Предновогоднее чудо на рынке жилья Татарстана

Самые настоящие чудеса происходят на рынке жилой недвижимости Казани. За 11 месяцев 2012 года было зарегистрировано 101 518 сделок, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (92 948) их количество увеличилось на 9,2%

«ПЕРВИЧКА» ПОМОГЛА ПОСТАВИТЬ РЕКОРД НА РЫНКЕ

По данным татарстанского управления Росреестра, в ноябре этого года на жилищном рынке как республики, так и Казани продолжалась положительная динамика. Так, всего по РТ в ноябре была зарегистрирована 10 221 сделка купли-продажи против 10 068 в октябре. Что касается количества заключенных сделок за 11 месяцев 2012 года (101 518), то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (92 948) оно увеличилось на 9,2%.

Но самые настоящие чудеса происходили на рынке жилой недвижимости Казани. Ноябрь 2012 года стал рекордным - такого количества сделок с жилой недвижимостью не регистрировалось с 2009 года. В течение последнего месяца осени татарстанское управление Росреестра зафиксировало 3 611 договоров купли-продажи жилья. Это на четверть (!) больше, чем в октябре. «Если посмотреть в разрезе качественный состав сделок, то наверняка такой ноябрьский рекорд был достигнут благодаря сделкам на первичном рынке. Прослеживается явный рост спроса на первичный рынок «эконом-сегмента». Вторичный рынок с лета и до ноября находился в глубочайшей стагнации. В сентябре-октябре в УФРС по РТ можно было сдать документы без очереди, тогда как раньше, дожидаясь сделку, необходимо было потратить не менее часа», - объясняет Анастасия Гиззатова, директор АН «Счастливый дом».

Динамика количества сделок купли-продажи жилых помещений в Казани и РТ. 2010 - 2012 годы

Подобные пики за последние три года в столице Татарстана были отмечены лишь четырежды - в декабре (3522) и августе (3359) 2010 годов (спасибо поступившим тогда ветеранским субсидиям из федерального бюджета), апреле (3127) 2011 года и июле (3052) 2011 года.

Что касается итогов 11 месяцев 2012 года, то здесь по Казани также есть увеличение - на 12,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Количество сделок купли-продажи жилых помещений в Казани по месяцам, 2010 - 2012 годы

БИЗНЕС ВКЛАДЫВАЕТ В ОФИСЫ

В плюс вышли и такие сегменты недвижимости, как земельные участки и нежилые помещения. Что касается республики, то по итогам 11 месяцев 2012 года увеличение количества сделок с коммерческой недвижимостью оказалось символическим – плюс 2,8%.

В Казани же динамика лучше. Здесь количество зарегистрированных договоров купли-продажи коммерческих помещений выросло с 504 в октябре до 542 в ноябре, то есть плюс 3,7%. Что же касается итогов января-ноября 2012 года, то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок с коммерческой «недвижкой» в столице увеличилось более чем на 20%! «Очень заметным в ноябре был рост числа сделок с нежилыми помещениями. Начиная с середины года у бизнеса появилось желание вкладывать, невзирая на повышение кредитных ставок», - говорит Айрат Хабибуллин, директор АН «Домус».

Что интересно, именно на Казань, согласно статистике Росреестра, приходится половина всех сделок с коммерческой недвижимостью в Татарстане, что, впрочем, не удивительно. Помнится, Казань достаточно долгое время числилась лидером в России по количеству торговых площадей на душу населения.

Количество сделок с нежилыми помещениями в РТ и Казани по месяцам, 2010 - 2012 годы

А вот земельный рынок в столице Татарстана в ноябре несколько припал – было зафиксировано снижение сделок с 360 в октябре до 231. Этому есть разумное объяснение. «На земельном рынке как раз начинается стагнация, связанная с сезонностью. Например, границы участка и его рельеф невозможно определить под снежным покровом», - отмечает Гиззатова. Похожая ситуация и по Татарстану, где произошло снижение сделок на 18,5%. Но картина меняется, если проанализировать объем сделок с землей по итогам всех 11 месяцев 2012 года в сравнении с аналогичными периодами прошлых лет. Выясняется, что и тут Казань поставила настоящий рекорд, продемонстрировав рост на 61% (!). Повышательный тренд по Татарстану оказался несколько скромнее (13%), но также свидетельствует о восстановлении земельного рынка после кризиса.

