«В США такой объем отбираемого жилья, что банки не успевают с этим справляться»

«В МАНХЭТТЕНЕ СЕГМЕНТЫ САМЫЕ РАЗНЫЕ - ОТ СТУДЕНТОВ ДО ТОП-МЕНЕДЖЕРОВ»

- Татьяна, расскажите, пожалуйста, об агентстве, в котором работаете.

- В Douglas Elliman работаю год. Я обычный агент, брокер в сфере недвижимости. Douglas Elliman – крупнейшее агентство недвижимости в Нью-Йорке и окрестностях, входит в четверку крупнейших агентств США. У нас 67 офисов и около 4 тысяч сотрудников. В том году мы отпраздновали 100-летний юбилей. Компания была основана в начале ХХ века – в 1911 году на Madison Avenue в подвальном помещении, а теперь это крупнейшая компания в Нью-Йорке. Только за прошлый год Douglas Elliman совершило около 12 тысяч сделок на общую сумму 11 миллиардов долларов.

- А кто основные конкуренты Douglas Elliman?

- Такие агентства, как Corcoran, Brown Harris Stevens, Нalstead. Но наше агентство - признанный лидер именно по Нью-Йорку. Главный конкурент, конечно, Corcoran. Douglas Elliman в свое время купила финансовая компания Prudential, поэтому у компании есть доступ к дополнительным средствам для развития.

- В каком сегменте работает Prudential?

- В жилищном секторе. Продаем и первичное, и вторичное жилье. Я пока работаю в сегменте съема и аренды в Манхэттене. Продажами я буду заниматься в ближайшем будущем.

Манхэттен - очень интернациональный район, где живут все. Достаточно много здесь студентов. Прошлым летом я искала жилье более 50 студентам из Австралии, Японии, Африки. Кроме студентов, в Манхэттене, который также является сосредоточением деловой жизни, жилье ищут и директора крупнейших компаний. К примеру, я подбирала квартиру для руководителя телеканала CBS. Одним словом, сегменты абсолютно разные. Никогда не знаешь, кто к тебе обратится. Активно, кстати, ведут себя россияне, которые заключают здесь самые дорогие в истории города сделки с недвижимостью.

- А сколько стоит снять жилье для студентов?

- Самые дешевые студии – от 1600 долларов в месяц (9,29 - 37,16 квадратных метров). Летом студентов очень много, и приезжие не знают города. 50 процентов обращений ко мне – студенты и иностранцы, другие 50 – местные жители (те, кто переезжает, или те, кто расширяет жилплощадь из-за рождения ребенка). Есть также более краткосрочные съемы. Например, я заключила полугодичную аренду для команды телекомпании CBS под их проект в Нью-Йорке (аренда была полгода вместо обычного года).

Цена за съем однокомнатной квартиры - 2200 - 3500 долларов в месяц. Двухкомнатные – от 3500 до 5000. Цены большие, так как Манхэттен – место сосредоточения бирж, университетов, центр моды. Дальше от центра - цены, конечно, падают.

Когда мы с подругой приехали в Америку, то снимали жилье на Брайтон-бич (Brighton Beach). И платили по 300 долларов каждая. Потом мы переехали в квартиру и платили уже по тысяче долларов. Brighton Beach привлекательно для россиян, так как там есть русские газеты, магазины. Обычно те, кто впервые приезжает в Америку из России, стремятся приобрести жилье на Брайтон-бич, чтобы быть ближе к своим.

«МИЛЛИАРД НА РАЗМИНКУ»

- Вы упомянули об активности богатых россиян на рынке недвижимости Америки…

- После прошедшего кризиса недвижимость в США, по сравнению с другими зарубежными рынками, существенно упала в цене. Несомненно, это сделало американскую недвижимость довольно привлекательной. Очень большой интерес к американской недвижимости проявляют представители развивающихся стран. Это Китай, Индия, Бразилия и Россия. Причем интересно, что всплеск был замечен именно на элитном рынке. (По данным американской прессы, в прошлом году композитор Игорь Крутой купил кондоминиум в одном из известнейших зданий Нью-Йорка – отель Plaza - за $48 млн., а годом ранее Дмитрий Рыбовлев совершил крупнейшую в историю Нью-Йорка сделку, приобретя четырехкомнатный пенхаус за $88 млн. - ред.).

