«Застройщики как казино – никогда не проигрывают!»: чего ждать от новых правил по льготной ипотеке?

Сегодня вступает в силу постановление правительства №2166, принятое на прошлой неделе, которое ужесточило условия по льготной ипотеке Фото: «БИЗНЕС Online»

Почему нововведения по ипотеке не так страшны и кому они выгодны

Сегодня вступает в силу постановление правительства №2166, принятое на прошлой неделе, которое ужесточило условия по льготной ипотеке. Одни решили, что на этом конец всему долевому строительству, другие увидели апокалипсис субсидированным ставкам, а третьи и вовсе предрекали обвал рынка недвижимости. Почему нововведения от 15 декабря не так страшны и кому они выгодны, давайте разбираться вместе.

Кто такие участники рынка недвижимости? Застройщики, банки, риелторские компании, покупатели (для себя), покупатели для последующей аренды и с целью инвестиций. Соответственно, любые изменения так или иначе сказываются на этой группе участников. И не всем от них одинаково хорошо или плохо. Изменения должны вступить в силу сегодня, 23 декабря, и коснутся всех неподписанных кредитных договоров. А больше всего затронут программу «Господдержка». Теперь о конкретных изменениях.

1. Первоначальный взнос увеличивается до 30%. Во-первых, его увеличили только для программы «Ипотека с господдержкой» и нововведение не затронуло семейную и IT-ипотеку. Во-вторых, согласно банковской аналитике, средний размер первого взноса в России и так составлял 30% от стоимости недвижимости. В-третьих, в запасе застройщиков и банков при охлаждении спроса всегда найдутся варианты помощи дольщику. Например, в виде рассрочки недостающих 10% и даже ипотеки без первоначального взноса. Задача дольщика — разобраться, где действительно помощь, а где банальное удорожание объекта недвижимости. По спросу среди ипотечных госпрограмм всегда лидирует ипотека с господдержкой на новостройки, которая забирает более половины всей выдачи. Это рабочая программа для всех инвесторов, и неудивительно, что они приуныли.

2. Лимит по кредитам для Москвы и Санкт-Петербурга снизили с 12 млн до базовых 6 миллионов. Как видим, для родного Татарстана все по-прежнему. А вот многим столичным девелоперам не повезло. 6 млн рублей слишком незначительно для первичного рынка Москвы. Весь спрос сосредоточится в низком бюджете. Например, в той же Новой Москве 95% комплексов относится исключительно к категории «для себя», и цены на них увеличиваются только в прайсах застройщиков. Это не то, куда стоит инвестировать, т. к. выйти из этих проектов без потерь не получится.

По спросу среди ипотечных госпрограмм всегда лидирует ипотека с господдержкой на новостройки, которая забирает более половины всей выдачи. Это рабочая программа для всех инвесторов, и неудивительно, что они приуныли Фото: © Maksim Konstantinov / Global Look Press / www.globallookpress.com

Семьи с детьми — новая аристократия

3. Одна ипотека в одни руки. Изменение касается всех льготных программ с момента вступления в силу постановления правительства, т. е. с 23 декабря этого года. Принцип следующий: если вы заемщик, созаемщик или поручитель по одной льготной ипотеке, то получить другую льготную уже не сможете. Даже если погасите действующую. Например, если оформлена ипотека для IT, воспользоваться господдержкой в 8% по другой квартире не получится. Особняком здесь стоит семейная ипотека.

4. Семьи с детьми — новая аристократия. Для этой категории не только изменились критерии, им дали возможность повторного получения льготной ипотеки. Главное, придерживаться правила: родили — погасили — купили квартиру побольше. Если вы соблюдаете требования:

• рождается следующий ребенок;
• площадь приобретаемой квартиры больше предыдущей;
• предыдущая ипотека закрыта.

В этом случае можно воспользоваться программой повторно, и это прекрасно! Таким образом, нововведение «одна ипотека в одни руки» уменьшит количество инвестиционных покупок. Правда, не сразу.

Многие упустили из виду один момент: принцип однократности не распространяется на уже действующие кредиты. Кредитные договоры, подписанные до даты вступления постановления в законную силу, не подпадают под новое постановление. Получается, что если у вас уже есть одна ипотека с господдержкой (получили ее до сегодняшнего дня), то вы можете получить льготный кредит по IT-ипотеке. Но учтите, что нельзя оформить две льготные ипотеки на новостройки или две IT-ипотеки.

Я не считаю данные изменения катастрофическими. Да, пока снижается доступность (и то незначительно) только одной программы — льготной ипотеки, тогда как остальные льготные программы, семейная и IТ, сохраняются. Действительно, уменьшится количество инвестиционных покупок, но не сразу. Более того, в декабре, а точнее, в оставшуюся неделю месяца, мы, наоборот, увидим шквал ипотечных сделок с новостройками. Хотя уже по предварительным итогам ноября 2023-го доля льготной ипотеки достигла исторически максимальных 56% от общей выдачи жилищных кредитов, согласно аналитике «Домклика».

