УЧАСТНИКИ КРУГЛОГО СТОЛА

  • Александр Куприянов – учредитель УК ООО « ЖЭУ-10» и УК ООО «ЖЭУ №12».
  • Светлана Кудряшова – директор УК ООО « ЖЭУ- 10» и УК ООО «ЖЭУ-12».
  • Дамир Султангалиев – директор УК ООО «АСЦЖ»
  • Рустам Гараев – директор ООО «КУ «Первый поселок», УК ООО «ЖЭУ №13» 
  • Айдар Гараев – председатель попечительского совета Ассоциации предприятий ЖКХ Альметьевска и Альметьевского района (в состав ассоциации входит 13 управляющий компаний). 

На круглом столе «БИЗНЕС Online» обсудили вопросы жилищно-коммунальной сферы нефтеграда

«ПОЛУЧАЕТСЯ ФИНАНСОВО-ПРАВОВАЯ КОЛЛИЗИЯ»

– Добрый день. Первый вопрос касается так называемой мусорной реформы, которая стартовала с начала года. Изменений в федеральном законе «Об отходах производства и потребления» множество. В том числе они коснулись и деятельности регионального оператора по обращению с ТКО – твердо-коммунальными отходами. Известно, что для жителей Альметьевска стоимость услуги выросла практически в три раза. Как поправки в законодательстве повлияли на работу управляющих компаний? Устраивает ли новая схема работы с региональным оператором?

Рустам Гараев: Сегодня у многих управляющих компаний Альметьевска идет стадия подписания договоров с региональным оператором – ООО «Гринта». Однако есть несколько спорных пунктов в договоре, которые пока не отрегулированы: стоимость вывоза мусора и как его начислять – с налогом на добавленную стоимость или без его учета. Мы подготовили протокол разногласий и ждем по нему решения.

– Какие именно пункты договора, предложенного региональным оператором, вас не устраивают?

Светлана Кудряшова: Основной пункт разногласий – это устройство и содержание контейнерных площадок. Если это общедомовое имущество, то почему эти затраты хотят полностью возложить на управляющую компанию? А если это не общее имущество, то, получается, возложат на муниципалитет города? В большем количестве многоквартирных домов, находящихся в нашем управлении, мусорные площадки отсутствуют. Согласно действующему законодательству, содержанием контейнерных площадок, расположенных на дорогах, не относящихся к общему имуществу, должен заниматься муниципалитет. Также вопросы есть и по поводу мест расположения мусорных контейнеров. В большинстве домов, которые обслуживает наша управляющая компания, есть мусоропроводы. Поскольку они в свое время были установлены без мусороприемных контейнеров, городские власти приняли решение установить их практически возле каждого подъезда. Это устраивало всех: и жителей, и работников коммунальной сферы. Но дело в том, что, как я уже говорила, вся придомовая территория у нас отмежевана по отмосткам дома. Но кто и за чей счет должен построить контейнерные площадки, на которых будут стоять мусорные контейнеры для разборного вывоза мусора? По этому вопросу нам предстоит найти оптимальное решение не только с региональным оператором, но и с муниципалитетом. Один из возможных вариантов разрешения этой ситуации – обустроить площадки за счет средств, направленных региональному оператору.

– Какие еще вопросы, на ваш взгляд, недостаточно проработаны?

С.К.: Пока не до конца понятно, каким образом будет списываться разница в сумме, которая образуется в результате начисления тарифа за вывоз ТБО между жителями и региональным оператором. Дело в том, что эта разница как раз составляет сумму налога на добавленную стоимость. Для жителей тариф рассчитывается в размере 71,95 рубля с человека – средства перечисляются в единый расчетный центр, а он, в свою очередь, направляет их региональному оператору. Однако в договоре «Гринты» с управляющей компанией уже фигурирует сумма в 86 рублей с человека.

Р.Г.: В СМИ была озвучена информация, что руководство республики договорилось с федеральным центром о том, что мы пока не будем облагаться НДС. В свою очередь, руководство регионального оператора нас заверило, что эта разница в тарифах в будущем с нас истребована не будет. Но ведь эти договоренности всего лишь устные. У нас нет полной уверенности в том, что спустя год или два, эта разница, которая к тому моменту уже составит огромную сумму, через суд с нас не будет взыскана. Это, пожалуй, один из ключевых моментов. Почему протокол разногласий и возник.

Дамир Султангалиев

Дамир Султангалиев: Мы встречались с представителями организации, которая выполняет подрядные функции от ООО «Гринта» в Альметьевске, и обсуждали этот спорный момент. Пока они не знают, как действовать в данной части договора. Возможно, пока они просто не могут указать в договоре тариф без учета НДС. Но четких ответов мы еще так и не получили. Проблема с начислением НДС повисла в воздухе: его только хотят отменить, но по факту этого еще не произошло. Получается такая финансово-правовая коллизия.

