Лжекоттеджи вышли на рынок

ПОД КАЗАНЬЮ – В САЛМАЧАХ, ВОЗНЕСЕНСКОМ, АЛТАНЕ, ЦАРИЦЫНО - НЕЗАКОННО ПОСТРОЕНЫ И ПРОДАЮТСЯ ДЕСЯТКИ КВАРТИР

Новая сомнительная схема в сфере строительства жилья начинает набирать обороты в Казани – об этом шла речь на сегодняшнем совещании в столичной мэрии. По документам собственник участка под индивидуальное жилое строительство возводит частный дом, а на поверку в теремочке насчитывается до полутора десятков квартир, которые выставляются на продажу. Чем это грозит покупателям жилья в таких домах и как с этим борются власти, выяснял корреспондент «БИЗНЕС Online».

Начальник управления градостроительных разрешений Казани Альберт Салихов

92 МАТЕРИАЛА ПО ФАКТАМ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Итоги работы в 2011 году подвел сегодня на деловом понедельнике начальник управления градостроительных разрешений Казани Альберт Салихов – в ведении службы находится выдача разрешений на строительство и реконструкцию, а также эксплуатацию объектов жилого и гражданского строительства.

В 2011 году в Казани ожидается рекордный объем ввода жилья в эксплуатацию - 942 тыс. кв. метров. Впрочем, масштабами строительства в Казани уже никого не удивить, еще по итогам прошлого года столица РТ занимала первое место среди городов-миллионников ПФО, опережая Нижний Новгород, Самару, Саратов, Волгоград.

- Темпы и объемы строительства задают ускоренный ритм процессу выдачи градостроительных разрешений, - отметил Салихов. - Предусмотренный законодательством 10-дневный срок для выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию фактически сокращен до 4 - 5 дней. Сегодня в Казани возводится 803 объекта, 249 из которых – многоэтажные жилые дома, 554 – объекты гражданского назначения.

С начала года сотрудники управления более 1300 раз выезжали на строящиеся объекты. В результате составлено более трехсот актов о нарушениях. Многие из них касаются трех ключевых моментов, которые всячески педалируются властями, - благоустройства прилегающей территории, обеспечения парковочными местами и доступности для инвалидов и других маломобильных групп населения.

Кроме того, в инспекцию Госстройназдора направлено 92 материала по фактам самовольного строительства, по 44 объектам инспекция Госстройназдора возбудила административное производство. 53 материала направлено в прокуратуру Казани по факту нарушений, 16 из них уже находятся в судах.

ВМЕСТО КОТТЕДЖА – МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ

Наибольший интерес вызвала часть выступления, в которой Салихов разоблачил новую мошенническую схему – на периферии Казани в поселках и зонах малоэтажного строительства под видом индивидуального жилья начали строить настоящие многоквартирные дома. Причем строить без всяких экспертиз и разрешений – пользуясь дырой в законодательстве.

На законных основаниях приобретается участок под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), оформляется разрешение на строительство индивидуального жилого дома. А далее ловкачи пользуются тем, что градостроительное законодательство не требует от застройщика согласования индивидуального проекта, если дом не превышает трех этажей. Ну, а если контролирующие органы даже и заинтересуются необычной для коттеджа планировкой с лестничными клетками и подъездами, а также обилием унитазов и мест для подключения кухонных плит, то доказать злой умысел на этапе строительства будет непросто – собственник вправе обустроить себе отхожее место хоть в каждой комнате.

После госрегистрации недвижимости ушлый застройщик продает квартиры под видом доли жилой площади и умывает руки. А люди, заселившиеся в лже-коттедж, остаются один на один с выгребной ямой и недовольными соседями.

- Права пользователей смежных участков грубо нарушаются – завышение планировочных отметок влечет затопление соседнего домовладения, нарушаются нормы инсоляции, требования пожарной безопасности, создается нехватка парковочных мест, площадок для сбора мусора, - перечислил букет проблем подобной застройки Альберт Салихов. - Происходит перегрузка инженерных сетей - техусловия выдаются для индивидуального жилого дома из расчета проживания одной семьи, а фактически на приобретенных долях жилой площади проживают десятки семей…

К примеру, в Салмачах на ул. Строителей, 21 застройщик – некий Олег Ширяев возвел 16-квартирный дом вместо коттеджа – и вскрылось это только после жалоб соседей, которым трехэтажка в буквальном смысле заслонила солнце. В июле Ширяев начал строить еще один такой же «теремок» - по соседству. Между тем суд Приволжского района отклонил иск прокуратуры по поводу незаконной постройки первого дома, принадлежащего г-ну Ширяеву. Суд, что называется, в упор не увидел в нем признаков многоквартирности.

