Рынок жилой недвижимости Закамья продолжает являть свои парадоксы. Если в Казани за первые три месяца с начала 2024 года продажи новых квартир провалились вдвое, то в промышленном «сердце» Татарстана покупатели вложили в недвижку даже больше денег, чем год назад. Недаром Набережные Челны обогнали Казань по доходности инвестиций за три года. Цена «квадрата» замедлила рост, вторичный рынок в стагнации, зато случился ажиотаж на дома и участки. О том, что стимулирует рынок новостроек и какие прогнозы на ближайшее будущее, — в материале «БИЗНЕС Online».
Покупатели квартир Закамья пополнили эскроу-счета на 3,9 млрд рублей
Итоги первого квартала 2024 года: в Закамье скупали квартиры бодрее, чем в Казанской агломерации
Застройщики Закамья по итогам первых трех месяцев 2024 года порадовали банкиров: покупатели квартир пополнили эскроу-счета на 3,9 млрд рублей. По сравнению с 2023-м, по выручке девелоперы ушли пусть и в номинальный, но плюс — в гордые 3,9%. Такие данные приводит «Дом.РФ». Если брать Татарстан в целом, то здесь покупатели принесли 27 млрд рублей, что примерно вдвое ниже чем год назад. То есть Закамский регион, занимая 15-процентную долю этого рынка, сработал гораздо лучше, чем столичный.
Кстати, Набережные Челны с точки зрения трехлетней доходности инвестиций в жилье выглядит получше, чем Казань. Возможно, это тоже одна из причин роста. Еще одна — вероятно, в том, что 6-миллионный лимит льготной ипотеки в Челнах вполне работает. За эти деньги можно купить приличную квартиру, в то время как в Казани «путинская ипотека» не позволяет выбрать почти ничего. Так что здесь еще есть смысл торопиться за этой «доступностью».
I квартал 2024-го для рынка недвижимости Закамья выдался эмоциональным. Последние три месяца минувшего года риелторов и девелоперов встречала тишина — из-за чехарды ЦБ РФ с «ключом» люди закупились еще осенью. Добивали рынок повышением ставки до 16%. В итоге прогнозы на 2024-й звучали депрессивно: особой веры в оживление рынка не было. «На сегодняшний день могу точно сказать, что рынок недвижимости встал. С такими ставками по ипотеке население покупать не готово», — говорил в начале 2024-го руководитель АН «Руслан» Марсель Мулюков.
Опасения подтвердились частично. Январь Закамье закрыло с плюсом, в сравнении с 2023-м, в 89 млн рублей. В общем девелоперы за первый месяц года выручили один миллиард. В постновогодний месяц закрывали сделки с прошлого года, докупали квартиры сомневающиеся или ожидавшие роста цен. Падение пришло в феврале, тогда строители недобрали 141 млн рублей (если сравнивать с 2023 годом), а с разных сторон звучало — вот он, предвестник «взрыва пузыря»!
Откровением стал март: закамцы вложили в недвижимость на 209 млн рублей больше, чем годом ранее — 1,8 млрд рублей. «Мы думали, что будет вообще [все плохо], а тут еще ничего — работа идет, люди берут!» — рассказывал генеральный директор АН «Кама» Рисхат Сабирзянов.
Как видим, рынок в I квартале катался на эмоциональных качелях. Свою лепту внесли планы конца льготной ипотеки с 1 июля; продление семейной ипотеки Владимиром Путиным в конце февраля; наконец, разговоры о том, что с 1 июля могут повысить ставку по семейной ипотеке для семей с детьми старше 6 лет до 12%.
Изменения вносили смуту в умы граждан. Кто-то откладывал покупки до лучших времен, кто-то покупал сегодня, веря, что лучше уже не будет. Как отмечает коммерческий директор «Домкора» Евгений Александров, напряжение усиливали еще два фактора: решение нескольких банков переложить часть субсидирования по льготной ипотеке на строителей и ожидание выборов президента РФ.
«Первый квартал прошел под флагом очень быстро изменяющихся внешних условий. Здесь и банковские программы несколько раз переигрывались, и выборы, как бы то ни было, тоже оказали свое влияние, — объясняет Александров. — Люди у нас почему-то — сложно назвать причину — всегда ждут выборов, будто бы что-то резко изменится! Для них это определенный рубеж. Событий произошло довольно много, поэтому спрос был, может, и не сильно высокий, но достаточно стабильный. Панических настроений не наблюдалось. Но локально в течение двух-трех недель каждый фактор из тех, что я озвучил выше, влиял: люди брали паузу, смотрели, думали».