– То есть в январе управляющие компании выставили населению пониженный тариф?

Айдар Гараев: По сути, да. Для того чтобы принять эти поправки и начислять уже на законных основаниях сумму в 71,95 рубля, необходимо пройти через серьезную процедуру согласования с федеральными властями. Разница в 15 рублей может привести к серьезным долгам в будущем. Если вдруг все-таки будет сохранен НДС, то он непосильным бременем ляжет на управляющую компанию.

Александр Куприянов: В этом случае единственным выходом будет разницу за весь период доначислять жителям. Но сейчас и так достаточно негатива в отношении управляющих компаний, а это может привести к очень серьезным последствиям. Вопрос нас серьезно беспокоит, и мы надеемся, что коллизия будет разрешена.

– Один из камней преткновения – уборка придомовых территорий. Нередко встает вопрос, кто должен этим заниматься: УК или специализированные организации? Как этот вопрос решается у вас?

С.К.: Межевание многоквартирных жилых домов, расположенных в микрорайонах 4В и 5, выполнено по отмосткам многоквартирных домов без учета придомовой территории, то есть без учета дворовых дорог и тротуаров. Дороги остались в муниципальной собственности. В 2008 году по распоряжению исполкома содержание внутриквартальных дорог и пешеходных дорожек было закреплено за муниципальным автономным учреждением «Департамент жилищной политики и ЖКХ». Законодательством разграничено ведение УК и органами местного самоуправления по вопросам уборки тротуаров, пешеходных дорожек и проезжей части. Управляющие компании, в которых внутриквартальные дороги не относятся к общему имуществу квартирных домов, не имеют права осуществлять уборку дорог без муниципального заказа. Несколько лет назад мы и работали по такой схеме: с нами заключался муниципальный заказ, который составлял около 500 тысяч рублей в год, на основании которого управляющие компании осуществляли содержание внутриквартальных дорог. На сегодняшний день пока к этому варианту работы власти не вернулись. Можно рассмотреть и другой вариант выхода из непростой ситуации: заключить за департаментом жилищной политики и ЖКХ с управляющими компаниями подрядный договор на выполнение работ по содержанию муниципальных дорог. В прошлом году муниципалитет всем управляющим компаниям выделял технику для уборки дорог, к сожалению, в этом году такой практики нет.

– У вас своя техника или вы ее арендуете?

А.К.: Она сезонная, поэтому держать ее на балансе не выгодно. В основном берем в аренду.

– В свое время большинство управляющих компаний приобретали общедомовые приборы учета в лизинг. Кредитные обязательства уже закрыты?

Д.С.: Да, они приобретались еще в 2011 году. Тогда было принято совместное решение с властям, что приобретение и установка приборов будут через договоры лизинга с двумя лизинговыми компаниями – казанским ОАО «Таткоммунпромкомплект» и ЗАО «Интегратор энергетического комплекса» из Санкт-Петербурга, которые на тот момент поставляли оборудование в Альметьевск. Оплата по договорам производилась ежемесячно из средств населения, собираемых по статье «капитальный ремонт». Это было предусмотрено действующим законодательством. На сегодняшний день расчет с «Таткоммунпромкомплектом» произведен практически в полном объеме. Погасить кредитные обязательства с «Интегратор энергетического комплекса» должны были в 2017 году. Однако в 2015 году региональный оператор в лице фонда ЖКХ РТ перечисления прекратил. На сегодняшний день из-за образовавшейся задолженности, ООО «АМТ-ЭнергоСервис» (а это правопреемник ЗАО «Интегратор энергетического комплекса») подало иски в Арбитражный суд РТ о взыскании с управляющих организаций города задолженности по лизингу, а также требует неустойки в сумме порядка 60 миллионов рублей. Это грозит еще и тем, что могут арестовать не только счета управляющих компаний, но и сами приборы учета. Мы обратились с просьбой к руководству города взять ситуацию под личный контроль и оказать содействие в организации дорожной карты возобновления платежей между фондом ЖКХ РТ и лизингодателем. Пока еще есть возможность остановить предстоящий судебный процесс.


«У ВСЕХ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ СИТУАЦИЯ ПРАКТИЧЕСКИ ОДИНАКОВАЯ»

– А каким образом будет решаться вопрос с теми жителями, у которых остались долги за коммунальные услуги с прошлых лет, когда оператором по вывозу мусора в Альметьевске была компания «Чистый город»?

