Осенью у стен строительного «Мегастроя» на Горьковском шоссе откроется новый комплекс с гастрорынком и торговыми рядами. Проект президент ГК «Агава» Владимир Малыгин возводит на свои и кредитные деньги. О том, не повторит ли он затею фуд-молла на Московском рынке и не оттянет ли трафик у «Бахетле» в Залесном и «Новой Туры», почем обойдется «квадрат» местечка для предпринимателей и будет ли здесь форель из Лаишево, — в материале «БИЗНЕС Online».
Масштабная стройка развернулась на Горьковском шоссе впритык к гипермаркету «Мегастрой»
«Мегастрой» у «Телевышки» строит ретейл-парк на 16 тыс. «квадратов»
Масштабная стройка развернулась на Горьковском шоссе впритык к гипермаркету «Мегастрой». Уже к сентябрю – октябрю здесь должен открыться ретейл-парк от основателя компании «Агава», владельца межрегиональной сети DIY-гипермаркетов «Мегастрой» Владимира Малыгина. По паспорту строительного объекта, что висит на территории, это реконструкция существующего магазина с пристроем торговых помещений. Застройщик — ООО «Агава», а генподрядчиком выступает ООО «Апекс», которое реализовывало первую очередь гипермаркета.
Новое здание практически такой же площади, как и старший собрат по соседству «Мегастрой», — 16 тыс. кв. метров. Строительство начали в сентябре 2021-го. На сегодня каркас здания полностью возведен и можно оценить внешний облик: он в таких же светлых тонах, как и строительный гипермаркет, и выглядит как единый комплекс. Однако оформление фасада решили вписать в существующий ландшафт. В считаных сотнях метров начинается лесопарк Лебяжье, поэтому здесь проглядываются элементы деревьев, которые ночью обозначит архитектурно-художественная подсветка.
«Мы позиционируем этот объект как ретейл-парк, в котором можно будет закрыть все потребности — от садоводческих и строительных товаров до продовольствия и одежды. В общем, все: от каски до коляски!» — провел экскурсию для корреспондента «БИЗНЕС Online» директор УК «Столица» Айнур Кашапов. Эта компания выступает заказчиком стройки и займется профессиональным управлением объекта. На сегодня она также управляет всеми гипермаркетами ГК «Агава», а также бизнес-центрами «Азинский» и Orange.
На сегодня каркас здания полностью возведен и можно оценить внешний облик: он в таких же светлых тонах, как и строительный гипермаркет, и выглядит как единый комплекс
Какова концепция будущего ретейл-парка? Ее можно поделить на два направления:
- фреш-маркет — гастрономическое пространство, представляющее собой современный продуктовый кластер с упором на свежие товары от татарстанских и российских фермеров и производителей. Здесь также разместятся рестораны и кафе;
- центр оптовой и розничной торговли — торговые ряды с одеждой, товарами для дома, детскими вещами и игрушками и т. д.
Центральный вход расположился на стыке двух зданий. Еще один с витражным остеклением входной группы будет ближе к заправке «ТАИФ НК»
Центральный вход расположился на стыке двух зданий. Еще один с витражным остеклением входной группы будет ближе к заправке «ТАИФ НК». Внутри вовсю идут строительные работы. Где-то заливают полы, где-то монтируют оборудование. Высота здания около 10 м, и это ощущается при входе — высокие потолки, большой просторный зал без стен внутри. Задумка — сделать пространство открытым. Изюминкой комплекса станет фреш-зона, или гастромаркет. Под продовольствие отдали около 5 тыс. кв. метров. В торговом зале будут фуд-корты и кафе, корнеры с продукцией фермеров. На прилавках — свежие овощи, фрукты, мясо, рыба, выпечка, молочка, алкоголь и напитки. По соседству разместят и цеха для производства еды: ну чем не рынок, чем не копия «Агропромпарка»? Однако в УК настаивают, что это совершенно новый формат розничной торговли.
