«Есть те, кто верит в бетон больше, чем в банковский депозит. Они продолжают сдавать свои квартиры», — описывают эксперты недвижимости положение владельцев инвестиционных квартир, вынужденных сдавать их при падающих арендных ставках. За полгода они провалились на 20%. Предложений в столице РТ к весне стало слишком много: на рынок вышли успевшие вложиться «в бетон» два года назад льготные ипотечники, деловая активность упала в связи с ситуацией на Украине, а «посуточники» из-за отсутствия командированных и туристов ушли в «долгосрочку». О том, что можно снять в Казани по цене от 6 тыс. до 200 тыс. в месяц, — в материале «БИЗНЕС Online».
На рынок долгосрочной аренды жилья в Казани в марте выставили на 24% предложений больше, чем в феврале, и практически в 2 раза больше, чем в октябре
Предложений в Казани стало слишком много: «Это рынок арендатора, а не арендодателя»
На рынок долгосрочной аренды жилья в Казани в марте выставили на 24% предложений больше, чем в феврале, и практически в 2 раза больше, чем в октябре. Такие данные «БИЗНЕС Online» приводят аналитики «Avito Недвижимости». Годовая динамика прироста предложения по аренде квартир составила 31%. Подобная картина сегодня наблюдается во всех городах-миллионниках. По данным ЦИАН, за месяц предложение квартир в долгосрочную аренду прибавилось почти в 1,5 раза.
На рынок аренды сейчас влияет сразу несколько факторов: сезонное снижение спроса, ситуация с санкциями после 24 февраля, повышение ставок по ипотеке на вторичном рынке до 20%, а также продолжающийся рост цен на квартиры. Собеседники «БИЗНЕС Online» видят несколько причин резкого роста арендных предложений.
- Из-за взлета ипотечных ставок и неопределенности владельцы инвестиционных квартир передумали продавать жилье. Появилось больше желающих сдать квартиру в аренду, а не продать.
- Снизился спрос на вторичном рынке.
- В связи с закрытием зарубежных платформ по сдаче квартир посуточно и спада туристического потока владельцы ушли на долгосрочный рынок.
- Упала деловая активность. Из-за ухода иностранных компаний ряд арендодателей остались без жильцов. Люди уехали к себе на родину и освободили жилье.
Ряд квартир освобождается, задерживается арендная плата. Очень много пустующих квартир. Рынок аренды Казани находится в падении. Это рынок арендатора, а не арендодателя.
На фоне роста числа предложений спрос падает. В Казани он снизился на 12% по сравнению с предыдущим месяцем и на 38% за полгода. Как говорят в Avito, наиболее заметно по сравнению с октябрем уменьшился спрос на двухкомнатные (минус 48%) и трехкомнатные (минус 46%) квартиры. Интерес к «однушкам» упал за 6 месяцев на 34%.
«В 2021-м спрос превышал предложение, поскольку ситуация складывалась иная. Процентные ставки по ипотеке были низкими. Много приезжих и студентов в этот период, — отмечает руководитель отдела аренды офиса „ХХI век“ АН „Флэт“ Арина Веткасова. — На данный момент предложение превышает спрос».
Стоимость аренды жилья в Казани упала за год на 18%
Из-за конкуренции среди предложений тают и ставки аренды. Так, в марте средняя арендная ставка в Казани составила 20 тыс. рублей в месяц, что на 5% меньше, чем в предыдущем месяце, и на 20% по сравнению с октябрем, отмечают в Avito. За год платежи и вовсе уменьшились в среднем на 18%. Заметнее всего за последние полгода просела цена аренды однокомнатных (минус 10%) и двухкомнатных (минус 11%) квартир — до 18 тыс. и 25 тыс. рублей соответственно. Дешевле стала обходиться и аренда «трешек» — на 9% ниже до 30 тыс., а также четырехкомнатных квартир — до 65 тыс. рублей.
«Спрос на аренду упал, текущие арендаторы просят скидку на оплату. Это действительно так, даже по аренде комнаты в малосемейке просят скинуть хотя бы тысячу рублей, — говорит руководитель АН „АртХаус“ Анна Костыркина. — Ждем роста к сентябрю, когда в город хлынут новые студенты».
