Рынок недвижимости Казани: «заморозки» продлятся до осени?

ЦЕНЫ ОТСТАЛИ ОТ ИНФЛЯЦИИ

Аналитический центр «БИЗНЕС Online» изучил изменение цен на квартиры в период с апреля по июнь. В результате расчетов по методике издания видно, что цены упали на 0,5% – с 57,46 тыс. рублей за квадратный метр на 30 апреля 2013 года до 57,15 тыс. рублей за квадратный метр на 30 июня 2013 года.

Однако цены двигались не в одном направлении, в зависимости от района и типа планировок, и на падающем рынке нашлись свои точки роста.

Такая коррекция вполне может быть объяснена сезонным фактором: общим спадом деловой активности и пониженным спросом в сезон отпусков. Отметим, что инфляция в РФ в январе-мае составила 3,1%, прогноз от минэкономразвития на июнь – 0,3 - 0,4%. Отсюда суммарное значение за январь-июнь – 3,4 - 3,5%. Если сравнить средние цены казанских квартир на 30 декабря 2012 года и на 30 июня 2013 года, то получим рост на 2,1%. Таким образом, цены на жилую недвижимость отстали даже от уровня инфляции на 1,3 - 1,4 п.п.

ПОХОЛОДАНИЕ СОЙДЕТ ОСЕНЬЮ?

Отметим, что стагнация на рынке недвижимости отмечается в целом по стране. Федеральный портал о недвижимости «Мир Квартир» проанализировал в российских городах своего присутствия цену предложения на квартиры. Оказалось, что в начале лета цены на квартиры падали в большем количестве городов, чем росли. По совокупности стоимость квадратного метра на вторичном рынке в первый летний месяц снизилась в 52% исследованных городов. В июне Москва стала абсолютным лидером падения.

Аналитики портала отмечали начало «похолодания» еще весной. Если до февраля 2013 года стоимость «квадрата» росла в подавляющем большинстве российских городов (85%), то с марта темпы роста начали снижаться, к маю практически достигли равновесия, а в июне впервые цена «квадрата» стала снижаться в большем количестве регионов.

По данным портала, в прошлом месяце в России подешевели все сегменты – от негабаритных «однушек» (снижение в этой категории наблюдалось в 57% исследованных городов) до «трешек» (цены на них падали в 65% регионов). Максимальное снижение было отмечено в категории стандартных однокомнатных квартир, они дешевели в 64% городов, минимальное – среди активно подешевевших еще в мае двухкомнатных (в этом сегменте в июне цены снижались лишь в 50% регионов). «Можно предположить, что если не случится каких-то форс-мажорных обстоятельств, то ожидать повышения стоимости недвижимости можно только с сентября. А ближайшие два месяца, скорее всего, станут наиболее благоприятными для покупателей недвижимости», – считает гендиректор портала «Мир Квартир» Павел Луценко.

Лидерами снижения, по версии «Мира Квартир», в июне стали Москва (-1,8%), Ставрополь (-1,7%) и Геленджик (-1,3%). Снижение наблюдалось еще в 25 городах, включая Казань (-0,20%).

НОВО-САВИНОВСКИЙ РАЙОН ДОГНАЛ ВАХИТОВСКИЙ

Подчеркнем, что цены на недвижимость в Казани в зависимости от района и типа квартиры изменялись разнонаправленно.

Цены на квартиры по районам Казани на 30 июня, руб. за квадратный метр

Отрицательную динамику показали практически все районы. Лидер снижения – традиционно самый дорогой Вахитовский район (-2%). Напомним, что в январе-апреле цены в Вахитовском районе выросли самым быстрым темпом (+5,1%). По всей видимости, после хорошего роста назрела коррекция.

С трудом удержался от падения Московский район.

Интересно, что на фоне общего спада жилые квадраты Ново-Савиновского района подорожали на 1,8% – с 58,61 тыс. рублей за квадратный метр на 30 апреля до 59,65 тыс. рублей за квадратный метр на 30 июня. В результате средние цены амбициозного Ново-Савиновского района вплотную подобрались к уровню Вахитовского района. Но здесь следует учитывать более высокую разнородность Вахитовского района, где соседствуют «убитые хрущи» и самые престижные жилые комплексы Казани.