Количество сделок купли-продажи с земельными участками по РТ и Казани по месяцам, 2010 - 2012 годы

МАТКАПИТАЛ В ТЕНИ

Тем временем ипотека по итогам ноября, как и следовало ожидать после начавшегося летом повышения ставок, показала отрицательную динамику. Количество выданных жилищных кредитов в Казани за 11 месяцев 2012 года (1906) оказалось вдвое ниже, чем за аналогичный период прошлого года (3860). Правда, в Татарстане количество выданных кредитов (26 540) осталось практически на прошлогоднем уровне (27 112), снижение было всего на 2,1%. Что же касается ноября, то в Казани количество выданных ипотек (211) осталось на уровне октября (225), а вот по республике было, напротив, оживление – если в октябре было зарегистрировано 2387 ипотек, то в ноябре уже 2456.

По словам Гиззатовой, статистика не учитывает еще одну важную деталь - количество сделок с участием материнского капитала. «Превалирующее большинство сделок по ипотечному кредитованию на самом деле являются операцией по так называемому «обналичиванию» материнского капитала. Когда формально приобретается квартира или доля в ней, например у родственников, и на эти цели перечисляются средства пенсионного фонда через оформление ипотечного кредита в размере, эквивалентном сумме материнского капитала. Соответственно, это дает искаженные результаты и неверное восприятие ситуации. А снижение количества сделок по ипотеке в ноябре может быть следствием ужесточения условий покупки жилья с использованием маткапитала», - говорит риэлтор.

Количество сделок с использованием жилищной ипотеки по РТ и Казани по месяцам, 2010 - 2012 годы

ИЗДЕРЖКИ ПУЗЫРЕЙ

Отдельно следует проанализировать ситуацию с ценами на недвижимость. Напомним, в октябре-декабре 2011 года на вторичном рынке недвижимости отмечался бурный рост цен, который частично продолжился до марта. В итоге стоимость квадратного метра на самые популярные сегменты эконом-класса - "хрущевки" и "ленинградки" - достигла в Казани фантастических 58 - 60 тыс. и 60 - 63 тыс. рублей за квадратный метр. «Подводя итоги текущего года, могу сказать, что цены росли до марта. Весной же началось снижение, которое продолжалось до июля. Снижались также и цены предложений. Осенью спрос не увеличился, но вновь начали расти цены, что негативно сказалось на рынке», - отмечает Хабибуллин. С коллегой соглашается и директор ЦДН «Валери», президент гильдии риэлторов РТ Валерий Абсалямов, который разделил 2012 год на две части – первый квартал и остальные 9 месяцев. «Прошлогодний ажиотаж продолжился в январе-феврале, а в марте были уже его остатки. Далее последовал ровный период, а уже с августа люди начали продавать жилье. Выигрывают те, кто ведут себя лояльно на рынке», - считает риэлтор.

Действительно, по данным "Репортал.ru", по итогам ноября-декабря в сегменте одно- и двухкомнатных квартир эконом-класса было зафиксировано снижение цены на 0,1 - 0,3%. Участники рынка подтверждают, что подросшие осенью цены на «вторичку» в итоге на время повергли рынок в стагнацию. Уменьшение спроса заставило продавцов снизить цену, делать скидки. По сути, риэлторы отмечают, что после постновогоднего всплеска произошло насыщение спроса. Многие покупатели замерли в ожидании, как поведет себя рынок дальше. А поскольку обвала цен не последовало, как не последовало и повторения предновогоднего сценария 2010 года с бурным ростом, то те, кто откладывал решение жилищного вопроса, вернулись на рынок, воспользовавшись уступчивостью продавца. По наблюдению директора агентства недвижимости «Флэт» Руслана Хабибрахманова, по отношению к концу третьего квартала 2012 года количество предложений возросло приблизительно на 5 - 10%.

