«Полукамушки 2.0»: таинственный инвестор мечтает превратить их в детский центр

Иван Гущин заострил внимание на проблеме отсутствия инвесторов и готовых решений. Он напомнил, что в историческом квартале сегодня осталось 26 домов, в 8 из них проводится капитальный ремонт Фото: «БИЗНЕС Online»

ЦЕНА РАССЕЛЕННЫХ «ПОЛУКАМУШКОВ» — ОТ 2,5 МЛН ЗА ДОМИК: ОЧЕРЕДИ ЗА НИМИ НЕ СТОИТ

Будущее квартала «Полукамушков» в историческом центре Зеленодольска обсудили накануне в комитете по охране культурного наследия РТ на заседании научно-методического совета. Открывая встречу, глава комитета Иван Гущин заострил внимание на проблеме отсутствия инвесторов и готовых решений. Он напомнил, что в историческом квартале сегодня осталось 26 домов, в 8 из них проводится капитальный ремонт, после чего сюда вернутся их жители. Благодаря поддержке президента РТ Рустама Минниханова из бюджета на реконструкцию было выделено 110 млн рублей, еще 68 млн — на инженерные сети. 

По программе реконструкции в зданиях появятся современные коммуникации, в том числе канализация вместо выгребных ям. Изменится и дворовая территория: здесь установят фонари, лавочки, оборудуют детские площадки. Весь этот рай будет соседствовать с мертвыми сейчас домами. Оставшиеся 18 домиков признали аварийным жильем, люди расселены, а здания переведены в категорию нежилого фонда. На охрану территории выделяются средства из бюджета, но этого мало: с весны прошлого года в «Полукамушках» зафиксировано уже 8 пожаров, констатировал Гущин. Полиция установила автора предполагаемых «пироманских» художеств, но вот только взять с него нечего. 

В целях сохранения оставшихся домов необходимо в срочном порядке передать их инвесторам. Но очередь из них не стоит. Людей, которые все-таки изъявляют инвестиционные намерения, пугают условия передачи здания, существующие ограничения и запреты. Одна из серьезных проблем — невозможность купить эти полуразвалины по льготной цене, чтобы затем начать их восстановление. «Как вы знаете, объект культурного наследия, если он признан неудовлетворительным, можно реализовать путем продажи на конкурсе за 1 рубль с обременениями. Исторически ценные объекты, расположенные в границах достопримечательного места, эта норма не затрагивает», — пояснил он. Соответственно, реализация домов возможна лишь по рыночной стоимости. А она, по словам Гущина, составляет порядка 2,5 млн рублей за один дом. И это — помимо рыночной стоимости земельного участка, которая может вылиться еще в полмиллиона. 

Второе препятствие, на котором заострил внимание глава комитета, — невозможность изменения существующих объектов капитального строительства: они являются предметом охраны, вплоть до планировки квартала. По словам Гущина, сегодня есть потенциальный инвестор, который готов реализовать масштабный социальный проект (и взять на себя примерно 6 домов). Однако имеющиеся требования к градостроительному регламенту пока являются препятствием. Имени инвестора Гущин по понятным причинам не назвал, однако проговорился, что инвестор — зарубежный. В связи с этим он предложил членам научно-методического совета вместе искать пути решения, позволяющие сделать условия привлекательными.

«ПОЛУКАМУШКИ 2.0»: ПРИСТРОИ К ДОМАМ И БЛАГОУСТРОЙСТВО ОАЗИСА РЯДОМ С ПАРКАМИ И НЕКИМ «ДЕТСКИМ ЦЕНТРОМ»

С презентацией выступил замруководителя ГБУ «Центр культурного наследия Татарстана» Алексей Карасев. «Свою идею мы назвали „Полукамушки 2.0“», — рассказал он, добавив, что сделать эту территорию местом притяжения может помочь комплексный проект благоустройства. Вокруг «Полукамушков» на расстоянии полукилометра находится два больших парка, что позволяет включить жилой квартал в единую систему. Это позволит создать единый закольцованный маршрут для прогулок с разноплановым досугом. При этом планировщики акцентировали внимание на том, что им хотелось бы сохранить планировочную структуру данной территории. Каждый из этих домов является отдельным домовладением, и было бы правильным оставить все без изменений. Главным изменением должно стать появление пристроев к домам, позволяющих увеличить используемую площадь зданий.