С.К.: Это вопрос рано или поздно возникнет обязательно. В тот период оплата начислялась из расчета квадратного метра и сумма задолженности так и осталась.

А.Г.: Конечно, этот вопрос коснется управляющих компаний. Как будет «расщепляться» платеж, если житель захочет оплатить долг? Пока этот вопрос еще не обсуждался, но выработать по нему решение необходимо в ближайшее время. Типичная ситуация, которая происходит с управляющими компаниями, которые входят в нашу ассоциацию. Например, сбор по долгам населения составил 103 процента, но на счетах ресурсных организаций отражается лишь 98 процентов. Возникает вопрос: где разница?

Светлана Кудряшова: Совершенно верно! Еженедельно на различных совещаниях поднимается вопрос по задолженности населения. Но пока ответа, почему такая разница в учетных данных, мы так и не получили.

– Какова сумма задолженности населения по коммунальным платежам перед вашими управляющими компаниями?

Д.С.: У всех управляющих компаний ситуация практически одинаковая. На обслуживании у нашей компании один из самых старых жилых фондов Альметьевска. Сейчас задолженность населения составляет порядка 30 миллионов рублей. Эта сумма, которая образовалась за прошедшие 15 лет. Почему такие долги? Дело в том, что раньше жители оплачивали напрямую в ресурсоснабжающие организации. Задолженность, которая была накоплена в тот период, должна была списаться. Однако по ряду причин мы вынуждены были взять в управление дома с этими долгами. Ситуация еще осложняется и тем, что некоторые недобросовестные жители, переоформляя право собственности на жилье, не погашают свою задолженность.

Р.Г.: Если мы узнаем, что продается квартира с долгами, обязательно об этом предупреждаем нового собственника. Нередко покупатель обращается с требованием открыть новый расчетный счет. И мы не вправе ему отказать. Были случаи, когда собственники через суд обязывали управляющую компанию это сделать. А задолженность по коммуналке как была, так и остается. У нас в обслуживании 52 многоквартирных дома и 8 общежитий, из них порядка 3–4 процентов – это муниципальное неприватизированное жилье. Общая задолженность по нему составляет порядка 24 миллиона рублей, а это около 30 процентов от общего объема оказанных услуг.

Александр Куприянов (справа)

– Хотелось бы уточнить: задолженность управляющих компаний перед ресурсными организациями возникла в том числе и из-за расхождений в показаниях общедомовых и поквартирных приборов учета?

С.К.: Совершенно верно. Для одинаковых типов домов установлен единый усредненный тариф, например, 1,88 рубля за киловатт-час. Это не совсем правильно. Если брать в расчет дома с одинаковыми показателями, например, этажностью, лифтовым оборудованием, освещением и количеством насосов, но с разным количеством подъездов, то потребление электроэнергии на общедомовые нужды существенно отличаются. Разница по показаниям, например, между одноподъездной 9-этажкой и аналогичным домом, но с 7 подъездами, вдвое больше. В течение длительного периода мы фиксировали все показатели с каждого дома. И вот что получается. У нас есть показания общедомового счетчика, нормативная сумма на общедомовые нужды и суммарные показания жителей, между ними в большинстве домов образуется большая дельта. В первую очередь это связано с разницей передачи показаний - с общедомового счетчика показания снимаются 25-го числа каждого месяца, а большинство жителей передают поквартирные показатели с 10-го по 15-е число сразу после получения квитанций. После проведенного анализа данные были отправлены в государственный комитет по тарифам. По закону тарифы не могут меняться в течение трех лет. Следующую корректировку властям предстоит сделать в 2020 году. Сами мы напрямую выступить с инициативой не можем. После рассмотрения наших инициатив и их поддержки на тарифной комиссии при исполкоме города вынесенное решение направляется для рассмотрения в министерство по строительству. А ситуация с учетом воды еще хуже.

А.Г.: На самом деле проблема не только в тарифах, но и в классе точности измерительных приборов. Постановление правительства России от 04.05.2012 N442 «О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии» позволяет жителям устанавливать приборы учета с классом точности две единицы. Однако они не распознают электроэнергию, потребляемую, допустим, при зарядке телефона или при спящем режиме компьютера. А общедомовой счетчик это все фиксирует. Необходимо в рамках действующего законодательства регламентировать, какого класса точности должны быть приборы учета во всем доме.

Айдар Гараев

«ДЛЯ РАБОТЫ С ДОЛЖНИКАМИ НАДО ОБЪЕДИНИТЬ УСИЛИЯ»

– Если на собственников жилья у вас есть хоть какие-то рычаги влияния, которые позволяют сократить задолженность, то как решается вопрос с муниципальным жильем?