По данным «Дом.РФ», застройщики Челнов заработали за I квартал 3 млрд рублей за 507 квартир
Кто сколько заработал в Челнах
А теперь оценим пухлые кошельки игроков рынка недвижимости. Начнем с крупнейшего города Закамья — Набережных Челнов. Отметим, что деньги девелоперы получат после сдачи домов, а пока все это множит миллиарды на эскроу-счетах в банках. Добавим, в этих суммах сидят и все затраты на стройку и реализацию жилья, так что эти цифры — выручка, а не прибыль.
В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается — все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.
После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя статистику на вторичке.
Цифры расходятся с реальностью, по факту объем продаж квартир еще больше, но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает. Это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка.
Так вот, по данным «Дом.РФ», застройщики Челнов заработали за первый квартал 3 млрд рублей за 507 квартир. Выручка просела на 8% по сравнению с 2023-м, но виной всему эффект высокой базы — прошлый год все-таки аномалия. Но в отличие от других городов Закамья, Челны на протяжении трех месяцев 2024-го демонстрировали стабильную положительную динамику — доходы строителей тут только росли из месяца в месяц.
«Сказать, что челнинцы покупают жилье при любых условиях, наверное, неправильно. Законов рынка никто не отменял. Просто рыночная ситуация в Челнах несколько более благоприятная для приобретения. Цена предложения у нас лучше, чем в других городах Закамья», — считает коммерческий директор «Домкора».
На вершине по итогам I квартала — ижевский «Талан». Компания заработала за три месяца 858 млн рублей за 134 квартиры. Результат на 41% хуже, чем в 2023-м, что, опять же, объясняется эффектом высокой базы.
Нас недавно приглашал «Талан» — они подводили итоги за первый квартал. Оказалось, что по объему продаж Челны у них на втором месте после Хабаровска.
На втором месте — ГК «Евростиль» Ильнара Гайсина. Вместе с «дочками» компания заработала за квартал 486 млн рублей за 84 квартиры. Добавим, что такие цифры девелопер показал только в Челнах. Общая выручка «Евростиля» по Закамью — 696 млн рублей за 113 квартир, что делает его вторым по успешности в этой части республики.
Третье место — у ГК «Профит», который по итогам 2023-го держал лидерство. Ну а в I квартале покупатели выбрали у него 74 квартиры, которые «Дом.РФ» оценил в 405 млн рублей выручки. При этом компании, как и «Евростилю», удалось уйти в плюс на 9% в сравнении с прошлым годом.
Четвертое место досталось «Домкору»: в автограде компания насобирала 284 млн рублей за 48 квартир. По сравнению с прошлым годом заметно падение на 405 млн рублей. Впрочем, по всему Закамью компания заработала свыше 582 млн рублей.
«План за I квартал у нас выполнен, — комментирует Александров. — В целом, как мы и предполагали, было снижение относительно прошлого года. Отчасти причиной были изменения по ипотечным программам, плюс волатильность по решениям банка, так как несколько банков заявили, что они сворачивают льготную программу, а точнее, перекладывают на застройщиков часть субсидирования».
Замкнул топ-5 «Челны-град НЧ». Компания заработала 164 млн рублей за 22 квартиры.
Вторым по выручке в Закамье городом стал Альметьевск, он принес застройщикам 488 млн рублей
Что происходит в других городах Закамья
Подметим, что два других крупных города Закамья — Нижнекамск и Альметьевск — в отличие от Челнов, «лихорадило».
Если январь, по данным «Дом.РФ», они встречали уверенно, — чему могли способствовать перешедшие с прошлого года сделки — то вот февраль оказался неудачным. Продажи рухнули: в Альметьевске на 78%, в Нижнекамске — на 51%. Однако компенсировать обвал удалось за счет успешного марта: общая выручка вышла больше, чем годом ранее.
Вторым по выручке в Закамье городом стал Альметьевск. Нефтеград показал рост в 35% по сравнению с 2023-м и принес застройщикам 488 млн рублей за 77 квартир.
«Продажи шли хуже ожидаемого. Кто-то покупают, думая, что скоро станет еще дороже. А кто-то от покупки отказывается — считают, что цены упадут. Но люди, конечно, не уверены в завтрашнем дне, учитывая происходящее в стране и мире. Весной, после 8 марта, клиенты начали оттаивать. Но, опять-таки, все идет к тому, что начнется дачный сезон, и люди больше настроены на ИЖС. Бывает же, что потенциальные клиенты просто смотрят варианты, но потом откладывают покупку на год. Таких стало меньше, люди предпочитают покупать сразу. Сейчас и Сбербанк пошел на встречу, они убрали оценку недвижимости», — рассказал риелтор Антон Николаев.
