Рата Соловьева: «Моя компания является действительным членом гильдии риелторов Республики Татарстан, и все риелторы имеют соответствующее удостоверение»Фото: Сергей Елагин

«ПОРОГ ВХОДА 2 МИЛЛИОНА РУБЛЕЙ, СРОК ИНВЕСТИЦИЙ — ТРИ МЕСЯЦА И НИКАКОГО «ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ»

— Рата Викторовна, расскажите о своей компании. Когда была основана, что предлагаете на рынке?

— Агентство недвижимости «Компромисс» начало работать 10 лет назад как риелторское агентство, ориентированное на услуги по купле-продаже квартир. Фирма развивалась, мы искали для себя новые ниши и уже пять лет предлагаем клиентам краткосрочные инвестиции в квартиры на вторичном рынке Казани. Сегодня это направление стало главным, при этом мы продолжаем оказывать и классические риелторские услуги. Моя компания является действительным членом гильдии риелторов Республики Татарстан, и все риелторы имеют соответствующее удостоверение.

— Как выглядит схема краткосрочного инвестирования в недвижимость?

— Схема, когда покупают подержанные квартиры, ремонтируют их и продают с наценкой, не нова. Мы же создали отлаженную систему покупки, ремонта и продажи квартиры с четким алгоритмом проверки юридической чистоты жилья и прозрачной финансовой составляющей своей работы.

— Инвестор передает деньги вашей компании в доверительное управление?

— Нет, деньги на покупку квартиры нам не передаются. Мы нашли квартиру, провели юридический анализ и оценили доходность, инвестор ее купил на свое имя, перечислил нам средства на ремонт. Мы ее отремонтировали, продали, и только потом инвестор поделился с нами чистой прибылью. По опыту предыдущих месяцев наши стандарты позволяли клиенту за три месяца возвращать вложенные средства с доходом до 25–30 процентов годовых, в зависимости от объекта.

— Какова минимальная сумма для начала краткосрочного инвестирования в недвижимость?

— Порог входа начинается с 2 миллионов рублей. При условии, что цикл сделки занимает два-три месяца, то за год мы можем обернуть данную сумму на трех-четырех квартирах. Например, в 2018-м суммарный оборот инвесторских средств составил 53 миллиона рублей, и это не предел возможностей нашей команды. План на 2019 год — увеличить объем инвестиций в два раза.

— Сколько человек работают с вами?

— В штате компании 10 человек: профессиональные риелторы, юрист, ипотечный брокер, бригадир, ответственный за ремонт, и фотограф. То есть мы предоставляем полный комплекс услуг, и в этом наше отличие от аналогичных предложений на рынке.

«Средняя доходность всех инвесторов в 2018 году составила 23,8 процента годовых (а это почти в 5 раз выше доходности по банковским депозитам)»Фото предоставлено АН «Компромисс»

ОБ ИНВЕСТИЦИОННЫХ РИСКАХ И ДОХОДНОСТИ СДЕЛОК

— Почему краткосрочные инвестиции в недвижимость выгодно делать сейчас?

— Это выгодно всегда! Вся фишка в том, что мы покупаем квартиры не в строящемся доме с растянутым на один, два, три года сроком возврата инвестиций, а на вторичном рынке, где объект уже сформирован и продать мы его можем в любое время.

— Какую доходность вы можете гарантировать?

— У инвестора всегда есть выбор — получить гарантированные 15 процентов годовых дохода со сделки или поделить прибыль пополам. Все обговаривается заранее и прописывается в договоре. Средняя доходность всех инвесторов в 2018 году составила 23,8 процента годовых (а это почти в 5 раз выше доходности по банковским депозитам). Например, с одной квартиры инвестор получил доход в 17 процентов годовых, со второй — 30 процентов, с третьей — 25 процентов.

— От чего зависит величина процента? 

— От сезонности, изменений в законодательстве, от нас, от инвестора. Например, неполное финансирование со стороны инвестора по ремонту, не вовремя приступили к ремонту объекта, не сразу подали рекламу, хотя такого не бывает в нашей компании. Если мы на каком-то этапе опоздали, то доходность может упасть, поэтому в компании действует жесткая система штрафов.

— Какие финансовые риски несет инвестор?

— Давайте будем честны: риски есть в любых инвестициях, но за все время работы ни один наш инвестор не остался без прибыли. Спокойствие и уверенность инвестора обеспечивается полным юридическим сопровождением сделки, мы очень тщательно проверяем объекты перед покупкой. А самое худшее, что может произойти, — недвижимость останется в собственности инвестора до более подходящего для продажи момента.

