«Цены на «вторичку» просели – выгоднее взять ипотеку без госсубсидий, чем новостройку»

По словам Ирека Файзуллина, сегодня человек не может найти деньги на жилье на первичном рынке, если не продаст квартиру на вторичном, а там покупателей нет

ПОКУПАТЕЛИ «ЗАСТРЯЛИ» В КВАРТИРАХ

Заявление о том, что минстрой РФ совместно с минфином РФ разрабатывают механизм предоставления льготной ипотеки на покупку теперь уже и вторичного жилья, прозвучало на конференции Urban Space 2015 из уст директора департамента жилищной политики минстроя РФ Никиты Стасишина. «Что мы сейчас сделаем точно, это внесем изменения совместно с минфином, которые позволят покупать по договору долевого участия «первичку», давая такую же льготную ставку на «вторичку», которую человек закладывает для совершения покупки», — цитирует Стасишина «Интерфакс».

Субсидирование кредитов для сделок на вторичном рынке обсуждалось на недавнем совещании в Татарстане с первым вице-премьером Игорем Шуваловым. Тогда свои предложения Москве по оживлению «вторички» высказало руководство Татарстана, рассказал «БИЗНЕС Online» вскоре после совещания министр строительства РТ Ирек Файзуллин. По его словам, сегодня человек не может найти деньги на жилье на первичном рынке, если не продаст квартиру на вторичном, а там покупателей нет. Новая льгота по ипотеке как раз и должна помочь в решении этой проблемы. Судя по заявлению представителя минстроя РФ, предложения как минимум приняты в работу. К слову, на том же совещании среди прочего Шувалов пообещал, что власти не намерены отменять федеральный закон №214, который позволяет жить долевому строительству.

Директор ООО «Фарус» Рустем Юнусов убежден, что субсидирование ставки для сделок на «вторичке» в любом случае хорошо отразится на рынке недвижимости. «Сейчас очень много желающих улучшить свои жилищные условия и купить квартиру на «первичке», но их возможности ограничивает квартира, которую они не могут продать, — рассказал «БИЗНЕС Online» Юнусов. — Если сделки на «вторичке» пойдут, средства придут на первичный рынок. И тогда строительство немного задвигается». По словам Юнусова, сейчас около 40 - 50% покупателей обращаются в офис его компании с просьбой принять квартиру в качестве частичной оплаты за новостройку. «Это не те, кто приобретает жилье в инвестиционных целях, это покупатели, планирующие в этих квартирах жить» — подчеркивает застройщик.

По оценкам Юнусова, запуск льготной ипотеки на первичном рынке «оживил» продажи на 20%. «Без участия государства спад (на рынке ипотечного кредитования — прим. ред.) был бы намного больше, ипотека после декабрьского всплеска продаж была с нереальными процентами» — вспоминает застройщик.

Директор по продажам компании «Унистрой» Искандер Юсупов указывает на вопросы, которые нужно решить для реализации идеи льготной ипотеки при покупке вторичного жилья. «Я пообщался с банкирами, главная проблема для них в том, что собственник может продать квартиру по господдержке и не купить жилье на первичном рынке, — отметил Юсупов. — А идея господдержки как раз в том, чтобы деньги в конечном итоге уходили на развитие строительной отрасли. Сейчас рассматривается вариант прописывания обязательств сторон в договоре, возможно, с участием в договоре застройщика».

На вторичном рынке продолжается стагнация: за 8 месяцев в Казани было заключено на 40% меньше сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК. УДИВИТЕЛЬНЫЙ РОСТ

Слова участников рынка подтверждают данные Росреестра по Татарстану за август: на вторичном рынке продолжается стагнация. В Казани количество сделок на вторичном рынке в августе по чуть-чуть растет третий месяц, но пока их числу далеко до уровня прошлого года. Напомним: начавшееся в феврале 2015 года обвальное падение покупок вторичных квартир (1953 сделки) продолжилось до катастрофичного июня (1265 сделок). Затем пришел июль, о котором с его 1617 сделками можно сказать «скорее жив, чем мертв». В августе тенденция продолжилась — продажи на вторичном рынке подросли еще до 1765 штук. Впрочем, слабое оживление общую картину принципиально не изменило. За 8 месяцев на вторичном рынке Казани было заключено на 40% меньше сделок по сравнению с январем-августом прошлого года.

На вторичном рынке Татарстана в августе было заключено 5515 сделок, что на 200 сделок меньше, чем в июне, и на 25% меньше, чем в августе прошлого года. А если брать январь-август, то падение составило около 20%.