Снимать жилье или покупать свое в ипотеку? Этим вопросом сегодня задаются многие. В гильдии риелторов РТ отмечают, что на протяжении пяти лет было выгоднее брать ипотеку, чем снимать квартиру, благодаря низким ставкам. Платежи за съем квартиры были ненамного ниже ежемесячных взносов по кредиту. Ситуация начала меняться в августе 2021 года, когда стоимость жилья у застройщиков выросла, а ЦБ заметно поднял ставку. Теперь же стоимость ипотеки и вовсе взлетела. По данным ЦИАН, в Казани разница между обслуживанием кредита и арендой квартиры сейчас составляет почти 60 тыс. рублей в месяц в пользу аренды. Для расчета взяли среднюю арендную плату за «однушку» в 20,4 тыс. рублей и ипотечный платеж за аналогичную квартиру в 79,2 тыс. (заем на 22 года, первоначальный взнос — 20%, ставка на вторичном рынке — 20,2%). При этом еще год назад разница в платежах была всего 10 тыс.: выгоднее платить за свое жилье, чем за хозяйское.
Казань вырвалась в тройку городов-лидеров, где снимать квартиру дешевле из-за недоступности классической ипотеки. Самая невыгодная картина — в Москве: разница в платежах между арендой и ипотекой составила 111,8 тыс. рублей (45,1 тыс. за аренду и 156,9 тыс. за ипотеку), а в Санкт-Петербурге — 81,1 тысячи (29,6 тыс. за аренду и 110,7 тыс. за ипотеку). Соседняя Уфа — на 8-й строчке рейтинга, там разница в платежах составила 37,9 тыс. рублей. Замыкает десятку Самара — 35,6 тысячи. В Челнах соответствующий показатель составляет 30 тысяч. А самая минимальная разница в платежах по ипотеке и аренде — 20 тыс. — в Архангельске и Челябинске.
«Всех своих клиентов, кто хотел купить, но не имеет возможности оплачивать ипотеку, настраиваем на аренду. Для кого личный комфорт превыше — выбираем квартиры и покупаем, но подбираем варианты по низкой ставке: семейная ипотека или господдержка», — говорят в «АртХаусе».
Казань вырвалась в тройку городов-лидеров, где снимать квартиру дешевле из-за недоступности классической ипотеки
Может, для владельцев наступило самое время продать квартиру, пока цены на пике, и вложить их под проценты в банк? Здесь, по словам наших собеседников, собственники жилья поделились на два лагеря.
Есть те, кто верит в бетон больше, чем в банковский депозит. Они продолжают сдавать свои квартиры. Но есть и люди, готовые рискнуть и воспользоваться краткосрочным депозитом на 3–6 месяцев, пока приятные ставки.
Вице-президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев считает, что вторую такую квартиру после ее продажи владельцы уже вряд ли возьмут, если она была в кредите под низкую ставку. «Проценты, которые банки дают под депозит, — временный эффект. Сейчас они могут заработать, но квартиру потеряют», — говорит он. Вдобавок всем хорошо известно, что останется от денег в условиях инфляции.
Что действительно сегодня выгоднее: снимать или платить за свое жилье в ипотеку, спорный вопрос, считает Гизатова. «Мы не знаем, что дальше будет с недвижимостью. Окупаемость квартир и доходность упала: цена аренды не растет, а стоимость квартир повысилась. Если раньше срок окупаемости от аренды составлял 6–10 лет, то теперь сроки перевалили за 15-летний рубеж», — считает эксперт.
Те, кто купил квартиру три года назад и не снимал жилье, а платил ипотеку, как минимум уже заработали, добавляет Гизатова. «К примеру, квартира стоила 3 миллиона, а сейчас — 6. Если смотреть в краткосрочной перспективе, в период года, то выгоднее снимать. В долгосрочной же перспективе, учитывая инфляцию и то, что квартиры дорожают, выгоднее купить и платить ипотеку, но с учетом низких ставок», — отмечает эксперт.
Те, кто купил квартиру три года назад и не снимал жилье, а платил ипотеку, как минимум уже заработали
Топ-10 самых дорогих арендных квартир Казани
Дорогого сегмента рынка аренды жилья падение спроса коснулось не так сильно. В марте спрос снизился на 5–10%, рассказали «БИЗНЕС Online» в одном из агентств недвижимости, работающих с бизнес-классом. Это не связывают с ситуацией на Украине, а скорее объясняют сезонной историей. «Цены снижают, чтобы быстрее сдать. Платить за „коммуналку“ из своего кармана никто не хочет. Собственники снижают стоимость и заключают договор аренды на 3–4 месяца по цене дешевле рынка. Потом она может поменяться в зависимости от ситуации в экономике», — говорит риелтор.
