Рынок жилья Татарстана: «Сегодня осталось очень мало «живых» проектов»

Лоббистские способности главы минстроя Михаила Меня оказались весьма велики — господдержка ипотеки продлится до конца 2016 года (фото: government.ru)

ЛЬГОТНУЮ ИПОТЕКУ ПРОДЛЕВАЮТ, ОСТАЛОСЬ НАЙТИ 16,5 МИЛЛИАРДА

Интрига, продлится ли господдержка ипотеки в 2016 году, державшая в напряжении участников рынка недвижимости, разрешилась на этой неделе. Напомним, сейчас банки при выдаче кредитов на покупку жилья на первичном рынке получают от государства субсидию в размере 2,5% годовых (разница между ставкой ЦБ, увеличенной на 3,5 п. п., и максимальной ставкой для заемщиков — 12% годовых). На практике это позволяет держать ставки на уровне 11 - 11,5%. Однако в марте 2016 года программа должна была закончиться. Более того, в конце января замминистра финансов РФ Алексей Моисеев сделал по этому поводу простое, но шокирующее для многих заявление: «Субсидирование ставок не будет продлеваться». Причина — отсутствие денег в бюджете. Это вызвало легкий ажиотаж, граничащий с паникой: покупатели спешили оформить сделки до часа икс — вероятно, это будет заметно по статистике за февраль.

Однако в итоге лоббистские способности главы минстроя Михаила Меня, очевидно, оказались весьма велики. Позитивный сигнал для строителей еще 6 февраля дал премьер-министр РФ Дмитрий Медведев на съезде «Единой России»: «Многие обращаются в партию с просьбой сохранить доступную ипотеку. Это, скажем по-честному, немалые затраты для государственного бюджета. Хочу сказать, что я это предложение поддерживаю», — заявил он, не назвав, впрочем, ни одной цифры.

В нынешний понедельник появилась конкретика. Минфин РФ внес в правительство свои предложения, которые вчера на заседании правительства России было решено включить в антикризисный план поддержки экономики в 2016 году. Об этом сообщил министр экономического развития Алексей Улюкаев.

Программу предполагается продлить до 31 декабря 2016 года, выделив на это 16,5 млрд. рублей (ранее на год давалось 20 млрд. рублей). Максимальная ставка останется при этом на прежнем уровне — 12% годовых. Источники финансирования ипотечного пункта антикризисного плана пока не определены, однако принципиально решение принято.

Однако есть и ложка дегтя: субсидии банкам решено уменьшить на 1,25 п. п., а в случае снижения ставки ЦБ до 9,75% прекратить давать их вовсе. Так что желающим воспользоваться щедротами от государства все-таки есть смысл поторопиться: представители ВТБ24, Промсвязьбанка и ряда других банков уже объявили, что, скорее всего, поднимут ставки, когда изменятся условия субсидирования.

Участник рынка жилой недвижимости РТ на условиях анонимности рассказал, что на сегодня минфин России еще не дал банкам никакой дополнительной информации о том, на сколько именно государство в этом году будет субсидировать ипотеку. Более того, четких установок может не быть и к 1 марта — во всяком случае, такие настроения сейчас витают в банковском секторе РТ и среди девелоперов, признался источник «БИЗНЕС Online».

В Казани число ипотечных сделок снизилось по сравнению с последним месяцем прошлого года более чем втрое

«БРАТЬ ОБЪЕКТЫ С ДОЛГИМ СРОКОМ СДАЧИ НИКТО НЕ РИСКУЕТ»

Однако, как показывают свежие данные Росреестра по Татарстану, такие припарки, как льготная ипотека, работают все хуже.

На первый взгляд количество сделок с ипотекой в январе этого года опередило показатели того же месяца 2014 и 2015 годов. По Татарстану рост составил аж 60% — было заключено 2,1 тыс. сделок против 1,3 тыс. в январе 2015 года. Есть чем похвастаться и Казани: рост в 33,5% — 649 сделок против 486.

Однако здесь объяснение простое: «Ипотека выросла, потому что в прошлом году в этот же период она была абсолютно не доступна, — говорит Андрей Савельев, директор агентства недвижимости «НЛБ-Недвижимость». — Было 18 процентов, некоторые банки ставили даже 20 процентов, а это очень много. В прошлом году в этот период ипотечные кредиты брали либо те, кто был вынужден это делать, либо те, кому банки ранее, еще в декабре 2014 года, одобрили кредиты по низким ставкам, и они просто завершали сделки. Сейчас же нет ажиотажного спроса, просто ипотека вернулась на свой несколько застойный уровень».

Если же сравнивать нынешний январь с декабрем, то ситуация совсем иная. В Казани число ипотечных сделок снизилось по сравнению с последним месяцем прошлого года более чем втрое, примерно та же пропорция и по Татарстану. По республике в минувшем декабре с ипотекой совершено более 6 тыс. сделок, в столице РТ — более 2,3 тысячи. И даже сезонный фактор (длинные праздники) в полной мере провал не объясняет.