Зато покупки квартир в новостройках по итогам августа показали просто феноменальный рост. Нынешний август оказался самым успешным для рынка недвижимости как минимум с 2012 года, а общее количество сделок — 1240 — лишь на ничтожные 11 договоров уступает январю этого года, на который отчасти перенесся ажиотаж конца 2014-го.

Впрочем, Казань этого всплеска не заметила. В долевом строительстве было заключено лишь 410 сделок, тогда как в июле их было 454, в июне — 569. Зато во всем остальном Татарстане было 830 сделок — это лишь немногим меньше, чем в июне и июле вместе взятых (455 и 423). С учетом августовского рывка с начала года в Татарстане было заключено 8,6 тыс. договоров долевого строительства, что лишь на 5% меньше, чем за тот же период годом ранее. Спасибо, по всей видимости, нужно сказать в числе прочего Талгату Абдуллину и соципотеке.

Кроме того, как говорят эксперты, первичный рынок спасает как раз льготная ипотека. При этом за счет спада на вторичном рынке общее число ипотечных договоров демонстрирует двукратное отставание от показателей прошлого года. В Казани в августе на рынке жилья было заключено 700 ипотечных сделок, тогда как последний месяц прошлого лета радовал 1452 сделками с привлечением кредитов. Ипотека в целом по Татарстану чувствует себя чуть лучше — в августе было заключено 2603 ипотечных договора, что в 1,5 раза меньше, чем в августе прошлого года.

Зато покупки квартир в новостройках по итогам августа показали просто феноменальный рост. Впрочем, Казань этого всплеска не заметила

В ВТБ24, в одном из ведущих банков, работающих на рынке ипотечного кредитования, газете «БИЗНЕС Online» сообщили, что количество выданных кредитов в августе 2015 года сократилось на 40% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. В последний месяц лета этого года было выдано 352 кредита на 570 млн. рублей, тогда как в прошлом году — 564 кредита на 955 млн. рублей, сообщил и. о. управляющего ВТБ24 в Татарстане Александр Михалицын. Впрочем, показатели этого августа все-таки почти в два раза лучше «мертвого» января (тогда было выдано лишь 185 кредитов на 277 млн. рублей).

Впрочем, несмотря на льготную ипотеку, «первичка» продолжает терять в цене. Квадратный метр новостроек в Казани за первую неделю сентября потерял 0,5% стоимости, опустившись до 58 361 рубля. Впрочем, в августе с его всплеском роста наблюдалось небольшое повышение цен на «первичный» метр. Та же картина была и в феврале. В целом же с начала года, согласно порталу Reportal.ru, новостройки подешевели на 3,6%. А вот цены на вторичном рынке в начале сентября показали рост на 0,9% (66 145 тыс. рублей за «квадрат»). При этом с начала года, несмотря на всю ценовую турбулентность, «вторичка» выросла в цене на 0,5%. Тем не менее реальная картина не внушает оптимизма. Во-первых, нужно учитывать инфляцию, а во-вторых, глубину торга и скидок от застройщиков.

«ВСЕ ПОДОРОЖАЛО, А НЕДВИЖИМОСТЬ ПОДЕШЕВЕЛА»

Эксперты, опрошенные «БИЗНЕС Online», считают, что «умеренный спрос» продержится до конца года, а вложения в недвижимость сегодня проигрывают сохранению денег в валюте, но многие все равно предпочитают старую добрую хрущевку.

Вячеслав Егоров — генеральный директор ООО «Авангард-Риэлт»:

— Рост по новостройкам связан с субсидированными ставками по ипотеке. Надо понимать, за счет чего произошел всплеск: люди могли купить уже в июле, но зарегистрировали сделку только в августе. Сейчас ситуация немного изменилась. На вторичном рынке цены немного просели, спрос частично схлынул с «первички» на «вторичку». Сейчас выгоднее взять ипотеку по обычной ставке, а не субсидированной, купить вторичку, потому что так получается дешевле.

Цены на вторичное жилье снижаются. Цены на первичном рынке не могут никак снизиться, потому что есть затратная часть у застройщика. Перекоса сейчас нет, а раньше он был за счет того, что было выгоднее покупать первичное жилье. Думаю, спрос на первичку немного ослабеет.

