Якушев разрешил: кто получит индульгенцию от эскроу?

Минстрой РФ внес проект постановления правительства, согласно которому избежать перехода на новые правила смогут многие уже начатые проекты, а также проблемные дома обманутых дольщиков Фото: «БИЗНЕС Online»

ВОЗВЕДЕННЫЕ ФУНДАМЕНТЫ, МОСКОВСКИЕ РЕНОВАТОРЫ И СПАСИТЕЛИ ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ

Министерство строительства и ЖКХ России опубликовало на сайте regulation.gov.ru проект постановления правительства, которое облегчает участникам строительного рынка переход на новые правила — работу по эскроу-счетам. Напомним, что правила вступают в силу уже 1 июля 2019 года, так что поправки к ним должны успеть рассмотреть к этому моменту. Подписать постановление должен премьер Дмитрий Медведев. Пока что по документу идут публичные обсуждения и антикоррупционная экспертиза. Принять окончательное решение по этому вопросу президент РФ Владимир Путин в ходе заседания президиума Госсовета РФ в Казани обещал до середины апреля.

Министерство предлагает разрешить застройщикам работать без использования эскроу-счетов, если проект одновременно соответствует ряду условий. Во-первых, степень готовности должна составлять не менее 30%. Есть и оговорка: если этот застройщик работает по договору о развитии застроенной территории, о комплексном освоении территории либо он входит в перечень системообразующих организаций, то пороговое значение для него понижается — с коэффициентами 0,5 и 0,2 соответственно. Второе условие — должны быть заключены договоры с дольщиками не менее чем на 10% от общей площади проекта. В документе расписана вся методика, по которой рассчитываются эти доли в 30% и 10%, но на всякий случай минстрою РФ поручено создать специальную комиссию по разрешению споров между застройщиками и региональными органами власти. 

В-третьих, от эскроу-счетов освобождают участников московской программы реновации.

В-четвертых, эскроу-счета могут не заводить застройщики, достраивающие объекты за неуспешными инвесторами, то есть проблемные дома, за что особенно ратовал Татарстан. Важно, что в постановлении нет сроков, в которые застройщики могут работать без эскроу-счетов, то есть, условно говоря, «спасатели» проблемных домов смогут строить по старым правилам без временных ограничений.

Владимир Якушев заявлял, что региональным властям могут дать право взять на поруки и проекты, не проходящие по критериям. При условии, что если что-то пойдет не так, достраивать придется за счет местного бюджета Фото: «БИЗНЕС Online»

Чтобы освободиться от эскроу-счетов, застройщику нужно будет подать в уполномоченные органы госвласти регионального уровня список документов: декларацию о готовности проекта строительства, расчеты степени готовности — по денежным затратам и объемам стройки, выписку о числе заключенных договоров долевого участия, ежеквартальную отчетность и данные бухгалтерского учета. На какую дату определяется готовность, в документе прямо не сказано. Речь идет о том, что после 1 июля Регпалата будет регистрировать только договоры либо с использованием эскроу, либо с «индульгенцией», которую застройщик должен получить, доказав соответствие объекта критериям. 

Нашла отражение в проекте постановления и идея, которую анонсировал на форуме в Сочи министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев. Он заявлял, что региональным властям могут дать право взять на поруки и проекты, не проходящие по критериям. Если что-то пойдет не так, достраивать придется за счет местного бюджета. Действительно, такой пункт есть — региональные власти могут договориться о снижении коэффициентов готовности объектов, но для этого придется подписать с федеральным правительством отдельное соглашение. 

Застройщики били тревогу и предупреждали, что, если Путин на президиуме Госсовета РФ в Казани не вмешается и не скорректирует реформу «долевки», летом треть строек в стране остановится Фото: «БИЗНЕС Online»

«ЧТОБЫ НЕ ЗАДУШИТЬ ЭТИ ПРОЕКТЫ, НЕ СОЗДАТЬ НОВЫХ ПРОБЛЕМ»

Напомним, что тема облегчения условий участникам строительного рынка, обязанным с 1 июля переходить на эскроу-счета, стала центральной во время последнего визита президента РФ в Казань. О том, к чему может привести резкий переход на новые рельсы, президент РТ Рустам Минниханов еще до этого доложил Медведеву — в Татарстане под новые правила игры не подходит 54 из 109 застройщиков. «Надо предусмотреть разрешение застройщику, достраивавшему проблемные объекты и объекты в высокой степени готовности, оставить старую схему финансирования или дать возможность регионам самим определять таких застройщиков, — сказал он премьеру. — И, конечно же, [необходимо] утвердить порядок поэтапного использования застройщикам средств на эскроу-счетах».

