Рынок жилья находится в жесткой «просадке» относительно 2022 года: новых квартир продали чуть ли не вполовину меньше, сегмент б/у провалился на треть. Застройщики борются за удержание цены «квадрата», но растет стоимость арматуры и других стройматериалов. Рынок затоваривается. Стоило информации об этом дойти до президента России Владимира Путина, как от чиновников посыпались идеи спасения отрасли — от господдержки вторички до рассрочки, а также возрождения кооперативов и ссудо-сберегательных касс. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
«Интерес к покупке жилья сокращается, люди ориентируются на более дешевые ценовые предложения. И в апреле эта тенденция продолжает сохраняться»
Рынок новостроек РТ снова в минусе, нервозность создает и закон об электронных повестках
Рынок новостроек в марте 2023-го оказался намного хуже, чем в марте 2022-го. Доходы девелоперов Казани сократились на 27%. Они потеряли 1,9 млрд рублей в сравнении с аналогичным месяцем 2022-го и заработали 5,1 млрд рублей. Число проданных квартир в границах столицы РТ снизилось на 35% с 913 до 599 — это минимум для марта за три года. Об этом сообщается в статистике «НашДом.РФ». Плачевные итоги I квартала фиксирует Росреестр по РТ.
Число сделок с новостройками в Татарстане за три месяца 2023-го сократилось на 45% — зарегистрировано 3,8 тыс. договоров против 6,8 тыс. год назад. Тем не менее дьявол кроется в деталях, а средние показатели и есть средние.
«Сравнивать продажи поквартально год к году слегка некорректно, потому что за это время меняется и объем, и состав предложения», — подчеркнул гендиректор ГК «СМУ-88» Наиль Галеев.
В чем дело? Сразу после начала специальной военной операции на Украине люди стремились успеть купить жилье по старым ценам и уже одобренным ипотекам. В тот момент на рынок еще не влияла возросшая до 20% ключевая ставка ЦБ, дешевле была и «путинская», и рыночная ипотека на вторичку. Так что март 2022-го абсолютно аномальный месяц. И те, кто купил тогда, не прогадали. За минувший год цена квадратного метра выросла на 57% с доспецоперационных 112 тыс. рублей до 176,7 тыс. рублей в марте 2023-го. Теперь все поменялось.
.jpg)
Квартира в «АЛТЫН ЯР» со скидкой до 700 тыс. рублей
«Ак таш-Инвестстрой» представляет уникальное предложение на покупку квартир в жилом комплексе «АЛТЫН ЯР» — до 30 мая 2023 года можно купить квартиру со скидкой до 700 тыс. рублей.
- До центра Казани всего 10 минут езды на автомобиле.
- Приватные дворы-сады.
- Уникальные фасадные решения.
- Дизайнерское оформление общественных пространств.
- Многоуровневый паркинг на территории комплекса.
Предложение действительно при оплате цены договора участия в долевом строительстве за счет собственных денежных средств единовременным платежом и ипотеке.
Торопитесь, в акции участвует ограниченное количество квартир!
Телефоны: +7 (843) 216-68-68,
+7 (843) 216-69-69
«Интерес к покупке жилья сокращается, люди ориентируются на более дешевые ценовые предложения. И в апреле эта тенденция продолжает сохраняться, — говорит коммерческий директор ГК „Новастрой“ Антонина Дарчинова. — Но, несмотря на политические новости, рынок выравнивается. Не происходит резких скачков и спадов, как в прошлом году, что позволит застройщикам уверенно анализировать спрос, прогнозировать необходимые объемы строительства».
Факт стабилизации виден в улучшении показателей рынка по сравнению с началом года. Число проданных квартир в новостройках Казани с января по март выросло на 48% до 599. По Татарстану с учетом Казани «долевка» тоже в плюсе — с начала квартала количество сделок выросло на 8% до 1,3 тыс. сделок.
«Март традиционно отличается активным спросом на рынке жилья, как и начало зимы, в частности декабрь. Не стал исключением и март 2023-го, — рассказал коммерческий директор по регионам группы „Эталон“ Артем Карасев. — И хотя прогнозы по объемам продаж по объективным причинам сейчас делать нецелесообразно, есть предпосылки для сохранения текущего стабильного спроса».