Итоги лета в основном были связаны с тем, что спрос на вторичное жилье был маленьким из-за того, что покупатели ждали понижения цен, а продавцы не хотели снижать их. Многие продавцы и сейчас продолжают держать цены на уровне января. Большая часть уже понимает, что по этим ценам не продать, и начинает снижать. Соответственно, возникает спрос среди покупателей. Цены на недвижимость пошатнулись серьезно — на 20 - 25 процентов — от январских цен. Есть одинаковые квартиры, которые продаются с разбросом цен в 25 процентов. Думаю, что к концу года будет повышение спроса. Пока цены, наверное, останутся на прежнем уровне. Единственное — завышенные цены подтянутся под реалии рынка, а в январе-феврале еще просядут на 5 - 10 процентов в связи со снижением спроса в начале года. В итоге, думаю, 2016 год будет удачным для покупки и продажи недвижимости, цены станут более доступными, что оживит рынок. Что бы мы ни говорили про кризис, получается интересная ситуация: доллар и евро выросли, а цены на недвижимость упали. В долларовом эквиваленте, получается, цены на жилье вообще снизились почти на 60 процентов. Складывается интересная ситуация для покупателей: выгодно вкладываться не в доллары и евро, а в недвижимость. Все подорожало, а недвижимость подешевела. Думаю, в ближайшие месяцы спрос вырастет на 40 процентов, а к Новому году, возможно, рынок еще больше оживится.

«СРОК ЭКСПОЗИЦИИ ОБЪЕКТА ПО ОБЪЕКТИВНОЙ ЦЕНЕ — ДВЕ НЕДЕЛИ, А НЕ ДВА МЕСЯЦА, КАК В МАЕ-ИЮЛЕ»

Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:

— В августе традиционно активизируется рынок по всем сегментам недвижимости. Причина как в увеличении деловой активности, так и в реализации отложенного спроса. Рассмотрев качественную характеристику, можно обнаружить как инвестиционные покупки, так и приобретение для улучшения жилищных условий. Как правило, в первом случае выбирают новостройки как способ сохранения денежных средств (для приумножения данный вид не рассматривается) с более низким порогом вхождения и выгодными условиями по ипотечному кредитованию (программа господдержки). Не секрет, что в данных показателях велика доля квартир, приобретенных по социальным программам.

Считаю, что кардинальных изменений по вторичному рынку не произойдет, мы сохраним отставание от прошлого года, но до абсолютного провала не дойдем. Драйверами служат сезонный и отложенный спрос, рынок новостроек, снижающаяся процентная ставка по вторичному жилью, различные программы (маткапитал, военные сертификаты).

Параллельно со стагнацией рынка недвижимости летом проявилась соревновательная активность банков в части ипотечных продуктов и условий кредитования. Ряд застройщиков уведомили своих дольщиков о переносе сроков сдачи объектов, некоторые пошли на изменение проектов в части увеличения этажности и планировочных решений (что обусловлено финансовыми моментами). Многие цены вернулись на уровень ноября 2014 года. Слухи о глобальном падении рынка, значительных скидках более 20 процентов в рублевом эквиваленте преувеличены. На сегодняшний день срок экспозиции объекта по объективной цене составляет две недели против двух месяцев в мае-июле. Планомерное снижение, конечно же, есть, зачастую максимальные скидки обусловлены необходимостью в оперативной реализации.

Впрочем, несмотря на льготную ипотеку, «первичка» продолжает терять в цене

«Доброта» банков к частным лицам зависит от наличия у них длинных денег, к застройщикам — от уверенности в стабильности рынка и спроса. Если смотреть в разрезе текущей ситуации, то изменений по ставкам как в части снижения, так и в части повышения ждать не стоит. В части соинвестирования банки утратили интерес к рынку недвижимости, т. к. считают его высокорисковым. Уверена, что объема выделенных денежных средств для реализации программы господдержки новостроек хватит до января 2015 года.

Что касается спроса, то, если не будет новых внешних макроэкономических факторов, он будет умеренно стабильным и это продержится до конца года.

Если мы рассмотрим варианты вложений в краткосрочной перспективе, то однозначно будет лидировать валюта. В настоящее время считаю нецелесообразным приобретение долевого при малой степени готовности: под сомнением как увеличение стоимости при сдаче, так и своевременность ввода дома в эксплуатацию. Если приобретать квартиру на вторичном рынке для последующей сдачи в аренду и не рассчитывать на ее дальнейшее удорожание, то интереснее разместить свои денежные средства на вкладе под 10 - 12 процентов. Но многие — как синицу в руке и способ сохранения, а не приумножения — все равно выберут старую добрую хрущевку.