Р.Г.: Один из вариантов – составить отдельный договор по реструктуризации этой категории задолженности. Стандартная процедура взыскания здесь не подходит. В противном случае через судебные инстанции мы вынуждены будем взыскивать долг с собственника жилья – муниципалитета. Со своей стороны он может расторгнуть договор социального найма с теми лицами, кто не оплачивает коммунальные услуги. В этом вопросе мы готовы полностью помогать городским властям. Сказать, что муниципалитет не ведет в этом направлении работу, будет неправильно. Работа начата, но если мы объединим наши усилия, то она будет идти более динамично.

– Одна из мер воздействия на должников – это начисление пени и процентов. Вы ее применяете в своей работе?

Р.Г.: Мы же со своей стороны предлагаем эту меру применять «точечно». Ведь нет смысла начислять пени человеку, у которого есть социальная нагрузка. Эта мера позволяет дисциплинировать тех, кто не оплачивает коммунальные платежи сроком два-три месяца. Как показывает практика, сначала жители оплачивают ипотеку, другие кредитные и социальные обязательства, а коммуналку – по остаточному принципу и в самую последнюю очередь. Платеж за коммунальные услуги воспринимается как некий беспроцентный кредит. 

Д.С.: В Казани, например, пени начисляются автоматически. Пока нам в мягкой форме в применении этой меры отказывают, говорят, что наши действия вызовут социальное напряжение. При этом мы не можем сейчас подавать в суд на жителей-должников, потому что счета практически всех УК арестованы по решению суда.

С.К.: Тут я хотела бы отметить: ресурсоснабжающие организации, подавая в суд по взысканию задолженности с управляющих компаний, в судебные расходы включают и пени, и штрафные санкции за весь период задолженности. Я могу сказать, что по нашим управляющим компаниям ООО «ЖЭУ-10» и ООО «ЖЭУ -12» за период судебных споров с АО «Альметьевские тепловые сети» эта сумма составила около 3 миллионов рублей. Из каких средств управляющие компании должны погашать данные суммы?

Рустам Гараев

«СЦЕНАРИИ ПРЯМЫХ РАСЧЕТОВ С РСО» 

– Получается, что сейчас ресурсоснабжающие компании подали на вас в суд, в том числе и по задолженности, которая образовалась более 10 лет назад?

Р.Г.: Совершенно верно. Но мы не отказываемся от этих долгов! Мы хотим обсудить эту проблему за столом переговоров и прийти к решению, которое устроит все стороны. У нас есть решение о реструктуризации.

А.К.: Сложность еще заключается в том, что мы должны вести претензионную работу, но госпошлину необходимо оплачивать с расчетного счета, который сейчас арестован. Замкнутый круг получается. При этом если брать условно, то из 100 рублей должника только 25 рублей – долг перед УК. Остальная же сумма покрывает долги самих ресурсоснабжающих организаций. Мы предлагаем объединяться и вести совместную претензионную работу. Можно разработать несколько вариантов решения по этому направлению.

– Если такая ситуация с ресурсоснабжающими организациями, не логичнее перейти на прямые расчеты с населением?

А.К.: Закон ждали не только управляющие компании, но и ресурсоснабжающие организации. Некоторые считали, что с принятием закона о возможности расчета населения напрямую с ресурсоснабжающими организациями, УК останутся без денег. Однако сами поставщики не торопятся переходить на новую форму расчетов. Никто не хочет оказаться на нашем месте.

– Почему нет желания – понятно: работа с населением – тяжелый и сложный пласт работы. А вы готовы к тому, чтобы передать платежи напрямую ресурсникам?

Р.Г.: Принять самостоятельное решение о переходе на новый вид расчетов управляющие компании не могут. Это возможно в двух случаях: если такое решение принимают собственники многоквартирных домов либо в случае задолженности сроком от двух месяцев перед поставщиком. Сейчас по факту у всех управляющих компаний есть долги перед ресурсниками. Мы ведем разъяснительную работу с населением, объясняем, как они могут перейти на прямые оплаты. В нескольких домах собственники уже изъявили желание оплачивать услуги по новой схеме, но пока общие собрания не проведены. Думаем, в ближайшее время протоколы у них уже будут готовы. Но тут возникает вопрос, каким образом будут разделяться строки расходов в платежном уведомлении? При этом, если достигнуть взаимопонимания между УК и ресурсниками, каждый будет отвечать за свою зону ответственности, как и должно быть в идеале.