Если у вас кто-то из беременных подружек планировал отправиться в роддом после Нового года, пусть хорошенько подумают Фото: Валерий Шарифулин / ТАСС

Успейте родить до 31 декабря

5. Родить третьего ребенка до боя курантов. Сейчас действуют две ипотечные программы, где одним из условий является рождение ребенка до 31 декабря 2023 года. Во-первых, с 2019-го семьи получили право на помощь до 450 тыс. рублей на погашение задолженности по ипотечному кредиту. Выплату могут получить родители, у которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2023-го появился третий или последующий ребенок. Возраст старших детей и наличие официальной регистрации брака не имеют значения. Важно, чтобы кредитный договор был заключен до 1 июля 2024 года и ребенок появился до 31-го числа этого месяца.

Несмотря на то что программа действует до июля 2024-го, если вы не успеете родить третьего ребенка до боя курантов, субсидия вам не достанется. Об этом говорит № 157-ФЗ от 03.07.2019 года. Во-вторых, семейная ипотека. Читаем постановление российского правительства от 30.12.2017 года № 171 и опять видим четкие сроки по рождению. Семья должна родить (усыновить) первого или последующего ребенка не позднее 31 декабря 2023-го.

При этом в постановлении № 2166 от 15 декабря никаких упоминаний сроков по семейной ипотеке или субсидии в размере 450 тыс. не было. Я надеюсь, что будут внесены изменения в эти программы в части продления сроков по рождению детей. Но предупрежден — значит вооружен. Поэтому, если у вас кто-то из беременных подружек планировал отправиться в роддом после Нового года, пусть хорошенько подумают. Если только у них нет четкого желания родить Водолея, у которых, если верить гороскопам, один из самых спокойных характеров.

6. Нераспроданные новостройки. По данным единой информационной системы жилищного строительства, объем нераспроданного жилья в новостройках на 1 ноября 2023-го составил 71,1 млн кв. м, что на 5,4 млн «квадратов» больше, чем в прошлом году. И это рекордный показатель с января 2020-го (до этого такие наблюдения не велись).

В процентах это выглядит страшнее — 67% кв. м от общего объема жилья, находящегося в стадии строительства, не нашло покупателей. Доля нераспроданных квартир в столице Татарстана еще в августе составляла 65%. Казань заметно нарастила число проектов многоквартирного жилья в работе, поэтому рост нераспроданных квартир закономерен. Не все правильно понимают эти показатели. И считают, что 65% нераспроданных квартир означают, что у застройщиков зависло больше половины квартир в сданных домах. Это не так. В эту долю включаются даже «квадраты», продажи по которым еще не ведутся. Хотя предложений в сданных домах от казанских застройщиков тоже достаточно.

Специально для читателей я сделала краткую подборку.

Что будет дальше? Все хуже и хуже

Я, конечно, не думаю, что постановление №2166 — результат сговора ЦБ, айтишников и мамочек с детских форумов. Но факты говорят обратное. Многочисленные инвесторы теперь не стоят на пути айтишников и семей с детьми. Соответственно, раз часть покупателей слетела, цены не будут расти прежними темпами. И эти категории спокойно после праздников могут выбирать оптимальные варианты. В свою очередь, Центробанк получил качественных платежеспособных заемщиков. Ну не любая мать с двумя детьми ввяжется в сомнительные инвестиционные покупки новостроек. Она все тщательно взвесит и просчитает. А айтишники с учетом их доходов могут себе позволить даже невыгодные проекты.

Когда вы приобретаете новостройку с целью инвестиций, помните: застройщики как казино — никогда не проигрывают! И если здесь планируется 2-я, 3-я, 10-я очередь строительства, выйти из такого проекта с материальной победой будет сложно. Не всегда удается подгадать этот момент.

Мне всегда было интересно, почему в качестве льготных категорий выбрали семьи с детьми до 18 лет и сотрудников IT-компаний. Какая-то дискриминация! Поверьте, те, у кого детям стукнуло 18, еще больше заинтересованы в приобретении квартиры для отселения выросшего чада. А врачи и учителя — добрые самаритяне, которые вообще остались не у дел.

С января мы увидим дальнейший провал рыночной ипотеки, будет расти доля сделок по программам льготной ипотеки. Ждать сильного снижения цен не стоит — себестоимость проектов растет постоянно. Тем более в связке с застройщиком теперь находятся банки, которым в случае угрозы проще приостановить проект и реализацию. Скорее можно говорить о стагнации в среднесрочной перспективе.

Кроме того, рост цен в 2024-м, думаю, не превысит официальную инфляцию. При этом опять будет ажиотаж перед июлем, т. к. пока не ясна перспектива продления льготной ипотеки. Поэтому динамика спроса и роста цен в следующем году будет неравномерной и сосредоточится в первом полугодии. Логично, что многие будут спешить купить жилье.

На вторичке с января все будет хуже и хуже. Здесь даже рост ключевой ставки 15 декабря не ухудшил ситуацию, потому что ипотечные ставки и так были на заградительном уровне. Так что при покупке лучше рассматривать варианты в сдающихся домах или проектах с высокой степенью готовности. Во-первых, дешевле. Во-вторых, надежнее. Да и правило «купи на котловане дешевле — продашь дороже на вводе» уже так не работает.

Рынок недвижимости цикличен, и после самого темного времени на нем всегда наступает рассвет. 2023 год был одним из чудесных периодов по количеству продаж во всех сегментах. 2024-й будет спокойнее и стабильнее. На этой оптимистичной ноте хочется закончить. Ведь, несмотря на цены, кризисы и потрясения, всегда приятнее отмечать Новый год в своем жилье, пусть даже и ипотечном.