Этим летом на рынке жилой недвижимости Казани наблюдается заметный спад покупательской активности. Понизился и спрос. Наряду с этим наметился незначительный спад цен. Лето традиционно приносит агентствам недвижимости сезон застоя на рынке. Как в этот период выживают агентства недвижимости и чего ждать от рынка с наступлением осени – об этом корреспондент «Бизнес Онлайн» беседует с директором агентства недвижимости «Домус», членом Гильдии риэлторов РТ Айратом Хабибуллиным.

- Айрат Фаридович, как летний сезон сказывается на рынке недвижимости?

- Безусловно, летний период – это время отпусков, когда покупательская активность значительно снижается. Однако говорить об абсолютном застое на рынке не приходится. Наш город – это столица всех татар, во-первых, и город вузов, во-вторых. Определенное движение происходит за счет переселенцев из других регионов и приезжающих студентов. Этим летом спад не очень заметен, во многом за счет того, что не было активности на рынке как таковой. Я бы сказал, что, напротив, с наступлением лета произошло некоторое шевеление как раз за счет приезжих абитуриентов. Если сравнивать начало нынешнего года с ситуацией в период 2004-2006 годов, когда на рынке наблюдалась высокая активность, что, естественно, подтягивало цены вверх, то уже с начала 2007-го наметился определенный спад. Он продолжился и в 2008 году, поэтому летнее затишье не особо выделяется на общем фоне.

- Какая ситуация сейчас с ценами в связи со спадом активности?

- Временно отсутствующее предложение – это также отложенный спрос. В отпуска уезжают не только продавцы, но и покупатели, так что в данном случае баланс присутствует. Если углубиться в историю рынка, можно вспомнить 1997-1998 года, когда наблюдался абсолютный спад на рынке недвижимости, тогда по этой причине значительно снижались цены. И когда покупатели поняли, что такая ситуация весьма выгодна для покупок, стали вновь активно включаться в оборот. После дефолта, который стал переломным моментом на рынке недвижимости, летняя тенденция к понижению цен исчезла, и летом просто наступала стагнация рынка. Говоря о сегодняшней ситуации, стоит заметить, что снижение цен все-таки произошло, но я не связываю его с летним застоем. В большей степени причиной тому является снижение общей покупательской способности. Слышится эхо ипотечного кризиса 2006 года и общего взлета цен.

- Вы считаете у казанцев высокий покупательский потенциал? Есть ли у цен потолок, при прохождении которого может наступить резкое падение спроса, когда платежеспособный человек отстанет от темпов роста и откажется от сделки?

- Мы уже наблюдали такой порог – он составляет от 40 до 45 тыс. рублей за квадратный метр. При достижении этой планки значительная часть клиентов «откалывается». Опять же стоит разделять разброс цен в зависимости от типа жилья и района его расположения. В каждом секторе свой потолок. Конкретно я имею в виду обычное комфортабельное жилье в районах массовой застройки.

- И как агентства недвижимости выживают в период стагнации?

- Выживают, в основном, оформлением документов и сопровождением сделок. К примеру, наше агентство сориентировалось на загородную недвижимость и земельные участки. До 2006 года этот рынок был неразвитым, во многом из-за сложностей в оформлении. Однако с принятием ряда законов, дачной амнистии в частности, вся процедура значительно упростилась, и рынок встрепенулся.

- Сейчас на рынке недвижимости задействовано огромное количество участников в лице мелких агентств недвижимости и частных предпринимателей.  Как в такой ситуации вашей компании удается оставаться конкурентоспособным участником рынка? Сказывается ли фактор имени и опыта в данном сегменте?

- Кроме местных игроков на татарстанском рынке присутствуют недавно пришедшие московские компании «ДОМ.РУ» и «МИАН Недвижимость», которые рассчитывают захватить определенную долю как раз за счет мелких компаний и ИП. Так что фактор «имени» играет значительную роль, узнаваемость и опыт очень важны, клиент идет на известное имя. Ряд казанских компаний рекламирует себя везде, может даже необоснованно. Фактически идет «стрельба» по площадям, а  не по целевой аудитории. Таким образом, делают себе имя. Наше агентство в этом плане придерживается несколько иной политики, мы не тратим деньги на излишества, ориентируемся на нужного нам клиента.

- Вы можете спрогнозировать ситуацию на рынке с наступлением осени? Каковы будут темпы роста цен?

- Начнем с того, что перед снижением стоимости жилья сначала на рынке происходит вздымание цен за счет спекуляции и иных условий – это нормально, так происходит всегда. Потом происходит коррекция и откат. Сейчас вторичный рынок держит психология продавцов. Человеку весьма сложно осознанно понизить стоимость собственного жилья, а вот на повышение идут очень быстро. Однако с точки зрения экономики «вторичку» сдерживает позиция застройщиков, которые удерживают цены из-за невозможности продажи новых квартир по цене ниже себестоимости. Если строители пойдут на понижение, то за ними сразу потянется вторичное жилье, оно уже сейчас к этому готово. Бурный рост цен в 2006 году спровоцировали застройщики, так как в большинстве случаев старая квартира продается с целью покупки новой, что вызвало цепную реакцию и вслед за новостройками поползли цены на вторичное жилье.
Сейчас на рынке произошло реальное снижение цен. Я думаю, осенью также произойдет небольшое понижение либо стагнация. Роста цен не будет. Для значительного понижения пока нет предпосылок. Выдача федеральными властями неэффективно используемых земель муниципалитетам для строительства могло спровоцировать падение цен, однако этот принцип действовал до начала 2008 года, и, как видно, не привел к появлению дешевой земли. На разовое уменьшение цен на строительные материалы рынок вряд ли отреагирует. Может частично сказаться 10-процентное удешевление цемента, но незначительным образом.

Сергей Тарасов