Основную кассу в городе делало два застройщика. Первый — «Альметьевск Жилстрой», девелопер из Башкортостана. Компания открылась в марте 2023 года и принадлежит некому нефтекамскому предпринимателю Ринату Шаяпову. Бизнесмен владеет рядом компаний, в том числе строительными, но наибольшую выручку ему несут ООО «ЗМК „Башеврокуб“» и ООО «ЗИК „Интеркуб“» — предприятия производят сэндвич-панели, применяемые в строительстве и автомобилестроении. В любом случае новый бизнес Шаяпова уже принес ему 178,3 млн рублей за 25 квартир.
«Домкор» Мунира Гайнуллова заработал в Альметьевске 140,1 млн рублей за 23 квартиры — 98-процентный за счет низкой базы прошлого года
Второй бенефициар Альметьевска — «Домкор». Детище Мунира Гайнуллова заработало здесь 140,1 млн рублей за 23 квартиры — рост 98% за счет низкой базы прошлого года. Тройку лидеров закрывает, опять же, «Еврострой» из Башкортостана с 98,5 млн рублей за 14 квартир, что на 14% лучше прошлогоднего результата.
Третье место по заработку занял Нижнекамск. В городе нефтехимиков девелоперы продали 40 квартир на 294,7 млн рублей. Рост рынка — 56%. Неплохо, но нужно учитывать, что в 2023-м рыночная жилая недвижимость в Нижнекамске только-только зарождалась. Потому I квартал год назад был для строителей «тухлым».
За кошельки нижнекамцев сражаются два застройщика — и оба из Челнов. Преуспел в деле «Евростиль», который заработал на 29 квартирах 210 млн рублей. Следом идет «Домкор» с 84,7 млн рублей за 11 квартир. Со слов руководителя АН «Руслан» Марселя Мулюкова, вскоре свои проекты на продажу выставят еще два игрока — местные предприниматели Рафис Мустафин и Алексей Асанов. Но, когда это произойдет, вопрос хороший, отмечает эксперт.
Схожая картинка в Елабуге. Строители нарастили выручку на 82%, заработав 105,8 млн рублей за 18 квартир. Динамика на родине Шишкина схожа с челнинской: январь девелоперы встречали с пустой кассой, выручка планомерно росла в феврале – марте. Как и прежде, в тысячелетнем городе строят два девелопера — башкортостанский «Траст-Инвест» и «Домкор». Уфимцы заработали в Елабуге 32,8 млн рублей на 6 квартирах, челнинцы — 84,7 млн, продав 11 лотов.
Азнакаево — последний в топе закамских городов по выручке. Как и прежде, здесь строится «Трансспецстрой» с пропиской в деревне Иске-Юрт Кукморского района. За три месяца компания реализовала всего одну квартиру на 4 млн рублей. Скромно, но большего ожидать не стоит: жилье продается всего в одной новостройке — первой и единственной за несколько лет, так что уже своего рода рекорд.
Средняя цена «квадрата» в Закамье остановилась на декабрьских 117 тыс. рублей
План Набиуллиной сработал — цены замедлили рост
Поговорим о больном — о ценах за квадратный метр. Прошлый год в Закамье с выручкой росли и цены на жилье, по темпам роста обогнав Казань. Если в столице РТ цена метра за год увеличилась на 20% до 207 тыс. рублей, то на востоке Татарстана — на 40% с 84,1 тыс. до 117,8 тыс. рублей.
Понятно, что до «конских» цен Казани еще далеко. Но даже такие цифры были для многих неподъемными — эксперты считали, что это потолок для Закамья. И оказались практически правы. Средняя цена «квадрата» в Закамье остановилась на декабрьских 117 тыс. рублей. Можно констатировать: Эльвира Набиуллина и ЦБ РФ добились своего. Хотя, может быть, просто выбран потолок платежеспособного спроса: в кошельках населения мышь повесилась, какие уж тут квартиры.
Неоднозначная ситуация в Челнах. Цены на новостройки остались на прежнем уровне — в районе 117 тыс. рублей. Такие данные приводит «Дом.РФ». Иная картина предстает в аналитике от портала «Мир квартир»: за первый квартал новостройки в городе подорожали на 5,7%, а «квадрат» торгуется по 140 тыс. рублей. Кто же ближе к истине?
«Мы не наблюдаем резкого роста цен. Да, рост есть, он будет, мы ожидали этого. Но, как и прогнозировали, I квартал был достаточно спокойным в плане роста цен и продаж. Он есть, но не такой резкий, как в пиковые месяцы прошлого года. Опять же, пики на то и пики, что это аномалия», — подметил Александров.
