«Это будет коллапс!»: застройщикам обрисовали жизнь в эпоху эскроу

По словам Ирека Файзуллина (в центре), предстоит нащупать пути реформы, чтобы не вызвать резкого роста цены квадратного метра жилья Фото: minstroy.tatarstan.ru

В ТАТАРСТАНЕ 8,2 ТЫСЯЧИ НЕПРОДАННЫХ КВАРТИР — ИЗ НИХ СДАНЫ МЕНЕЕ ТЫСЯЧИ, ОСТАЛЬНЫЕ СТРОЯТСЯ

Семинар для строителей провел на днях министр строительства Ирек Файзуллин. К участию, помимо застройщиков, были привлечены представители банков, управления жилищной политики и прокуратуры РТ. Цель этой встречи без прессы — обсудить экстренный переход на эскроу и другие масштабные изменения в законе о строительстве долевого жилья, которые спутали финансовые планы застройщикам республики. 

Совещание в минстрое прошло буквально через несколько дней после заседания президиума совета при президенте РФ по стратегическому развитию и нацпроектам. На нем президент РТ Рустам Минниханов на правах руководителя рабочей группы Госсовета РФ доложил премьер-министру РФ Дмитрию Медведеву о трудностях перехода на эскроу-счета. Минниханов обратил внимание на то, что 54 из 109 застройщиков в Татарстане не подходят под новые требования, и предложил предусмотреть возможность разрешить оставить старую схему финансирования для застройщиков, достраивающих проблемные объекты, а также дать застройщикам доступ к эскроу-счетам не в конце стройки, а поэтапно. Цель рабочей группы Минниханова — подготовить доклад на тему развития жилищного строительства и комфортной среды к февральскому заседанию Госсовета РФ под председательством Владимира Путина. По словам Ирека Файзуллина, предстоит нащупать пути такой реформы, чтобы не вызвать резкого роста цены квадратного метра жилья, рассказали «БИЗНЕС Online» участники закрытого совещания.

Напомним, согласно новым поправкам в законодательство, принятым в конце декабря, на эскроу-счета с 1 июля 2019 года необходимо перейти всем застройщикам — в том числе и тем, кто успел получить разрешение до 1 июля 2018 года. Исключение законодатель предложил сделать для объектов, находящихся в высокой степени готовности. Предполагается, что в ближайшее время Госдума определит, какие именно объекты подпадают под этот критерий. Минниханов, будучи на совещании у Медведева, высказал предложение создать комиссии на уровне регионов, которые сами будут принимать решение: может ли застройщик после 1 июля 2019 года достраивать дома по старой схеме ДДУ или нет. По большому счету — ну неужели из Москвы виднее, кто в каком положении находится?..

Как оказалось, в загашнике у застройщиков республики сегодня — примерно 8,2 тыс. непроданных новых квартир. Причем из них в сданных домах не распродано около 1 тысячи. Правда, для Казани затоваривание рынка не столь актуально. Основная масса непроданного жилья сосредоточена в Закамье: это Челны, Нижнекамск, Альметьевск, Бугульма. Видимо, богатым нефтяникам «не греет» хата в родном краю? Для стимулирования спроса надо снижать ипотечную ставку — а ведь она как раз пошла в рост. Было бы неплохо, если бы ипотека была не дороже 7% годовых, такое мнение озвучил на совещании у Медведева президент РТ. Без дешевой ипотеки страна вряд ли сможет выполнить новый «план Путина» — строить по 120 млн кв. м жилья в год, то есть в 1,5 раза больше, чем сейчас. Ведь построить-то можно, а вот купят ли, учитывая рост стоимости квадрата при снижении покупательской способности? Кстати: Татарстану, похоже, тоже придется в 1,5 раза нарастить объемы строительства — с 2,4 млн до 3,6 млн кв. м ежегодно, обозначил цель Файзуллин.

Айрат Ахметханов остановился на введении нового для застройщика понятия — «целевой заем» от учредителя Фото: minstroy.tatarstan.ru

ДОЛЬЩИКИ ПОЛУЧАТ ПРАВО «ЗАКОШМАРИТЬ» СТРОИТЕЛЬНЫЙ БИЗНЕС?

Далее Файзуллин передал слово заместителю начальника УЖП Казани Айрату Ахметханову, который в своем выступлении предложил обратить внимание на последние изменения, предусмотренные законом о долевом строительстве №214 ФЗ. Всего, напомним, было внесено около 30 поправок. О многих из них «БИЗНЕС Online» уже писал в предыдущих материалах, поэтому сейчас отметим лишь часть из них.

