«Мы получаем быстрые деньги»: зачем Марат Зарипов отправляет соципотечников в банки?

Основное условие соципотеки — ежегодное удорожание невыкупленного квадратного метра на 7%, что на фоне недорогой рыночной ипотеки уже не кажется льготными условиями

«Рефинансируйте это»: на призыв Марата Зарипова откликнулось три банка

Сегодня детали рефинансирования соципотеки раскрыл Госжилфонд при президенте РТ. Договоренности о рефинансировании — решение долгожданное. Снижение рыночных ипотечных ставок не первый год вынуждает корректировать курс соципотечного «корабля». Напомним, основное условие соципотеки — ежегодное удорожание невыкупленного квадратного метра на 7%, что на фоне недорогой рыночной ипотеки уже не кажется льготными условиями, о чем ранее писал «БИЗНЕС Online».

Однако поводом стало вовсе не это, а возникшие внезапно проблемы у заемщиков. Как рассказал сегодня заместитель исполнительного директора Госжилфонда при президенте РТ Булат Гилманов, история началась еще в в 2019 году. Тогда в федеральный закон №256 были внесены изменения и ГЖФ был исключен из списка организаций, куда ипотечники могли направлять средства маткапитала. Расстроенные чувства соципотечников трудно описать! Но ГЖФ вывернулся и разработал схему, при которой деньги из пенсионного фонда РТ можно было направлять в кооператив при ГЖФ «Строим будущее», с которым, собственно, и заключают договоры на выкуп квартир все соципотечники. В таком режиме работали год, но в феврале 2021-го вновь произошли изменения в законе: если маткапитал направляется через кооператив, необходимо, чтобы он регистрировал земельный участок, на котором построен дом. И схема снова дала сбой — его «жертвами» в начале года стали около 60 заявителей. 

«Вроде бы незатейливая задача! Мы начали разбираться, чтобы вписаться в новые требования. Но по тем 60 семьям, которые обратились с проблемами, оказалось, что их дома построены в 2007–2010, 2012 годах. Большинство квартир в этих домах выкуплены гражданами. И, в соответствии с законом, земельный участок под домом перешел в общедолевую собственность граждан, то есть оформить земельный участок под домом на кооператив просто невозможно», — объяснил суть проблемы Гилманов. Выход увидели в классической ипотеке: в отличие от некоммерческого фонда, банки вправе претендовать и на маткапитал, и на субсидирование процентных ставок! Руководство ГЖФ обратилось в крупнейшие банки республики с просьбой помочь. На призыв исполнительного директора республиканского Госжилфонда Марата Зарипова откликнулись Ак Барс Банк, «Зенит» и Сбербанк, у которых теперь можно рефинансировать соципотеку.  

Однако в ГЖФ считают, что данная мера лишь временная. По словам Гилманова, фонд продолжает добиваться, чтобы ГЖФ все-таки включили в список организаций, куда можно направлять средства маткапитала. Опыт работы с парламентариями уже есть — законопроект о праве использования «отцовского» капитала для погашения соципотеки (маткапитал при рождении третьего ребенка) уже находится на рассмотрении Госдумы. Решение могут принять уже в конце апреля.

Сколько человек в потенциале может рассчитывать на рефинансирование для использования маткапитала? Всего в Татарстане 170 тыс. семей, которые уже стали новоселами за 15 лет действия программы. Из них около 1 тыс. претендуют на получение маткапитала. На сегодня 79 семей уже находится на этапе заключения договоров по рефинансированию соципотеки.

По словам Аникиной, будет заключаться договор купли-продажи недвижимости и средства маткапитала поступят сразу после рождения ребенка, а не по истечении трех лет

«Клиент становится полноценным собственником»

Каковы условия и смогут ли «бедные соципотечники» претендовать на банкирскую руку помощи? Ак Барс Банк, который уже сотрудничает с ГЖФ, рассказал о своем продукте «Мегаполис». В качестве первоначального взноса засчитают средства, внесенные в счет погашения соципотеки. Минимальная сумма — от 10% (по сути, без этого взноса невозможно приступить к выбору «будущей собственной квартиры»). Однако процент по классической ипотеке привлекательным все же не назвать: он далек от «путинской» щедрости в 6,5%!

«Ставка — 8,99 процента. Если же клиенты уже перекрыли более 20 процентов цены квартиры, то ставка будет 7,99 процента», — отметила руководитель направления партнерского канала управления продаж в региональных центрах дирекции развития и продаж розничного бизнеса Ак Барс Банка Анастасия Аникина.

Однако на другой чаше весов — сотни тысяч рублей маткапитала, которые, конечно, перевешивают аппетит банкиров. По словам Аникиной, будет заключаться договор купли-продажи недвижимости и средства маткапитала поступят сразу после рождения ребенка, а не по истечении трех лет. Предоставится возможность также менять количество заемщиков и срок кредитования. «Максимальное количество заемщиков — четыре человека. Если доходов заемщика недостаточно, он может привлечь в качестве созаемщиков других лиц. Необязательно из числа родственников, кого угодно», — отметила Аникина. Требования к клиентам также следующие: возраст — от 18 до 70 лет, трудовой стаж — от 3 месяцев, российская прописка. Заявка рассматривается максимум в трехдневный срок.

