Рынок недвижимости Казани: отложенный спрос вернется к Новому году

Участники круглого стола:

Андрей Симаков — генеральный директор ОАО АИЖК РТ;
Искандер Юсупов — коммерческий директор компании «Унистрой»;
Марсель Валиахметов — директор ООО «АК БАРС Недвижимость» (подразделение «АК БАРС Девелопмент»);
Анастасия Гизатова — директор агентства недвижимости «Счастливый дом»;
Адель Хасбиуллин — директор агентства недвижимости «Мегалит»;
Сергей Ульянов — начальник отдела контроля и координации деятельности в учетно-регистрационной сфере управления Росреестра по РТ.
Модератор круглого стола — Рашид Галямов — директор агентства «Парадигма-консалтинг».

СПОКОЙНЫЙ, СТАБИЛЬНЫЙ 2013-Й

Модератор: Первым обращусь к Андрею Симакову. К вам вопросы и как к девелоперу, и как к участнику рынка. Подведите итоги 9 месяцев этого года для рынка недвижимости Казани и назовите три главных события прошедшего периода, которые как-то сущесвенно повлияли на общую картину.

Андрей Симаков: Могу взять за основу ту информацию, которую вы предоставили на «БИЗНЕС Online» (речь идет о материале «Казанский рынок недвижимости пережил «черный сентябрь», в котором нашей газетой был проведен анализ состояния рынка недвижимости за 9 месяцев этого года — ред.). С чем-то я согласен, а с чем-то нет. Что касается нашей компании, то мы не почувствовали спада на ипотечном рынке. Количество сделок по ипотеке в сентябре (круглый стол состоялся в октябре — прим. ред.) выросло. В принципе, это закономерно для нас.

В прошлом году в республике за 9 месяцев было порядка 12 тысяч сделок, а в этом году чуть меньше − 10 тысяч. То есть рынок упал примерно на 20 процентов. Но наша компания падения не ощутила. В любых, даже кризисных, ситуациях мы выдаем примерно одинаковый объем кредитов. Наши клиенты пользуются федеральными кредитными программами с низкой процентной ставкой. Это люди с верой в завтрашний день, ориентированные на стабильность и надежность, и их количество с каждым годом увеличивается.

На рынке загородной недвижимости спрос в августе-сентябре заметно снизился. Думаю, что это почувствовала не только наша компания. Но мы считаем, что это отложенный спрос. И по городу есть ощущение небольшого спада. За последние три месяца, по моему мнению, активность стала ниже, но это тоже отложенный спрос, который к концу года, как всегда, усилится. Я думаю, агентства недвижимости могут добавить информацию о покупателях: какие у них потребности, за что они платят.

Модератор: Назовите три события, повлиявшие на рынок в этом году?

Андрей Симаков: Естественно, повлияла Универсиада, точнее, мероприятия, которые связаны с ней. В Казани улучшилось качество жизни. К примеру, было построено много транспортных развязок.

Модератор: Заметно улучшилось, с вашей точки зрения?

Андрей Симаков: Да, улучшилось заметно, выезд из центра Казани по всем направлениям по времени сократился примерно в полтора раза. Естественно, это говорит о том, что в некоторых направлениях, например в Лаишевском, сейчас будет повышаться спрос на недвижимость. По городу стало легче передвигаться, это, естественно, будет влиять на стоимость недвижимости в центре города. Я предполагаю, что из-за плотной застройки в центре города недвижимость будет стабильно дорогая.

Есть еще события, которые могут повлиять на рынок недвижимости в следующем году. Это программы, которые сейчас разрабатываются. Я думаю, что на федеральном уровне запустят программу в поддержку строительства жилья эконом-класса. Она значительно повлияет на рынок, подобно тому, как влияла и влияет на рынок соципотека.

Анастасия Гизатова: Я не совсем согласна с предыдущим оратором. Хочу сказать, что, на самом деле, ситуация стагнации была и, действительно, захватила рынок. Сейчас рынок не активизировался, и стагнация продолжается. Действительно, пошел отложенный спрос, который был летом.

Универсиада не была никаким драйвером. Она, наверное, даже негативно повлияла на рынок. Так как застой усилил не только фактор сезонности, но и само проведение Универсиады. Были неоправданные ожидания со стороны части владельцев недвижимости, со стороны части застройщиков — на повышение вообще ценового диапазона. Но они не оправдались, что касаемо цен.

Вторым фактором стагнации, по моему мнению, является программа ветеранских сертификатов, которая осуществлялась после кризиса. Плюс к этой программе и выплата материнского капитала. Они были основными драйверами прошлых лет, которые подтолкнули рынок, и он стал (за последние три-четыре года) очень сильно расти. Но, по моему мнению, цены необоснованно завышены. Были драйверы, они и привели к повышению цен и к стагнации. Потому что люди понимают, что это несправедливо завышенные цены.

В общем, я Универсиаду считаю событием, которое негативно сказалось на рынке и усилило стагнацию.

Модератор: А как же развязки, переходы, которые десятками построены, метро и другая инфраструктура, разве это не прорыв с точки зрения качества жизни?

Анастасия Гизатова: Эти преимущества носят локальный характер. Развязки улучшили ситуацию, допустим, в Лаишевском направлении. Но данное направление и так было перспективным и всегда пользовалось спросом. Грубо говоря, в связи с этой развязкой оно стало пользоваться еще большим спросом. Универсиада не повлияла на рынок недвижимости, хотя и повлияла на качество жизни, которое действительно улучшилось. Единственно, можно сказать о метро, если его привязывать к Универсиаде. Здесь опять же локально выросли цены и стали пользоваться спросом развязки, приближенные к метро. Это касается Авиастроительного района. К нему стали по-другому относиться. Раньше покупали Авиастроительный только те люди, которые и раньше там жили. Его вообще никогда не рассматривали казанцы, проживающие в других районах. Сейчас его рассматривают и в инвестиционном ключе, и в плане переезда.

Модератор: Это же прекрасно, целый гигантский район стал привлекательным.

Анастасия Гизатова: Да, тем более там есть возможность дальнейшего расселения — очень много ветхого жилья. Потенциал у района большой.

Модератор: Какие признаки стагнации вы замечаете?

Анастасия Гизатова: Если, в принципе, мы берем сравнительный анализ аналогичных периодов прошлых лет по количеству сделок (а не по суммам), то стагнация видна. Вполне возможно, что банки «отбивают» сумму от объемов прошлых лет. Но «отбивается» это просто за счет увеличения стоимости квартиры, а не за счет количества сделок. Если мы будем брать различные банки — не только те, которые по стандарту АИЖК РТ работают, то количество сделок все равно уменьшилось. Просто какие-то банки на себя «перетянули».

Модератор: Так спрос растет или падает? Если же он держится на уровне прошлого года, то это же хорошо?