Всего в Салмачах проверяющие насчитали уже пять подобных домов разной степени готовности – и на всех висят баннеры о продаже квартир. Более того, подобные проекты выявлены в жилых массивах Вознесенское, Алтан, Царицынский Бугор.

Пока эта проблема в Казани только набирает обороты, но она может обернуться не менее громкими скандалами, чем ситуация с обманутыми дольщиками – ведь квартиры в таких домах продаются всем желающим. Конечно, человек сам себе хозяин и должен видеть то, что он покупает. Но нарвавшись на мошенничество, люди кричат «караул» и, как правило, адресуют этот вопль с подтекстом – как вы это допустили – властям, а отнюдь не недобросовестным собственникам, продавшим им это жилье.

ЛЕБЕДЬ, РАК И ЩУКА КАЗАНСКОГО САМОСТРОЯ

Рычаг воздействия на недобросовестных собственников – смехотворный: штраф от 2 до 5 тыс. рублей. В предвкушении многомиллионного навара, собственники оплачивают штраф и продолжают стройку. Неудивительно, что подобный самострой в других крупных городах России успел уже стать бичом городских властей – Нижний Новгород, Свердловск, Пермь уже несколько лет пытаются бороться с этим «серым» бизнесом.

По закону такие дома подлежат сносу – однако добиться этого непросто. Суд обязывает застройщика снести незаконные постройки за счет собственных средств. Владельцы объектов благополучно скрываются, а квартиры тем временем продаются – и местами люди начинают заезжать в них, не подозревая, с какими проблемами им предстоит столкнуться.

- Суд Кировского района еще в апреле обязал Д.Якимова снести самовольно построенный многоквартирный жилой дом на участке для индивидуальной жилой застройки по ул. Красный Химик, 12, - привел еще один пример Салихов. – Однако Якимов скрывается, решение суда не исполнено – а на доме висит баннер о продаже квартир. А по соседству заканчивается строительство второго дома…

Проблема еще и в том, что государственная машина в целом действует как лебедь, рак и щука. Пока исполком требует снести эти хоромы, регпалата исправно регистрирует сделки, энергетики и газовики подключают эти «коттеджи» к сетям, а суды требуют доказательств факта строительства многоквартирного дома.

- В таких условиях мы не сможем остановить тенденцию тиражирования подобной практики, - признал Салихов. – Надо не просто добиваться запрета такого строительства - но и исключить саму возможность для недобросовестных лиц на всех этапах строительства. Только совместными усилиями Росреестра, правоохранительных органов, коммунальных служб, которые подключают самовольных застройщиков к сетям, можно остановить распространение такой застройки…

Пока такого согласия нет, руководитель исполкома Казани Алексей Песошин поручил опубликовать перечень адресов многоквартирного самостроя – хотя бы для того, чтобы предупредить о рисках потенциальных покупателей. Помимо этого, принято решение обратить внимание на проблему республиканских властей для выработки согласованной позиции всех заинтересованных служб.

ТАУН-ХАУС – ЭТО ХОРОШО, НО ПОДОБНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО НУЖНО СОГЛАСОВЫВАТЬ

Эксперты «БИЗНЕС Online» в самой идее строительства многоквартирных домов на площадке для индивидуального жилого строительства ничего плохого не видят – главное, не было бы нарушений.

Андрей Савельев - директор компании «НЛБ»:

- Ничего плохого в том, что в зонах индивидуальной жилой застройки строятся такие вот таун-хаусы, я не вижу. Зачем сносить уже построенные дома, особенно если люди купили там квартиры? Можно же, к примеру, обязать застройщика исправить нарушения, - скажем, по инженерным сетям… Насколько надежно покупать жилье в таких домах? Я бы сказал, что все-таки застройщики здесь в основном частники, и у них, разумеется, вероятность нарушений при строительстве выше, чем у крупных компаний. Но жилье при такой застройке получается дешевле как раз из-за отсутствия той зарегулированности, которая есть в многоэтажном строительстве. Здесь дешевле земля, меньше маржа строителей. Так что надо смотреть в каждом конкретном случае.