Айнур Кашапов: «Мы позиционируем этот объект как ретейл-парк, в котором можно будет закрыть все потребности — от садоводческих и строительных товаров до продовольствия и одежды. В общем, все: от каски до коляски!»
«К сожалению, у людей не очень хорошие впечатления о рынке. Эту зону мы представляем как гастромаркет, где человек может попробовать продукцию, посмотреть, потрогать, также у нас комфортные условия для арендаторов, — отмечает Кашапов. — Мы за то, чтобы была здоровая конкуренция без потери качества, чтобы цены были на рыночном уровне. Дорогие черные гребешки и морские ежи здесь вряд ли будут, но продуктовая корзина станет разнонаправленной. Важно найти также нишу, связанную с уникальными продуктами. Ведутся переговоры с Алтайским краем и Башкортостаном, откуда сюда могли бы привезти мед и продукцию, связанную с пчелами, или рыбные продукты из Владивостока. Здесь будет то, что тяжело найти на казанском рынке», — говорит Кашапов.
Объект готов на 70%. Сейчас ведутся работы по устройству напольного покрытия, монтаж инженерных систем, подходят к завершению монтажные работы. Следующий этап — зонирование зала и меблировка с завозом оборудования, благоустройство территории с увеличением парковочных мест до более 950. Арендовать здесь местечко смогут 168 предпринимателей — как местных, так и региональных.
Изюминкой комплекса станет фреш-зона, или гастромаркет. Под продовольствие отдали около 5 тыс. кв. метров. В торговом зале будут фуд-корты и кафе, корнеры с продукцией фермеров
Почему Владимир Малыгин вкладывает миллиард на Горьковском шоссе
Для группы компаний «Агава» ретейл-парк с гастрорынком — новое направление бизнеса, дополняющее гипермаркет «Мегастрой». После открытия строймагазина в 2017 году участок по соседству на Горьковском шоссе пару лет пустовал, здесь находилась парковка. Решено было и дальше осваивать землю — это около 80 тыс. «квадратов» в собственности. Как рассказали в компании, размер инвестиций в новый проект составит до 1 млрд рублей, это как собственные, так и заемные средства. Судя по финансовой отчетности ООО «Агава» за 2021 год, у компании дела складываются весьма неплохо. По данным «Контур.Фокуса», при выручке в 16 млрд рублей чистая прибыль составила 1,4 млрд рублей. Еще 45,6 млн рублей принесли ООО «Мегастрой» и «Стройдвор» Малыгина.
Не сказать, что с продуктами питания ранее компания дел не имела вовсе. Малыгин также успешно развивает рыбоводный комплекс «Биосфера-Фиш» в Лаишевском районе, где выращивают осетровых и форель. Эта продукция также будет представлена на прилавке. Так что новый ретейл-парк станет еще одной розничной точкой сбыта рыбы прямо с завода.
Владимир Малыгин — президент и основатель компании «Агава», владелец межрегиональной сети DIY-гипермаркетов «Мегастрой». Компания специализируется на продажах товаров для строительства, отделки и обустройства дома, дачи и сада, более 30 лет остается одним из лидеров рынка в формате DIY-гипермаркетов и оптовых поставок в области строительно-отделочных материалов, сантехнического и отопительного оборудования в Приволжском федеральном округе.
Сегодня сеть «Мегастрой» представлена 12 гипермаркетами общей площадью более 160 тыс. кв. м в Казани, Набережных Челнах, Йошкар-Оле, Ульяновске, Чебоксарах, Стерлитамаке, Саранске. Она входит в топ-10 крупнейших DIY-ретейлеров России.
С 2018 года Малыгин развивает рыбоводный комплекс «Биосфера-Фиш» в Лаишевском районе — тогда была запущена первая очередь предприятия с заводом по производству мальков стерляди. Вторая начала работу в августе 2020-го. Сегодня «Биосфера-Фиш» находится на стадии запуска третьей очереди рыбоводного комплекса. Производить там будут товарную рыбу — 100 т форели в год и 2 млн штук малька форели (на зарыбление). Объем инвестиций всех трех очередей составляет более 750 млн рублей. Всего за 2020 год на предприятии произвели и продали порядка 20 т рыбы.