Анастасия Гизатова: Спрос не растет. И он не держится на уровне прошлого года. Он вырос только в количественном и денежном выражении по сравнению с началом года и с периодом «апрель-июль» этого года. По сравнению с прошлым годом роста нет. 2012 год был гораздо активнее, если брать весь комплекс сделок. Единственное, если заявляют большое количество сделок, то, вполне возможно, это количество оправдывают сделки по материнскому капиталу. Но их можно считать фиктивными. Часть сделок по ипотеке носят формальный характер и направлены просто на обналичивание материнского капитала. Когда квартира приобретается у своей же семьи, но проходит как сделка. Это достаточно большая доля в отчетности, но реальной сделки там нет.

Модератор: А вообще материнский капитал влияет на недвижимость?

Анастасия Гизатова: Если бы приняли какие-то меры по противодействию обналичиванию, то это бы очень хорошо сказалось на рынке. Отсеялись бы формальные сделки. Изначально материнский капитал очень хорошо помог.

Анастасия Гизатова

«ИДЕТ САМЫЙ СЕРЬЕЗНЫЙ ТРЕНД К УМЕНЬШЕНИЮ ПЛОЩАДЕЙ»

Модератор (Искандеру Юсупову): Мы в вашем лице — компании «Унистрой» — имеем не только продавца, но и крупного застройщика. Поэтому с точки зрения застройщика хотелось бы понять ситуацию на рынке недвижимости.

Искандер Юсупов: Мне бы сначала хотелось уточнить. Возможно, говоря о стагнации на рынке недвижимости, Анастасия имела в виду ситуацию на «вторичке». Что это там больше чувствуется.

Анастасия Гизатова: Я говорила и про первичное, и про вторичное жилье. У нас есть и первичное жилье — мы строим свои жилищные комплексы. Да, у нас есть свои совместные проекты с рядом организаций, например с топливной компанией «Ресурс-Холдинг».

Искандер Юсупов: По первичной недвижимости, однозначно, мы никакой стагнации не чувствуем. У нас идет рост количества сделок начиная даже с июля, когда была проведена Универсиада. Я бы не стал проводить параллели с Универсиадой, но у нас с этого месяца пошел рост вверх. И до декабря как минимум, думаем, рост будет продолжаться.

Если об Универсиаде говорить как о критерии воздействия на рынок, то, соглашусь с Настей, особого воздействия мероприятие не оказало. Единственное, те люди, которые, грубо говоря, заработали в этот период, они, скорее всего, вложились в недвижимость как в наиболее надежные инвестиции. Но значительного роста рынка Универсиада сама по себе не принесла.

После Универсиады с удобствами стало значительно лучше, но чтобы это смогло повлиять на цены... Конечно, «Яндекс» опубликовал данные, что по удобству передвижения по российским мегаполисам мы первое место занимаем. Но я был недавно в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, и там цены выше. Даже в Нижнем, хотя он намного и по всем критериям уступает Казани. И у них цены в среднем на 5 - 10 процентов выше, чем в Казани. В Екатеринбурге цены ощутимо выше. Но этот город гораздо более продвинутый, чем Нижний. Он с Казанью наравне.

Также обращу внимание на следующую тенденцию. У нас в «Унистрое» 30 процентов составляют ипотечные сделки. А, скажем, в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и в Тольятти, где я тоже недавно был, данный процент доходит до 70 - 80. Я думаю, что здесь соципотека тоже свою роль играет. Но надо понимать, если когда-нибудь эта программа закончится, то у нас этот баланс может резко смениться. И сложно сказать, как это скажется на спросе. Если у людей будет хватать денег на первоначальные взносы, то, дай Бог, он останется на том же уровне.

Модератор: Вы по себе чувствуете рост или в общем по рынку?

Искандер Юсупов: Больше по себе. Мы, конечно, мониторим весь рынок, но ощущение, что больше по нам.

Модератор: То есть у вас такие хорошие квартиры, что все к вам выстроилось в очередь? В чем причина? Это реклама, эта маркетинг? Что это? Хотелось бы объективного взгляда.

Искандер Юсупов: Это и реклама, и репутация, и качество, а главное — хорошая команда. Объективно на рынке заметно смещение тренда к эконом-классу, вплоть до студий. В Казани пока я подобных веяний не чувствую. Может, коллеги поправят, но я не припомню какой-нибудь массивной продажи студий в Казани.

Анастасия Гизатова: Мы в августе этого года сдали дом, состоящий полностью из студий. Это 172 квартиры по адресу проспект Победы, 90. Эти студии были распроданы за месяц.

Модератор: Какая у них площадь? Сколько стоил квадратный метр?

Анастасия Гизатова: Площадь студий от 24 до 30 квадратных метров, стоимость составляла 63 тысяч рублей за квадрат. У студий большой потенциал, и мы планируем уже следующий подобный дом. Отделка простейшая чистовая, но можно заехать и жить.

Модератор: Фантастическая цена. Чем квартиру снимать, например, студенту.

Искандер Юсупов: Да, идет самый серьезный тренд к уменьшению площадей.

Модератор: А у вас сколько стоят квартиры и какой они площади?

Искандер Юсупов: Однокомнатные у нас идут от 35 до 45 квадратных метров. По стоимости у «Унистроя» средние цены по рынку: невысокие и не низкие. Стоимость квадрата по однокомнатным квартирам равна 55 - 60 тысяч рублей. Если трехкомнатные, то квадратный метр стоит порядка 45 - 47 тысяч рублей.

Модератор: Вопрос по вторичному рынку: сколько составляет разница между заявленной ценой и тем, за сколько продаются квартиры?

Искандер Юсупов: По «вторичке» всегда надо учитывать дисконт. Его величина зависит от количества комнат. В среднем скидка составляет 30 - 50 тысяч рублей.

Анастасия Гизатова: Смело можно убирать 50 тысяч, а если цена квартиры совсем завышена, можно и больше.

Марсель Валиахметов: 9 месяцев 2013 года были более спокойными, чем в 2012 году. В первом полугодии были какие-то скачки, то время было более динамичным. Тем не менее, если сравнивать первое полугодие 2012 года и второе полугодие 2013 года, можно увидеть последовавшее снижение. Есть очень большие колебания. Сам же этот год более спокойный.

Да, есть на вторичном рынке стагнация, которая оказывает какое-то влияние на первичный. В целом более спокойный тренд. Начиная с августа количество сделок увеличилось, и если брать сравнение с сентябрем 2012 года, то изменений практически нет. В июне-июле по отношению к прошлому году было ниже. Осенью опять появился тренд на повышение спроса и количество сделок увеличивается.

Что касается факторов, то, конечно, Универсиада. К ней долго готовились, но мне кажется, что не совсем правильно уже подводить какие-то итоги. Город улучшился однозначно — транспортная доступность в отдельных районах значительно возросла. Поэтому в ближайшие, наверное, год-два-три мы почувствуем от этого эффект. Не сейчас.

Модератор: То есть эффект будет растянутым, а не моментальным?