Застройщики били тревогу и предупреждали, что, если Путин на президиуме Госсовета РФ в Казани не вмешается и не скорректирует реформу «долевки», летом треть строек в стране остановится. По разным оценкам, перейти на проектное финансирование не смогли бы 35–50% застройщиков, что спровоцировало бы появление массы новых обманутых дольщиков.

И эффект не заставил себя ждать. На встрече в Казани больной вопрос задал гендиректор одной из крупнейших компаний РТ, «Унистрой», Радик Салимгараев. «Я понимаю, о чем вы говорите», — откликнулся глава государства, заверив, что эти вопросы, безусловно, необходимо учесть и до середины апреля правительство должно принять решение о том, какие дополнительные условия предоставить компаниям, которые начали проекты по старым условиям. «С тем, чтобы не задушить эти проекты, не создать новых проблем. Есть предложения разрешить им работать до реализации данных проектов по старым правилам. Есть предложения предоставить определенные льготы в рамках новых правил… Но я бы хотел сказать, что мы все равно должны будем переходить на новые правила. Возможные исключения для проектов, которые уже запущены, не должны создавать иллюзию, что эти проекты будут длиться вечно», — расставил точки над i президент.

ЗЗадача достроить в текущем году стоит по позициям №1 и 2 ЖК «Молодежный», 4-го дома ЖК «Золотая середина»; ЖК «Миллениум Сити» и ЖК «Царицынский бугор», первой очереди дома №2 в ЖК «МЧС», строения 1–4 ЖК «Яшьлек» Фото: metshin.ru

КТО В ТАТАРСТАНЕ ВЗДОХНЕТ С ОБЛЕГЧЕНИЕМ

Напомним, что в Татарстане сейчас в подвешенном состоянии остается 24 дома обманутых дольщиков. Половину всего этого хозяйства планируют достроить в 2019 году — не самые крупные объекты, но все же движение вперед. Список домов представили Минниханову на стенде фонда поддержки дольщиков на последней коллегии минстроя РТ. Задача достроить в текущем году стоит по позициям №1 и 2 ЖК «Молодежный», 4-го дома ЖК «Золотая середина»; ЖК «Миллениум Сити» и ЖК «Царицынский бугор», первой очереди дома №2 в ЖК «МЧС». Кроме того, в списке — строения 1–4 ЖК «Яшьлек» (директор этого застройщика Фаик Гараев недавно пополнил когорту «сидельцев» — ему вменяют мошенничество). Кроме того, в плане 2019 года — дом №65/06 в Челнах и дом на улице Строителей в Зеленодольске.

Неопределенность с законодательством уже успела «тормознуть» один из долгостроев — это дом «Свея» на Заслонова, 38-42. Конкурсный управляющий намеревался продать объект с торгов — потенциальным покупателем могла бы выступить компания «Бриз», которая за счет оставшихся площадей достроила бы объект. Но из-за этого «тумана эскроу» все движения остановлены. Замначальника управления жилищной политики исполкома Айрат Ахметханов на встрече с дольщиками в фонде поддержки дал понять, что до продажи с торгов лучше дождаться решения правительства по эскроу.

Всего же только в Казани в рамках долевого строительства в работе 1,8 млн «квадратов» жилья. Это более 30 тыс. квартир, для строительства которых застройщики привлекли более 41 млрд рублей. «Все это может оказаться в зоне риска», — беспокоился на днях первый замруководителя исполкома Казани Азат Нигматзянов, курирующий стройку (в том числе и домов обманутых дольщиков) в Казани. А представитель казанского Кремля Лилия Галимова заявляла о 12 тыс. договоров долевого участия, оказавшихся в «буферной зоне». В случае принятия постановления большая часть проблемы разрешится.

Что ж, теперь у застройщиков, желающих заскочить в последний вагон, есть резон активизировать как строительство домов, так и продажи квартир.

«САМОЕ ПРОСТОЕ — ВЗЯТЬ КРЕДИТ И ПОСТРОИТЬ НА НЕГО ДОМ, ЗАГНУТЬ ЦЕНУ БАСНОСЛОВНУЮ!..»

Татарстанские игроки рынка откликнулись на долгожданные действия правительства с энтузиазмом.

Андрей Беляков — владелец строительной компании ООО «Бриз»:

— Если такие поправки будут приняты, то рынок Татарстана успокоится, потому что сейчас идет игра в мутной воде. Все застройщики боятся заниматься реализацией, потому что 1 июля мы должны будем переходить на эскроу-счета, а банки планируют откупать долевые права (у дольщиков — прим. ред.), так как уже не должно быть никаких долевых договоров. Как заставить людей расторгнуть ДДУ, было непонятно, поэтому многие застройщики придерживали продажи, пока не будет ясности, тем самым вызывая панические настроения и искусственный дефицит, хотя делали это не умышленно, а в силу обстоятельств. Сейчас рынок немного успокоится, не скажу, что пойдет на спад, но стабилизация какая-то возникнет.