Понервничать покупателей жилья заставят не только цены, но и принятый Госдумой закон об электронном военном учете. Там, в частности, указано, что неявка по повестке в течение 20 дней влечет запрет на следующие действия:
- продажа и покупка недвижимости;
- приватизация жилья;
- регистрация договора аренды, залога;
- обмен, дарение, оформление наследства и договоров долевого участия.
Часть покупателей, конечно, столкнутся с трудностями, заявляют эксперты. «Но это скорее частные случаи, а не системное явление, которое повлияет на рынок», — говорит Галеев.
«Возможно, будут какие-то единичные случаи, как и в мобилизацию, — говорит вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев и озвучивает главный вопрос — о том, будет ли доступен реестр пораженных в имущественных правах в открытом доступе: — Скорее всего, эту информацию мы получать не сможем».
В 2021–2022-х себестоимость «квадрата» в Казани составляла 60 тыс. рублей — получается, что за 1–2 года только строительно- монтажные работы подорожали на 25%
«Это как сравнивать теплое с кислым»: что не так с подсчетом себестоимости жилья в Казани
В апреле вышла нашумевшая аналитика союза инженеров-сметчиков. Себестоимость строительства «квадрата» в Казани составляет 82 тыс. рублей — это вдвое меньше средней цены продажи новостроек в 165 тыс. рублей за 1 кв. метр. При этом вокруг столицы РТ ценник находится в пределах 100 тыс. рублей, как и в Закамье.
Мнения застройщиков по поводу методики расчета сметчиков разделились. «Это как сравнивать теплое с кислым, — сказал Галеев. — В опубликованном документе указано, что оценка себестоимости строительства берется с учетом простой базовой отделки домов. Но стоит понимать, что в экспозиции предложения на казанском рынке недвижимости очень разные проекты. У СМУ-88 есть объекты во всех ценовых сегментах — от „комфорта“ до „премиума“. И в каждом из них вне зависимости от стоимости „квадрата“ используем качественные отделочные материалы. Мы заказываем авторские архитектурные решения и глубоко прорабатываем наполнение общественных и дворовых пространств. И наша себестоимость строительства минимум на 50 процентов выше объявленной суммы».
«В структуре себестоимости новостроек присутствует не только непосредственно стоимость строительно-монтажных работ, но и стоимость земельного участка, технического присоединения сетей, строительство застройщиком социальных объектов», — перечисляет Дарчинова не учтенные сметчиками расходы. Она называет завышенной себестоимость только строительно-монтажных работ в 82 тыс. рублей за «квадрат», поскольку этот показатель «ставит под сомнение рентабельность многих проектов».
Для сравнения: в 2021–2022-х себестоимость «квадрата» в Казани составляла 60 тыс. рублей — получается, что за 1–2 года только строительно-монтажные работы подорожали на 25%.
ЖК «АЛТЫН ЯР» с прекрасным панорамным видом из окон на озеро Средний Кабан
Реклама. ООО СЗ «Ак таш-Инвестстрой»
Ближе других к оценкам сметчиков оказался Госжилфонд при президенте РТ, ведущий застройку жилья по программе социальной ипотеки. ГЖФ не покупает под строительство земельные участки. Нет расходов на рекламу, мягче и требования города к подземным и надземным паркингам. Так, цена квадратного метра соципотечного жилья Казани с чистовой отделкой не меняется с сентября 2021 года и составляет 54 тыс. рублей. Например, в столице РТ стоимость жилья в «Салават Купере» вдвое дешевле аналогичных предложений в строящихся рядом домах коммерческих застройщиков.
«Стоимость квадратного метра жилья, сдаваемого по программе соципотеки, определяется только после завершения строительных работ на основе всех понесенных затрат, — рассказали „БИЗНЕС Online“ в ГЖФ. — Увеличение стоимости строительных материалов неизменно сказывается на конечной стоимости объекта. Фонд ежедневно мониторит рынок стройматериалов и работ для недопущения необоснованных затрат со стороны подрядных организаций. Благодаря этому стоимость квадратного метра жилья по соципотеке ниже рынка».
