Дефицит земли в Казани толкнул минстрой в пригород

Ирек Файзуллин (слева) и Алексей Фурсин начали экспансию на пригород Казани

1 ТЫС. ГА – ПОД КОМПЛЕКСНУЮ ЗАСТРОЙКУ 

В министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ РТ накануне состоялся круглый стол по вопросам комплексного освоения земельных участков в Татарстане. Проводил мероприятие глава ведомства Ирек Файзуллин, участие принял первый заместитель генерального директора фонда федерального содействия развитию жилищного строительства Алексей Фурсин. Темой круглого стола стало формирование подходов к комплексному освоению земельных участков, расположенных на территории республики, в целях жилищного строительства. Речь в первую очередь шла о реализации земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Несколько земельных участков будут выставлены на аукционах в два этапа: 19 декабря и в конце января.

По словам Файзуллина, главная задача в использовании вовлекаемых в оборот земель – их комплексная застройка. В рамках взаимодействия между фондом РЖС и правительством Татарстана приняты решения о вовлечении 7 земельных участков общей площадью 153,65 гектара. Часть земельных участков находятся в Казани, другая часть в Лаишевском районе. В перспективе планируется вовлечь в хозяйственный оборот еще свыше 1 тыс. га федеральных земель. Сегодня по этим землям прорабатывается возможность освоения в целях жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры, технопарков, предприятий строительной индустрии, бизнес-инкубаторов и так далее.

Несколько земельных участков будут выставлены на аукционах в два этапа: 19 декабря и в конце января

- Условиями для реализации является обеспечение участков инфраструктурой, причем акцент должен быть сделан на социальной инфраструктуре, - уточнил министр. – Есть несколько путей обеспечения инфраструктурой: смотрим существующие сети, можно ли подключать их к застройке. Смотрим включение участков в инвестиционные программы естественных монополий, а также в инвестпрограммы субъектов РФ. Кроме этого, предусмотрено обеспечение участков инфраструктурой в рамках программы Внешэкономбанка, а также инвестиции фонда РЖС.

КРЕДИТЫ, СОЦИПОТЕКА, ВЫКУП НЕРЕАЛИЗОВАННОГО ЖИЛЬЯ

По каждому участку фонд определит сроки и ответственных лиц. Также с этого года фонд взял на себя обязательства взаимодействия с Росреестром по вопросам аренды земли - для облегчения работы застройщикам. Кроме этого, фонд работает с банками по вопросам кредитования как застройщика, так и граждан. Фурсин не исключил и подключения механизмов соципотеки.

Более того, заинтересовавшимся землями застройщикам фонд готов предоставить свои гарантии по выкупу части жилья.

- Это инвестирование в приобретение квартир, которые застройщик не смог реализовать на рынке. Такого, конечно, раньше не было, - заявил Фурсин и пояснил, как это работает, - мы выкупаем ниже на 5 процентов цены минрегиона. Производится выкуп 35 процентов многоэтажного жилья эконом-класса от общего объема.

МАЛОЭТАЖНАЯ КАЗАНЬ

Газета «БИЗНЕС Online» выяснила более подробную информацию, касающуюся аукционов по 5 из 7 выставляемых на торги участков, и требования к застройщикам, которые пожелают принять участие в них. Участки на ул. Оренбургский тракт будут выставлены на аукционе 19 декабря – площадью 7,29 и 3,99 гектара. Территория находится вблизи РКБ. Жилье здесь будет предназначено, в том числе для медиков и работников бюджетной сферы. На данном участке предполагается постройка многоквартирных жилых домов в 3 - 5 этажей. Минимальный объем жилья должен составить 11 тыс. кв. м, при этом половина - эконом-класса. Был проведен анализ подключения к возможной инфраструктуре. Ее стоимость в стоимости квадратного метра составит приблизительно от 1,5 до 3 тыс. рублей.

Стартовая цена права на заключение договора аренды по участку в 7,29 га составит 30,3 млн. рублей. Шаг аукциона - 1,5 млн. рублей. Арендная плата в первые 6 кварталов льготного периода составит 1,2 млн. рублей в год, с 7 квартала – не более 2,3 млн. рублей. Срок аренды – три года. «Чем быстрее вводите в эксплуатацию жилье, тем меньше платите за аренду. Быстрее строите - меньше платите, таков принцип, заложенный во все аукционы», - уточнил Фурсин, обращаясь к казанским застройщикам. Начальная цена на договор аренды по участку в 3,99 га составит 37,2 млн. рублей. Арендная плата в первые 6 кварталов будет рассчитана, исходя из ставки в 2 млн. рублей в год. Срок аренды также составит три года.