Марсель Валиахметов: Да, поэтому не совсем понятны ожидания, что «все должно сразу перемениться». Что сейчас происходит? Казань становится интересной площадкой для инвесторов. Открываются какие-то производства. Соответственно, ищется квалифицированная рабочая сила. А ей надо будет где-то жить. И мы заметили: у нас появился тренд — приезжают квалифицированные специалисты и покупают здесь квартиры. В том числе и топ-менеджеры. У нас ведь есть и эконом жилье и бизнес-сегмент. Отсюда и сделки: приезжает человек и говорит: я здесь буду в ближайшие годы работать, и мне обещали купить квартиру. И поэтому ждать эффекта от Универсиады спустя три месяца не стоит. Надо подождать, что будет через год в соотношении с другими регионами. То, что мы догнали соседей — Самару и Нижний Новгород — и вплотную приблизились к Екатеринбургу. И эта цифра 60 тысяч рублей за квадратный метр, я считаю, правильная, потому что вы смотрели вторичный рынок.

Второй фактор. Инвесторы после 2012-го, такого немножко спекулятивного года, в 2013-м снова поверили в рынок недвижимости. И эта стагнация на вторичном рынке у небольших инвесторов — физлиц — немного мешает. Согласен, у них есть немножко завышенные ожидания по продаже своей «вторички». Потом они хотят купить «первичку». Они этого очень хотят, стараются пользоваться кредитами, рассрочками или откладывать на продажу своей «вторички». Но в итоге рынок расставит все по своим местам. Поэтому вторым событием 2013 года я бы назвал смещение спроса к новостройкам.

Из других трендов — увеличение интереса к жилью с малым метражом. Он не только казанский, но и российский. Каждому нужен свой угол в городе с хорошей инфраструктурой. Не обязательно большой, но с хорошей планировкой. Посмотрите: на улицах Казани каждые 10 метров стоит машина эконом-класса, но она новая. Поэтому иногда человек выбирает вместо 90 квадратных метров 80, но с хорошей планировкой. И экономит эти самые 10 метров. Но хорошая локация, инфраструктура, месторасположение — все это толкает цены вверх.

Мы понимаем, что по новостройкам есть определенный план ввода. И понятно, что если создается некий даже не ажиотаж, а хороший спрос, это тоже толкает цены вверх. Так зачем распродавать все быстро, если можно продать дороже и по плану. Это не означает, что не нужны большие квартиры.

И здесь мы подходим к третьему событию: идет дальнейшая дифференциация рынка. Есть богатый покупатель, для него есть центр города и большие квартиры, к примеру, с видом на Кремль и террасами, и есть студии в 30 «квадратов», у которых тоже есть свой покупатель.

Искандер Юсупов и Марсель Валиахметов

ПО КОЛИЧЕСТВУ ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ПРАВ И СДЕЛОК ТАТАРСТАН УСТУПАЕТ ТОЛЬКО УПРАВЛЕНИЯМ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ И КРАСНОДАРСКОМУ КРАЮ

Модератор: Передаем слово Сергею Евгеньевичу Ульянову из Росреестра. Это структура, которая, наверное, все знает о рынке. Или больше всех знает. Ваша оценка.

Сергей Ульянов: Сначала я озвучу статистику, а потом затрону и анализ цифр. В принципе, уже на протяжении нескольких последних посткризисных лет у нас наблюдается ежегодный количественный рост зарегистрированных прав и сделок с недвижимым имуществом. Здесь фиксируются все действия с недвижимостью: сделки, переход права и тому подобное — это показатель активности рынка.

В прошлом 2012 году рост количества регистрационных действий составил 4,7 процента. В реальном выражении за 2012 год зарегистрировано более 927 тысяч прав и сделок с недвижимостью, что более чем на 40 тысяч действий больше, чем 2011 году.

В этом году изменилось законодательство. Чисто с математической точки зрения: там, где ранее было два регистрационных действия (регистрируемая сделка и переход права), сейчас идет одно регистрационное действие. И с учетом изложенного в текущем году планировалось существенное снижение количества регистрационных действий.

Тем не менее по итогам работы за 9 месяцев, был выявлен небольшой рост — 1,4 процента. То есть количество обращений продолжает расти.

Модератор: Это в каком сегменте рынка речь?

Сергей Ульянов: Это в целом на рынке недвижимости республики. В реальном выражении уже зарегистрировано более 676 тысяч прав и сделок, что почти на 10 тысяч регистрационных действий превышает аналогичные показатели прошлого года.

По количеству зарегистрированных прав и сделок управление Росреестра по Республике Татарстан уступает только управлениям Росреестра по Московской области и Краснодарскому краю, при этом значительно опережая по данному показателю территориальные органы Росреестра в Москве и Санкт-Петербурге, Свердловской области и Республике Башкортостан, превышающие Татарстан по численности населения.

Что касается Казани, то общее количество регистрационных действий за 9 месяцев 2013 года равняется 185 тысячам. Это на 6,4 процента больше, чем за аналогичный период 2012 года. То есть рынок растет еще больше, чем в целом по Татарстану. Здесь я имею в виду в целом количество обращений за госрегистрацией прав на недвижимое имущество.

Основным «локомотивом» роста по городу Казани показателей явилось жилье. Увеличение количества обращений за государственной регистрацией прав и сделок с жилыми помещениями составило плюс 11 процентов.

Модератор: А с какими факторами это коррелируется?

Анастасия Гизатова: Приватизация?

Сергей Ульянов: Не приватизация. По ней действительно был рост — до изменения законодательства. Как всегда, у нас большое количество людей тянут до последнего часа последнего дня. В очередной раз этот последний день приватизации был отодвинут, и, как только он был отодвинут, люди тут же пропали. Теперь будем ждать их к 2015 году. Но, в принципе, подавляющее большинство квартир уже приватизировано. Маткапитал также действует не первый год и существенного влияния на ситуацию уже не оказывает. Приватизация оказывала влияние, но в начале этого года.

Продолжу озвучивать цифры. По Казани наблюдается существенное снижение количества зарегистрированных прав и сделок с нежилыми помещениями — минус 6,1 процента. При этом хотел бы обратить внимание, что нежилые помещения не равняются коммерческой недвижимости. Это в целом нежилые помещения, в том числе и некоммерческого использования. К примеру, гаражи, садовые дома.

Ипотека. В последние несколько лет у нас был рост, иногда в разы, количества зарегистрированных ипотек. В этом году показатели стабилизировались. По республике в целом зарегистрировано 62 тысячи ипотек, что на одну тысячу меньше, чем за 9 месяцев предыдущего года.

При этом по Казани, как и в 2012 году, зарегистрировано 19 тысяч ипотек.

Тем не менее наблюдается значительное падение именно договорной ипотеки. Отмечу, что есть два вида ипотеки — ипотека в силу договора и ипотека в силу закона. Ипотека в силу закона применяется в тех случаях, когда имущество приобретается с рассрочкой платежа, когда идет долевое участие в строительстве и когда приобретается имущество за счет кредитных средств банка.

Ипотека в силу договора — когда правообладатель передает в залог уже имеющееся у него имущество в обеспечение исполнения кредита — договорной залог. В этом году договорной залог упал на серьезную цифру: в целом по РТ на 23 процентов и на 46 процентов по Казани (с 7,7 до 4,1 тысячи).

В заключение скажу, что у нас уже который год идет существенный рост по регистрации договоров долевого участия и рост социальной ипотеки. Так, количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось на 26,2 процента по республике и на 11,4 процента рост по Казани. Также произошел 49-процентный рост количества социальных ипотек.

