«Мирный захват» «Туры»: как структура Сбербанка получила контроль над гигантским рынком

Торгово-складской комплекс «Новая Тура», что под Зеленодольском, оказался под контролем Сбербанка Фото: «БИЗНЕС Online»

Кредитор «Туры» пошел на мировую и рассрочку

Торгово-складской комплекс «Новая Тура», что под Зеленодольском, оказался под контролем Сбербанка. На изменение в структуре компании обратил внимание «Коммерсантъ». Как пишет издание, крупнейший российский банк через свои структуры (ООО «Грос Ритейл») купил 51% в уставном капитале владельца торгового комплекса — УК «Технополис „Новая Тура“». По сведениям издания, сделка была заключена после реструктуризации долгов «Новой Туры» перед «Грос Ритейлом» на $119,7 млн по двум кредитным договорам 2013 года, предоставленным под залог сооружений технополиса.

По данным сервиса «Контур.Фокус», изменения в составе учредителей произошли еще 16 сентября. Учредителями на сегодня являются ООО «Грос Ритейл» (51%) — входит в структуру Сбербанка через «Сбер Капитал» и его «дочки», основной вид деятельности — аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. 49% принадлежит кипрскому ООО «Боналида ЛТД» — с 2017 года за ним значилось 100% уставного капитала. Пандемийный год сказался на заработках «Туры», на конец 2020-го выручка оценивалась в 289,4 млн рублей, упав на 33% к 2019-му. Чистый убыток составил 1 млрд рублей против 374 млн рублей чистой прибыли годом ранее.

В Арбитражном суде Москвы «Грос Ритейл» и «Новая Тура» предоставили мирный договор, который предполагает рассрочку оплаты на 10 лет до 28 августа 2031 года (срок погашения этих кредитов истек еще в декабре 2020-го), пишет «Ъ». Теперь технополис должен каждый месяц перечислять кредитору 25 млн рублей. Таким образом, по первому кредиту «Новая Тура»» за весь период обязалась выплатить «Грос Ритейлу» 6,7 млрд рублей, по второму договору — 2,3 миллиарда.

Эксперты оценивают контрольную долю в компании в 150 млн рублей, а стоимость складских помещений такой площади и класса может составлять не менее 250 миллионов. В УК «Новая Тура» и «Грос Ритейле» не ответили на запросы «Ъ» по сделке. «БИЗНЕС Online» направил запрос в технополис, на момент публикации ответ получен не был.

У «Новой Туры» хорошее местоположение: прямо у федеральной трассы М7 «Волга», недалеко — ТОСЭР «Зеленодольск» Фото: «БИЗНЕС Online»

Облегчить долю кипрской компании или расширить складские мощности?

Сделка выглядит логичной с учетом активного развития «Сберлогистики», отметил в разговоре с «БИЗНЕС Online» заместитель гендиректора A-Development Владимир Шайхиев. Он обратил внимание на то, что у «Новой Туры» хорошее местоположение: прямо у федеральной трассы М7 «Волга». По соседству — ТОСЭР «Зеленодольск», где уже прописались крупные склады Ozon и Wildberries.

«С точки зрения логистики они очень здорово могут охватить местный рынок», — оценивает эксперт намерения «Сберлогистики». Он также подчеркивает, что комплекс не потребует серьезных дополнительных вложений, поскольку помещения там практически новые. Разве что потребуется закупать необходимое оборудование. В то же время собеседник не исключает, что покупка 51% в уставном капитале — это «просто чье-то решение, чтобы облегчить долю кипрской компании». Но в таком случае неясно, для чего банку нужны такие дополнительные обременения, добавляет Шайхиев.

При этом другой собеседник сомневается в том, что у Сбербанка есть какие-то виды на технополис. Он допускает, что с помощью сделки кипрская компания могла погасить задолженность перед кредитной организацией, но подтверждения этой гипотезы нет.

Стоимость складских помещений в «Новой Туре» может составлять не менее 250 млн рублей

Гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров рассматривает данную сделку в качестве реструктуризации долгов в поиске компромиссов с кредитором. В том числе это позволит осуществлять контроль за денежными потоками комплекса, считает он. «Стоимость складских помещений, как и любая коммерция, оценивается через затратный, сравнительный и доходный подходы. Здесь необходимо понимание текущего физического состояния помещений. Причем с учетом последнего роста стоимости материалов и затрат на строительном рынке это, безусловно, толкает вверх цену предложений, — рассказал Чикиров „БИЗНЕС Online“. — Учитывая определенный дефицит складских помещений, сложившийся на рынке Казани, цена аренды также имеет склонность к росту».