В республике сегодня не продано 74% строящегося жилья, включая то, что застройщики придерживают и не выводят на рынок
Путин заметил «затоваренность» на рынке жилья, а Файзуллин требует «снизить цены немножко»
Федеральные чиновники минувший месяц соревновались в заявлениях на тему поддержки отрасли. Сначала информационное поле всколыхнуло заявление президента РФ Владимира Путина о «затоваривании». Объемы нераспроданного жилья в России достигли 70% от числа возводимой недвижимости, такие данные в апреле представил «Дом.РФ».
В Татарстане за два года переизбыток нового жилья вырос в 2 раза. Если в марте 2021-го застройщики продали половину того, что строилось, то в марте 2023-го — всего 25%. В республике сегодня не продано 74% строящегося жилья, включая то, что застройщики придерживают и не выводят на рынок. Тем не менее в Казани застройщики продолжают строить и брать новые разрешения на строительство. В феврале исполком столицы РТ выдал 7 разрешений, а в марте — три. Стройку нового дома запускает «КамаСтройИнвест» в ЖК на улице Островского, СМУ-88 продолжает застройку на улице Бухарской, ООО «СЗ „СтройУслуги-5”» возводит второй дом ЖК на улице Гвардейской.
Тему «затоваренности» продолжил глава минстроя РФ Ирек Файзуллин. По словам министра, 80% новостроек сегодня продается по льготным программам с господдержкой. По всей видимости, у государства нет других рычагов, зато они есть у самих застройщиков.
ЖК «АЛТЫН ЯР» — квартиры с отдельным входом и террасами
Реклама. ООО СЗ «Ак таш-Инвестстрой»
«Некоторым застройщикам хочется задать вопрос: не хотите ли снизить цены немножко, чтобы продалось?» — спросил Файзуллин на XXIV Ясинской международной научной конференции. По словам министра, возможности такие есть, ведомство проводило соответствующий анализ, поэтому и предложил застройщикам снизить цены на жилье.
Застройщики осторожно комментируют заявление министра, напоминая о том, что растет стоимость строительных материалов, например металлопроката. «В связи с этим вряд ли можно говорить о рыночных предпосылках для существенного снижения цен на жилье», — говорят в группе «Эталон».
Снизились объемы ипотечного кредитования к уровню I квартала прошлого года: по Казани — на 23% до 7 тыс. договоров, по РТ — на 12% до 12,5 тысячи
Льготная «путинская» ипотека на вторичку поддержит новостройки?
А теперь к упавшему вторичному рынку. Число сделок со вторичкой в Казани за первые три месяца 2023 года сократилось на 48% до 7 тыс., а в РТ — на 34% до 13,5 тыс. в сравнении с аналогичным периодом 2022-го. Снизились и объемы ипотечного кредитования: по Казани — на 23% до 7 тыс. договоров, по РТ — на 12% до 12,5 тысячи.
Радует экспертов только положительная динамика в сравнении с январем и февралем. «Продажи растут, пусть еще и далеко до 2021 года», — говорит Савельев, отмечая в марте и апреле самые высокие показатели за последние 9 месяцев.
И тут Путин предложил подумать над льготной ипотекой для покупки вторичного жилья на встрече с главой «Дом.РФ» Виталием Мутко. По словам экспертов, такая поддержка окончательно восстановит рынок. «Подавляющее большинство тех, кто покупает жилье в новостройках, продают свою прежнюю квартиру. Такое нововведение положительно скажется на двух сегментах сразу», — считает Савельев.
«Вторичка всегда была падчерицей, которую недолюбливали власти, — считает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова и предлагает привязать льготную ипотеку на вторичном рынке к первичному. — Иначе квартиры в новостройках перестанут покупать. Когда рассматривают любую ипотечную программу, во главу угла ставят интересы строительной отрасли, потому что это важный сектор экономики. Если вдруг введут льготную ипотеку на вторичке, я советую сразу выходить на такие сделки».