Адель Хасбиулин

Адель Хасбиулин: Главного события, которое бы сильно влияло на спрос и предложение, можно сказать, и нет. Наш город, конечно, после Универсиады стал внешне очень привлекательным. Кто приезжает сюда, очень удивлены — не узнают. Булак с высаженными тополями, благоустроенные скверы, новый облик зданий города, транспортные развязки, благодаря которым как удобно стало перемещаться! После Универсиады приехал в командировку в Казань родственник из Москвы на два месяца и наслаждался тем, как удобно пользоваться в нашем городе общественным транспортом, так вот он садился в автобусе рядом с водителем и через большое лобовое стекло любовался архитектурой и благоустройством центра Казани, добираясь с квартала в «Сувар-Плазу», сравнивая его с тем состоянием, что еще было в прошлом году.

Что происходит на первичном рынке? Вот коллеги (застройщики) только что говорили, что у них нет необходимости в быстрых продажах, в быстром получении денежных средств, и поэтому стоимости квартир на начальном этапе строительства подняли в цене, «все равно купят, пусть и позже». Как следствие, наблюдаем снижение инвестиционной привлекательности вложений средств в первичное жилье на ранних этапах. Ранее человек, вкладывая на этапе котлована, мог заработать на однокомнатной даже порядка 700 тысяч за два-три года. Сегодня такого уже нет.

Повышается ли качество возводимого жилья? В одной из статей «БИЗНЕС Online» «первичку» в целом по России обсуждало архитектурное бюро «Голованов и Величкин», что наше жилье намного устаревшее даже в сравнении со «сталинками», которые строились десятилетия и десятилетия назад. Когда было больше вентиляционных шахт в квартире, выше потолки и лучше дышалось. Сейчас новостройки только имеют более теплые стены за счет утеплителя и пластиковые окна.

Был такой случай у меня — застройщик, наш клиент, строит дорогие коттеджи в элитном поселке Казани, и клиент при осмотре коттеджа спрашивает: «А что будет на соседнем участке?» Строитель говорит: «А здесь я такой же коттедж «шлепну» будущей весной». Через несколько дней клиента спрашиваю: «Понравился коттедж? Какие эмоции? Какое впечатление у супруги?» Он говорит: «Знаешь, мне не понравилось отношение строителя. Что значит «шлепну»?! Я не хочу покупать за 20 - 25 миллионов дом, который «шлепают». И если взять новостройки сегодня, то их так вот и «шлепают», разница лишь в расположении участка. Конечно, с другой стороны застройщики ориентируются на ту цену, которую может себе позволить клиент, должны в эту цену уложиться и заработать. Но в тот же момент покупатель не получает какие-то преимущества по отношению к домам, которые были построены 5 - 7 лет назад. Все как-то «стандартно».

Модератор: А какие вообще ваши ощущения от рынка?

Адель Хасбиулин: Мы занимаемся больше вторичным жильем: от недорогих до элитных. На вторичном рынке на объекты недвижимости весь год наблюдается стабильный спрос. В количественном измерении больше сделок в эконом-классе: «хрущевки», «ленинградки» и т.п. И по тем же «хрущевкам» стабильный спрос. Причина в том, что в этих домах сейчас выполнили капитальный ремонт, и теперь имеют коммуникации, как в новых домах, они уже готовы к проживанию. Для многих эти же «хрущевки» и «ленинградки» становятся стартовым жильем, которое покупают первоначально. Также, в отличие от новостроек, здесь зачастую можно не вкладываться в отделку. В старых районах нет проблем со школами, детскими садами. В районах новой многоэтажной застройки сейчас на тысячеместную школу приходится 1500 - 1700 учеников, в районах же пятиэтажек на 600-местную школу приходится 300 учеников. С парковкой машин также нет проблем. Есть большие и зеленые дворы. И в этом плане они интересны большому сегменту покупателей.

Вообще, рынок этом году был таким, что продавались только те объекты, где «собственник шел навстречу покупателю». Не упирался в какую-то стоимость, а слышал покупателя.

Модератор: И насколько могла снижаться цена?

Адель Хасбиулин: Это зависит от ожидания собственника, Например, где покупатель первоначально рассчитывал получить за квартиру 3 600 - 3 700 тысяч рублей за квартиру, продал «за 3400», но «зато за четыре дня», правда, два месяца ему потребовалось, чтобы прийти к этому.

Модератор: И я удивлен, что вы не назвали одно из главных событий года — введение «Европейского». Уникальный объект был введен, до этого невиданный в Казани. Или нет, это не является событием года?

Адель Хасбиулин: Я издалека начал, рассказывая про «нашлепанные» улучшенки, чтобы был понятен контраст. Это уникальное на первичном рынке Казани событие — введение данного комплекса апартаментов. «Европейский» — это современный, технологически надежный, безопасный, с уникальной локацией многофункциональный комплекс апартаментов премиум-класса с богатым набором услуг сервисного обслуживания. Удобство комплекса высоко оценили бизнесмены, живущие на два города или на две страны... А жители Казани пока «переваривают» в голове этот комплекс, для нашего менталитета вообще непонятно, что такое апартаменты, удобно это или неудобно, многие пребывают в разных домыслах.

Модератор: Надо было с этого и начинать: главное событие года — это «Европейский»! (все улыбаются)

Анастасия Гизатова: Просто не все застройщики видят целесообразность такого строительства. Себестоимость высокая. Возможностей построить, я думаю, у тех, кто сидит слева (имеются в виду представители ГК «Унистрой» и «АК БАРС Недвижимость» — прим. ред.), по крайней мере, уйма.

Модератор: Я на самом деле считаю «Европейский» одним из событий года, потому что элитного жилья на самом деле мало.

КАЗАНЬ — САМЫЙ НЕДОРОГОЙ МИЛЛИОННИК

Модератор: Скажите свою точку зрения: не становится ли Казань по стоимости недвижимости чрезмерно дорогим городом? Какие у нас цены по сравнению с другими городами-миллионниками и какие факторы в образовании цены являются определяющими? Так, по данным нашей газеты, в Казани сейчас дефицит свободной земли. Это же сумасшедший фактор. Раскройте свою позицию о цене через призму подобных факторов.

Андрей Симаков: Один из важных факторов — это плановый ввод жилья в Казани. Это фактор количественный, и он в числе других влияет на динамику изменения стоимости недвижимости. Всего по Татарстану это около 2 миллионов 400 тысяч квадратных метров. Из них чуть больше миллиона квадратных метров — «частники», т.е. индивидуальное домостроение по всей республике, 1 миллион 300 — многоквартирное жилье. «Квартирного» жилья в Казани из года в год вводится примерно 600 тысяч квадратных метров. И больше жилья не примут, а оставят на следующий год.

Модератор: Это хорошо или плохо?

Андрей Симаков: С точки зрения предсказуемости — хорошо, а вот в остальном... Казань — относительно недорогой город. Если взять стоимость жилья, плюс стоимость земли, плюс инвестиционные затраты инвестора по кредиту, то прибыль, в принципе, составляет не очень большую сумму.