Еще одной издержкой бурного роста стал переток спроса на первичный рынок, продавцы которого, почувствовав спрос, повысили цену предложения. В итоге стоимость квадратного метра здесь сократила до минимума разрыв между сегментами строящегося и эксплуатируемого жилья. «Я уверена, что повторение прошлогоднего сценария с интенсивной динамикой увеличения цен до 30 процентов не произойдет. Рынок, в частности вторичного жилья, наоборот, уже переоценен и необоснованно завышен. Вызывают иронию высказывания, что это является следствием Универсиады, - рассуждает Гиззатова. – Отнюдь. Активный спрос, вызвавший повышение стоимости, а потом стагнацию, пережили все субъекты РФ, и с Универсиадой это никак не связано. Например, в соседних Перми и Чебоксарах не предвидится крупномасштабных мероприятий, но цены там тоже значительно выросли».

По мнению Марселя Валиахметова - директора ООО «АК БАРС Недвижимость», текущий год был стабильнее и ровнее прежнего, так как предложение и спрос были сбалансированы и двигались без всплесков. «Кроме того, резкий рост прошлого года был обусловлен в том числе и более интересными ставками по ипотеке», - замечает он. По его оценкам, рост цен на рынках первичной и вторичной недвижимости составит в этом году около 15% за весь год. Хабибрахманов делает менее оптимистичную оценку - 10%. Однако в том, что цены продолжат расти, никто не сомневается.

Изменение цен на жилую недвижимость Казани

Данные портала "Репортал.ru"

Изменение стоимости квадратного метра на вторичном рынке (данные портала "Репортал.ru")

«НАГОНЯЕМ БЫСТРО, А ПАДАЕМ ОЧЕНЬ ТЯЖЕЛО»

Айрат Хабибуллин - директор агентства недвижимости «Домус»:

- 70 - 80 процентов сделок, совершаемых сейчас, - это сделки с ипотекой. Причем был некоторый спад по активности в ноябре, однако в декабре произошло увеличение количества сделок. В декабре рынок недвижимости оживился, и думаю, эта тенденция сохранится и в январе в виде декабрьских отголосков. Конечно, объемы будут не такими, как в прошлом году. Январь – стандартно месяц затишья, но если в декабре есть оживление, то окончание сделок переходит в новый год.

Подводя итоги всего года, могу сказать, что цены росли до марта. Весной началось снижение, которое продолжалось до июля. Снижались также и цены предложений. Осенью спрос не увеличился, но начали расти цены, что негативно сказалось на рынке. Скидки на квартиры есть, и они значительны, могут доходить до 5 процентов. В прошлом году, когда цены на вторичном рынке выросли на 30 процентов за три месяца, далее стоило ожидать снижения спроса на рынке, что и произошло. После него наступила некоторая стагнация, и рынок в этом году вырос незначительно.

Валерий Абсалямов - директор ЦДН «Валери»:

- Насколько я знаю, у всех довольно плохие результаты по жилой и нежилой недвижимости в ноябре и начале декабря. Рынок находится в стагнации, и особых движений или перспектив я не вижу. Начала падать ипотека, и об этом я говорил еще два месяца назад. Спрос снизился как на первичное, так и на вторичное жилье.

Декабрь скоро подойдет к концу, и вероятно, люди уже купили все, что хотели. Январь будет аналогичен: предпосылок для явного подъема нет. Наверное, будут выплаты по итогам года у крупных организаций, банков, нефтяных компаний. Бывает небольшой период, когда происходят выплаты. Также и топ-менеджмент торговых компаний. Возможно, после 15 января они примут решение о каких-то покупках.