Как ранее пояснил «БИЗНЕС Online» глава ГБУ Марсель Каюмов, в таком случае пристрои не повлияют на структуру этой территории — «Полукамушки» останутся тремя улочками с жилыми домами. «В конечном итоге мы предлагаем не проект, а концепцию для обсуждения, один из сценариев развития этой территории. Прописываем некое функциональное насыщение зданий, даем возможность через благоустройство и зонирование ввести туда бизнес», — пояснил он.

Карасев добавил, что проектировщики предлагают к реконструкции 15 домов. Это позволит благоустроить территорию в 1,2 гектара. На суд собравшихся «Центр культурного наследия» представил два варианта проекта с пристроем. Оба варианта позволяют увеличить площадь дома фактически в 2 раза: со 158,3 до 302,5 кв. м и с 293,5 до 549,5 кв. метров.

Затем настало время обсуждений. Советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Николай Васильев поинтересовался, есть ли у проектировщиков и заказчиков этой работы понимание того, как старые здания должны эксплуатироваться в новых условиях. Гущин в ответ пояснил, что на подобных объектах сегодня очень популярна организация апартаментов (с функцией жилья, в котором нельзя зарегистрироваться). Также он признался, что у инвестора есть намерения организовать там некую «детскую функцию». 

Напомним, что ранее главный архитектор Зеленодольска Юрий Герасимов говорил «БИЗНЕС Online», что этот таинственный инвестор сам родом из Зеленодольска. «У него родители в Зеленодольском районе живут. И поскольку у него есть такая возможность, он хочет для района, для города что-то сделать», — объяснил Герасимов. По его словам, в планах у инвестора было организовать в «Полукамушках» детский развивающий центр. «Пока там отсутствуют детские развивающие организации дополнительного образования — танцы, живопись, курсы. Чтобы такие кружки, площади были у них, какие-то просторные залы, чтобы им стало удобно», — продолжает он.

«ГЛАВНЫЙ ВОПРОС: ИДЕМ ЛИ МЫ ПО СЦЕНАРИЮ УВЕЛИЧЕНИЯ ПЛОЩАДЕЙ?»

Само собой, у идей нашлись и критики. В частности, зампред ТРО ВООПИиК Фарида Забирова заметила, что на презентации нужно было показать три варианта, в разработке которых ВООПИиК участвовал несколько лет назад и один из которых уже был одобрен Миннихановым. Гущин в ответ заметил, что на данном совещании не обсуждаются архитектурные решения. Стоит вопрос внесения изменений в предмет охраны, позволяющих инвестору что-то делать на этой территории.

«Мы обсуждаем намерения по изменению планировочных решений. Главный вопрос: идем ли мы по сценарию увеличения площадей зданий?» — обратился он к присутствующим.

Фарида Забирова заметила, что на презентации нужно было показать три варианта, в разработке которых ВООПИиК участвовал несколько лет назад и один из которых уже был одобрен Миннихановым Фото: «БИЗНЕС Online»

Тот же санузел сегодня находится вне дома. Но если встает вопрос изменения функций, оставлять все в существующем виде невозможно. Также Гущин рассказал о намерениях выйти в Госсовет с инициативой внести в 178-й ФЗ изменения, касающиеся ценных объектов, входящих в режим достопримечательного места, — с тем, чтобы их можно было также реализовывать по цене в 1 рубль. В противном случае может получиться, что ни один инвестор после объявления конкурса попросту не придет. Именно так сегодня происходит в Чистополе. 

«Поэтому мы и обсуждаем: 2–3 миллиона — стартовая цена или сколько?» — обратился он к собравшимся.

Впрочем, казалось, не все хотят разбирать конкретный вопрос. Кто-то из присутствующих предложил обсудить организацию в одном из домов в «Полукамушках» места, где можно было бы проводить творческие вечера и встречи интеллигенции — чтобы реконструированные дома в дальнейшем не простаивали, как это происходит в Казани. Гущин отреагировал положительно, заметив, что один из домов на баланс могло бы взять государство — это был бы хороший пример государственно-частного партнерства. Он добавил, что в дальнейшем станет рассматриваться вопрос создания на этой территории управляющей компании или префектуры. Но главная задача сегодня — все-таки сохранить инвесторов, он призвал не слишком отклоняться от заявленной темы. «Они приходят, потом тихонечко пропадают и трубку не берут», — акцентировал он внимание на проблеме. А дома-то разрушаются! 

