствуют по профилю задачам, стоящим в рамках конкурса.

Вот мы открыли регистрацию — у нас есть пара известных испанских бюро, которые заявляются. У нас, возможно, будет датское бюро, которое сейчас размышляет на эту тему. Вообще, Скандинавия интересна тем, что там как раз самый ценный опыт, очень хороший для России. Но при этом они не любят идти в другие регионы — им это не нужно. Из Европы, скорее всего, могут принять участие компании из Франции, Германии — они часто участвуют в российских конкурсах. Италия, бывает, предлагает свои решения. Великобритания — меньше: их решения нам хуже подходят. Если говорить о других континентах, то это Китай, особенно его северная часть. Арабский мир нам обычно ничего не предлагает. Сингапур — не знаю, будет ли для них это близко, но мы планировали пригласить несколько сингапурских бюро. 

— А отечественные компании?

— Конечно. Сейчас отечественные компании конкурентоспособны на международном уровне. Они могут вообще вытеснить иностранцев. В России есть мощные игроки, которые сейчас проектируют за рубежом, — и в Нью-Йорке наши архитекторы, например, уже работают. Поэтому, естественно, мы будем и их приглашать.

Я не буду озвучивать названий бюро, потому что сразу упрекнут в ангажированности. Если я хоть одно приведу в пример, меня обвинят в том, что есть какое-то предпочтение, а его нет. На наши конкурсы обычно приходит минимум 50 заявок. Самое большое количество за все время — наверное, заявок 350.

Единственное — я хочу напомнить, что заявки мы принимаем до 14 августа. Строго до полудня по московскому времени. Затем 22 августа состоится следующий этап конкурса — рассмотрение заявок профессиональным жюри и объявление финалистов первого этапа.