Самый дорогой вариант мы обнаружили в центре Казани, на улице Муштари, в ЖК «Вишневый сад». Снять четырехкомнатную в 155 кв. м с местом в подземном паркинге предлагают за 200 тыс. рублей в месяц плюс оплата коммунальных услуг. Ремонт — не самый современный, но в классическом европейском стиле. На улице Дзержинского за такую же цену можно поселиться в «клубном доме» с видом на «Черное озеро». Агентство недвижимости не скупится на описания, называя дом объектом культурного наследия, хотя он 2014 года постройки. Помимо дизайнерского ремонта и итальянской мебели, из удобств — три санузла, теплые полы и высокие потолки под 3,2 метра.
Самый дорогой вариант мы обнаружили в центре Казани, на улице Муштари, в ЖК «Вишневый сад». Снять четырехкомнатную в 155 кв. м с местом в подземном паркинге предлагают за 200 тыс. рублей в месяц плюс оплата коммунальных услуг
Локация, видовые характеристики, элементы умного дома, квартира с интерьером под заказ, вплоть до посуды — все эти факторы, кроме спроса, влияют на конечную стоимость аренды, говорят риелторы. За 160–180 тыс. рублей в месяц можно пожить на Касаткина, рядом с новой библиотекой на Казанке, или на Островского, по соседству со спа-комплексом «Лучано». Это в основном трехкомнатные или четырехкомнатные квартиры. А с такой же квадратурой, но уже в Ново-Савиновском районе ценник — на уровне 120–150 тыс. рублей: это в ЖК «Берег», на первой береговой линии Казанки.
В небоскребе ЖК «Лазурные небеса» на проспекте Альберта Камалеева цены уже значительно ниже, чем в центре Казани. Трехкомнатную в 90 кв. м можно снять за 100 тыс. рублей в месяц, а за 95 тыс. — любоваться видами с 23-го этажа. «Культурные солидные соседи. Сдается впервые», — пишет владелец квартиры. От 80 тыс. в месяц можно арендовать жилье на Сибгата Хакима — это 103 «квадрата» в «трешке». Дизайнерского ремонта здесь нет, зато в наличии вся инфраструктура — садики, школы, ну и вид на «Чашу». За эти же деньги можно снять уже обустроенную четырехкомнатную в ЖК «Магеллан» на Чистопольской.
А что есть бюджетного?
Бюджетные варианты есть от 6 тыс. рублей плюс «коммуналка» — в гостинке. Комната в пятиэтажке на улице Гвардейской в таком удручающем состоянии, что владелец предлагает жильцу самому сделать косметический ремонт в счет стоимости аренды. За самую маленькую комнатушку в 14 «квадратов» в Кировском районе просят 8 тысяч. Такая цена действует только первый месяц, предупреждают в агентстве, затем она вырастет до 11 тысяч.
Традиционно обилие квартир в аренду — в «Салават Купере». Снять «однушку» с мебелью здесь можно от 11 тыс. рублей в месяц. Ближе к метро варианты подороже — с «бабушкиным ремонтом» вам предложат однокомнатные от 15 тыс. рублей. Самые дорогие районы для аренды — Ново-Савиновский и Вахитовский, все зависит от новизны дома. Двухкомнатная на Чистопольской в доме 2008 года постройки сдается от 30 тыс. рублей, а в соседнем ЖК «Столичный» — уже от 50 тысяч. На Волкова «однушки» с хорошим ремонтом можно снять за 30 тыс., а на Айвазовского маленькие однокомнатные в доме 1931 года постройки сдают от 16 тысяч.
Что дальше будет с ценами на аренду? В гильдии риелторов РТ считают, что падение стоимости аренды квартир — временное явление и к осени в связи с началом у студентов учебы цены вновь пойдут вверх. Подобная картина в Казани была в августе, когда на одну квартиру выстраивалась очередь по 10–15 человек. Вскоре, не найдя спроса на долгосрочную аренду, вновь уйти на посуточную сдачу могут и владельцы квартир, желающие получать доход от туристов, в связи с чем объем предложений на длительный срок вновь сократится и цены пойдут вверх. Только на майские столица РТ ждет 100 тыс. туристов. Средняя стоимость посуточной аренды квартир в Казани сегодня составляет 1,5 тыс. рублей. За год она не изменилась, а с октября упала на 6%.
Однако не все разделяют оптимизма. По словам Гизатовой, деловая активность продолжит снижаться. «Появится много предложений от тех, кто под действием ажиотажа решил вложить деньги и приобрел ненужные для них квартиры. Они также придут на рынок аренды, потому что покупать жилье в таком количестве будет некому», — говорит эксперт. По словам директора АН «Счастливый дом», в связи с большим количеством предложений цена аренды вряд ли вырастет — останется на прежнем уровне или продолжит снижаться.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 28
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.