ВСЕ ВНИМАНИЕ НА НОВОСТРОЙКИ

В апреле-июне получила дальнейшее развитие выявленная нами весной тенденция охлаждения перегретых «хрущевок» и «ленинградок».

Так цены на «улучшенки» продолжили медленный рост: 0,58% до 60,89 за квадратный метр. А вот «хрущевки» очередной раз отминусовали 0,22% до 54,12 тыс. рублей за квадратный метр.

Самый существенный спад показали «ленинградки»: -2,1% – с 57,67 тыс. рублей за квадратный метр на 30 апреля до 56,43 тыс. рублей за квадратный метр на 30 июня 2013 года.

По всей видимости, покупатели переключили внимание с изношенных временем домов, которым уже 45 - 60 лет. Еще бы, после выплаты ипотеки со средним сроком 10 лет трудно будет реализовать квартиру в доме с возрастом 70 лет, даже несмотря на присутствие капремонта.

Это подтверждает, что в первой половине 2013 года акцент спроса существенно сместился на новые дома.

Таким образом, одним из факторов лучшей динамики Ново-Савиновского района могло стать выведение на рынок новых домов с улучшенной планировкой в январе-июне 2013 года.

Цены на квартиры Казани по типу планировок, тыс. руб. за квадратный метр

Цены в районах Казани по методике «БИЗНЕС Online»

Методика

В расчете средних цен принимают участие одно-, двух-, трехкомнатные квартиры таких планировок, как «хрущевка», «ленинградка» и «улучшенка». Использовались данные «Репортал.ру».

ГОРОД ЗАМЕР В ОЖИДАНИИ

Корреспонденты «БИЗНЕС Online» опросили мнение экспертов о происходящем на рынке жилья.

Искандер Юсупов – коммерческий директор «УК «Унистрой»:

- То, что на вторичном рынке жилья происходит незначительный спад цен, закономерно. В течение 2012 и начала 2013 годов цены на жилье эконом-класса популярных форматов росли бешеными темпами, а в период отпусков и всеобщего затишья перед Универсиадой продавцы, кому нужно срочно реализовать жилье, снижали цены. Цены на «улучшенки» выросли пропорционально не настолько ощутимо, этим и объясняется парадокс снижения цен на самые ликвидные форматы и роста в более дорогом сегменте. Однозначно это летнее снижение – лишь временная коррекция.

Как раз на днях наш аналитический отдел проводил исследование цен на первичном рынке жилья – цены зафиксировались на одном уровне, о падении не может быть и речи, но и поднимать цены в летний период девелоперы не торопятся. Город замер в ожидании окончания Универсиады и возвращения течения жизни в свое привычное русло. Не думаю, что Универсиада окажет понижающее воздействие на цены новостроек – с какой стати, уровень жизни в городе вырос, стоимость строительных материалов не упала, спрос на квартиры устойчивый. Единственное, что можно здесь упомянуть, что те, кто хорошо заработал на Универсиаде, перестанут получать доход и вкладывать его в недвижимость, однако Казани еще предстоит несколько важных спортивных событий, так что этот поток инвестиций тоже не иссякнет.

В летнее время девелоперы нередко предлагают акции и небольшие скидки, это хороший момент для покупки новостроек, так как ценовая политика может быть более гибкой, нежели в период традиционного увеличения спроса с началом осени.

Анастасия Гизатова – гендиректор АН «Счастливый дом»:

- Начнем с того, что цены на вторичное жилье необоснованно завышены. Дальнейшего роста цен как в первичном сегменте, так и во вторичном не происходит, за исключением традиционного – растет стоимость квадратного метра в новостройке пропорционально степени готовности. А так, по-прежнему рынок характеризируется как стагнационный.

Вообще, на рынок недвижимости Казани влияет совокупность следующих факторов: Универсиада придает нестабильности рынку. Продавцы и покупатели ждут от нее диаметрально противоположных результатов. Продавцы – взлета цен, а покупатели – динамики снижения; макроэкономическая ситуация и сезонное снижение спроса и деловой активности.