Целевая аудитория покупателей — жители Кировского и Московского районов, Залесного, Осинового, микрорайона «Салават Купере», Юдино, а также те, кто выезжает из города на трассу М7 по своим дачам и коттеджам. И это понятно, поскольку ничего похожего на крупный рынок в Залесном нет. Пока на выбор из ближайших продуктовых — «Светофор», «Верный», перехватывать клиентов будут и у «Бахетле», что в Залесном. В УК подсчитали, что в час по Горьковскому шоссе проезжает минимум 2 тыс. машин, и этот трафик — как раз потенциальные клиенты нового центра.
Целевая аудитория покупателей — жители Кировского и Московского районов, Залесного, Осинового, микрорайона «Салават Купере», Юдино, а также те, кто выезжает из города на трассу М7 по своим дачам и коттеджам
Помимо гастрорынка, внутри будет и центр розничной и оптовой торговли в 10 тыс. кв. м с товарами повседневного спроса — одеждой, товарами для дома и детей. Внешне «нарезка» помещений, судя по эскизам, будет напоминать стандартные торговые ряды, как в ТЦ «Порт» или «Проспект». Кстати, из «Мегастроя» планируется прямой выход в ретейл-парк. Так что оба проекта «Агавы» будут создавать клиентский поток друг для друга.
Сколько будет стоить аренда помещений? На сайте Avito указана ставка от 2 тыс. рублей за «квадрат». Площади для предпринимателей — от 10 до 50 кв. метров. По словам начальника отдела аренды УК «Столица» Алены Мовчан, это не окончательные цены, пока специалисты УК присматриваются.
«По арендным ставкам мы пока четкую политику не ведем. Анализируем рынок, хотим дать максимальные удобства арендаторам. Точные ставки будут известны ближе к открытию ретейл-парка», — говорит она.
Помимо гастрорынка, внутри будет и центр розничной и оптовой торговли в 10 тыс. кв. м с товарами повседневного спроса — одеждой, товарами для дома и детей
В том же «Агропромпарке» — республиканском проекте для фермеров — на момент открытия в 2013 году ставки были от 1,7 тыс. рублей за «квадрат». Тогда, к слову, часть аграриев заявляли, что отказались от работы в амбициозном проекте правительства РТ именно из-за дороговизны аренды. Что же предложит частный проект? Как рассказывают в управляющей компании ретейл-парка, для предпринимателей планируется полный спектр услуг и они будут входить в стоимость аренды — служебная зона, зона приема пищи, деловые административные зоны… Условно говоря, не нужно будет арендовать холодильник, шкафчики, кухонные принадлежности. «Полный all Inclusive!» — подмечает Кашапов.
Сейчас компания занята подбором арендаторов — 38 предпринимателей уже в листе ожидания. Идут переговоры и с крупными российскими и международными ретейлерами, а также с кафе и ресторанами. Для общепита, кстати, будут места на входе: летняя веранда и четыре точки внутри. Но точек питания может быть и больше, в зависимости от того, с какой концепцией зайдет бизнес. Если это премиальный ресторан, он может занять и всю площадь, а если небольшие корнеры, как на фуд-корте в ТЦ, точек питания будет больше. Определенного запроса у владельцев ретейл-парка к общепиту нет. Здесь может поселиться и пиццерия, и кофейня, и бургерная, и халяльный ресторан. Главное, чтобы цены не отпугивали посетителей. С учетом того что отрасль сильно пострадала в пандемию, очевидно, что УК придется постараться завлечь предпринимателей выгодными ставками аренды.
