«В Татарстане ситуация с оценкой земли приобрела гиперболизированный характер»

Алексей Каминский: С достоверностью оценки земли разбираются односторонне

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ – СВЯЩЕННАЯ КОРОВА

В минувшую пятницу в казанском Институте экономики, управления и права на круглый стол по проблеме кадастровой оценки земли собрались все заинтересованные стороны: руководители оценочных компаний, представители минземимущества, прокуратуры и Арбитражного суда РТ. Основной модератор мероприятия – президент российской саморегулируемой организации (СРО) «Экспертный совет» Алексей Каминский – не обошел вниманием ситуацию в республике. «По кадастровой оценке мы видим выплески то в одном, то в другом регионе. Но в Татарстане ситуация приобрела совсем уж гиперболизированный характер», – отметил он.

По словам московского гостя, после заявлений президента РТ Рустама Минниханова эта тема была вынесена на общероссийское обсуждение. О ней говорили на всероссийском оценочном форуме 12 марта. Планируют обсудить после майских праздников и в Госдуме. «Жулики, конвейер жуликов, сговор заказчика и оценочной компании, мошеннические действия, мошенническая акция», – перечислил Каминский прошедшие по СМИ высказывания главы республики.

– Я массовой оценкой земли занимаюсь с 1994 года и понимаю ситуацию коллег-оценщиков в республике, когда им противостоит такая машина, – выразил сочувствие он.

- У нас очень большие вопросы к оценщикам именно вашего СРО, – сразу же перешла в наступление советник отдела оценки минземимущества РТ Зульфия Камалова.

По ее словам, есть примеры: «Кадастровая стоимость – 10 рублей, оценщик сделал рыночную – 5, ваш эксперт – 2 рубля. Хорошо, кадастровая стоимость завышена. Но почему ваши эксперты снижают еще в 2 - 4 раза? Кто прав?», – возмутилась она.

Каминский ответил, что не знает. И вообще надо рассматривать комплексно. «Нужен отчет на 10, 5 и 2 и аргументы. Вполне возможно, что 2 – за решетку и вперед», – предложил он.

Замначальника отдела анализа и обобщения судебной практики Арбитражного суда РТ Роман Шкаликов подтвердил, что в ситуации «на самом деле что-то не то»: «Оценщиками различных СРО даются различные результаты. К нам приходят с индивидуальной оценкой: разница с кадастровой в 11 (!) раз. Проводится судебная экспертиза экспертом другого СРО: в пять раз разница».

Президент «Экспертного совета» напомнил, что отклонения между кадастровой и рыночной стоимостью допустимы в пределах 30%. Но кратные отклонения – это уже нонсенс. По поводу достоверности оценки земли в республике создана специальная комиссия – разбираются. Правда, на взгляд Каминского, разбираются «как-то односторонне», поскольку смысл сводится к тому, что надо разбираться с оценщиками, сделавшими независимую индивидуальную оценку: «кадастровая стоимость – это наши налоги, бюджет. Поэтому любой, кто делает ее ниже – враг народа», – интерпретировал он логику проверяющих служб.

МИНЗЕМ: А ГОВОРИЛ ЛИ ТАКОЕ ПРЕЗИДЕНТ?

Каминский считает, что недостоверность оценки может быть обоюдной. Но решать проблему он бы начал все-таки с кадастровой оценки: можно ли сказать, что работа выполнена качественно? Участники круглого стола сразу же подчеркнули, что если и есть сомнения по поводу достоверности кадастровой оценки, она сейчас не обсуждается. Как выразился Шкаликов – это «священная корова».

«Постановка вопроса со стороны истцов (в судах – ред.) – установление кадастровой стоимости, равной рыночной», – уточнила замначальника отдела экономики минземимущества РТ. Ее имя автору этих строк выяснить так и не удалось. Организаторы мероприятия позже сказали, что …запамятовали данные. Сама же представитель минзема попросила не фотографировать ее «в соответствии с законом «О персональных данных».

– Будучи членом рабочей группы по выработке предложений по оптимизации налогов (имеется в виду межведомственная рабочая группа под руководством Асгата Сафарова – ред.), я ни на одном совещании не услышала того, что слышу здесь со ссылкой на президента, – посчитала необходимым выступить в защиту Рустама Нургалиевича и Асгата Ахметовича анонимный представитель минзема.