Земельные участки в Лаишевском районе находятся в селе Усады и Столбищи. Их площадь - 25, 36 и 14,3 гектара. Здесь предполагается строительство многоквартирных жилых домов этажностью до трех этажей. Стартовая цена участка в 25 га, который будет передан застройщику по результатам аукциона 19 декабря, – 12,1 млн. рублей. Срок аренды в этом районе – четыре года.

Предполагается постройка многоквартирных жилых домов в 3 - 5 этажей. Минимальный объем жилья должен составить 11 тыс. кв. м, при этом половина - эконом-класса

Второй аукцион по реализации двух других участков в Лаишевском районе – площадью 36 и 14,3 га - пройдет 28 января. Минимальный объем жилья, построенного здесь, должен составить 30 тыс. кв. метров. При этом начальная цена права на заключение договора аренды по участку в 36 га – 15,7 млн. рублей. Шаг аукциона – 700 тыс. рублей. Первые 8 кварталов аренда составит 8 млн. рублей в год, далее – 17 млн. рублей. По участку в 14,3 га минимальный объем жилья должен составить 15 тыс. кв. м, доля жилья эконом-класса – 75%. Начальная цена – 5 млн. рублей, льготный период в один год предполагает арендную плату в 25 млн. рублей в год, с пятого квартала – 65 млн. рублей.

ИПОТЕКА И ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ

После того, как официальные лица завершили рассказ о новом проекте, настала очередь высказаться гостям круглого стола минстроя. Генеральный директор ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан» (региональный оператор АИЖК в Татарстане) Андрей Симаков отметил, что застройщики федеральных земель, выставляемых на аукционы, смогут предлагать покупателям жилье и по ипотечным программам государственного агентства. «Есть три программы АИЖК. «Новостройка» и «Малоэтажное жилье» предполагают кредитование на этапе строительства, а программа «Переезд» позволяет без денег въехать в строящееся жилье, после чего дается два года на реализацию старого жилья и внесение первоначального взноса за ипотеку», - рассказал он.

На круглом столе присутствовали и представители банков. Так, заместитель управляющего отделением «Банк Татарстан» №8610 ОАО «Сбербанк России» Марьям Давлетшина сообщила, что банк финансирует строительство 35 жилых комплексов, а за последние 10 лет всего было профинансировано возведение более 300 тыс. кв. м жилья. Она отметила, что для участия в программе фонда РЖС должна у банка быть уверенность, что выручка от реализации квартир покроет проценты от аренды. В ответ на ее слова Файзуллин недвусмысленно заметил, что 300 тыс. кв. м жилья за 10 лет – это очень мало. «У нас очередность желающих - 85 тыс. человек. На самом же деле желающих еще больше», - посетовал он. Для успокоения банкиров было отмечено, что передаваемые под застройку земельные участки можно будет использовать в качестве залога по кредитам.

Глава Госжилфонда при президенте РТ Талгат Абдуллин, взяв слово, не смог удержаться от критики программы. По его словам, надо было сначала правильно разработать проект планировки территорий, а только после этого проводить аукционы. Фурсин парировал тем, что в этом случае фонд РЖС мог бы и сам все построить. «У нас был такой опыт, был опыт проекта планировки, но застройщики иногда видят все по-другому. Поэтому нет смысла зачастую бесполезной работы», - уточнил он. В свою очередь, Абдуллин поинтересовался, как быть, если земля на этих участках может быть непригодна для жилищного строительства. По словам Фурсина, перед выставлением земли на продажу проводится ее анализ. «В Лаишевском районе можно застроить только 35 процентов земель. Поэтому мы устанавливаем только возможный минимум по объемам жилья. Все охранные зоны были заложены внутри расчетов. А получается даже так, что приходят застройщики и говорят, что хотят построить еще больше жилья», - ответил он.

Имена застройщиков, которые примут участие в аукционе 19 декабря, пока неизвестны. Глава ГЖФ возмутился этому, и несколько раз в ходе круглого стола настойчиво повторял, что скрытие потенциальных получателей земли может привести к тому, что среди них в последний момент обнаружатся недобросовестные компании, уже не раз обманывавшие дольщиков.

ИЗУЧЕНИЕ ЭКОНОМИКИ И ГЕОЛОГИИ

Газета «БИЗНЕС Online» спросила у участников круглого стола и экспертов, как они оценивают проект реализации федеральных земель - будет ли это интересно застройщикам?

Талгат Абдуллин – исполнительный директор АНО «Государственный жилищный фонд при президенте РТ»:

- Хорошо, что сделаны какие-то подвижки и показаны участки, на которых можно строить жилье. В любом случае, это пища для размышлений инвесторам, девелоперам.

