Налоговики не горят желанием поделиться вариантами уменьшения бремени

Федеральный закон «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» определил иной порядок исчисления, но он не носит какой-то фатальный характер

КОГДА ОФОРМЛЕНА КВАРТИРА?

Многие эксперты в своих прогнозах по поводу перспектив рынка недвижимости в качестве фактора, оказывающего влияние на снижение покупательского спроса, называют увеличение налогового бремени физических лиц при продаже недвижимости с 1 января 2016 года.

Согласна, что федеральный закон от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» определил иной порядок исчисления, но он не носит какой-то фатальный характер. Более того, сохранился ряд послаблений и уточнений, при грамотном применении которых возможна максимальная минимизация налогов.

Изменения касаются только имущества, которое приобретено в собственность с 01.01.2016 года. Если вы стали собственником имущества до 1 января 2016 года, то нововведения вас не коснутся и налог на доходы от продажи не будет зависеть от размера кадастровой стоимости этого имущества. Вы по-прежнему, как в старые добрые времена, выбираете расчет налоговой базы из следующих вариантов:

1. Продажная стоимость минус 1000 000 рублей (имущественный налоговый вычет 220 ст. НК).

2. Продажная стоимость минус сумма фактически произведенных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Расходы должны быть подтверждены документально!

Хочу обратить внимание счастливых обладателей новостроек: срок владения исчисляется с даты оформления квартиры в собственность, а не с даты заключения или регистрации договора долевого участия, договора уступки и др. Таким образом, если вы приобрели квартиру по договору долевого участия в 2015 году, но оформили право собственности на квартиру уже в текущем, то применяется новый срок владения — 5 лет.

Увеличен минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества. Если до 1 января 2016 года доходы от продажи недвижимости, находящейся в вашей собственности более трех лет, не облагались НДФЛ, то сейчас данный срок составляет 5 лет.

Но есть категории, по которым действуют старые правила (три года). Допустим, вы стали собственником квартиры, дома, земельного участка, комнаты, садового дома, дачи в следующих случаях:

• по наследству или договору дарения от супруга, родителей, детей, внуков и внучек, бабушек, дедушек, братьев, сестер;
• по договору приватизации;
• в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивения.

«Срок владения исчисляется с даты оформления квартиры в собственность, а не с даты заключения или регистрации договора долевого участия, договора уступки и др.»

КТО ВЛАДЕЕТ ИНФОРМАЦИЕЙ, ВЛАДЕЕТ КОШЕЛЬКОМ

Не секрет, что многие при реализации своей недвижимости стараются договориться с покупателем о заниженной стоимости в договоре, чтобы полностью избежать уплаты налога. Раньше просьбы сводились к указанию 1 млн. рублей, и это действует в части объектов, которые приобрели до 1 января 2016 года.

Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» как раз регулирует ситуацию, когда в договоре указывается цена, далекая от реальной, и предусматривает, что в случае продажи недвижимости ниже ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, налоговой базой будет считаться кадастровая стоимость, уменьшенная на этот коэффициент.

Чтобы было понятнее, давайте рассмотрим различные варианты на примере семьи Сибгатуллиных. В данное время они продают трехкомнатную квартиру, площадью 101, 4 кв. м за 5,1 млн. рублей. Квартира приобретена по договору долевого участия в 2013 году за 3 млн. рублей, право собственности оформлено в январе 2016 года, кадастровая стоимость составляет 2 716 789, 92 рубля.

А сейчас, допустим, что эта же квартира была получена по договору дарения в январе 2016 года. Кадастровая стоимость составляет 2 716 789, 92 рубля.

К сожалению, не всегда сотрудники ИФНС горят желанием поделиться вариантами уменьшения налогооблагаемой базы в рамках действующего законодательства, а самостоятельно разобраться в налоговых перипетиях достаточно сложно. При продаже недвижимости обязательно знать о следующих разъяснениях, при умелом применении которых, можно полностью избежать налога:

1. При продаже доли по отдельному договору купли-продажи можно получить налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

Например, вы вместе с другими наследниками (у каждого по ¼, вступили в наследство в 2015 году) решили продать свои доли в двухкомнатной квартире за 3,5 млн. рублей. Неправильно оформив договор, вы теряете 81 250 рублей каждый (письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578 до налоговых органов и налогоплательщиков).

2. Изменение размера доли в собственности не влечет изменения срока собственности.

Например, по договору приватизации вы являлись собственником 1/3 доли в квартире более 6 лет. В текущем году после дарения оставшихся долей вашими родителями вы стали полноправным собственником всей квартиры и решили ее продать. В данном случае доходы от продажи не подлежат налогообложению НДФЛ в виду того, что независимо от изменения размера долей в праве собственности, квартира находилась в собственности налогоплательщика более трех лет (письмо минфина России от 17.02.2012 N 03-04-05/9-189).

3. Регистрация квартиры после проведенной перепланировки и получение нового свидетельства не влечет прекращения права собственности на квартиру.

Моментом возникновения права собственности является не дата повторного получения свидетельства, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру (письмо ФНС России от 11.12.2012 № ЕД-4-3/21023). Исчисления права собственности на квартиру, полученную в порядке наследства, ведем от даты смерти наследодателя, причем не имеет значения, каким образом вы стали наследником: по завещанию или по закону.

Ст. 1152 ГК РФ. ч. 4. говорит, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Совет по исчислению права собственности на квартиру в кооперативном доме (актуально жителям микрорайона Азино): вы добросовестно вносили платежи, являясь участником жилищного кооператива, но замешкались с получением свидетельства и оформили его лишь в текущем году? Согласно п.4 ст.218 ГК РФ, исчисление права собственности ведем от даты указанной в справке о выплате пая.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции