Как в Казани для колл-центра «Бош» не нашлось места. Все бизнес-центры заняты…

В отеле "Ривьера" состоялся "Рождественский Саммит 2011". Столь значимое для рынка недвижимости мероприятие прошло в Казани впервые

ЕВРОПА КАК СТУПОР ВОЗВРАЩЕНИЯ ДИКТАТА

Обилие господ в деловых костюмах и дам в вечерних платьях в пафосном зале «Адмиральский» отеля «Ривьера», которые говорили о возвращении на рынок докризисных арендных ставок на коммерческую недвижимость, о намечающемся дефиците мест в люксовых бизнес-центрах, безумно растущих ценах на вторичную недвижимость и раздумьях застройщиков, а не начать ли продавать квартиры еще на «нулевом» цикле, - все это создавало ощущение дежавю. Мысль о том, что кризис кончился, возвращается диктат рынка продавца, как 2006 - 2007 годах, была нередким гостем в головах участников в этот пятничный вечер на Рождественском саммите-2011 гильдии управляющих и девелоперов (ГУД).

Правда, как-то остудить эти фантазии попытался гость из Москвы и один из руководителей центрального офиса ГУД Игонин, напомнив, что сегодня Европа - это поставщик плохих новостей, и важно обращать внимание на внешние индикаторы.

БЕЗ НОМЕРА НОМЕР ОДИН

К тому же было еще одно «но», которое кардинально отличало ситуацию нынешнюю от докризисной. Игроком номер один на рынке недвижимости теперь стало государство (для примера, минстрой сегодня - крупнейший в республике госзаказчик), которое контролирует многое – начиная с доступа к рынку земли и заканчивая предоставлением кредитного «плеча» от госбанков. Кстати, именно этого игрока номер один на саммите и не было, если, конечно, не считать помощника президента РТ и блогера Олесю Балтусову (видно было, что она чувствует себя здесь не совсем себя комфортно, к тому же ее конек - тема сохранения и развития исторического центра Казани - была не только не затронута, но даже по итогам голосования не попала в топ трендов 2012 года). Не пришли заявленные замминистра строительства РТ Алмаз Ахметшин и первый замруководителя исполкома Казани Азат Нигматзянов.

Оказалось, что на пятницу пришлось сразу три мероприятия, связанных со строительной отраслью. Помимо Рождественского саммита в этот день в РФ отмечался день риэлтора (несмотря на это, часть директоров агентств все же пришли и даже выступили), а также семинар руководителей минстроя для журналистов. Чем не иллюстрация разобщенности и раскоординированность отрасли, о чем неоднократно говорили на саммите.

Айрат Гизатуллин к достижениям гильдии отнес классификацию 40 казанских бизнес-центров

СИГНАЛЫ ДЕВЕЛОПЕРАМ

Саммит открыл полномочный представитель ГУД в Казани (и гендиректор УК «Идея Капитал») Айрат Гизатуллин, который к достижениям гильдии отнес классификацию 40 казанских бизнес-центров («шаг к прозрачности рынка»), а также участие в проекте «100 лучших торговых центров России» (в него вошли пять казанских ТЦ).

Консультант по региональным проектам Cushman&Wakefield Елена Стрюкова, которой доверили подвести итоги развития рынка офисной недвижимости Казани, отметила, что, по подсчетам ее компании, в городе действует 72 бизнес-центра совокупной площадью 430 тыс. кв. метров. Стрюкова также отметила, что арендные ставки фактически вернулись к докризисному уровню. Руководитель «Сувар-недвижимость» Наиля Чебаненко добавила, что цены за год даже выросли на процентов десять.

Стоимость арендных ставок в бизнес-центрах Казани

Среди важных событий на казанском рынке Стрюкова назвала открытие бизнес-центра «Азинский» («в кризис открытие любого бизнес-центра - это событие, к тому же он открылся на периферии»), две сделки по предоставлению в субаренду площадей по 500 кв. м (прежде мы не фиксировали таких крупных сделок) и приобретение двумя банками в собственность помещений для собственных нужд («мы назовем эти банки после 15 января», пообещала корреспонденту «БИЗНЕС Online» Стрюкова).

«Уровень вакантных мест в бизнес-центрах - самый низкий среди всех поволжских городов-миллионников. По нашим подсчетам, речь идет о трех процентах вакантных площадей в бизнес-центрах класса А. Это верный сигнал для девелоперов, что офисов может начать не хватать. Осенью к нам обратилась компания «Бош», которая хотела разместить в Казани колл-центр на площади 700 квадратных метров, но мы в итоге не справились с этим заданием. Подходящих площадей не оказалось», - отметила представитель Cushman&Wakefield.

Елена Стрюкова отметила, что в Казани арендные ставки фактически вернулись к докризисному уровню

15 ТЫС. РУБЛЕЙ ЗА «КВАДРАТ» ПОД БАНКОМАТ

О ситуации на рынке торговой недвижимости рассказал гендиректор «Сувар Эстейт» Айрат Тумакаев, представляющий одного из крупнейших республиканских девелоперов, известную группу «Сувар-Казань».

«В СМИ писали, что общее количество торговых площадей в Казани составляет 850 тысяч квадратных метров. По нашим подсчетам, во всех торговых центрах наберется только 650 тысяч квадратных метров. Видимо, кому-то выгодно раздувать цифры, - заявил Тумакаев и продолжил. – Минимальная арендная плата – 500 рублей за квадратный метр (это на вторых этажах), две тысячи рублей за квадратный метр – на первых этажах. Максимальная плата составляет 10 - 15 тысяч рублей - в основном, речь идет о местах общего пользования, где размещают банкоматы и терминалы».