Небольшой подъем виден в Елабуге — на 5 тыс. рублей. А вот Нижнекамск удивил: цены здесь выросли на 20 тысяч! Впрочем, Мулюков считает это статпогрешностью — таковыми цены были в конце 2023-го, такими и остались.
Хорошая новость — резких скачков не ожидается. При этом стоимость в новостройках позволяет брать по субсидированным программам, без использования комбинированных схем. Это в Казани вы не найдете нормальных новых квартир при лимите льготного кредита в 6 миллионов, а в Челнах — пожалуйста. Плохая новость в том, что покупка квартиры для многих теперь неподъемная задача. В декабре 2023-го первоначальный взнос по льготной ипотеке подняли до 30%, а «ключ» под 16% делает обычное кредитование крайне невыгодным. Закономерный итог для Закамья и в целом России — по данным Банка России, доля ипотеки на срок больше 25 лет выросла до 57% во втором полугодии 2023 года. 42% ипотеки, выданной во втором полугодии, будет погашено, когда заемщику исполнится больше 65 лет.
Срок ипотечного кредитования напрямую связан с суммой, которую человек берет: чем она больше, тем на больший срок стараются брать люди, чтобы ежемесячный платеж был доступным, посильным. Ну и поэтому он не мог снизиться с учетом того, что цены вниз не пошли и не пойдут.
Уровень жизни населения кардинально тоже не повысился, чтобы появились сбережения и увеличился размер первоначального взноса, продолжает Александров. Поэтому люди вносят минимальный первоначальный взнос, а остальное берут в ипотеку. Также покупатели стараются изначально оформлять кредит на максимальный срок, а далее по возможности гасят и уже приводят платежи к комфортному уровню. Либо сокращают срок, либо изменяют размер платежа.
Срок кредита огромный, а сверху идет переплата по процентам. Впрочем, руководитель АН «Кама» считает, что ипотеку берут на максимальный срок с расчетом на досрочное погашение. «Бывает так, что покупают однокомнатную или двухкомнатную квартиру. Со временем семья вырастает, они хотят переехать в квартиру побольше. Старую продают, гасят долг за счет покупателя, берут еще кредит и уже его платят. Люди не ждут 25 лет, они выплачивают ипотеку в течение 10 лет», — говорил он.
По данным «Мира квартир», зарплаты россиян в среднем вдвое меньше необходимого для ипотеки на вторичку
Стагнация вторичного рынка
Тяжелее приходится вторичному рынку жилья. Ставки по ипотеке здесь на заградительном уровне. Никаких льготных программ, а кредитуют население под 17–19% годовых. Неудивительно, что в марте число зарегистрированных Росреестром сделок по Татарстану упало на 24% до 3,6 тысячи. В статистику договоров купли-продажи Росреестра, к слову, идут не только квартиры в хрущевках, но и объекты в только что сданных новостройках.
Причина, понятно, в цене. По данным «Мир квартир», зарплаты россиян в среднем вдвое меньше необходимого для ипотеки на вторичку. Например, в Казани, чтобы взять двушку за 8,3 млн рублей на 30 лет под 18% годовых, от человека потребуется доход в 177 тыс. рублей — в 2,8 раза выше средней зарплаты по региону.
«Вторичный рынок имеет тенденцию подтягиваться к первичному. Но с учетом очень большого разрыва по процентным ставкам там есть ограничения. Сравняться они по цене не смогут: при продаже квартиры эта переплата по ипотеке с текущей ключевой ставкой будет так или иначе учитываться в стоимости квартиры», — рассказал коммерческий директор «Домкора».
В Закамье, по данным Avito, средняя цена квартир на вторичном рынке — 5,1 млн рублей. За год стоимость поднялась на 33%. При условии, что средняя зарплата в городах, по данным местных исполкомов, находится в районе 70–75 тыс. рублей, доходы жителей Закамья ниже ипотечных требований банков в 1,2–1,7 раза. Это лучше, чем в Казани, но все еще ниже необходимого. Хорошая новость — с падением спроса медленно, но все же падают цены.
«Обвала нет, цены падают, хотя и не так сильно, как все ожидали. Люди торгуются, чуть-чуть уступают. Но в основном сейчас идет обмен квадратных метров. То есть кто-то продает „двушку“, чтобы купить „трешку“, — разница получается незначительная, ее маткапиталом нередко покрывают. А вот в ипотеку никто не берет», — рассказывает Сабирзянов.