В Казани еще есть земельные участки, пригодные для строительства, но они заняты теми людьми, которые не строят. Надо сделать так, чтобы эти участки были задействованы, нужен механизм, чтобы они не держали у себя участки, которые не могут осваивать. С точки зрения застройки, это самая главная проблема. Мы сейчас работаем над созданием кооперативов на базе списков. Хорошо, что федеральный центр предопределил условия для включения кооперативов, которые один к одному совпадают с условиями по соципотеке для отдельных категорий граждан – врачи, учителя и так далее. Все они могут спокойно перейти на кооперативы.

Я пока не вижу смысла участия в данном аукционе. Надо, чтобы были более проработаны участки, изучены геологические условия, экология. Лишь потом можно говорить о принятии решения об участии в аукционе, которое должно быть не интуитивным, а обоснованным.

Сергей Ураков - заместитель директора «АК БАРС Девелопмент»:

- Считаю программу перспективной. Сейчас в Казани активно развивается направление комплексной застройки территорий. И появление на рынке федеральной земли открывает новые возможности роста ввода жилья в Казани.

Единственный вопрос. Аукцион предполагает под собой торг на повышение стоимости права аренды, что естественно скажется на стоимости перспективного жилья, хотя основной упор фонд делает на социалку.

В принципе, это не последний шанс для застройщиков, земля на рынке Казани есть, правда, ее цена не всегда оправдана. Тем более что исполком ужесточает требования по социалке, благоустройству и так далее. Выиграет в итоге тот, кто правильно спланирует свои ресурсы.

Андрей Генсен - директор центра земельных отношений ЗАО «Поволжский антикризисный институт» группы компаний ASG:

- Дефицит земли под строительство многоквартирных жилых домов в черте города, а также рыночный спрос на загородное строительство, делают это соглашение вполне логичным решением. Город практически исчерпал резерв земель госсобственности пригодных для строительства жилья. Более того, подходящей земли, принадлежащей государству даже в 20-километровой зоне от города, не так много. Строительство домов этажностью в 3 - 5 этажей оптимально подходит для загородной застройки, и такие предложения будут пользоваться спросом. Для инвесторов такой формат также интересен, так как позволяет получить больший по сравнению с коттеджной застройкой выход площади готового жилья относительно размеров и площади участка. Повышенный спрос, дефицит земель и привлекательность строительства для застройщиков многоквартирных домов средней этажности за городом создали ряд прецедентов незаконного строительства на землях, предоставленных для индивидуального жилищного строительства и последующего сноса данных домов.

У нас есть земли такого формата в черте Казани и прилегающих территориях, которые в соответствии с генеральным планом города отнесены к среднеэтажной застройке. Сейчас на этих площадках прорабатываются вопросы обеспечения территорий инженерными сетями, ведется подготовка территорий к привлечению инвесторов и реализации земель на рынке. Говорить о сокращении дефицита, новом рынке земли или существенном расширении существующего можно будет после реализации проекта планировки «Восточная дуга», определяющего зоны жилищного строительства, красные линии дорог, технологические коридоры инженерных сетей, градостроительное зонирование в новой части города – на присоединенных к Казани территориях. Являясь инициатором данного проекта, наша компания провела большую работу совместно с городом, собственниками территорий и проектировщиками и сейчас проект находится на завершающей стадии, планируемый срок сдачи – первый квартал 2013 года.

Дмитрий Кротов - руководитель отдела недвижимости «Латыпов риэлти»:

- Если будет происходить застройка по типу поселка «Радужный», который сейчас активно рекламируется, то местоположение довольно интересно. Самое главное то, что в Лаишевском районе будет дешевле земля, а соответственно, и стоимость квартир. За счет этого будущие покупатели получат выгоду. Если до конца знать ландшафт – наличие леса и так далее – то, конечно, найдутся желающие туда переехать. Однако, судя по «Радужному» и его очень активной рекламе, видимо, не так много покупателей, которые приходят по своему желанию.

Что касается доли жилья для социальной ипотеки, то люди вряд ли выбирают район проживания по своему желанию. Если им предложат по очереди хоть какую-то квартиру по данной программе, думаю, они согласятся, возможно, с целью будущей перепродажи. Если говорить о загороде, многое зависит от наличия в семье автомобиля. Если есть транспорт, то не так важно, где жить. Важно рассматривать и наличие дорожных трафиков, потому что из некоторых коттеджных поселков люди добираются сегодня до Казани по несколько часов, простаивая в пробках.