На секунду показалось, что присутствующие были готовы согласиться с ней. Как говорится, всякое может быть – массовая галлюцинация и т.п. Спас положение Шкаликов. «Не будем лукавить: говорил!» – решительно восстановил он истину …

Оценщики признали, что проблемы с кадастровой стоимостью земли, безусловно, есть. По словам генерального менеджера АО «Юлдыз» Владимира Булгакова, после проведенной больше двух лет назад кадастровой оценки в РТ большие расхождения образовались по двум видам земель. «Это «прочие» – как ни странно, туда попали земли типа Боровое Матюшино, где участки стоят рубли за сотку, – отметил он. – Понятно, что по ним получается сильный недобор налогов. Но, говорит Булгаков, лаишевская администрация на эту тему никаких официальных телодвижений не совершает. Второй вид – земли под промышленными предприятиями».

Несоответствие выявил и Каминский, едва полистав подготовленный минземимуществом республики мониторинг цен: «То, что кадастровая завышена – 9 тысяч рублей за квадратный метр под промышленными объектами – это просто нонсенс. Под многоэтажным жильем – 10,2 тысячи рублей за квадратный метр. Это неадекватное сопоставление!» По его словам, доля участка под объектами промназначения составляет порядка 10%. Поэтому если брать 9 тыс. под землю, то «промка» должна стоить 90 тыс. за квадрат…

Директор ООО «ЭКСКО-ЦЕНТР «Оценщик» Танзиля Удод отметила, что в центре города кадастровая цена земли соответствует рыночной, а в некоторых случаях даже ниже. А вот окраины – явно завышены. Это подтвердила и директор аудиторско-консалтингового центра «Совет» Ляля Идиятуллина: «В Приволжском районе или вблизи «Тасмы» кадастровая стоимость несоизмерима ни с чем». Она пожаловалась на давление со стороны минзема и правоохранительных органов. «Мы должны прийти к консенсусу, что оценщики не делают ничего плохо для республики, если возьмутся приводить кадастровую стоимость земли к рыночной», – выразила пожелание она. Сегодня же, по ее словам, даже клиенты задают вопрос: а не вылетят ли за оспаривание кадастровой стоимости из республики? Как-никак, это значит идти против президента.

«Высокая кадастровая стоимость – это, казалось бы, высокие налоги. А на самом деле – потеря конкурентоспособности того же бизнеса. И в итоге все выливается в снижение налогов, т.к. бизнес начнет уходить», – резюмировал модератор круглого стола.

ПРОВЕСТИ ОЦЕНКУ ЗАНОВО

Главная проблема, как констатировали члены «Экспертного совета», – то, что после утверждения результатов кадастровой оценки утверждается бюджет. После этого за снижение налогооблагаемой базы чиновники бьются как за родное.

Выхода два. Республикам дано право, если бюджету мало денег, взять больший процент. И претензий к оценщикам не будет.

В качестве варианта Каминский, по его словам, предлагал, и это обсуждалось в центральном аппарате МЭРТ: прежде чем утверждать результаты кадастровой оценки, полгода обсуждаются предварительные результаты. За это время они могут быть приведены в соответствие. И бюджет будет сформирован на нормальных параметрах.

Роман Шкаликов: "Давайте не будем лукавить!"

Погрешность кадастровой оценки – не только российская беда. За рубежом, рассказывали на круглом столе, чтобы уменьшить масштаб бедствия по оспариванию, базу, получаемую в рамках массовой оценки, просто «убивают» на 20%.

Другой путь, по словам Каминского, – кадастровая переоценка. Особенно если «ситуация назрела». «Наши мысли и ваши намерения совпадают: рабочая группа, созданная при правительстве РТ, еще в феврале вышла с предложением к президенту о проведении в 2013 году кадастровой оценки», – сообщила все та же пожелавшая остаться неизвестной сотрудница минзема.

РЫНОК ОЦЕНКИ ПОТЕРЯЛ ДОВЕРИЕ

По словам Каминского, в основном все государственные и муниципальные активы реализуются через открытый аукцион. А там цена устанавливается в результате торгов: если к аукциону претензий нет, то какие претензии к оценщику?

– Как можно говорить, что оценщик не при чем, и все решается на аукционе, если начальную цену устанавливает именно он? – не согласилась член рабочей группы. Ссылаясь на свою практику, она утверждала, что начальная цена часто устанавливается по предварительной договоренности с оценщиком: «Нельзя недооценивать роль оценщиков, выпускать их из этой цепочки».