Самые дешевые б/у квартиры Закамья — в Елабуге: всего 4,3 млн рублей. Круче раскошелиться придется в Нижнекамске, где покупатель заплатит за жилье порядка 5,7 млн рублей. Все-таки дефицит новостроек вынуждает покупать то, что есть. Между ними — Челны и Альметьевск с квартирами под 5,4 млн и 5,1 млн рублей.
В Закамье, по данным Avito, средняя цена квартир на вторичном рынке — 5,1 млн рублей
ИЖС — новое золото?
На фоне качелей в новостройках и меланхолии на вторичке уверенно чувствует четвертый год подряд со времен пандемии рынок ИЖС. В марте, по сравнению с 2023-м, продажи земельных участков выросли на 49% до 8,4 тыс. рублей. Причем тенденция ощущается во всех крупных городах Закамья.
Идет бум ИЖС, продажи по сравнению с прошлым годом выросли в разы. Говорят, зима не время для покупки загородной недвижимости, но ее брали и в этот период. Люди готовы продавать жилье, вкладываться в строительство, брать льготные программы. Единственное — в Нижнекамске очень мало земель, люди уже уходят за пределы пригорода, в деревни близ города.
Спасибо говорим льготным программам. Благодаря господдержке, семейной или сельской ипотеке, деньги под строительство дома выдают под 3–8% годовых. Да, лимит 6 млн рублей, но найти готовый дом или построить его своими силами реально. На контрасте с конскими ставками на вторичку и растущими ценами на новостройки это выглядит как манна небесная. А ведь еще и «квадратов» больше будет, и земля своя — делай что хочешь.
«За 6 миллионов рублей де-то в районе 100–120 квадратных метров можно построить дом — это предчистовая отделка. Дальше остается внутреннее убранство, благоустройство участка. За эти деньги в новостройках можно купить квартиру всего лишь на 60 квадратных метров. Плюс коммунальные услуги значительно дешевле», — объяснял популярность ИЖС руководитель АН «Кама».
Спрос настолько большой, что за год стоимость готовых домов в Закамье выросла на 41%. Дороже всего загородная недвижимость стоит в Альметьевске (7,5 млн рублей) и Елабуге (6,5 млн рублей). «Это первые ростки. Как я в прошлом и говорил, в Альметьевске есть серая застройка — старые и брошенные огороды, где люди пытаются теперь отстраиваться. Участки стоят по 200–300 тысяч рублей, но надо проводить коммуникации, что непросто», — уточнил риелтор нефтеграда Николаев.
В Челнах, а точнее, в прилегающем к ним Тукаевском районе, готовый домик обойдется подешевле — в среднем в 4 млн рублей, он подорожал за год на 33%. Найти участок с газом у города до 1 млн рублей практически нереально. Хочешь дешевле — ищи вдали от автограда.
«У нас еще до миллиона продают участки с газом — за 700-800 тысяч рублей. Просто в этом случае они более удаленные от города. Ближе к городу цены начинаются от 2 миллионов — за год стоимость выросла на миллион!» — рассуждал Сабирзянов.
Стоимость готовых домов в Закамье выросла на 41%
Прогноз
Прогнозы в непредсказуемой политической обстановке — дело неблагодарное, почти что гадание на кофейной гуще. Но на короткой дистанции можно проследить тенденции. Так, эксперты считают, что динамика продаж сохранится в текущем русле — обвала ждать не стоит. Двигать продажи до конца первого полугодия будет завершение 1 июля льготной ипотеки и корректировка в семейной — ставка для семей с детьми старше 6 лет может вырасти с 6% до 12%.
«Мы ждем ждунов. Менталитет нашего человека на том и строится, что все в последний вагон пытаются запрыгнуть. Поэтому ближе к лету будет всплеск», — рассказывал Мулюков.
Ожидать падения цен не стоит. Участники строительного рынка ждут подорожания стройматериалов. Все из-за высокого спроса на металлоконструкции, цемент и гипсокартон в регионах, пострадавших от наводнения, а также в новых территориях страны. Максимальное подорожание обещают в Татарстане, Краснодарском крае, Ленинградской, Новосибирской и Свердловской областях и в Москве.
Будут ли скидки и снижение цен? Сразу скажу, что нет. Себестоимость никуда не делась, она растет. Застройщики не могут себе позволить за свой счет финансировать объекты, а потом продавать их в убыток.
Надежда на понижение ключевой ставки, которую ожидают во второй половине года. С падением «ключа», сокращением субсидированной ипотеки итоговая стоимость жилья в новостройках и на вторичке обещает стать «повкуснее».
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 18
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.