Весь год делится на первые три месяца и на остальные 9. Прошлогодний ажиотаж продолжился в январе-феврале, в марте были остатки. Далее последовал ровный период, а уже с августа люди начали продавать жилье. Выигрывают те, кто ведет себя лояльно на рынке. Ставки по ипотеке к концу года двинулись вверх, а цены на само жилье не растут. Предложений по жилью невероятно много, скидки также есть. Чем больше квартира, тем больше скидки.

Появление ажиотажа на рынке будет зависеть от состояния экономики, уровня доходов людей. Не думаю, что по скидкам рынок сильно качнется вниз. Нагоняем быстро, а падаем очень тяжело. Но если продолжится стагнация и начнет уменьшаться количество сделок по ипотеке, то значит и сам рынок будет подпадать в объемах. Я не думаю, что будут какие-то движения раньше апреля-мая, не вижу предпосылок для улучшений.

Анастасия Гиззатова - директор АН «Счастливый дом»:

- Коммерческая недвижимость, в частности офисные помещения площадью до 100 квадратных метров с хорошим пешеходным трафиком, до сих пор остается лидером продаж и считается наиболее популярной инвестицией в недвижимости. По данному сегменту наблюдается дефицит. Что касаемо прогноза, то декабрь не нарушит предновогоднюю традицию и будет охарактеризован увеличивающимся количеством сделок, часть которых может быть перенесена на январь 2013 года. Цены останутся на прежнем уровне, если и будет их повышение, то в рамках действующей инфляции.

ПЕРВИЧКА ПЕРЕШАГНУЛА ЗА 60 ТЫС. РУБЛЕЙ ЗА «КВАДРАТ»

Андрей Савельев - директор агентства недвижимости «НЛБ-недвижимость»:

- Все показатели во втором полугодии 2012 года снизились: и земля, и жилье, и коммерческая недвижимость, и ипотека. С другой стороны, если посмотреть общую статистику по числу сделок за год, то по аналогии с 2011 годом получается примерно одинаковая картинка. Общее количество сделок не изменилось. Если взять жилые помещения, квартиры, количество сделок примерно одинаковое. Но в 2011 году вначале было отсутствие сделок, то есть низкий спрос, а во второй половине года все резко увеличилось.

Более востребованными сейчас являются квартиры эконом- и среднего класса. Это "хрущевки" и "ленинградки". На первичном рынке жилья – это одно- (площадь - 40 - 45 квадратных метров) и двухкомнатные (60 - 70 квадратных метров) квартиры.

Количество сделок по ипотеке немного упало в связи с тем, что летом многие банки подняли ставки. Сейчас также продолжается рост ставок. В августе большинство банков существенно подняли ставки, в среднем на 2 процента. Думаю, что в конце декабря спрос на жилье пойдет вверх. Уменьшение спроса, которое наблюдается сейчас, на мой взгляд, связано с отложенным спросом. Люди выжидают, что будет дальше. Потом будет увеличение спроса и, соответственно, рост цен. Количество предложений на рынке сейчас уменьшилось. Самый пик был в апреле. В апреле и мае количество объявлений доходило до 30 тысяч. Снижение цен я ожидаю в первой половине января. Те, кто не успел продать до Нового года и захочет срочно продать, будут вынуждены снижать цены. Но массового снижения цен не будет.

Михаил Фельдман - коммерческий директор ICN Development:

- Мы работаем на первичном рынке и наблюдаем, что жилье эконом-класса по-прежнему актуально. Если речь идет о городском жилье, то покупатели стремятся покупать квартиры в жилых комплексах. Около 30 процентов строящегося жилья приобретается в ипотеку. Сегодня люди стремятся лучше оформить ипотеку в банке, нежели расстаться с собственными средствами. Думаю, что тенденция сохранится – активность на рынке недвижимости не спадет. Цены могут подрасти на 3 - 5 процентов к февралю 2012 года. Жилая недвижимость продолжает расти – средняя стоимость квадратного метра в сегменте новостроек к концу года уже перешагнула отметку в 60 тысяч рублей за квадратный метр. Что касается вторичного рынка, он по-прежнему остается привлекательным для покупателей по ряду причин. Однако можно констатировать, что сегодня население стремится участвовать в долевом строительстве, это более выгодно, чем покупка квартиры в построенном и уже эксплуатирующемся доме.