Айрат Хабибуллин - директор АН «Домус»:

- Нашей компании приходилось заниматься продажей подобных таун-хаусов, но уже довольно давно. Застройщики это зачастую частные лица, строят они не выше 3 этажей то есть здесь нет нарушений закона… Что касается строительства в Салмачах, то это скорее многоквартирные дома у таун-хауса каждая квартира имеет отдельный выход, а здесь рекламируют именно дом подъездного типа. Такое жилье, конечно, однозначно дешевле. Во-первых, за счет стоимости земли - под ИЖС она в разы дешевле, чем под многоэтажную застройку. Во-вторых, за счет того, что не требуется получение технических условий и различного рода разрешений. Я не вижу способа, как можно запретить такое строительство, если не менять законодательство. Конечно, можно создать административные препоны но как они в нашей стране преодолеваются, всем известно.

Елена Ефремова – директор АН «Олимп Плюс»:

- Непосредственно с реализацией такой недвижимости сталкиваться не приходилось, но спрос на жилье в таких домах будет – если, конечно, цена будет не слишком высокой и транспортная доступность будет достаточной. Например, в той же Константиновке реально приобрести жилье по 23 тыс. рублей за квадратный метр.

Дамир Фахреев - генеральный директор ООО «АльянсАгро»:

- Наша компания занимается инвестициями в строительство, и рынок малоэтажного жилья мы расцениваем как растущий. По доходности этот рынок с точки зрения инвестора вдвое выгоднее, чем, скажем, строительство высотных домов рентабельность здесь, по нашим оценкам, может доходить до 20%. Пригород - Салмачи, Константиновка, Нагорный перспективные места для строительства таун-хаусов. Естественно, они должны соответствовать всем нормативам… То, что вы говорите - один подъезд на несколько квартир по сути, почти таун-хаус, и такая недвижимость рассчитана на одного и того же покупателя. И я полагаю, что такие дома будут пользоваться спросом, цена на такое жилье будет расти и к весне может достигнуть 35 тыс. рублей за метр в черновой отделке.

Валерий Абсалямов – директор ЦДН «Валерии»:

- Надо смотреть согласования, подобное строительство должно соответствовать градостроительной политике, и мэрия права, настаивая на соблюдении нормативов. В принципе для города такое строительство – только плюс, ведь чем больше жилья строится, чем более эффективно используется земля – тем лучше. Но все должно соответствовать – должна быть соответствующая инфраструктура, как инженерная, так и социальная. И, наверное, застройщик неправ, что так вот перед фактом ставит власти – все это надо решать аккуратно и грамотно. Хотя, наверное, речь идет скорее о том, что люди построили – получили деньги – и никакой ответственности нести уже не хотят.

Адель Хасбиулин - гендиректор АН «МЕГАЛИТ»:

- Мы пока не имели опыта реализации подобной недвижимости, но вообще такое жилье пользуется повышенным спросом – ввиду привлекательности цены, от 29 до 35 тысяч рублей за квадратный метр.

Вообще, ситуацию на рынке малоэтажного строительства я бы охарактеризовал, разделив развитие этого рынка на три этапа. Первый – это строительство коттеджей, когда люди строили дома на продажу. При этом необходимо решать целый комплекс вопросов – планировочных, дизайнерских, подбирать материалы и так далее, ориентируясь на существующий спрос. Коттедж, условно говоря, можно продать за 5-30 млн. рублей. Посмотрите на застройку тех же Салмачей, Константиновки, поселка Восточный – это эконом-вариант таких коттеджей.

На втором этапе те же строители переориентировались и начали больше внимания уделять строительству таун-хаусов. Здесь цена продажи другая – 5-7 млн., но на той же площади земли вы можете построить не один объект на продажу, а несколько. Но таун-хаусы с их вертикальной планировкой площади у нас не прижились – представьте себе, у вас в трех этажах 300 квадратных метров, но сколько съедает та же лестница? Да и бегать туда-сюда покупателю как-то не хочется. Поэтому в этом сегменте строители начали переориентироваться на малоквартирные дома – тот же таун-хаус, но в горизонтальной планировке, и квартиры здесь по 60-66 «квадратов». Это третий этап.

А теперь посмотрите. Вы строите коттедж – в расчете на богатого клиента, но его вы можете ждать, грубо говоря, год. Вы строите таун-хаусы – но они тоже дороговаты. А вот малоквартирный вариант… Такие квартиры продаются на всех этапах строительства, и вам не надо ждать – я был свидетелем того, как в доме на К.Цеткин квартиры разошлись за месяц. Разрыв между инвестициями в строительство и получением дохода сокращен до минимума. Спрос на этом рынке будет расти – прежде всего, из-за дешевизны подобного жилья, но существует некая граница транспортной доступности объекта.

Подводя итог всему вышесказанному: если в сегменте коттеджного строительства мы видим рынок покупателя, то в сегменте малоквартирных домов – рынок продавца. И нынешний инвестор уже начал понимать эту разницу.