По оценкам юристов и брокеров, русские в погоне за желаемым тратят в два раза больше запланированного бюджета. Строители домов даже, ориентируясь на подобные масштабы, повышают цены на еще не построенное жилье. Так, в небоскребе, который должен стать самым высоким зданием Нью-Йорка (завершение строительства запланировано на 2012 - 2013 годы), двухэтажные пентхаусы на 90-х этажах первоначально стоили 98,5 миллионов долларов, а после того, как были заключены сделки с русскими, они стали стоить 115 миллионов долларов. И русские уже подписали два контракта на приобретение недвижимости в этом доме в диапазоне 20 - 30 миллионов долларов.

По данным жилищных исследований, в 2011 году жители России и бывшего Советского Союза приобрели жилье в США на 1 миллиард долларов. И эксперты говорят о том, что это только разминка.

«СРЕДНЯЯ ЦЕНА ЗА КВАРТИРУ – 890 ТЫСЯЧ ДОЛЛАРОВ»

- Сколько стоит метр жилья в эконом-классе, среднем сегменте и дорогом?

- От 1080 долларов за квадратный фут или 0,09 квадратных метров (и до 8 тысяч за элитное жилье). В первом квартале цена немного снизилась по сравнению с предыдущим кварталом - на один процент, но по сравнению с десятилетним сроком цены на квартиру выросли почти в два раза. Если в 2002 году средняя цена за однокомнатную квартиру составляла 450 тысяч долларов, то сейчас она – 890 тысяч долларов.

В Америке два вида жилья: кооператив и кондоминиум. В кооперативе вы владеете акциями корпорации, которой принадлежит дом. 100 процентов довоенного жилья в Нью-Йорке – это кооперативы. Кондоминиум – это уже покупка самой квартиры. В кооперативы очень тяжело попасть, так как там есть совет директоров, который может отказать принимать вас по каким-то своим убеждениям. Отказывали даже Мадонне. Причину отказа они имеют право не озвучивать. Кооперативы из-за этого стоят дешевле, но месячная плата в них дороже. И ее очень тяжело сдавать, если куда-то уезжаете, так как вам придется получить согласие совета директоров.

С кондоминиумами в этом смысле гораздо проще. Для иностранных инвесторов кондоминиумы являются наиболее идеальным вариантом. Совет директоров кооператива вряд ли вас примет, если у вас заработок за рубежом.

- С какой целью приобретают жилье? Для инвестиций или чтобы жить постоянно?

- Очень многие сегодня приобретают жилье в ипотеку из-за исторически низкой ставки. Она меньше трех процентов. Но дают ее только тем, у кого отличная кредитная история. Плюс банки стали строже. Раньше можно было внести 500 долларов, а теперь этого недостаточно, рассматривают всю биографию в малейших деталях. В основном недвижимость приобретают для жилья и для инвестирования. Ведь стоимость квартир за 10 лет выросла на 80 - 90 процентов.

Инвентарь сегодня очень низок. Тяжело найти квартиры для сдачи. Из-за кризиса многие владельцы квартир были выселены из ипотечного жилья, а теперь им только и остается, что жить на съемной квартире. Из-за этого цены на съем постоянно растут. Но очень выгодно покупать квартиру, а потом ее сдавать: арендная плата сегодня покрывает месячную ипотеку.

После кризиса восстановиться тяжело было разве что таким рынкам, как Майями, так как изначально построили очень много домов, которые потом не выкупали. И теперь они выплачивают кредиты, которые намного превышают стоимость квартиры.

«БАНКИ ПРОДАЮТ КВАРТИРЫ ПАКЕТАМИ»

- А много ли сегодня в США отъемного жилья, то есть изъятого банками у неплательщиков по ипотечным кредитам?

- Сейчас очень много людей, которые вынуждены покинуть жилье. Такой объем возвратного жилья, что банки не успевают с этим справляться. Если раньше от первоначальной повестки о существовании долга до продажи дома на аукционе проходило три месяца, то сейчас в разы дольше – около 12 - 15 месяцев. Для инвестора это тоже выгодно, так как банки за самими квартирами не смотрят и не ухаживают. Сегодня банки накапливают квартиры, которые находятся в запустении, и продают пакетами. Цена их в разы ниже, естественно. В пакете может быть, например, 33 дома, оцененные в 1,2 миллиона долларов, два-три семейных дома, раскиданных по всем США. Конечно, это объявленная стоимость в разы падает, когда дома уже непосредственно продаются с аукционов. Эти 33 дома в итоге ушли за 500 тысяч.