В частности, Ахметханов остановился на введении нового для застройщика понятия — «целевой заем» от учредителя. Объем займа за один год не должен превышать 20% от планируемой стоимости строительства объекта — и не должен быть больше чем на 2 пункта дороже ключевой ставки ЦБ. Требования к опыту строительства застройщиков также смягчили: с 10 тыс. до 5 тыс. кв. метров. Впрочем, вряд ли это окажет сильное влияние на рынок: с 1 июля 2019 года с введением эскроу-счетов этот норматив теряет силу.

Некоторые «лазейки» для застройщиков законодатель предусмотрительно прикрыл. Те строительные компании, которые захотят уйти в ЖСК, не смогут этого сделать, обратил внимание Ахметханов. Жилищно-строительный кооператив еще можно создать под объект, разрешение на строительство по которому получено до 1 июля 2018 года, но вот всем остальным все равно светит эскроу. 

Изменился механизм осуществления проверок. На смену плановым проверкам придут внеплановые! Представитель компании «ЮИТ-Казань» в ответ поинтересовался, каким будет механизм этих проверок. Никаких предупреждений: «Допустим, министр дал поручение — Госстройнадзор выехал», — подтвердил Файзуллин и попытался успокоить участников рынка: мол, по собственной прихоти чиновников проверок не будет. То ли дело — жалобы дольщиков на сроки или какие-то другие подозрения… «Грозит нам разгул потребительского терроризма», — осмыслил творчество законодателей один из участников совещания в разговоре с «БИЗНЕС Online». Суды и без того завалены исками от клиентов, требующих неустойку за срыв сроков сдачи дома, обозначенных в ДДУ. В республике есть случаи, когда стройка дома останавливалась из-за выплаты таких штрафов — и жалобщики превращались в обманутых дольщиков. А теперь еще и проверками «кошмарить» будут по наводке клиентов… Красота!

Проверять, как расходует средства застройщик, теперь сможет и компенсационный фонд защиты дольщиков. В случае чего — у него будет возможность вовремя обратиться в арбитраж и потребовать признать компанию банкротом. Ну а попутно сможет учредить собственную «дочку», чтобы достраивать объект банкротящегося застройщика. «Вот так! Им что-то не понравилось — и все. Никакого конкурса! Взял нормальный, хорошо продающийся объект — и достроил. А мы — что? Разоряйся?» — описал процедуру другой собеседник «БИЗНЕС Online». По его мнению, это просто произвол. И он думает, что гораздо проще взять взаймы, достроить и продавать уже без всяких дольщиков. Правда, придется снизить объемы стройки, поменять темп освоения участков… Ну, так ведь «план Путина» сдать в полтора раза больше жилья, в общем, не проблема коммерческой компании, не так ли? С другой стороны, время компфонда тоже истекает — и с 1 июля 2019 года всем придется или строить на свои, или опять же переходить на эскроу.

Впрочем, законодатель все-таки предусмотрел некоторые послабления. Одним из них является то, что после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости разрешается заключать договора участия в долевом строительстве до осуществления государственного кадастрового учета, цитирует Ахметханова пресс-служба минстроя РТ. 

Искандер Юсупов на праве первопроходца поделился с коллегами нюансами перехода на эскроу-счета. Фото: minstroy.tatarstan.ru

«КОГДА ВСЕ ВЫЙДУТ НА РЫНОК ЭСКРОУ, ЭТО БУДЕТ КОЛЛАПС!»

Затем слово взяли главные участники рынка — застройщики и банки. Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов на праве первопроходца поделился с коллегами нюансами перехода на эскроу-счета. Данное решение в компании приняли, чтобы заранее «обкатать» схему и к 1 июля, когда она (теперь уже!) станет обязательной, быть во всеоружии. 

Как оказалось, процесс вхождения в эскроу занимает массу времени. Напомним, «Унистрой» начал работать по новым правилам со Сбербанком. На изучение финансовой модели проекта застройщика у банка, как оказалось, ушло примерно два месяца — с первых чисел августа до начала октября. Потребовалась вся техдокументация, банку пришлось доказывать строительные затраты и их обоснованность, специалисты банка «влезли» в ценообразование и темпы продаж. На вопрос одного из застройщиков, как это повлияло на сроки строительства, представитель «Унистроя» пояснил, что вывод объекта на продажу занял три месяца. А обычно занимал максимум три недели. Такова работа системы эскроу. 

«Когда все выйдут на рынок, это будет коллапс. Ни штат в банке не готов…» — встревоженно заявил, обращаясь к коллегам, представитель «СМУ-88». «Вообще, да. У нас это заняло два месяца — представьте, если в один день все обратятся за заключением договоров», — согласился с ним Юсупов. Файзуллин заметил, что вопросы к банкам есть и надо их решать. «У нас есть полгода на то, чтобы оптимизировать федеральное законодательство, которое позволит и банкам, и застройщикам надежно работать, — заметил он. — Поэтому, я думаю, мы еще не раз встретимся с вами, чтобы во второй половине февраля Госсовет мог все это учесть», — пообещал Файзуллин.