Многие эксперты уверены, что произошедшее повышение цен напрямую связано с Универсиадой. Могу поспорить, т.к. наше агентство специализируется на межрегиональных сделках. Аналогичное повышение цен произошло во многих субъектах РФ, не имеющих никакого отношения к спортивными мероприятиям. В данный период появляются срочные продажи квартир со значительной скидкой, но это не носит массового характера и не сказывается на общем состоянии рынка. Общее снижение рынка происходило постепенно и по каждой категории составило 50 - 100 тысяч рублей.

После Универсиады ожидаем стабилизации и активизации рынка (традиционно в августе активно) без динамики к повышению цен. По-прежнему все больше людей будут отдавать предпочтение новостройкам, и увеличится отток с рынка вторичного жилья.

Средняя цена рынка: однокомнатные хрущевки – 1750 - 1800 тыс. рублей, однокомнатные ленинградки – 2150 - 2400 тыс. рублей, однокомнатные квартиры с улучшенной планировкой – 2900 - 3200 тыс. рублей.

СКИДКИ НА «ВТОРИЧКУ»

Екатерина Иминова – руководитель отдела продаж ООО «Мегалит»:

- На первичном рынке с начала года произошел рост цен. Это связано с тем, что у многих объектов недвижимости подходит срок сдачи, и поднимается стоимость квадратного метра этого жилья. Однако есть много бюджетных застройщиков. Так, строятся жилые комплексы «Радужный», «Светлый», «Лесной городок». У них проводится много различных акций по скидкам. К тому же стоимость квадратного метра небольшая. Можно купить однокомнатные квартиры от 1 миллиона 500 тысяч - 1 миллиона 600 тысяч рублей. Цены отличаются и в зависимости от застройщика. По площади однокомнатные идут небольшие от 38 до 50 квадратных метров. Двухкомнатные чаще всего не превышают 50 - 60 квадратных метров. Трехкомнатные – от 60 до 70 квадратных метров. Это доступные небольшие квартиры в панельных домах эконом-класса.

На вторичном рынке с начала года произошло снижение на все квартиры примерно на 150 - 300 тысяч рублей. Если трехкомнатные «ленинградки» в начале года продавались и за 3,6 - 3,5 миллиона, то сейчас подобную квартиру можно купить за 3,2 - 3,3 миллиона рублей. Очень много говорилось о том, что будет повышение в связи с Универсиадой, поднятием статуса города. Собственники ждали повышения, но покупатели не захотели покупать по такой цене. Цены на недвижимость сейчас достигли докризисного уровня начала 2008 года. В 2008 - 2009 годах было очень большое снижение стоимости. В 2010 - 2011 годах пошел подъем, который продолжался в 2012 году. В 2013 году он начал снижаться примерно на уровень конца 2011 - начала 2012 года.

Сама Универсиада особо не повлияла на уровень цен. После нее начнется сезон, август-ноябрь: спрос повысится в связи со студентами, которым родители сейчас предпочитают покупать квартиры, чем платить за пять-шесть лет аренды сумму, сравнимую с хорошим первоначальным взносом в ипотеку. Доля таких покупок для студентов в это время составляет примерно 15 - 20 процентов. Причем покупают не как 5 - 6 лет назад маленькие малосемейки, «хрущевки». Большинству из студентов покупают однокомнатные квартиры в доме с улучшенной планировкой с евроремонтом.

Марсель Валиахметов – директор «АК БАРС Недвижимость»:

- На казанском рынке недвижимости в настоящее время наблюдается уравновешенный спрос и предложение, цены остались прежними. Четкого последовательного тренда на рынке жилья ни в сторону повышения цен, ни в сторону понижения цен так и не сложилось. Популярностью пользуется недвижимость эконом-класса, то есть недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. К примеру, средняя цена на однокомнатную квартиру в микрорайоне «Солнечный город» со сроком сдачи в 2014 году составляет 45 500 рублей за один квадратный метр. Что касается географии спроса, то самыми популярными объектами в этом году стали квартиры в жилых комплексах «Светлая Долина», «Солнечный город», «Чистое небо», «Казань XXI век». Аналогичная ситуация, с большой долей вероятности, будет наблюдаться и в дальнейшем. Наши аналитики отмечают, что, несмотря ни на что, рынок недвижимости Казани остается привлекательной нишей для инвесторов.

Цена квадратного метра и средняя стоимость квартир на вторичном рынке в некоторых городах РФ в июне

данные портала «Мир Квартир»