Инвесторы также могут выступать как банки, то есть человек может выкупать жилье непосредственно у них. Это дешевле, так как банки в итоге берут двойную стоимость дома.

Говорят, что в 1930 году, когда случилась Великая Депрессия, очень много миллионеров появилось за счет недвижимости.

- Упало ли строительство жилья?

- После кредитного кризиса некоторые стройки были заморожены, но сейчас постепенно строительство набирает темпы. Например, недавно офис Facebook переехал в Нью-Йорк, Google открыл офис в районе Нью-Йорка - Челси. Это значит, что туда будут стекаться сотрудники этих компаний. Строители уже предполагают, что там будет много народу, поэтому начинают строительство в потенциально перспективных районах.

- Насколько часто сегодня в США жилье приобретается в ипотеку?

- До кредитного кризиса ипотека была очень распространенным явлением, она была практически у всех. Сегодня ипотека тоже довольно распространена, просто ее получить сложнее.

- У нас в сознании существует такое понятие, как малоэтажная Америка. Есть ли сегодня малоэтажное строительство?

- Манхэттен, конечно, существенно отличается от пригородов и районов. Да, в мегаполисе есть загородное жилье и поместья. Действительно, многие устают от ритма Манхэттена, где все работает 24 часа в сутки, где постоянно вывозят мусор, постоянное движение. Поэтому часто люди покупают коттедж за пределами города и ездят на работу оттуда. Манхэттен, скорее, город для работы, а не для жизни. Хотя есть свои трендовые районы. Например, для определенного круга людей (художников, музыкантов) какой-нибудь район становится популярным. Туда начинают переезжать люди, и резко развивается инфраструктура, подтягиваются модные бутики (типа "Шанель" (Chanel). Подобный сценарий развития пережил район Downtown, ставший на время районом нью-йоркской творческой интеллигенции, богемы. Но потом там становится шумно, поэтому люди, уставшие от этого, ищут другой район. Так тренды постоянно и меняются. Но есть спальные районы, где в кооперативах живет коренное американское население. Здесь жизнь идет размеренным чередом.

60 ПРОЦЕНТОВ ЗАРПЛАТЫ - НА ЖИЛЬЕ

- Каково в Америке соотношение личного и съемного жилья? 

- Практически у всех американских семей есть квартиры, но они, скорее всего, приобретены в ипотеку. Сейчас идет пересмотр, люди решают, что же лучше - съем или ипотека. Иногда некоторое время выгодно платить по ипотеке, иногда снимать. Когда аренда на подъеме, то, конечно, ипотеку взять выгоднее. Тут уж каждый делает выбор для себя.

- Насколько развита транспортная инфраструктура? За сколько можно доехать до работы из пригорода?

- В самом Манхэттене транспортная система получила серьезное развитие. Очень быстро можно добраться до всего. С одного конца города до другого можно добраться за 20 - 40 минут. Если вы живете за окраиной, путь может быть таким же. То есть 20 минут до Манхэттена, а 20 минут уже займет передвижение по Манхэттену. Метро ходит каждые пять минут. Разница только в том, что вы не можете взять такси, так как остров окружен водой. Но по времени проблем нет, поэтому за окраиной жить комфортно. Тем более в Манхэттене доходит до того, что 60 процентов зарплаты приходится отдавать за жилье.

Кстати, чтобы получить жилье, даже съем, вы должны подтвердить доходы. Это делается по следующей схеме: месячная сумма за съем умножается на 40 - 50. Столько вы должны зарабатывать в год. Если такой суммы нет, значит нужна предоплата (ее могут взять даже за год) или поручитель. Доходы поручителя должны в 75 - 100 раз превышать сумму месячной аренды.

Минимальная зарплата в США – 6 долларов в час. Лично у меня день ненормированный, так как зарплата зависит не от часов, а от заключенных сделок. Нас учат моментально отвечать каждому клиенту и быть приветливым со всеми, так как никогда не знаешь, что в итоге будет. Мой босс рассказывал, что собирался на встречу к друзьям на барбекю. Уже были куплены билеты, а тут звонок – клиент хочет встретиться. Он приехал и увидел внешне непрезентабельного мужчину в потрепанных джинсах (русского, кстати), а потом отец этого человека, миллионер, захотел инвестировать пару миллионов в недвижимость США. Так что риэлтор был вознагражден.