Цена за квадратный метр лежит в широком диапазоне и также зависит от факторов вынужденности продажи, считает эксперт. «На рынке есть сделки по производственно-складским комплексам по 25–30 тысяч за квадратный метр в очень неплохом состоянии. В то же время себестоимость строительства современных складов с высотой потолка 9–10 метров оцениваю уже не меньше 70–100 тысяч за „квадрат“. При этом ни один изготовитель сэндвич-панелей не называет мгновенно цену, все цены строительства сейчас по договорам подряда открытые и требуют поэтапного осмечивания строительства», — добавляет Чикиров.

История технополиса «Новая Тура» началась в мае 2011 года со встречи президента РТ Рустама Минниханова с владельцем фонда FGN Capital Александром Халдеем (слева). В феврале 2012 года власти республики подписали с инвесторами меморандум, по которому последние вкладывали в проект 9 млрд рублей Фото: prav.tatarstan.ru

История многострадального технополиса: от планов создать целый деловой городок до судебных исков и блэкаута

История технополиса «Новая Тура» началась еще в мае 2011 года со встречи президента РТ Рустама Минниханова с владельцем фонда FGN Capital Александром Халдеем. На переговорах было объявлено о планах создать в Зеленодольском районе целый деловой городок, который будет включать в себя складские помещения, парк развлечений, кафе, площадки для выставок, конференций и даже спортивных соревнований. В феврале 2012 года власти республики и инвесторы ударили по рукам: был подписан меморандум, по которому последние вкладывали в проект 9 млрд рублей, а республика обязалась поддержать землей и дорожно-коммунальной инфраструктурой. 

Основным владельцем проекта стал израильско-голландский девелопер Brack Capital Real Estate (BCRE) Шимона Вейнтрауба, а его младшим партнером — фонд FGN Capital Халдея. Он же стал и главным публичным лицом «Новой Туры», связующим звеном между израильтянами, правительством РТ и арендаторами. Уже тогда за проектом, судя по всему, просматривался и другой расчет. Правительство РФ поручило до 1 января 2013 года убрать из крупных городов некапитальные рынки, и на части «Туры» начали строить оптово-розничный рынок — на этой стадии проект «застрял» и по сей день. По расчетам, проходимость «торговой Мекки» должна была выйти на 200 тыс. человек в день, но даже в 2020 году его посещают до 50 тыс. покупателей.

В мае 2013 года в «Новой Туре» произошел жуткий пожар, уничтоживший все здание. Причиной назвали нарушение правил пожарной безопасности, однако инвесторы уверяли, что все дело в происках конкурентов и криминалитета Фото: «БИЗНЕС Online»

Строительство началось в июне 2012 года, а в январе 2013-го на территории технополиса открылся первый павильон. Однако уже в мае произошел жуткий пожар, уничтоживший все здание. Причиной назвали нарушение правил пожарной безопасности, однако инвесторы уверяли, что все дело в происках конкурентов и криминалитета. Позже были построены второй и третий павильоны, а на месте первого «вырос» комплекс холодильных камер. В 2015 году планировалось возвести агропарк за 4 млрд рублей, но проект заглох на фоне западных санкций. Тем не менее технополис по сей день является крупнейшим в Татарстане комплексом мелкооптовой торговли.

Прошлой осенью стало известно, что кипрский офшор Bonalida, на который была записана «Новая Тура», купил предприниматель Михаэль Барболин. В июне 2020-го новый собственник разорвал контракт с ООО «Барсил», арендовавшим имущественный комплекс «Новой Туры» с 2015 года. «„Барсил“ не та компания, с которой мы можем реализовать планы по данному объекту. У нас с ними нет будущего», — говорил Барболин в беседе с «БИЗНЕС Online». Предприниматель жаловался, что комплекс практически не развивается, но зато арендатор успел накопить многомиллионные долги. В ответ «Барсил» подал иск о признании расторжения договора аренды недействительным. Гендиректор Владимир Горланов объяснял, что долг возник из-за вынужденного 110-дневного простоя на фоне пандемии. Арбитражный суд РТ 16 сентября решил, что собственник «действовал добросовестно с целью защиты своих прав и прекращения неправомерных действий истца». И отменил запрет на прекращение договора аренды. Конфликт достиг кульминации в ноябре 2020 года, когда новый владелец отключил электроснабжение и отопление в технополисе и предложил торговцам заключать договоры уже с УК «Технополис „Новая Тура“». Точку в споре 18 ноября поставил Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд Самары, отказавшийся удовлетворять жалобу «Барсила».

Надо сказать, что это не первый «развод» с арендатором в «Новой Туре». В 2015 году предыдущие собственники расторгли договор с ООО «Азинт Кэпитал» во главе с азербайджанцем Имраном Алиевым, которого подыскала FGN Capital Халдея. Источники «БИЗНЕС Online» говорили, что Алиев монопольно распоряжался торговыми местами и делал ставку на мигрантов, зачастую на своих земляков.