«ВАУ-ЭФФЕКТ» ОТ НИЗКИХ СТАВОК ПО ИПОТЕКЕ ЗАКОНЧИЛСЯ

Олег Митюнин — директор ООО «Ак Барс Недвижимость»:

— Август для нас ожидаемо стал периодом повышения спроса после относительного летнего затишья. Необходимо понимать, что данные Росреестра — это статистика предыдущего месяца продаж, поэтому цифры по регистрации отражают реальное положение дел середины лета. А в этот период было как сезонное снижение спроса, так и окончание «вау-эффекта» от низких ипотечных ставок по программам с госсубсидированием. В настоящее время большинство банков предоставляет ипотеку под ставки в пределах 11,5 процента.

При этом обсуждается возможность распространить действие данных программ и на вторичный рынок при продаже покупателем своей квартиры. Несомненно, подобное нововведение позволит еще больше оживить рынок недвижимости, так как даст шанс повысить платежеспособный спрос.

С использованием ипотеки сейчас совершается около 70 процентов всех сделок по продаже первичной недвижимости. И мы продолжаем поддерживать покупателя, предоставляя для снижения кредитного бремени дополнительную скидку. Также разрабатываются совместные программы с различными банками для еще большего снижения процентной ставки.

С использованием ипотеки сейчас совершается около 70% всех сделок по продаже первичной недвижимости

Естественно, хорошо работали различные маркетинговые акции, в рамках которых покупателям предоставлялись скидки. Но в настоящее время с оживлением спроса многие акции начинают заканчиваться. С повышением строительной готовности объектов цены постепенно так же растут.

В августе у нас стартовали продажи по новым домам в жилых комплексах «Светлая долина» и «Солнечный город» по уникально привлекательным ценам, начинающимся от 39 900 рублей за квадратный метр. Спрос был ошеломляющим. При этом мы предлагаем по достаточно низким ценам не «антикризисные» студии, а полноценные квартиры с привлекательными планировками с хорошим выбором как однокомнатных, так и двухкомнатных квартир. Именно данные квартиры сегодня наиболее ликвидны. При этом отмечу, что большинство квартир покупается именно уже для последующего проживания, а не в инвестиционных целях.

Мы рассчитываем, что спрос осенью будет расти процентов на 20 - 30. Цены будут расти вслед за строительной готовностью объектов, но резких колебаний средней цены не будет.

«ИСТЕКАЮТ СРОКИ ПОЛУГОДОВЫХ ДЕПОЗИТОВ, КОТОРЫЕ БЫЛИ РАЗМЕЩЕНЫ НА ПОВЫШЕННЫХ СТАВКАХ»

Руслан Садреев — директор агентства недвижимости «Премьер»:

— Определенный рост спроса по новостройкам действительно есть. Застройщики проводят совместные акции с банками, предлагаются довольно комфортные условия в виде скидок при покупке квартиры по ипотеке в строящемся доме. Кроме того, присутствуют скидки напрямую от застройщиков при 100-процентной оплате от 5 до 10 процентов, что стимулирует спрос. Полагаю, что причиной является и то, что истекают сроки полугодовых депозитов, которые были размещены на повышенных ставках в декабре-январе. Соответственно, граждане снимают деньги, у них появляется необходимость куда-то вкладываться. При этом размещать деньги на новый депозит стало не очень выгодно из-за снижения ключевой ставки. Поэтому предпочитают вкладываться в жилье — первичное для этого подходит больше, чем вторичное, т. к. на стадии строительства цена ниже.

Мы мониторим наличие и стоимость квартир у застройщиков. Например, во второй очереди «XXI века» в начале лета было много квартир в продаже, а сегодня оставшиеся в продаже можно пересчитать по пальцам.

Застройщики проводят совместные акции с банками, предлагаются довольно комфортные условия в виде скидок при покупке квартиры по ипотеке в строящемся доме

По вторичному жилью спрос стабильно невысокий. Но все-таки имеется отложенный спрос, потому что тех, кто хочет приобрести квартиру (а таких в принципе немало), останавливает то, что их собственный объект не продается. Нужен определенный толчок, например использование субсидий, военных сертификатов или всплеск на валютном рынке. Квартир на первичном рынке становится меньше, а те жилые комплексы, которые сейчас закладываются, имеют отдаленный срок сдачи. Соответственно, остается вкладывать деньги во «вторичку».

Номинально цены сегодня не снижаются. В течение первого полугодия цены откатились от повышенных цен декабря к сентябрьским-октябрьским 2014 года и остановились на этой отметке. Можно говорить о наличии хороших скидок у продавцов «вторички». При появлении реального покупателя продавец вторичного жилья готов скинуть до 10 и даже до 15 процентов. Если рынок в стабильном состоянии, обычно скидка может достигать максимум 100 тысяч рублей, а это не более 2 - 3 процентов от стоимости объекта.