Модератор: А по сравнению с миллионниками цены у нас как?

Андрей Симаков: У нас дешевле. Например, недвижимость в Екатеринбурге на 10 процентов дороже, но Екатеринбург же никто третьей столицей не называет. Если посмотреть на то, как воспринимают и оценивают Казань приезжающие в город, то цена уж точно не должна быть ниже, чем в Екатеринбурге. Кроме того, влияющим на цену фактором является соципотека. Коллеги из Росреестра назвали в числе причин то, что соципотека стала регистрироваться. То есть люди, которые взяли соципотеку, выкупили из найма жилье и зарегистрировали как свою собственность. Таким образом, вторичный рынок вырос пропорционально регистрации этого жилья, я так предполагаю. Люди покупали жилье за 27 - 30 тысяч рублей за квадратный метр, а теперь продают его.

В этом году стартовала новая программа строительства арендного жилья. Она точно повлияет на рынок. Потому что, как сформируется новый образ жизни — «жилье в аренду», он повлияет на продажи.

Андрей Симаков

Адель Хасбиулин: Вообще, в Казани, можно сказать, самые недорогие квартиры среди всех городов-миллионников России.

Модератор: Это ваша оценка?

Адель Хасбиулин: Да. И косвенная причина в том, что у нас почти самая низкая заработная плата среди всех городов-миллионников.

Модератор: Официальная. А как же теневая часть?

Адель Хасбиулин: Я не знаю, почему в новостях говорят, что зарплата такая большая. По нашим наблюдениям это не так. Говорят средняя — 25 тысяч. Мы по своим клиентам, продавцам и покупателям сегмента «хрущевок» и «ленинградок», видим, что у них заработная плата в среднем составляет 12 - 17 тысяч рублей.

Модератор: С такой зарплатой, наверное, клиенты по определению к вам не могут приходить.

Адель Хасбиулин: Приходят...

Модератор: Явно у них рисованная зарплата.

Адель Хасбиулин: Вот коллеги-застройщики говорят, что у них 30 процентов по ипотеке покупают. У нас же покупают по ипотеке в 80 - 90 процентов случаев. Так как занимаемся преимущественно вторичным жильем, сначала клиенты продают свое жилье и на эти деньги покупают другое, вот и берут небольшие кредиты, если не хватает... Бывают и просто покупают, в кредит...

Я раньше сравнивал цены в Казани со стоимостями улучшенных квартир в Набережных Челнах и Йошкар-Оле, они примерно так же стоили. Нижний Новгород догоняем, но он всегда был выше по цене. Одна из причин в том, что в нашем городе еще с программы ликвидации ветхого жилья задались высокие темпы строительства, а в других регионах России процесс начался лет на 10 - 12 лет позже... Поэтому ввиду дефицита предложения там цены выше.

Анастасия Гизатова: Я считаю, что Казань — достаточно дорогой город. И если сравнивать его с Екатеринбургом, то Казань иногда напоминает потемкинскую деревню. А Екатеринбург пусть грязнее и хуже, но за ним стоит реальное производство. У нас очень много торгового сектора и услуг, а за Екатеринбургом стоит промышленность.

Модератор: Может быть, Казань — постиндустриальный город, а Екатеринбург — индустриальный город?

Анастасия Гизатова: Екатеринбург — это реальный сектор экономики. Это раз. Я считаю, что Казань необоснованно дорогой город. Но если мы будем разбираться, из чего складывается состав затрат на новостройку, то могу сделать вывод. А он следующий: очень обидно, но цены там не упадут. Сейчас если застройщик не обладает хорошим административным ресурсом, то у него есть ряд обременений в виде садиков, школ и парковок. Даже если это точечная застройка. Ты либо должен участвовать в строительстве школы, либо в строительстве садика. И обеспечить парковочные места: одна парковка — одна квартира. Более того, эти затраты они никуда не уйдут, они лягут на покупателя квартиры. Хотя, в принципе, парковка многим и не нужна.

Мы берем участок, допустим, в один гектар и «сажаем» туда дом. И мы должны предоставить на 200 квартир 200 парковочных мест. Но их никто не выкупит. А мы должны их продать. Соответственно, чтобы отбить свои затраты, мы должны включить стоимость парковки в стоимость квартиры. Участие в садиках и школах — социальных проектах. Когда администрация рапортует, как она открывает садики и школы, на самом деле это на деньги покупателей новостроек в основном осуществляется. Соответственно, новостройки никак не могут упасть в цене, потому что эти обременения растут.

Второй фактор. Ряд застройщиков, которые раньше «стартанули», если использовать такой сленг: у них есть еще некоторый задел в виде земельных участков. Но в городе их очень мало. И сейчас участки — это либо расселение ветхих домов, либо перенос Аделя Кутуя в промзону. Освоение центра все-таки будет, потому что потенциал в центре есть, есть куда там по точечной застройке пойти. Третье — вынос за город. Поэтому город дорогой. По сравнительному анализу с другими городами он дороже, если брать во внимание сравнение с ростом зарплат. Реально эти цены не подкреплены заработной платой проживающих казанцев. К тому же АИЖК РТ и банкам невыгодно, чтобы было падение цен на квартиры. Потому что это обеспечение обязательств, и если цены упадут, соответственно, рухнет и банковская система.

Не могут цены упасть, но они на самом деле просто необоснованно завышены. И сети, кстати, тоже очень дорого вести.

Искандер Юсупов: Средние зарплаты вообще ни к одному городу нельзя применить для анализа, если взглянуть на стоимость недвижимости. На зарплату купить квартиру, мне кажется, нереально ни в одном городе. Это можно сделать, только продав свою или очень хорошо заработав.

Что касается земли, то, действительно, в городе земли практически не осталось. А участки, которые остались, как правило, обременены какими-нибудь моментами. Либо под ними, либо над ними что-то проходит. Либо там только что-то определенное должно строиться, а не жилой дом. Эти моменты есть. И, естественно, многие застройщики, может быть, и хотели бы строить рядом с городом, как, допустим, «Изумрудный город». Но тут встает вопрос сетей. Далеко тянуть сети за свой счет — это очень дорого. И было бы замечательно, если бы в этом у нас город участвовал. По обременениям социальным тоже полностью согласен. И плюс парковки. Норматив, более того, ужесточится. Если раньше было просто — одна парковка к одной квартире, то сейчас будет зависит от площади. И, грубо говоря, если квартира метров 100, то там может быть до трех парковочных мест. Это при том что парковочные места не слишком активно продаются. И не только у нас. Я изучал ситуацию практически по всем миллионникам, и везде девелоперы жалуются: «Мы строим, а из парковок только треть продается на этапе продажи жилья в лучшем случае. Потом две трети стоят». И застройщик, может быть, год еще их будет продавать.

Модератор: Но вот начнут ужесточать, как, например, в центре Казани произошло. А сейчас, скорее всего, и по районам будут. Во дворах же все бросают. Вот вы, игроки рынка, пролоббируете эту идею на запрет стоянки во дворе и все. И вам выгодно, и свободные места есть.

