Сбыт россыпи ставших ненужными центральных тепловых пунктов объявило «Татэнерго». Из сотни объектов уже продано 44. Как выяснил «БИЗНЕС Online», за оставшийся пул «коробок» площадью до 600 «квадратов», главным достоинством которых является локация в обжитых районах, в компании намерены выручить более 700 млн рублей. Эксперты считают здания лакомым местом под арендный бизнес с торговлей и пунктами выдачи для маркетплейсов — правда, после существенной реконструкции.
АО «Татэнерго» выставило на продажу сразу 62 своих объекта недвижимости в Казани — здания бывших центральных тепловых пунктов (ЦТП) и земельные участки под ними
Что осталось от «горячей» реформы теплосетей
АО «Татэнерго» выставило на продажу сразу 62 своих объекта недвижимости в Казани — здания бывших центральных тепловых пунктов (ЦТП) и земельные участки под ними. Объявления появились на Avito, официальном сайте компании и на электронной торговой площадке B2B-center. Все эти лоты можно считать «наследством» крупнейшей коммунальной реформы столицы Татарстана, когда в 2017 году многоквартирные дома начали переводить на индивидуальные тепловые пункты (ИТП). Общая стоимость продаваемых объектов — около 715 млн рублей.
Масштабная работа по переводу домов с ЦТП на ИТП началась в 2013–2014 годах. Причина запуска программы — катастрофический износ сетей и оборудования ЦТП (до 80%) и нецелесообразность их постоянного ремонта. Как рассказывал заместитель руководителя исполкома Казани Искандер Гиниятуллин, «если ничего не предпринимать, то горячая вода кончится через три года, не будет возможности передавать ее по трубам». Было принято решение отказаться от бесконечного латания дыр и наладить приготовление горячей воды непосредственно в домах.
Как сообщили «БИЗНЕС Online» в «Татэнерго», восстановление системы горячего водоснабжения с применением центральных тепловых пунктов оценивалось в 3,8 млрд рублей. Тарифные источники для восстановления отсутствовали. Не запускать же руку в карман жильца?
К этому времени в республике и в Казани в частности уже имелся положительный опыт перевода домов на индивидуальные тепловые пункты. Так, до 2018 года в столице РТ поэтапно была реализована программа по ликвидации централизованных тепловых пунктов путем установки современных автоматизированных индивидуальных водоподогревателей (АИТП) в подвалах жилых домов и иных объектах. В рамках программы установлено 1 392 модуля АИТП. Выведено из эксплуатации 100 ЦТП и 260 км плачущих горячими «слезами» трубопроводов водоснабжения.
Как пояснили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе «Татэнерго», на сегодня компания реализовала уже 44 здания из 100 ранее выведенных из эксплуатации. Судя по данным сайта, более половины оставшегося имущества продадут с торгов до конца марта.
В компании подсчитали, какой экономический эффект дала ликвидация ЦТП. Сэкономлено более 3 млрд рублей на восстановление теплопунктов и сетей ГВС, сократились затраты на их содержание до 357 млн в год. За период с 2019 по 2021 год объем инвестиций в системе теплоснабжения увеличился более чем на миллиард рублей. Снизился также объем потребления тепловой энергии в многоквартирных домах для приготовления горячей воды в среднем на 12%, а число порывов в системе теплоснабжения сократилось с 828 до 255 случаев — то есть более чем в 3 раза.
Теперь компания намерена и дальше вкладываться в реновацию сетевого хозяйства. «Доходы от реализации ЦТП позволяют частично компенсировать понесенные АО „Татэнерго“ затраты на реализацию программы перехода на ИТП в Казани и направляются на финансирование мероприятий по перекладке тепловых сетей», — сообщила нашему изданию пресс-секретарь Елена Самохина и добавила, что цены реализуемых объектов — рыночные.
По всем ЦТП документы готовы, сказано на сайте «Татэнерго». Заключать договоры купли-продажи будут по результатам сбора электронных заявок и предложений на электронной торговой площадке. Отметим, что стоимость реализации является начальной минимальной и в ходе торгов еще может вырасти.
Самый дорогой объект расположен в Ново-Савиновском районе Казани, на улице Адоратского, 25. Двухэтажное здание 1989 года постройки продают примерно за 66 млн рублей
«Если здание предполагает реконструкцию, малой кровью и одним косметическим ремонтом не обойтись»
Здания находятся практически в каждом районе Казани, прямо во дворах уже обжитых многоэтажек. Помещения — в разной степени износа. Есть среди них и относительно новые, например 2001 года постройки. А есть уже обветшалые «коробки» начала 70-х. Самый дорогой объект расположен в Ново-Савиновском районе Казани, на улице Адоратского, 25. Двухэтажное здание 1989 года постройки продают примерно за 66 млн рублей. Такая цена обусловлена прежде всего площадью земельного участка — здесь более 3,5 тыс. кв. метров. Площадь самого здания — 488 «квадратов». В потенциале здесь можно открыть объекты торговли, автосервис либо приспособить под бытовое обслуживание населения.
В Советском районе, на улице Хайдара Бигичева, в окружении детсадов и школ расположен второй по стоимости объект. Два соседних здания ЦТП, построенные в начале нулевых, площадью 546 и 471 кв. м продают за 59 млн рублей. Здесь хорошая транспортная развязка в районе проспекта Победы, удобные подъездные пути во двор. Площадь земельного участка под объектами — 2,5 тыс. «квадратов». В объявлении говорится, что имеется возможность изменения вида разрешенного использования.