ЖК «АЛТЫН ЯР»: у вас будет даже свой бульвар с зонами отдыха, спортивными и детскими площадками
Реклама. ООО СЗ «Ак таш-Инвестстрой»
Новостройки и вторичка тесно связаны между собой. Неправильно воспринимать их отдельно друг от друга, иначе весь рынок недвижимости может быть дестабилизирован, говорят в СМУ-88.
Двумя руками голосуем за идею Владимира Путина. Оно должно расширить предложение, которое есть на рынке, дать возможность семьям улучшить свои жилищные условия и простимулировать продажи на первичном рынке.
Успех зависит от условий, комментируют идею о льготных ипотечных ставках на вторичке в агентстве недвижимости «Флэт». «Если не будет никаких ограничений и такая ипотека окажется доступной для всех, это хорошо. Но здесь возникает вопрос в ограничениях по сумме кредита, — говорит руководитель отдела ипотечного кредитования „Флэт“ Энже Мухаметшина. — В Казани недвижимость недешевая. Если лимит по кредиту составит до 2–3 миллионов, то спросом такая ипотека пользоваться не будет. Если же лимит — 6 миллионов и больше, то подобная программа станет актуальной».
Фактически против высказался вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, который описал трудности запуска льготной ипотеки на вторичное жилье. «Конечно, снижение ставок по ипотеке на вторичное жилье было бы большим плюсом. Но это требует большого объема денег», — заявил вице-премьер РФ. Он назвал главное условие поддержки вторички — снижение ключевой ставки вслед за сокращением темпов инфляции. Таким образом, мяч на стороне главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной.
Марат Хуснуллин: «Смотрим механизмы ссудо-сберегательных касс, смотрим, как юридически и на законодательном уровне дать возможность продажи жилья в рассрочку»
А может, новостройки спасут рассрочка и жилищные кооперативы?
Сам Хуснуллин предложил еще два инструмента развития спроса в строительной сфере наряду с ипотекой:
- Рассрочка.
- Ссудо-сберегательные кассы. Застройка через жилищно-строительные кооперативы. До перехода застройщиков на эскроу-счета ЖСК были одной из трех схем долевого строительства, но массового распространения не получили.
«Смотрим механизмы ссудо-сберегательных касс, смотрим, как юридически и на законодательном уровне дать возможность продажи жилья в рассрочку», — говорил вице-премьер.
Неясно, как перечисленные механизмы повлияют на рынок, — эксперты пока теряются в догадках.
В СССР доля кооперативного жилья в общем объеме жилищного строительства занимала 10%. В 1985 году сумма выданных кредитов на индивидуальное и кооперативное строительство составляла 55% ссудной задолженности по основным видам потребительского кредитования в Советском Союзе. На вступление в жилищные кооперативы была очередь, а пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства.
К 1983-му 1 кв. м кооперативного жилья стоил в среднем 250 рублей при средней месячной зарплате 200 рублей. Первоначальный взнос пайщика составлял 30% от стоимости квартиры, оставшиеся 70% — государственная ссуда по околонулевой ставке сроком на 20 лет. Например, за двухкомнатную квартиру вместе с коммунальными услугами семья в конце 1980-х платила до 50 рублей в месяц.
«Я против возвращения к какой-то советской истории. Но будет отлично, если начнут работать кооперативы, которые позволят убавить издержки на строительство. За этим будущее», — рассуждает Гизатова. По ее мнению, такая схема способна не только поддержать стройку, но и снизить цену «квадрата». И вот это уже интересно всем покупателям.
ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС «АЛТЫН ЯР»
ЗАСТРОЙЩИК — ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «АК ТАШ-ИНВЕСТСТРОЙ»
СРОК СДАЧИ — IV КВАРТАЛ 2023 ГОДА
ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ НА САЙТЕ НАШ.ДОМ.РФ.
ПОДРОБНОСТИ АКЦИИ В ОТДЕЛЕ ПРОДАЖ И ПО ТЕЛЕФОНАМ: (843) 216-68-68, 216-69-69
АКЦИЯ ДЕЙСТВУЕТ ДО 31.05.2023 ГОДА. РЕКЛАМА. НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ПУБЛИЧНОЙ ОФЕРТОЙ.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 124
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.