Процентной ставки по кредиту в рамках проектного финансирования с применением эскроу-счетов Юсупов не назвал, но пояснил, что она будет плавающей — от рыночной до стремящейся к нулю. Зависит она от объемов продаж в строящемся объекте, приоткрыл он банковскую кухню. «Ну вряд ли ты возьмешь кредит дешевле 12–13 процентов», — пояснил нам один из участников совещания размер рыночной ставки. Размер кредитной линии — 85% стоимости затрат: банк вкладывается после того, как застройщик вложит свои 15%. Юсупов поддержал позицию Минниханова по поэтапному переводу средств застройщиков с эскроу-счетов. Такой механизм, оказывается, есть в Европе — деньги переводятся по мере темпов стройки. 

Представитель «Ак Таша» спросила, насколько вырастет стоимость квадратного метра в связи с применением банковского финансирования. Оказывается, не все так страшно: рост в пределах 6%, но это — при условии хорошего темпа продаж квартир. Если объект «уйдет» за несколько месяцев, то ставка получается практически нулевая. Ну а уж если дольщики успели «притащить» полную стоимость дома — было бы нелишне вообще начислять проценты на эти деньги, помечтал Юсупов.  

Роман Лесохин заметил, что ставка будет складываться из двух частей: переменной и фиксированной Фото: minstroy.tatarstan.ru

БАНКИРЫ ПРИЗВАЛИ НЕ ЖДАТЬ 1 ИЮЛЯ И РАССКАЗАЛИ, ЧЕМ ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ВЫГОДНЕЕ ОБЫЧНОГО КРЕДИТА

Как оказалось, банкиры только «за» — им не жалко, но такую практику должен одобрить Центробанк, заметил представитель ВТБ. Ну, в общем, да: деньги принесли, и дополнительный кредит застройщику не понадобился, и лежать эти деньги дольщиков будут до сдачи дома — то есть год-полтора как минимум. Была б на то воля главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной. 

Банки в принципе готовы к диалогу. Например, представитель Сбербанка Гузель Ногуманова, отвечая на вопрос о возможности «разморозки» счетов эскроу в случае, если застройщик сдает дома по секциям, не исключила такой возможности. Все зависит от того, как составлена исходная документация. Если этапность прописана и секция введена в эксплуатацию (есть вода, канализация, электричество) — отчего бы не разморозить эскроу-счета? 

Банкиры рассказали об условиях кредитования. В целом они оказались очень похожи: и Ак Барс Банк, и Сбербанк, и ВТБ готовы предоставить 85–90% объема проектного финансирования. Кстати, наиболее щедр Ак Барс Банк. Остальные 10–15% застройщик вкладывает сам. Средний срок кредитования застройщика в среднем колеблется на уровне 5 лет — с возможностью увеличения этой цифры до 7 лет при возникновении особых условий. А вот четкую ставку не назвали. 

Глава  дирекции разработки продуктов корпоративного бизнеса Ак Барс Банка Роман Лесохин заметил, что ставка будет складываться из двух частей: переменной и фиксированной. Переменная будет зависеть от количества проданных квартир (и соответственно, средств дольщиков на счете банка). А фиксированная зависит от положения самого застройщика — если он безупречен, то эта часть ставки стремится к минимуму. Мол, на расходы банка, на маржу тоже надо что-то заложить…

Ну и, разумеется, банкиры призвали застройщиков не ждать «часа икс» 1 июля 2019 года, а начинать работать уже сейчас. Наверное, это правильно: если на обкатку финансовой модели по каждому проекту уйдет по два месяца, а кредитовать застройщика могут только некоторые «федералы» и Ак Барс Банк, уже и в самом деле пора подсуетиться. Так поступают крупные застройщики. Представитель ВТБ признался, что уже принято решение о выходе на проектное финансирование одного из участников рынка, и договор, похоже, не подписали только из-за очередных корректировок законодательства. «Коллеги из Ижевска и Самары уже имеют реализованные проекты», — привел пример представитель ВТБ. В общем, казанцам тоже хватит зевать. 

А Лесохин, дабы развеять последние сомнения в целесообразности перехода на эскроу-счета, заметил, что такая схема в разы выгоднее обычного кредитования. Действительно, некоторые застройщики в РТ уже высказывали предположение, что с введением нового механизма фактически уйдут от долевки и будут строить на собственные, а точнее — кредитные средства. Но при проектном финансировании банк сделает ставку ниже — потому что имеет твердые поступления от продаж жилья в качестве гарантии успеха. 

В заключение представители банков заверили не на шутку встревоженных застройщиков, многие из которых уже предвидят летний коллапс, что главное — это пройти механизм отладки. Дальше все пойдет «как по накатанной», считают они. А, собственно, куда деваться? Другого выбора для «безденежных» застройщиков просто не оставили.