Самое старое здание ЦТП — 1964 года, оно находится в Московском районе, по адресу: ул. Волгоградская, 20. Площадь — всего 109 кв. м, плюс земельный участок в 170 «квадратов». Стоит эта недвижимость 4,2 млн рублей
Самое старое здание ЦТП — 1964 года, оно находится в Московском районе, по адресу: ул. Волгоградская, 20. Площадь — всего 109 кв. м, плюс земельный участок в 170 «квадратов». Стоит эта недвижимость 4,2 млн рублей — то есть более 2 млн рублей за сотку либо 38 тыс. за «квадрат» помещений. В объявлении сказано, что категория земли, на которой стоит помещение, — Ж4, иными словами, зона многоэтажной жилой застройки в 3–10 этажей. Возвести здесь что-то жилое будет нереально, так как площади сопоставимы с участком под частный дом.
Еще одно здание на Академика Королева предлагают использовать в качестве пекарни, бара или склада. Площадь помещения — 132 «квадрата», начальная цена — 4,5 миллиона.
«Мы им („Татэнерго“ — прим. ред.) предложили размещать там объекты бытового обслуживания типа химчисток и прачечных. Если состояние здания аховое, то его можно только разобрать», — говорил ранее заместитель руководителя исполкома Казани Гиниятуллин. Но вообще это дело собственников, подчеркивают в исполкоме — главное, чтобы соблюдались санитарные и градостроительные нормативы. Кстати, к озвученному варианту склоняются и опрошенные эксперты «БИЗНЕС Online». Здания с износом должны быть оценены ниже рынка, полагает заместитель гендиректора A-Development Владимир Шайхиев.
«Нужно будет платить за демонтаж, вывоз стройматериалов. И тогда это уже невыгодная история за объект во дворе домов, она должна окупаться низкой ценой продажи. Если здание предполагает реконструкцию, то здесь у собственника появляются дополнительные расходы, малой кровью и одним косметическим ремонтом не обойтись».
Кроме того, нужно рассматривать каждый вариант индивидуально. Например, стоимость ЦТП на Кул Гали выходит в 85 тыс. за «квадрат». С учетом состояния объекта — цена завышена, считает Шайхиев. «Туда минимум еще нужно вложить 20 тысяч на квадратный метр. К тому же объект находится во дворе, это не первая линия. Идеальный вариант — взять здание недорого, сделать ремонт, посадить федерального игрока и продать как готовый арендный бизнес с доходностью 9–11 процентов», — добавляет эксперт.
«Интересный вариант с точки зрения локации для формата распределительных пунктов маркетплейсов или доставки продуктов, например, таких как «Самокат» или «Яндекс.Лавка». По окнам у них требований нет, а необходимые площади — в районе 180–250 «квадратов»
Медцентр, выдача интернет-заказов или продуктовый магазин?
Под какие цели можно задействовать старые постройки и как вдохнуть в них новую жизнь? Гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров считает, что сами здания являются добротно построенными в советский период для внутриквартальной застройки. Объекты характеризуются высокими потолками, наличием коммуникаций с запасом пропускной способности и широким спектром применения под различные виды деятельности: автомойки и сервисы, офисы со складскими помещениями, торговлю хозтоварами у дома, пункты выдачи интернет-магазинов. Многие из бывших объектов ЦТП ранее уже продавались, и часть из них уже была куплена. В основном их использовали под торговлю.
«Важным параметром реконцепта объекта является вид разрешенного использования земельного участка, коэффициента плотности застройки. А также типа ограждающих конструкций: есть кирпичные стены, но есть из сборного железобетона, которые усложняют организацию проемов и окон в перспективе».
По словам Чикирова, в Казани уже есть примеры, связанные с редевелопментом под общепит в районе улицы Курашова и под медицинские центры. Но данный вид использования связан с реконструкцией и организацией второго этажа.
Если говорить про помещения от 350 до 600 кв. м, это вполне может быть продуктовый магазин, считает Шайхиев. Но так как они в основном располагаются во дворах, есть определенный нюанс: возникает проблема с получением лицензии на алкоголь, что достаточно серьезно омрачает перспективы продуктовых точек. Это как минимум 30% потерь от товарооборота. Что касается наличия окон, не обязательно их «вырезать» — достаточно входной группы. Для магазина это может быть и преимуществом, отмечает собеседник издания.
«По идее, локацию можно использовать и под медицину. С точки зрения жилых массивов она интересная. Но у них свои нормативы по получению лицензии. Если даже высота потолков соответствует, возникает вопрос по освещению, окнам, а это уже предполагает реконструкцию, и это долгий путь, — говорит эксперт. — Интересный вариант с точки зрения локации для формата распределительных пунктов маркетплейсов или доставки продуктов, например, таких как „Самокат“ или „Яндекс.Лавка“. По окнам у них требований нет, а необходимые площади — в районе 180–250 „квадратов“. Сейчас время онлайн-продаж, и для этих точек появление на месте бывших ЦТП может быть уместно».
Касательно сноса старых зданий и последующей точечной застройки эксперты предполагают, что это могут не принять на уровне управления архитектуры. К тому же из представленных объектов на продажу нет таких, где можно было бы воткнуть очередную жилую «свечку». «Минимальная возможная площадь для строительства многоквартирного дома — 40 соток. Говорить про жилую застройку здесь не приходится. Нужно смотреть на категорию земли. Естественно, собственник сможет это сделать только после получения соответствующих разрешений. Но площади очень малы, например, даже 7,5 сотки — это, по сути, дачный участок», — говорит Шайхиев.
В общем, каждый объект уникален по-своему и требует обстоятельного расчета экономики инвестиций в него, сходятся во мнении опрошенные эксперты.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 68
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.