– Никого нельзя выпускать. Причем, слово «выпускать» здесь ключевое, – иронично согласился с ней Каминский.

– Опускать, я выпускать не говорила, – посчитала необходимым внести коррективы автор «президентских поправок». Присутствующие дружно рассмеялись. Каминский же продемонстрировал нейтралитет: «Никого не хочу оправдывать. Нет двух одинаковых ситуаций. Даже аукцион аукциону рознь. Это не торговля хлебом – сложные активы».

Зульфия Камалова: у минземимущества к оценщикам СРО "Экспертный совет" есть вопросы

Тем временем Шкаликов из татарстанского арбитража констатировал, что и у суда сегодня нет доверия к профессиональному рынку оценки. «Когда стороны заявляют различные экспертные организации по оценке, всегда возникает ощущение того, что это чьи-то интересы. Причем, всегда же борьба идет: чья экспертная организация победит. Чтобы предложить своего оценщика, который сделает так, как нужно стороне. Поэтому судам было бы интересно видеть государственную экспертную организацию. «Оценщикам не доверяют. Считают, что оценщик может из одного и того же объекта, если захочет, сделать что угодно. Не хочу говорить, что все. Но основная проблема – в недоверии ко всему сообществу», – сказал он.

Каминский не стал отрицать проблему и привел пример: на общественных слушаниях в Госдуме замруководителя ФНС рассказывал, как к нему пришел оценщик – службе надо периодически делать оценку – и задал вопрос: «Вам надо дороже или дешевле оценить объект?» Выяснилось, что актив может быть оценен как в 30 млн. так и в 300 млн. рублей. «Я уже хотел провалиться, понимая, что это за коллега», – признал председатель СРО «Экспертный Совет». «Это говорит о серьезной деградации отрасли», – констатировал он.

Участники круглого стола говорили о том, что рынок перенасыщен. В то же время система образования оценщиков слабая. Выпускники вузов переподготовки становятся членами СРО и начинают работать как профессионалы. В силу своей неграмотности допускают ошибки. И на основании этих оценщиков складывается мнение обо всех сразу. «Отсюда и разница в стоимости. Допустимая дельта – 30 процентов, а она по индивидуальной оценке бывает и в разы», – сказала оценщик Удод.

ВСЕХ МАССОВО ПЕРЕСАЖАЮТ?

По словам Каминского, именно отчеты с кратно отличающейся стоимостью привели правоохранительные органы к мысли ввести уголовную ответственность для оценщиков за умышленное искажение стоимости. В Госдуму сенатором Лысковым был даже внесен соответствующий законопроект. И хотя его удалось развернуть, силовики по-прежнему «очень настроены» на эту тему.

– Если разница оценки в двух отчетах составляет более миллиона рублей, то с точки зрения правоохранительных органов, как говорил Феликс Эдмундович, то, что вы не сидите, – это не ваша заслуга, а наша недоработка», – обрисовал ситуацию президент «Экспертного совета».

Каминский привел пример с делом Ольги Морозовой из Астрахани: из-за разницы двух отчетов об оценке в 26 тыс. рублей – это менее 5% – один из старейших оценщиков, судебный эксперт и автор монографии получила три года условно.

Саморегулируемая организация, конечно же, категорически против введения уголовной ответственности. Во-первых, потому, что в УК уже есть статья о мошенничестве. Кроме того, существует полная имущественная ответственность оценщиков. Правда, все присутствующие согласились, что она не работает. «С формальным составом связывать правонарушение – абсурд сам по себе. Это подрывает не только оценочную, но и какую угодно деятельность: врачебную, юридическую. Потому что ошибок предостаточно», – согласился с оценщиками Шкаликов.

Но представитель прокуратуры заметил, что на практике сговор оценщиков в рамках мошенничества доказать трудно. «Может, ввести сначала административную ответственность. И уже после этого уголовную», – предложил он. Каминский ответил ему анекдотом: «Давайте отрубим хвост. Нет: шею. Нет: хвост по самую шею».

Как выяснилось, оценочное сообщество не устраивает упрощенный подход силовиков. Как пояснил Каминский, есть путаница между ценой как результатом конкретной сделки и стоимостью как наиболее вероятной ценой продажи. «Стоимость сразу же носит вероятностный характер и диапазон. Даже одинаковые дачу и машину можно купить за разные деньги. Не говоря уже о том, что по объекту может быть торг», – отметил эксперт…