Лето прошло в обычном ритме. Небольшой спад спроса был в конце весны. Все коллеги отмечают, что в мае спрос упал значительнее, чем в другие месяцы. Лето было достаточно стабильным. В нашей компании мы заметили повышение спроса и активности по сделкам в первой половине августа. Сезонность всегда присутствует. Если говорить по опыту прошлых лет, всегда под конец августа — начало сентября происходит определенный спад, связанный с отпусками, началом учебного года. Мы ожидаем, что активность вырастет в конце сентября, спрос должен возрасти.

«ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ НЕ СПАСАЮТ ОТ ДЕВАЛЬВАЦИИ»

Тимур Нигматуллин — финансовый аналитик ИХ «Финам»:

— Как показала российская практика, инвестиции в жилую недвижимость в период нестабильности на финансовом рынке не только не спасают от девальвации, но и не могут сохранить сбережения даже от обычной рублевой потребительской инфляции. Согласно официальной статистике по итогам второго квартала 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рублевые цены на жилую недвижимость в РФ выросли менее чем на 5 процентов. Это примерно в три раза ниже уровня потребительской инфляции за аналогичный период. Ставка по вкладам на тот момент была в среднем около 11 процентов годовых.

В целом подобное поведение цен на недвижимость не вызывает удивления: они напрямую привязаны к арендным ставкам, а значит, к доходам населения, которые номинированы в рублях и снижаются на фоне ухудшения экономической конъюнктуры. Также, в отличие от, например, автомобилей, недвижимость нельзя экспортировать и продать за рубежом.

Во втором квартале 2015 года цены на первичном рынке недвижимости в Татарстане выросли на 14,7 процента г/г до 53,5 тысячи рублей. На вторичке — на 7 процентов г/г до 59,3 тысячи рублей. Инвестиции в недвижимость в регионе были более выгодны, чем по РФ в целом. Однако банковские вклады в ряде случаев давали все-таки более выгодные условия. Тем более недвижимость — это очень неликвидный актив.

Квадратный метр новостроек в Казани за первую неделю сентября потерял 0,5% стоимости, опустившись до 58 361 рубля

«ПРЕЖДЕ ЧЕМ ЦЕНЫ НАЧНУТ РАСТИ, ОНИ ДОЛЖНЫ ОСТАНОВИТЬСЯ В ПАДЕНИИ»

Андрей Савельев — генеральный директор компании «НЛБ-недвижимость»:

— Мы заметили увеличение спроса по первичному жилью. Ненамного — на 15 - 20 процентов. Сократить отставание по «вторичке», конечно, удастся, но в отличие от прошлых месяцев, а не от прошлого года. По количеству сделок в этом году отставание даже больше, чем 40 процентов, потому что с апреля по август спрос у нас был практически на нуле. Поэтому говорить об отставании — это еще мягко сказано. Но сейчас мы уже заметили тенденцию к увеличению спроса. Думаю, в декабре по спросу дойдем до докризисного уровня, ставки по ипотеке еще немного снизятся, примерно на полпроцента.

Айдар Садыков — глава Центрального агентства недвижимости:

— Определенный рост по новостройкам есть. Это те объекты, которые приобретаются по долевому строительству. Как один из вариантов причин роста — льготная ипотека. Что касается объектов коммерческого приобретения, оживление чувствуется. Ну и у людей появляется определенный интерес.

По «вторичке» отставание преодолеть не удастся. Относительно того, как было в прошлом году, — такого не будет. Дальше спрос пойдет вниз или выровняется — время покажет.

Цены падали: если в марте стоимость квадратного метра на вторичном рынке была 70,5 тысячи рублей, то сейчас упала до 67 тысяч. На самом деле, некоторые цены существенно упали. Падение доходит до 15 процентов.

Прежде чем цены начнут расти, они должны остановиться в падении. Пока не ощущается, чтобы падение остановилось, хотя разные секторы ведут себя по-разному. Например, дома и дачи не особо дешевеют, а квартиры — наоборот. Все зависит от того, какой ценник был заложен изначально. Думаю, падение цен замедлится. Спрос присутствует, но будет ли увеличиваться — время покажет.

Ипотечные ставки вряд ли уже будут падать, потому что ключевая ставка осталась на прежнем уровне. Хорошо будет, если ставки хотя бы не поднимутся.