Среди важных событий спикер назвал открытие ТРК «Южный», реконцепцию ГУМ, а также выход в ближайшее время на рынок гипермаркетов - Selgross на улице Космонавтов и второго «Метро» на Тихорецкой.

Айрат Тумакаев

5 - 7 ПРОЦЕНТОВ В МЕСЯЦ

Следующий блок был посвящен жилой недвижимости. Выступление директора «НЛБ Недвижимость» Андрея Савельева перекликалось с общими тезисами прошедшего накануне круглого стола риэлторов.

«Если в первую половину года цены на жилье росли на 1 - 2 процента в месяц, то уже с августа произошел резкий скачок, и рост составил ежемесячно в 5 - 7 процентов, и к концу года он достиг 30 процентов. Если смотреть по дельте, то в некоторых сегментах рост составил 500 - 700 тысяч рублей», - заявил докладчик.

В беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» Савельев признался, что рост является действительно ненормальным и, видимо, на следующий год цены или стабилизируются, или будут постепенно снижаться. «Здесь, скорее всего, цепная реакция, когда по сарафанному радио разнеслось, что цены растут и надо повышать. Мне даже это напоминает какую-то сетевую технологию, когда искусственно создается ажиотаж, - объясняет Савельев. - Обвал цен возможен только в случае серьезных экономических катаклизмов или изменений правил игры. К примеру, отменят маткапитал. И тогда сразу 40 процентов ипотек можно смело вычеркивать».

Чебаненко порадовалась, что активизировался сегмент таунхаусов. Ее компания реализует дома в «Лесном городке», и по ее словам, за полгода было реализовано 50 таунхаусов. В итоге цена подросла с 26 тыс. за кв. метр до 28 тыс. рублей за кв. метр.

Юрий Семенов - директор «Тандем-Д», добавил, что рост отмечается и в сегменте новостроек. «Сыграл эффект отложенного спроса. У нас сегодня нечего продавать. Если раньше мы начинали продажи домов с готовностью 70 процентов, то сейчас уже думаем о домах с готовностью в 20 процентов… Если так пойдет, то в «Дубраве» запланированные к строительству 15 домов мы построим за два года», - резюмировал застройщик.

ЧЕМ ВКЛАДЫВАТЬ В СКЛАДЫ В ТАТАРСТАНЕ, ЛУЧШЕ ВЛОЖИТЬ В ДЕПОЗИТ

С завершающим докладом выступил представитель консалтинговой компании Knight Frank Вячеслав Холопов, который через Skype подвел итоги на рынке складской недвижимости.

«Если говорить о рынке складской недвижимости, то он развивается в России в рамках треугольника Санкт-Петербург – Новосибирск – Краснодар. Татарстан оказывается где-то в центре этого треугольника. Вообще, из вводимых складских помещений 80 процентов приходится на Москву и Санкт-Петербург, - стал объяснять Холопов. - Но в этом году Казань стала третьей в России по поглощению складских помещений, на нее пришлось 40 процентов от всех поглощений регионов. Было поглощено 55 тысяч квадратных метров, и сейчас мы закрываем сделку еще на 10 тысяч квадратных метров».

Но далее комплименты сменились констатацией жестокой реальности, а именно разницей в арендных ставках между двумя российскими столицами, с одной стороны, и Татарстаном, с другой. «В Москве средняя ставка 130 - 140 долларов за квадратный метр, в Петербурге - 110 - 115, а в Казани - 80 долларов. При одинаковой себестоимости строительства в 1000 долларов при ставках 120 долларов проект будет окупаться 8 лет, при ставках 100 – 10 лет, а при 80 – 12 лет. В последнем случае, при такой окупаемости выгоднее деньги положить на депозит в банк», - объяснил экономику логистических центров консультант.

Пик ввода логопарков в республике пришелся на 2009 год (220 тыс. кв. м проектов, начатых еще до кризиса). В 2010 был введен незначительный объем. «В 2012 году, как и в 2011 году, скорее всего, в Татарстане новых площадей вводиться не будет», - заявил Холопов.

БЕЗ СТАВКИ В $110 СПЕКУЛЯНТОВ НЕ ЖДИТЕ

Правда, несколько подсластил пилюлю эксперт, говоря об индустриальной недвижимости. По его подсчетам, Татарстан, благодаря активному участию властей, стал лидером в России по количеству технопарков и индустриальной недвижимости. «У вас есть "Алабуга", "КИП-Мастер", "Химград" – самые продуктивные проекты. Из всех промышленных ОЭЗ 70 процентов всей продукции производится именно в «Алабуге». В этом плане очень продуктивная деятельность вашего премьер-министра (видимо, подразумевается Рустам Минниханов, нынешний глава РТ – ред.)».

Прогноз - привлекательность складской недвижимости может повысить вступление в ВТО, которое приведет к росту импорта и необходимости в качественных складских площадях. «Но пока ставка не будет 110 долларов, о приходе в этот сегмент спекулятивного капитала не может быть и речи», - резюмировал Холопов.

Председатель совета директоров УК «Идея Капитал» Альберт Каримов заявил, что, по его оценкам, в республике 2,5 млн. кв. м индустриальной и складской недвижимости, и арендаторами здесь на 60% являются татарстанский малый и средний бизнес.

Среди тенденций уходящего года Каримов назвал повышающийся спрос на складские помещения класса В, куда подросший татарстанский бизнес хочет перебраться из складов класса С. Среди новых проектов – анонсируемый технопарк в Чистополе, первый частный индустриальный парк М7 (инициатор - сын главы ТАИФа Руслан Шигабутдинов) и появление двух складов-холодильников (таким образом, была нарушена монополия «Холода»).