Банк «Зенит» (основной акционер — «Татнефть») более добр к соципотечным клиентам: здесь включили для них аттракцион льготных ставок. Рефинансировать соципотеку в «Зените» можно по одной из двух программ: ипотека с господдержкой для семей с детьми по ставке от 4,9% годовых и ипотека с господдержкой 2020 по ставке от 5,99% годовых. Максимально доступная сумма для заемщиков — 6 млн рублей, срок кредитования — от 3 до 25 лет. Первоначального взноса не потребуется, если по социальной ипотеке выплачено 15% стоимости квартиры или более. Если внесено меньше, достаточно доплатить недостающую сумму.

«Клиент становится полноценным собственником. Появляется возможность получить налоговый вычет с покупки недвижимости и с выплаченных процентов банку», — рассказал начальник управления развития ипотечных продаж банка «Зенит» Рустем Ибатуллин. Минимальный возраст заемщиков — 21 год, а на момент погашения кредита возраст не должен превышать 75 лет. Ибатуллин также призвал поторопиться — программа по господдержке действует пока до 30 июня.

Сбербанк же предлагает рефинансировать соципотеку по программе господдержки для семей с детьми по минимальной ставке от 4,7% с учетом электронной регистрации и для тех семей, у кого родился второй или последующий ребенок после 1 января 2018 года. Для тех семей, у кого ребенок в эти сроки не родился, минимальная ставка — от 7,3% в зависимости от того, подпадает ли семья под категорию молодой и является ли клиентом зарплатного проекта. Средства, которые клиент уже внес в счет погашения соципотеки, банк также принимает в качестве первоначального взноса. Сроки одобрения объекта недвижимости — в течение 1–3 дней. Максимальный срок кредита — 30 лет. Начальник отдела по работе с партнерами жилищного кредитования татарстанского Сбера Евгения Сорокина также отметила, что средств по господдержке пока достаточно. 

«Для нас только в радость, если заемщик быстрее погасит платежи. Выгодно быстро погасить займ и снизить стоимость выкупаемой квартиры»

Выгодно — всем. Единственный нюанс — может ли соципотечник пройти «банковский ценз» платежеспособности

Для рефинансирования соципотеки клиенту нужно обратиться в представительство ГЖФ для получения справки об остатке долга и предоставить ее в выбранный банк. «Клиент сам выбирает, в какой банк идти. Мы никого не ограничиваем!» — уточнил Гилманов. Но есть один нюанс. Если участник программы претендует на получение 200 тыс. рублей за рождение ребенка в счет погашения соципотеки от республики, ему надо сначала получить эти средства в ГЖФ. Иначе, перейдя в коммерческий банк, он этого сделать уже не сможет.

Как пояснил Гилманов в беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online», ГЖФ только приветствует, если клиент нашел более выгодный процент. «Мы же не коммерческая организация. Наша задача — обеспечить жильем. Жильем мы обеспечили, а через какой банк он погашает кредит, неважно. Для нас, наоборот, только в радость, если заемщик быстрее погасит платежи, — говорит он. — Есть те, кто даже под 4,5 процента перекредитовывается, у кого-то ставка 4,9 процента. При пересчете займа с использованием маткапитала получается еще выгоднее. Выгодно быстро погасить заем и снизить стоимость выкупаемой квартиры».

Чем рискует ГЖФ? По словам Гилманова, практически ничем. Жилфонд уже не ждет выплаты пая от соципотечника, может сразу пользоваться деньгами и направлять их в свои проекты. «Мы получаем быстрые деньги. Если обычно соципотека рассчитана на 28,5 года, тут мы за короткий период получаем всю стоимость квартиры. С точки зрения потерь для жилищного фонда… мы не теряем ничего!» — уточнил Гилманов и добавил, что банки также остаются в плюсе. — На рынке наша квартира оценивается намного дороже. Учитывая, что коммерческое жилье оценивается в 70–80 тысяч, наша стоимость — 42 тысячи (за квадратный метр — прим. ред.). Для банка брать такой актив по заниженной цене выгодно. Предоставляя клиенту 1 миллион, он получает под залог актив, допустим, в 3,5 миллиона. Единственный нюанс — смогут ли заемщики пройти банковскую проверку платежеспособности».

По словам начальника управления развития ипотечных продаж банка «Зенит» Ибатуллина, выгоду от рефинансирования соципотеки получают все стороны. «У ГЖФ есть возможность оперативно вернуть средства полностью (не дожидаясь, пока клиент сам выплатит пай) и использовать средства для строительства новых объектов недвижимости, — рассказывает наш собеседник. — А выгода банка — в получении новых клиентов, и мы выбираем тех, кто более стабилен. По соципотеке, как мы знаем, это работники крупнейших компаний РТ и сотрудники бюджетных сфер, которые имеют стабильный доход».