— Какой режим налогообложения действует в отношении краткосрочных инвестиций в недвижимость?

— Каждая сделка облагается подоходным налогом в размере 13 процентов от суммы официально заработанных денег. Наши специалисты в следующем календарном периоде составят декларацию и сами отправят по почте в предусмотренные по законодательству сроки. С каждой сделки инвестор забирает не только прибыль, но и сумму налога, рассчитанную заранее. Обязанность по его уплате лежит на инвесторе.

«В нашей компании 10 человек: профессиональные риелторы, юрист, ипотечный брокер, бригадир, ответственный за ремонт, и фотограф. Мы предоставляем полный комплекс услуг»Фото: Сергей Елагин

«КРАТКОСРОЧНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ С ЖЕСТКИМ ФИНАНСОВЫМ КОНТРОЛЕМ. ИДЕАЛЬНО ДЛЯ БИЗНЕСМЕНОВ И ПРАВОВЕРНЫХ МУСУЛЬМАН»

— Чем ваше предложение отличается от других доступных сегодня инструментов инвестирования?

— Для сравнения: доходность банковского депозита — 4–6 процентов годовых, облигаций государственного займа сегодня составляет менее 10 процентов годовых. Биржевой рынок постоянно меняется, поэтому соотношение риска и доходности там не всегда оптимально, а вот рынок вторичной недвижимости меняется крайне медленно, поэтому краткосрочные инвестиции при минимальных рисках вот уже пять лет приносили нашим инвесторам стабильный доход до 30 процентов годовых.

— Какие факторы могут влиять на вторичный рынок жилья Казани?

— Действительно, сказать, что вторичный рынок не изменчив вообще, было бы неправильно. Ситуация зависит от изменений в законодательстве, ставок по ипотеке, от того, как развивается первичный рынок. Покупаемые для инвестиций квартиры всегда ликвидные, в местах с хорошей продаваемостью, поэтому мы на 99 процентов гарантируем, что уложимся в трехмесячный срок по договору.

— Кто ваши клиенты?

— Как правило, это бизнесмены, которые уже заработали средства и диверсифицируют свои риски, ищут новые варианты дохода. Есть производственники, у которых в распоряжении оказались свободные средства и которые хотят за короткий срок заработать на них. Отдельная категория инвесторов — мусульмане, желающие создавать накопления, не нарушая при этом норм шариата, ведь мы не берем деньги в долг под проценты, а вместе зарабатываем.

«Наши клиенты — это бизнесмены, которые уже заработали средства и диверсифицируют свои риски, ищут новые варианты дохода»Фото предоставлено АН «Компромисс»

— Как у вас работает система финансового контроля? Насколько она прозрачна для инвестора?

— Еще раз подчеркну, что квартиры всегда оформляются на инвестора, мы же работаем только со средствами, выделенными им на ремонт по заранее утвержденной смете. В еженедельном режиме мы отчитываемся перед партнером о проделанной работе. Более того, инвестор в любое время может приехать и посмотреть ремонтируемую квартиру, отследить ход продажи. Он постоянно взаимодействует с компанией.

— Сколько в среднем стоит ремонт?

— Стоимость одного квадратного метра ремонта квартиры составляет в среднем 7,5 тысячи рублей. Ремонт сделан так, что в день сделки в квартиру можно заезжать и жить. Ведут работы наши строительные бригады по типовому дизайн-проекту.

«Инвестор в любое время может приехать и посмотреть ремонтируемую квартиру, отследить ход продажи. Он постоянно взаимодействует с компанией»Фото: Сергей Елагин

— Можете привести пример удачно реализованного проекта?

— Да, конечно. Например, в начале 2019 года однокомнатная квартира на улице Короленко была приобретена за 2 100 000 рублей. Ремонт обошелся в 280 000 рублей. Расходы по содержанию и реализации заняли 21 000 рублей. В итоге квартира была продана за 2 700 000 рублей в течение 1,5 месяца, инвестиционный доход составил 299 000 рублей, а годовой процент дохода инвестора — 29,2 процента годовых.

— Почему инвестору стоит доверить средства вам, а не реализовать подобную схему самостоятельно?

— По нашим расчетам, чтобы получить прибыль с аналогичной сделки, человек должен быть либо риелтором, либо строителем. То есть экспертом хотя бы в одной из этих сфер. Мы же выгодный объект не только подберем, но и проверим, отремонтируем и своими же силами продадим. Участие инвестора в данном процессе минимально, так как мы предоставляем комплекс услуг, а инвестор делится с нами только прибылью, не тратя собственное время и энергию.