Марсель Валиахметов - директор ООО «АК БАРС Недвижимость»:

- По итогам 11 месяцев мы отметили всплеск продаж весной с небольшим затиханием летом и затем планомерный рост объемов продаж начиная с августа 2012 года по настоящее время. Относительно сравнения объемов прошлого и текущего года отмечается также рост. Рост цен на рынках первичной и вторичной недвижимости - около 15 процентов за год.

По нашему мнению, если сравнивать с концом прошлого года, то он был активнее, однако текущий год - стабильнее, не было таких резких колебаний, за исключением, может быть, всплеска в марте 2012 года. Декабрь активнее, чем осенние месяцы текущего года, и стал продолжением периода роста объемов продаж с августа. Год был стабильнее, мы не чувствовали резко выраженной сезонности. Был планомерный рост из месяца в месяц, в результате 2012 год превзошел 2011 год по объему продаж жилой и коммерческой недвижимости.

Традиционно спросом пользуется жилье небольшой площади – одно- и двухкомнатные квартиры. Хочется отметить рост спроса по инвестициям в жилье на начальных стадиях строительства. Также мы отмечаем всплеск интереса к нежилым помещениям на первых линиях.

Руслан Хабибрахманов - директор агентства недвижимости «Флэт»:

- Год прошел достаточно стабильно, потребительская активность на рынке недвижимости не угасала практически все время, за исключением периодов несезонности. Идеальным сценарием для людей, фактически столкнувшихся с квартирным вопросом, является завершение всех дел к концу ноября - началу декабря, так как вторая половина декабря пропадает в связи с подготовкой к предстоящим праздникам. Так что не стоит ожидать в декабре растущих показателей. Безусловно, для продавцов актуален вопрос выгодной продажи, для покупателей – рентабельного вложения. Все понимают, что постепенно стоимость квадратного метра будет расти. Каждый хочет успеть осуществить запланированное.

На вторичном рынке наибольший интерес выражается преимущественно к объектам, стоимость которых составляет 1,5 - 2,5 миллиона рублей. Как правило, это однокомнатные или небольшие двухкомнатные квартиры хрущевского, старомосковского, сталинского либо ленинградского проектов. На первичном рынке такая же картина: интересы практически не отличаются от вторичного. Различие здесь в ожиданиях к недвижимости от потенциальных покупателей: вторичный рынок - готовое к проживанию жилье, первичный - подразумевает дополнительные материальные затраты. Считаю возможным спад потребительской активности в недвижимости в начале года. Небольшое затишье, которое не должно отрицательно сказаться на стоимости квадратного метра.

Высокий интерес к недвижимости обусловлен активным позиционированием Казани. Предстоящие события мирового значения влекут за собой интерес инвесторов на площадки столицы, что, в свою очередь, способствует развитию инфраструктуры. По отношению к началу 2012 года средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья увеличилась в среднем на 10 процентов. В сегменте вторичного жилья преимущественен небольшой рост стоимости квадратного метра.

Почему в этом году не произошло повторения прошлогоднего сценария? Прошлый год проходил под эгидой выхода из нестабильности мировой экономики, что повлекло за собой ряд последовательностей, в числе которых - повышение лояльности банков к ипотечным заемщикам, повышение спроса на недвижимость. Тот потенциал динамики стоимости квадратного метра, который копился на протяжении «кризисного» периода, вылился ростом цен на недвижимость. В этом году, когда цены достигли своего максимума (по отношению к развитию инфраструктуры и себестоимости строительства), многие ожидали стагнации, но дальнейшее последовательное развитие, а также рост интереса к нашему городу на мировой арене отразились положительно на стоимости квадратного метра. Как результат - продолжился постепенный предсказуемый рост.