Если поправки, касающиеся достройки проблемных объектов, не будут приняты, то нам придется на это брать кредиты. Но если нам разрешат работать без эскроу-счетов, то мы сможем собственные средства инвестировать в достройку объектов, так что заканчивать возведение таких домов будет проще.

Что касается нерадивых застройщиков… Если человек на рынке присутствует, чтобы умышленно заниматься нечестной деятельностью, он любой закон обойдет, будут эскроу-счета или нет. Станут создавать товарищества, пирамиды те же самые… Есть пословица: еще не создан замок, уже создана отмычка. Надо бороться не с добросовестными застройщиками, а с болезнью — теми застройщиками, которые эти проблемы допускают. Когда у нас болит зуб, мы же все зубы не выдираем, а только один, но тут получается, что всю челюсть удаляют. При Петре I и то было спокойнее, сказали брить бороду, а усы-то оставляли! А сейчас бреют все полностью, включая голову!

Что касается комплексной застройки... Например, в комплексе условно 5–6 домов. На первый дом ложится вся нагрузка по строительству сетей. Труба отопления к нему подводится сразу на весь комплекс — не 100-я (как на один дом — прим. ред.), а уже 300-я. И цена выходит в 3–4 раза дороже, поэтому первый дом получается убыточный. Банк видит твой бизнес-план и говорит, что у тебя убытки в первом доме, и ты автоматически попадаешь в черный список. Не думаю, что кредитные организации будут углубляться и разбираться, почему так происходит. А если сохранится прежний порядок, то ты понимаешь, что на первом доме у тебя убыток, на втором — частичное покрытие, а на четвертом-пятом появляется моя прибыль в комплексной застройке.

Если такие изменения примут, я их буду приветствовать. Однако, если закон перепишут обратно в 214-й, но внесут в него изменения в части нерадивых застройщиков, тогда будет еще лучше. Потому что зачем ухудшать положения застройщиков? Это отбивает желание работать. Самое простое — взять кредит и построить на него дом, загнуть цену баснословную, чтобы перекрыть все проценты и свою прибыль заложить, и все — живи спокойно! Но тогда будет резкий спад по рынку и рост цен. Это неправильный подход.

Илья Вольфсон — генеральный директор группы компаний «СМУ-88»:

— Ответить на все вопросы сможет только практика. Небольшим застройщикам будет очень сложно работать в новых условиях. Они или уйдут с рынка вообще, или перейдут на субподряд. Еще есть вариант укрупнения компаний путем объединения и поглощения — подобная практика уже есть в Москве и Санкт-Петербурге.

У девелоперов до сих пор нет четкого расклада, как все будет происходить. От жесткого перехода на эскроу-счета отказались — это хорошо. Минстрой установил критерии, по которым застройщики смогут продолжить работать по старой схеме: готовность проектов — не менее 30 процентов, продажа — не менее 10 процентов площадей. Это комфортный вариант для рынка и нашей компании в частности — наши текущие объекты к июлю перешагнут данную отметку. С другой стороны, мы уже становились свидетелями внезапных поправок, которые кардинально меняли правила игры.

Искандер Юсупов — заместитель генерального директора компании «Унистрой»:

— Мы считаем, что предложенные минстроем критерии очень лояльны по отношению к застройщикам. Честно сказать, мы готовились к более суровым требованиям. В итоге благодаря не самой жесткой позиции свою работу сможет продолжить большее количество компаний. Выиграют те, кто имеет объекты с готовностью, близкой к 30 процентам, так как еще есть время довести их до нужной стадии и продолжить строительство по прежним правилам. Критерий 10 процентов от продаж вообще очень простое требование. Этой цифры вполне можно достичь за две-четыре недели. У нашей компании также будет ряд проектов, которые станут реализовываться по «старым» правилам, поскольку они попадают в условия, предложенные минстроем РФ.

Андрей Савельев  — президент гильдии риелторов РТ, директор «НЛБ-недвижимость»:

— Очень многим поможет данный проект постановления. Если поправки не принять, то порядка 30–40 процентов застройщиков будут вынуждены остановить стройку. Таким гигантам, как «Унистрой», не очень страшно, они уже в принципе работают по эскроу-счетам, а для всех остальных это крайне актуально. В целом я очень положительно оцениваю предлагаемые минстроем РФ изменения.

Думаю, что данные поправки появились после заседания Госсовета России по проблемам долевого строительства, которое недавно прошло в Казани. В законе еще очень много разных дырок и сыроватостей, с ним много нужно работать. Думаю, что новый закон начнет функционировать нормально не раньше 2020 года.