Марсель Валиахметов

Искандер Юсупов: Нам бы это выгодно было бы, конечно. Но у нас менталитет, хотя вопрос не только в нем. Человек купил квартиру, выложил на это несколько миллионов, и еще дать полмиллиона за парковку ему тяжело.

И, конечно, проще оставить машину во дворе.

Что касается дороговизны Казани, то в сравнении с аналогичными городами-миллионниками Казань по цене ниже. Оправданность здесь — вопрос тоже дискуссионный. Екатеринбург — город промышленный, но если взять Нижний Новгород, то он по всем практически пунктам от Казани отстает. Я про дорожное движение там вообще молчу. Но при этом цены там немного, но выше. У них маленькие объемы ввода. Насколько я помню, в этом году всего около 600 тысяч квадратных метров должны всего ввести.

Анастасия Гизатова: И Уфа тоже очень мало вводит. И цены держатся выше только за счет этого дефицита.

Марсель Валиахметов: Есть такой показатель, как коэффициент доступности жилья. Он вычисляется как отношение средней стоимости квартиры к среднему годовому доходу семьи из трех человек. За последний год ситуация по Казани и Татарстану почти не поменялась. Может быть, в Казани она чуть-чуть даже улучшилась. По «первичке» казанец за среднюю зарплату может за четыре года купить себе 54 квадратных метра.

Вместе с инфляционным ростом цен или даже чуть выше растут и доходы, это очевидно. Опять же подводить итоги сразу после Универсиады не стоит. Надо подождать, что будет в ближайшие год-два. Я думаю, мы будем опережать другие города-миллионники.

Очень правильно коллеги сказали про объемы ввода: мы действительно здесь лидеры. Поэтому цены там выше. Я думаю, что объемы этого ввода, контролируемо или неконтролируемо, все равно будут немножко снижаться. В этом году по Казани план — 920 тысяч квадратных метров. Но, насколько я знаю, в августе выступал представитель исполкома Казани, который сказал, что будет 820, может, еще меньше. Предположу, что в следующем году по Казани будет еще чуть-чуть меньше.

Федеральная программа софинансирования социнфраструктуры — это очень важный показатель. Татарстан, в принципе, до Универсиады проводил политику правильно. В этом году у нас все на Универсиаду ушло. В следующем году нам нужно опять эту федеральную программу и пускать деньги на социнфраструктуру. А сейчас от компаний, особенно от больших, ждут, что они и школы, и садики сделают. Построят, но все это же ляжет на плечи покупателя. Это о доступности жилья.

С другими коллегами согласен, свою маржу все хотят получить. Это цель бизнеса. Строить — продавать. Но за счет снижения вышеперечисленных, в том числе и временных, проблем по проектированию, сетям и так далее можно добиться именно более доступного жилья. А это участие государства в софинансировании социальной инфраструктуры — это сети, детские сады, школы.

Модератор: Но детские сады и школы строит, наверное, государство?

Марсель Валиахметов: Нет, не всегда.

Модератор: Но вот Минниханов, например, в прошлом году напрямую выделил на 20 детсадов деньги. Они уже построены за год.

Марсель Валиахметов: Татарстан здесь в этом плане немного впереди. Да, и по федеральной программе, нужно шагать дальше.

Модератор: Сергей Евгеньевич, Росреестр, конечно, не игрок рынка, но тем не менее оценку можете дать? Мониторите вы другие города?

Сергей Ульянов: Как я уже говорил, по количеству зарегистрированных прав и сделок наше управление Росреестра находится на третьем месте, опережая даже Москву. Рынок республики очень активен. И уступает только Краснодарскому краю и Подмосковью.

Модератор: Это учитывая, что в Краснодарском крае миллионов 5 только легально живут, и еще пару миллионов, я думаю, нелегально. А в Подмосковье миллионов 15 живут. А это считается по каким сделкам?

Сергей Ульянов: Это в общем. То есть рынок республики очень активен.

Модератор: Получается, что наше население и бизнес очень динамичны, да?

Сергей Ульянов: Да. И это из года в год. После того как закончились кризисные моменты 2008 года, когда действительно бизнес серьезно просел, из года в год количество обращений только растет.

Модератор: Это подтверждает то, что я всегда говорил: в Татарстане самое пассионарное население в России живет.

КВАРТИРА КАК ТРАДИЦИОННЫЙ НОВОГОДНИЙ ПОДАРОК РОССИЯН

Модератор: По вашему мнению, что ждет рынок недвижимости в конце года? Скажите ваш прогноз на будущее, тренды на близлежащие один-два года.

Адель Хасбиулин: Ежегодно в последний квартал в агентствах недвижимости наблюдается вдвое-втрое большая активность по сравнению с началом года. Большинство хочет в Новый год «зайти» в новом жилье или защитить денежные средства от инфляции покупкой недвижимости. В будущем в Казани будет еще больший дефицит элитного жилья, потому что строятся, как правило, дома однотипные и не в центре, а на удалении. Вахитовский район очень маленький, диаметром всего лишь 3- 5 километров. Элитное жилье должно соответствовать и локации, а это улицы Малая Красная, Карла Маркса, Федосеевская, Тельмана, Толстого и другие улицы данного микрорайона. Улицу Подлужная, уверен, ближайшее время ждет бурное развитие. Элитное жилье будет в дефиците.

Вообще, что движет рынком недвижимости? Часто спрашивают: сколько продали, что будет дальше? Что будет покупаться, что не будет покупаться? Рынком недвижимости движет желание жить лучше. Для кого-то лучше — это больше, для кого-то лучше — это меньшая площадь. И жить лучше хотят абсолютно все. И рынок недвижимости всегда будет развиваться. А элитное жилье, как предмет созидания, будет всегда мечтой большинства.

Хотелось бы еще задать вопрос застройщикам, в первую очередь ипотечному агентству РТ. Будет ли когда-нибудь снос «хрущевок»?

Андрей Симаков: При экономической целесообразности, когда жилье подорожает до такой степени, что будет возможно покупать «хрущевки», их сносить и строить новые на их месте. Скажем так, если на этом месте будет возможно построить в 10 раз больше квадратных метров. Если на месте дома в 2 тысячи можно построить на 20 тысяч, то тогда инвесторы будут покупать. Тогда «хрущевки» можно сносить. А если нет, то вряд ли.

Адель Хасбиулин: Получается, что, например, в Москве — московские цены, и жителям «хрущевок» все равно надо по этим же ценам дать жилье. И построить, и опять же по этим же ценам продать. Мы говорим, что куда-то надо провести сети. А есть целые микрорайоны из пятиэтажек, где есть и детсады, и школы, освещенные улицы, магазины, рабочие места и т.д. То есть привлекательные районы для многоэтажного строительства.

Анастасия Гизатова: Туда не поместятся парковки.

Адель Хасбиулин: А это сейчас возможно?

Андрей Симаков: Это и сейчас возможно...