- А можно ли без риэлтора купить и продать жилье?

- Снять, конечно, можете. Преимущество риэлтора только в том, что он знает город и имеет доступ ко всей базе жилья. В Америке не все жилье выставляется публично, а у нас есть доступ к этим квартирам тоже. Тем более у риэлторов всегда свежая и точная информация, что сохраняет время и деньги, так некоторые владельцы покрывают сумму комиссионных, которые человек должен заплатить. У меня был такой случай, когда студентка сняла квартиру, которая даже не появилась на рынке. Информация размещается в течение суток в интернете, а тут пришла девочка. Мы зашли на ресепшен в агентство и увидели предложение, которое еще даже не попало в интернет. Так мы сразу ей нашли походящий вариант. В свое время я сама платила брокерам. И была счастлива, так как сама бы я не нашла такую удачную квартиру, как нашел агент.

Покупать же лучше через риэлтора, так как интересы тех людей, которые продают, обычно представлены агентами. То есть в ваших же интересах тоже быть представленным, так как агенты – мастера по переговорам. В 80 процентах случаев продажа и покупка квартиры без риэлтора бывает неудачной.

- Какие комиссионные у риэлтора?

- 15 процентов от годовой арендной платы. В продажах – 6 процентов от сделки.

«НИКОГДА НЕ ДУМАЛА, ЧТО БУДУ ПРОДАВАТЬ КВАРТИРЫ»

- Как стали риэлтором? 

- Изначально я попала в США по программе студенческого обмена. Работала в ювелирном магазине, потом устроилась в маркетинговую компанию Studio7, приобрела очень хороший опыт по маркетингу и рекламе. Никогда не думала, что буду продавать квартиры. Потом появилось очень много друзей, кто сам захотел продать или купить квартиру. А лицензию на деятельность риэлтора, сдав школьные государственные экзамены, я получила еще 7 лет назад, как приехала. Но тогда передо мной открывались другие перспективы, и я не пошла на рынок недвижимости. Через 6 лет захотела быть риэлтором, но мне сказали, что без опыта сотрудников не берут. А потом компания стала открывать новый офис, так я и пришла на собеседование.

- А проблем с образованием не было? Вам пришлось подтверждать его?

- Образования я не подтверждала. Самое главное – это показать на собеседовании, что ты хочешь работать. Я, когда пришла в мое нынешнее агентство, сразу сказала, что хочу работать у вас, потому что вы самые лучшие, и хочу стать топ-продюсером. Менеджер чуть со стула не упал. Тогда я просто не знала, что у них продюсеры – это те, кто делает миллионы долларов в год.

Наш бизнес очень конкурентный, очень важен соревновательный дух, но мы друг друга называем семьей. Очень друг друга поддерживаем. Я еще года в компании не работала, как получила на день рождения открытку от самого президента компании. Очень удивилась тогда. Никогда не думала, что какой-то девочке без опыта напишет самый главный человек – президент Дотти Херман. Она, кстати, ведет передачу на радио и регулярно отвечает на вопросы по недвижимости. Приходит в офис, общается. Я добавила ее другом на Facebook.

В моем офисе около 20 - 30 человек, мужчин и женщин примерно одинаково. Один из наших крупных продюсеров – сын Роберта Де Ниро. Его команда (три-четыре доверенных лица) – чемпионы по сделкам в агентстве.

- Много ли русских в Prudential работает?

- Нас трое. Есть одна русская сотрудница, кроме меня, но живет она в Америке с детства. Другая - из Беларуси. Есть греки. Но это у нас в офисе, а вообще в Манхэттене очень много разных национальностей. Есть целые кварталы, где нации комфортно проживают друг с другом.

- А на кого вы учились?

- Закончила ТАРИ по специальности «лингвистика и межкультурные коммуникации». Изучала английский, немецкий. В Америке главное - желание. Достаточно показать, что есть желание работать. Прежде всего смотрят на это. Сейчас в Америке вообще пересматривается система образования. Потому что многие люди даже заканчивают Гарвард и понимают, что стабильной работы-то нет для них. А кредиты, которые брались на образование, нужно как-то погашать… Не зря ведь исследования говорят, что 90 процентов детей, когда приходят в школу, - гении, а после окончания школы – дай Бог, 20 - 30 процентов…