«БЬЮЩИЙ КОПЫТОМ» ИНВЕСТОР ГОТОВ ОТВЕРНУТЬСЯ ОТ ЗЕЛЕНОДОЛЬСКА — И УЙТИ В ДРУГОЙ РАЙОН

К обсуждению присоединилась и руководитель инвестиционного центра «Зеленый Дол» Мария Антонова. Она напомнила, что история с инвестором тянется уже два года и сегодня вопрос встает ребром. «И он говорит: или что-то решаем, либо направляем усилия в другие районы», — пояснила она. Центральную улицу квартала, по ее словам, при благоприятном раскладе можно было бы превратить в «местный Арбат» — с парками и кофейнями. По ее словам, вопрос нужно решать как можно скорее. Сейчас выгоревшие дома являют собой печальное зрелище и люди попросту боятся там ходить. «Может быть, разрешить ограниченное использование этой территории?» — предложила она.

Эксперт по проведению государственной историко-культурной экспертизы Ольга Авксентьева заметила, что комитету нужно сформулировать техническое задание на разработку проекта по данной территории — в таком случае это будет юридически закреплено. Именно это, по ее словам, должно было стать первым этапом работы. Авксентьеву поддержала и Балтусова, заметившая, что нужен пилотный проект, и предложившая в рамках его планирования первым делом поднять документы, разработанные в 2015–2016 годах. По ее словам, тогда проводились серьезные исследования и анализ этой территории, был найден средний вектор развития квартала. Безусловно, за четыре года в Зеленодольске произошли некоторые изменения, но ничего сверхнового, по словам помощника президента, в городе не появилось. Почему проект так и остался таковым? Проблема, по словам Балтусовой, в том, что город не смог использовать инструментарий, предложенный ему архитекторами. С долей сомнения помощник президента прокомментировала и идею появления префектуры — по ее словам, в исполкомах республики сейчас очень строгая ситуация по появлению новых бюджетных ставок. В Чистополе и Елабуге, где специалисты по сохранению исторической среды, безусловно, пригодились бы, такой возможности не дают, констатировала она. Так что если и создавать префектуру — то везде, а не только в «Полукамушках», считает Балтусова.

По мнению помощника президента, порядок должен быть таким: сначала предметный разговор с инвесторами — какой они хотят видеть эту территорию. Затем — разработка концептуального проекта, обсуждение сложностей с согласованием и затем внесение этих изменений. С учетом имеющихся материалов вся работа может занять около месяца, заметила она, призвав Гущина и комитет ознакомиться с проделанной ранее работой.

Существующие регламенты не позволяют исполкому Зеленодольского района сделать что бы то ни было! И Михаил Афанасьев уже выходил с просьбой оказать помощь в разрушении этих регламентных барьеров Фото: «БИЗНЕС Online»

«Комитет как будто всегда начинает с нуля», — поддержала ее Забирова. Васильев заметил, что предлагает поддержать предложение Балтусовой в части демонстрации ранее разработанных проектов и дать возможность комитету откорректировать постановление — тем более что в противном случае приспосабливать в Зеленодольске скоро будет нечего.

Глава комитета ответил, что в курсе существующих проектов, и не согласился с тем, что происходящее обсуждение — это изобретение велосипеда. «Пусть будет та концепция, которая есть, мы только сэкономим деньги», — заметил он. Но реальность такова, что инвесторов на территорию сегодня нет. А существующие регламенты не позволяют исполкому Зеленодольского района сделать что бы то ни было! И новый глава Михаил Афанасьев уже выходил с просьбой оказать помощь в разрушении этих регламентных барьеров. Посыл Гущина был в общем-то понятен: сейчас важно не спорить, чей проект лучше, а попытаться сдвинуть проблему с мертвой точки — пока инвестор, который, по выражению главного архитектора города, «бьет копытом», не сбежал окончательно.