Анастасия Гизатова: До Нового года рынок будет расти по количеству сделок. Это традиционно. Это психология. Что будет после Нового года, зависит от макроэкономических процессов. Даже не от локально российских. Вполне возможно, мы можем подойти к сценарию 2008 года. Реальный сектор экономики у нас не развивается. Единственное, что может быть сдерживающим фактором, — это лоббирование интересов банков, которым не нужно, чтобы цены упали как на первичном, так и на вторичном жилье. Потому что объект залога обесценится. Я это так вижу. Поэтому никто не даст. Но предпосылки для понижения стоимости, по крайне мере на «вторичке», есть точно. «Первичники» не могут упасть. Потому что они уже туда залезли. Они уже где-то там школы строят, где-то — садики, могут не справиться по составу затрат.

Модератор: А «вторичка» насколько может упасть, в процентах?

Анастасия Гизатова: Если в процентном отношении, она как минимум переоценена на 10 процентов. «Вторичка» может повлечь за собой в стагнацию первичный рынок. Но первичный рынок будет развиваться. Будет, допустим, так, как мы смотрим по Чехии и даже, кстати, по соседним Чебоксарам. Все больше и больше идет разрыв первичного  и вторичного рынка. То есть именно классификация жилья. У нас она не такая еще большая, но мы к этому движемся. В следующем году это увеличится, и все застройщики в основном перейдут на эконом-жилье. То есть очень много будет студий. В частности, ЮИТ сейчас запустил программу малометражного жилья.

Модератор: А как у них идут дела? Живые еще?

Анастасия Гизатова: Они живые, и у них все в порядке. По крайней мере они строят и эконом-жилье, в плане метража, в достаточно хорошем месте — на Чистопольской. Я думаю, что они прочувствовали эту тенденцию. И многие пойдут на малометражку.

Искандер Юсупов: Соглашусь, во-первых, будет тренд смещения интереса к «первичке». Это, наверное, и Росреестр подтвердит с течением времени. Потому что цена выравнивается. А в новом жилье все-таки комфортнее. Плюс безусловная инвестиционная привлекательность. Так как цены растут, и эта доходность перекрывает банковские депозиты.

Модератор: Перекрывает все-таки? Не все с этим соглашаются...

Искандер Юсупов: По нашим оценкам, перекрывает. Если депозит — это порядка 10 - 11 процентов, то здесь на 15 процентов в год, по ряду объектов, можно быть уверенным.

Андрей Симаков: На рынке появился новый продукт — финансирование недвижимости через банк. Например, мы финансируем свои проекты в партнерстве с Татфондбанком. Они разработали программу, гарантирующую вкладчикам доходность более 15 процентов в год. Деньги берут на срок строительства, потому что деньги целевые — на строительство. То есть это вложение в недвижимость с гарантией банка. Если на рынке недвижимости трудно спрогнозировать «вырастет-не вырастет», то благодаря этой программе вкладчик точно получит гарантированный доход.

Искандер Юсупов: По ценам, я думаю, будет плавный рост. Таких скачков, как в 2012 году, когда люди получили до 40 процентов годовых, удачно инвестировав в начале года, вряд ли можно ожидать в ближайшее время. Если никаких аномалий не произойдет.

Модератор: Плавный рост — это сколько? На уровне инфляции или выше?

Искандер Юсупов: Я думаю, выше инфляции. Как я и говорил, процентов 15, можно быть уверенным. Также отмечу по трендам — это большой интерес к «первичке» и, полностью согласен с предыдущими выступлениями, это уменьшение метражей. Во всех больших городах происходят подобные тенденции.

Модератор: Денег стало меньше, или, наоборот, у бедных деньги появляются: с чем это связано?

Искандер Юсупов: То, что пользуется большим спросом, то и легче продать, потому что легче купить. Это доступнее, люди это больше покупают. А любой бизнес ориентируется на больший спрос.

Марсель Валиахметов: Если брать по «первичке», согласен, при проверенном застройщике, то выходит больше банковского депозита. Поэтому инвесторы верят в рынок и вкладывают деньги. Если говорить о среднем индексе всего рынка недвижимости (я говорю о рынке, а не о строительстве домов), то наш прогноз такой: в ближайшие годы будет такая волатильность на рынке — восходящие и нисходящие тренды будут с небольшой амплитудой сменять друг друга. В целом, в соответствии с инфляцией, рост будет не выше ее. Я его даже не считаю ростом, то есть цены неизменные будут. Главным фактором остается макроэкономический. Если произойдет что-то глобальное, конечно, будет коррекция, мы зависим от этого фактора. В основном, согласен с коллегами, это восходящий тренд до конца года и потом опять некая стабилизация.

Сергей Ульянов

Сергей Ульянов: Соглашусь с практически всеми выступавшими, что следующие два месяца будут очень активными. Это из года в год и никого не удивляет.

Модератор: На сколько процентов повысится активность?

Сергей Ульянов: Если именно в процентах, то на 15 - 20 по сравнению с началом года. Это безусловно, иногда даже бывает больше. Кривая у нас дважды поднимается. Сначала к началу лета, потом вторая кривая начинается после окончания лета.

Модератор: И когда пик?

Сергей Ульянов: Пик — ноябрь-декабрь. Всем надо перед праздником обязательно сделать себе дорогой подарок. И с начала апреля новый рост.

Анастасия Гизатова: Сентябрь, январь, апрель.

Сергей Ульянов: С учетом того, что для подавляющего большинства граждан жилье — это самое дорогое, что у них есть, многое будет зависеть от общей макроэкономики — как российской, и так и мировой. Поэтому как будет развиваться общая экономика, так и будет развиваться рынок недвижимости.

Марсель Валиахметов: Еще раз обозначу дифференциацию — смещение массового спроса в сторону малых метражей. Но клиенты — покупатели больших квартир — никуда не денутся, и такие квартиры даже будут дорожать.

Модератор: С этой точки зрения метраж средней обеспеченности на человека же растет. В Европе — это там 40 - 50 квадратных метров. В России начали с 20, и ежегодно растет. Это тоже объективный фактор.

Марсель Валиахметов: Поэтому у нас в новой очереди ЖК «Казань. XXI век» как минимум — 32 квадратных метра, у ЮИТа — 33, по-моему. Но тем не менее покупают.

Адель Хасбиулин: Рождаемость выросла с материнским капиталом. Застройщики не строят или строят очень мало, четырех-пятикомнатные квартиры, этим создают дефицит на рынке подобных квартир. И дефицит уже чувствуется.

Конечно, такой процесс происходит амплитудно — семья большая, и нужны четыре-пять комнат, ведь это удобно. Дети выросли — один уехал ребенок, второй, третий... Теперь жить вдвоем родителям в большой квартире неудобно, продают квартиру и переезжают в «двушку» или в загородный дом.

Хочу отметить, что сейчас изменились и требования: наши соотечественники, пожив в Америке, в Европе, от квартир с улучшенными планировками ожидают в каждой спальной комнате еще и гардеробную комнату иметь. Вот у меня сколько друзей рассматривали различные объекты новостроек, но не могут сделать выбор. Квартиру своей мечты найти практически невозможно, вот и приходится менять мечту под какую-либо квартиру.