Д.С.: Есть опасение, что, когда произойдет разделение на прямые договоры, житель начнет платить за то, что считает приоритетным для себя. Вероятно, что только ресурсоснабжающим компаниям. Это возможный сценарий.

А.К.: Тем компаниям, которые работают нечестно и неправильно, конечно, невыгодно. Я как бывший директор ОА «Альметьевск-Водоканал» могу сказать, что все потери ложились на плечи предприятия, но это компенсировалось тарифами. Борьба с утечками привела к обратному эффекту, увы – все ложится на жителей. Даже за границей, где практически 100-процентная оплата коммунальных платежей у населения, все равно закладывается в тарифах не менее 2–3 процентов и не более 10 – на невозвратные долги.

– Какой на сегодняшний день объем невозвратных долгов по сравнению с общей суммой?

С.К.: Порядка половины от общей суммы задолженности. У нас есть квартиры с задолженностью более миллиона рублей. Например, человек осужден на пожизненное заключение, а он единственный собственник жилья. Какой есть выход из подобных ситуаций, мы не знаем.


«ВЫ ГДЕ ЖИВЕТЕ, В АНГЛИИ?»

– В прошлом году упростилась процедура отзыва лицензии у недобросовестных управляющих компаний. Как вы считаете, эта мера улучшит работу управляющих компаний?

Р.Г.: Больше дисциплинирует работу компаний. Главное, чтобы не было «перекосов». Этот момент тоже нельзя не брать во внимание. Появляется очень сильный административный рычаг.

А.К.: Я считаю, что появился еще один рычаг, позволяющий взять и отобрать лицензию.

Р.Г.: Но это тоже можно понять. Нужен какой-то механизм для регулирования рынка. Я считаю, что здесь больше плюсов, чем минусов. А недобросовестных управляющих компаний и тех, к кому есть много претензий в работе, будет дисциплинировать.

А.К.: Вы где живете, в Англии? На мой взгляд, это дополнительный ресурс для воздействия для нерадивых компаний. Под эту категорию любого можно подвести.

А.Г.: А я считаю, что это не ужесточение, а более четкие и высокие требования, что правильно. Если, конечно, они справедливы и объективны.

Светлана Кудряшова

«МЫ РАБОТАЕМ «НА ЗЕМЛЕ» И МОЖЕМ МНОГОЕ ПОДСКАЗАТЬ»

– Очевидно, что у каждого из вас есть проблемы, которые вы решаете ежедневно в рабочем режиме, и в этом году нас ждет много нововведений. А как вы видите будущее отрасли?

А.Г.: Мы хотим наладить диалог, когда одна сторона слышит другую. Только конструктив даст принять верное решение и дальнейшее развитие рынка ЖКХ в Альметьевске. Надо быть благодарными той команде, которая в тяжелое время смога отстаивать интересы города. Исполком всегда был командой, она старалась для управляющих компаний, ресурсоснабжающих организаций, жителей. Если говорить о членах нашей Ассоциации, то у нас масса идей, решений и предложений, которые позволят решить львиную долю проблем на коммунальным рынке нашего города. Мы открыты к диалогу 24 часа в сутки и готовы к решению любых вопросов разумными, доступными путями, которые дадут толчок для развития не только нам, но и нашим партнерам, коллегам в лице руководства города и населения.

С.К.: В нашей отрасли, как и нашей компании, есть к чему стремиться. По итогам прошлого года мы смогли уменьшить задолженность на 11 миллионов рублей. В этом году у меня есть цель – свести долги к минимуму. Очень надеемся на помощь государства и властей, которая позволит значительно улучшить качество нашей работы. Мы хотим выйти на такой же высокий уровень работы – без долгов и больших проблем.

А.К.: Вся беда в несовершенстве законодательства. В большинстве своем все большие беды в жилищно-коммунальной сфере из-за этого. Полагаю, что депутатам, которые принимают законы, надо встречаться не только с руководителями регионов, но и с нами. Мы работаем «на земле» и можем многое подсказать и помочь в решении коммунальных проблем.

Р.Г.: Естественно, смотрим с оптимизмом, иначе не смогли бы работать. Любая компания в сфере ЖКХ работает в предбанкротном состоянии. При условии грамотного перехода на заключение прямых договоров жителей с ресурсоснабжающими организациями наладится работа ЕРЦ, коммунальный рынок стабилизуется. Безусловно, необходимо повышать качество работы своих управляющих компаний.

Д.С.: Со всеми коллегами согласен. Стремиться есть к чему. Мы готовы себя отдавать на все 100 процентов, что мы и делаем. Но пока есть нюансы, которые нам немного мешают. Хотелось бы работать в унисон со всеми участниками рынка, властями как одна большая хорошая команда.