Сейчас компания занята подбором арендаторов — 38 предпринимателей уже в листе ожидания
«Главное, чтобы менеджмент УК не совершил ошибку «Агропромпарка»…»
Как эксперты рынка недвижимости оценивают новый проект? С точки зрения локации ретейл-парк соберет хороший трафик, считает заместитель гендиректора A-Development Владимир Шайхиев. Помимо городского от жителей Кировского, Московского, а также частично Ново-Савиновского районов, он захватит зеленодольское направление.
«Хорошо, что собственники не делают из торгового объекта гастрорынок в чистом виде. Когда ты узкосегментирован, потоки людей сокращаются. Я не думаю, что он будет конкурировать с „Агропромпарком“. Во-первых, он территориально находится в другом месте и даже будет проигрывать с точки зрения целевого потока», — говорит он.
Не будет ли повторять концепция фреш-маркета возможные планы по открытию гастрорынка на Московском рынке? Напомним, новый владелец старейшего лабаза Казани планирует открыть здесь фуд-молл а-ля Даниловский рынок в Москве. Шайхиев считает, что современное здание на Горьковском шоссе все-таки более адаптировано под потоки людей и арендаторов. К тому же зданию Московского рынка больше 50 лет, и оно непростое с точки зрения архитектуры и коммуникаций.
Идея же сдавать место в аренду сразу со всеми удобствами в виде тех же холодильников сегодня актуальна, говорит эксперт. «С учетом санкций, проблем с логистикой для мелкого предпринимателя приобрести свое оборудование дорого. А для „Мегастроя“, как ресурсной компании, с точки зрения больших закупок эта история более выгодная», — добавляет Шайхиев. На момент становления объекта приемлемой арендной ставкой он считает 1,5 тыс. за «квадрат» с последующим повышением до 2,5 тысячи.
«Собственник однозначно может рассчитывать на 7-летнюю окупаемость, имея такой прекрасный формат и новое Горьковское шоссе с 6 полосами и велодорожкой. Главное, чтобы менеджмент УК не совершил ошибку „Агропромпарка“, где, на мой взгляд, негибкие и завышенные условия аренды и осуществлен неправильный подбор арендаторов, — считает брокер по коммерческой недвижимости DI GROUP Константин Иванов. — Усилит концепцию зона отдыха, запах хлеба и кофе, гибридная ставка аренды. Критерием ее должна быть выручка арендатора и генерируемый трафик в ретейл-парке».
«Ориентиры на классические нормы доходности и окупаемости на рынке недвижимости — от 10–12 лет, продуктовые операторы — 3–5 лет могут дать заявленную среднюю окупаемость, диверсифицируя риски в составе холдинга»
Сама идея, направленная на расширение спектра продуктов питания в непростое время, выглядит правильной, говорит гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров. «Сейчас по факту есть возможность встряски рынка с уходом и перепродажей иностранных брендов из России. И очень правильно, что местные крупные холдинги пользуются этим моментом, — говорит эксперт. — Представленную идею можно трактовать как коворкинг для продажи продукции фермеров с сервисными функциями». Оптово-розничная торговля одеждой, детскими товарами составит некоторую конкуренцию ТЦ «Порт» и, безусловно, заберет часть городского трафика рынка «Новая Тура». «Мегастрой» ведь гораздо ближе, добавляет Чикиров.
Говорить о сроках окупаемости на данном этапе пока сложно, т. к. есть большое количество сочетаний в выбранной финансовой модели ретейл-парка. Т. е. нужно знать, кто будет выступать центром прибыли для бенефициара в цепочке «недвижимость (арендный поток) – УК (сервисные услуги и эксплуатация) – оператор торгового рынка и так далее». «Ориентиры на классические нормы доходности и окупаемости на рынке недвижимости — от 10–12 лет, продуктовые операторы — 3–5 лет могут дать заявленную среднюю окупаемость, диверсифицируя риски в составе холдинга. При этом важным фактором являются источники финансирования данного проекта в виде собственного и заемного капитала», — добавляет Чикиров.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 23
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.