Андрей Симаков: Капремонт очень сильно повлиял на рынок вторичного жилья. Сейчас говорилось про макроэкономические параметры. В принципе, здесь влияют даже не они, а то, как государство работает с федеральным бюджетом. Есть приток денег или нет. Первый самый простой вопрос — количество туристов, которые оставляют в республике деньги. Второй вопрос — сколько денег приходит в республику из федерального центра по программам. И они здесь в любом случае перераспределяются, доходя до рынка недвижимости. И третье — рост промышленного производства. Точки роста в Татарстане — «Алабуга», ТАНЕКО, «Аммоний» и прочее. Вот это и есть факторы.

Марсель Валиахметов: Я могу дополнить по десятилетнему прогнозу. Есть такое мнение и даже стремление нашей компании: не повторять то, что есть. Не строить, допустим, второе Азино. Мы говорим о том, что общей тенденцией будет, скорее всего, тщательная проработка планировок. Я считаю, что придут европейские планировки — вот эти вот «два плюс», «три плюс».

Модератор: Это когда не учитывается гостиная?

Марсель Валиахметов: Да, кухня и гостиная вместе. Тем самым закрывается вопрос в бытовых площадях именно за счет удобств планировок. Я думаю, в ближайшее десятилетие этот тренд будет — все начнут делать и советские, так называемые российские, и европейские планировки. Будут смотреть: что и как. Квартира — это же не все. Есть еще и среда. В комплексной застройке все это сделать проще, и это будет происходить. Точечно, конечно, это не так хорошо, так как окружают «хрущевки» и так далее. Но в комплексной застройке, я думаю, тренд будет такой. Есть такое понятие — «новая урбанистика». Мы, учитывая опыт Европы и не только, какие-то долгосрочные программы смотрим уже с этой точки зрения. Это, конечно, к Диме Пузыреву, моему коллеге, вопрос. Но такая вот интрига, можно будет скоро его «мучить».

Модератор: То есть сейчас вы пристально изучаете подобные вещи?

Марсель Валиахметов: Именно эту среду обитания. Чтобы не было такого — человек приезжал и не мог припарковаться. Или, наоборот, его детям мешали играть машины, постоянно проезжающие мимо. То есть разделение потоков, чтобы и парковки были, и дворы без машин, и так далее. Такие концепции есть, европейский опыт. То есть застройщики будут брать средой. Не просто квартира, планировка. А еще что я увижу, выйдя во двор, что рядом находится, где я ставлю машину, сколько я до нее иду и так далее.

Искандер Юсупов: Это и в Москве сейчас происходит. Там уже образ жизни продают, а не метры.

Модератор: А кто сейчас в Казани основные игроки? Кто закладывает жилые комплексы сейчас?

Марсель Валиахметов: Мы продолжаем «XXI век». И плюс еще очень много работы около ипподрома.

Модератор: Что еще происходит?

Искандер Юсупов: У нас 11 домов в «Изумрудном городе». Из них 6 мы сдали, еще два введем до конца года. В первом квартале следующего мы закончим эти 11 домов. На Павлюхина мы еще строим первый дом на 500 квартир. Ввод комплекса — третий-четвертый квартал 2015 года. Есть еще и точечные объекты.

Андрей Симаков: Мы сейчас реализуем проект экопарк «Дубрава». На сегодня сданы 8 домов из 18. Всего в следующем году будет сдано порядка 1 тысячи квартир в пяти домах.

Анастасия Гизатова: Эти комплексы, которые перечисляются — да, они большие, но тут заслуги комплекса нет. Это и места сами по себе хорошие. В «XXI веке» там и так возьмут. Я понимаю, если бы вы ушли в Столбище и продали по концепции «среда обитания»! Это бы да! Тут постараться. Или, к примеру, на Даурской, где-нибудь в промзону зашли и что-нибудь продали. А тут изначально у вас хорошие места. Дубравная — там линия метро, и вообще все хорошо. У нас тоже там есть участок, и на один дом ждем документов. Будем строить. У «XXI века» — отличное место. Тем более первая очередь комплекса так хорошо себя зарекомендовала. Его же очень любят. Если вторичное жилье приходит к нам из XXI века, там практически очередь выстраивается. Тот же самый «Унистрой» — это безупречная репутация. И хорошее месторасположение комплексов. Самая сложная ситуация у них с «Изумрудным городом». Но, повторюсь, безупречная репутация и своевременная сдача — и они вытянули. Хороший сайт, к тому же.

Марсель Валиахметов: Нахождение в городе все равно не дает права строить там еще несколько Азино. Я считаю, эффективнее строить что-то новое. Даже если такой объект будет дороже продаваться. Плюс надо думать, учитывать вопросы, проблемы, которые есть в сложившейся застройке. Я говорю про общий тренд, а не только про отдельных застройщиков и места, где происходит строительство. Вот этот фактор создания среды — что в городе, что за городом — станет важнее. Люди будут думать, как все спроектировать, чтобы было удобно.

Анастасия Гизатова: Пока все проекты, и наши, и другие, надо сказать себе правду, не блещут там архитектурными эстетическими изысками. Мы в любом случае строим все вместе второе Азино. Просто в более новой среде. Очень хочется от этого отойти. Мы тоже этого хотим. Хотелось бы привлекать архитекторов типа Сергея Чобана, руководителя российского бюро SPEECH и проектанта Дворца водных видов спорта в Казани. Привлекать их в Казань именно на фасадные моменты. Но это мечта, потому что, когда считаешь все эти сети, садики и школы, тебе застройщик говорит: «Ну и дальше мечтай!»

Модератор: Сколько в год строят ваши организации?

Анастасия Гизатова: У нас маленькие объемы — в этом году у нас была сдача 220 квартир. Наверное, это около 8 тысяч квадратных метров. Мы сдаем примерно один дом в год.

Андрей Симаков: В следующем году будет построено около 40 тысяч квадратных метров жилья.

Марсель Валиахметов: Если по квартирам, в прошлом году мы построили чуть больше2 тысяч квартир, а это 84,3 тысячи квадратных метров. Средняя площадь квартиры — 60 квадратных метров.

Модератор: А кто еще много строит в республике, если не брать в расчет Госжилфонд?

Анастасия Гизатова: «Ситистрой» — у них не комплексные застройки, но стабильно по дому большому шестиподъездному они сдают. Но «монстры строительства», конечно, они вот около меня — «Унистрой» и «АК БАРС Недвижимость».

Модератор: «Татстрой» — игрок?

Адель Хасбиулин: «Татстрой» сейчас только в Осиново строит и ЖК «Взлетный» в Соцгороде. В Осиново такие же панельные дома, как в Азино и на квартале, только цена значительно дешевле. Здесь покупатель выбирает, что купить. «Хрущевку» здесь, в Казани, или там, в новом доме. Есть категория которая «балдеет», что купила там, и есть другая, которая все-таки покупает «хрущевки» в Казани, потому что не хочет каждый день преодолевать приличные расстояния.

Добавлю, что Кировский район с введением дороги по Большой Крыловке и с соединением ее с улицей Серова, в принципе, в будущем большая площадка. Улица Гаврилова, от нее справа река Казанка, далее поселок Брикетный. Я так предполагаю, что в этих местах уже скоро начнутся строительства жилых домов.

Стенограмму подготовил Рустам Ахметгареев