Крайне слабыми оказались и результаты по продажам новостроек. По всему Татарстану, включая столицу, было заключено 689 договоров долевого участия, тогда как в прошлом году — почти в 2 раза больше. Вниз показатели утянула Казань, где заключается от половины до 2/3 сделок на первичном рынке республики. Здесь январь-2016 оказался самым слабым за последние 3 года: заключено лишь 419 договоров долевого участия, падение по сравнению с январем прошлого года составило почти треть (тогда было 637 сделок). Начало 2013 и 2014 годов также было лучше (590 и 477 сделок соответственно). При этом сослаться на затишье после бури не получается: в декабре прошлого года в Казани на первичном рынке были зафиксированы жалкие 363 сделки.

Крайне слабыми оказались результаты по продажам новостроек

Для новостроек в остальной республике первый месяц года тоже оказался несчастливым. Росреестр зафиксировал 270 сделок вместо 614 годом ранее, показав падение на 56%. Справедливости ради отметим высокую базу января прошлого года, а также тот факт, что в этом году январь оказался лучше, чем в 2013 и 2014 годах. Кроме того, для рынка новостроек Татарстана вне Казани большую роль играет Госжилфонд, который серьезно сглаживает рыночные тенденции.

В чем же дело? Участники рынка говорят о том, что у покупателей сужается возможность выбора — начинают сказываться замороженные или не начатые год назад проекты. Более того, «демографическая яма» может привести, как это уже было после кризиса 2009 - 2010 годов, к дефициту и всплеску цен.

«Рынок сжимается. Сегодня очень мало «живых» проектов, при том что есть большое количество дефолтных. Поэтому надежные проекты у зарекомендовавших себя застройщиков приняли значительный спрос, — говорит заместитель директора компании «Ак Барс Недвижимость» Олег Митюнин. — Поэтому мы ожидаем, что в ближайшее время наступит дефицит на рынке первичного жилья. В связи с этим будет заметно не столько оживление в количественном выражении, сколько увеличится ликвидность самих «живых» проектов. Они будут достаточно востребованы. Если ранее средний срок экспозиции одного дома составлял до двух лет, то теперь у нас в ЖК «Казань XXI век» он сократился примерно до года».

Ситуацию усугубляет то, что репутация «долевки» серьезно подмочена скандалами вокруг «Фона» и «Свея». Желающих играть с их коллегами в долгую среди покупателей все меньше. «Брать объекты с долгим сроком сдачи сейчас особо никто не рискует, сомневаясь, достроят или нет, а на стадии готовности таких объектов практически нет, то есть нечего купить готового», — констатирует Вячеслав Егоров, генеральный директор ООО «Авангард-Риэлт».

У покупателей сужается возможность выбора — начинают сказываться замороженные или не начатые год назад проекты

«ВТОРИЧКА» РАСПРАВЛЯЕТ ПЛЕЧИ

На этом фоне реванш берет «вторичка», которая в прошлом году пережила глубочайший спад — на 35% по Казани.

В январе 2016 года на вторичном рынке по республике было заключено 4,6 тыс. сделок. Это меньше, чем в январе прошлого года, когда шли отголоски ажиотажного декабря-2014, но ненамного — лишь на 277 сделок. При этом по сравнению с 2013 и 2014 годами (3,8 тыс. и 4 тыс. сделок соответственно) результат рекордный. Еще более выпуклая ситуация в Казани: сделок было заключено даже больше, чем в постажиотажном январе прошлого года: 1,9 тыс. против 1,7 тысячи. При этом высока доля сделок с ипотекой.

«Если мы рассмотрим качественную характеристику ипотеки на вторичном рынке, то обнаружим большую часть сделок, направленных на получение материнского капитала, как объективно улучшающих жилищные условия, так и носящих формальный характер», — дает объяснение Анастасия Гизатова, директор агентства недвижимости «Счастливый дом».

Но даже если вынести этот фактор за скобки, легко заметить, что на спрос работает и цена. Напомним, весь прошлый год вторичный рынок жил в условиях дискриминации со стороны государства — льготная ипотека на него не распространялась. Чтобы сгладить этот эффект, продавцы вторичных квартир шли на солидные скидки. Это заметно даже по данным мониторинга публичных предложений, не учитывающего торг: по данным reportal.ru, за год средняя цена «квадрата» упала на 3 тыс. рублей — с 65,8 тыс. рублей в январе прошлого года до 62,8 тыс. рублей на начало года текущего. «Первичка» же оказалась значительно менее эластичной: стоимость квадратного метра в новом доме упала с 60,5 тыс. рублей лишь до 60,1 тыс. рублей.

Весь прошлый год вторичный рынок жил в условиях дискриминации со стороны государства — льготная ипотека на него не распространялась

Третий фактор — оживившиеся рантье. «В прошлом году на рынке не было инвесторов. Или были, но очень мало — многие держали деньги в валюте. Потому что рост валюты шел, на этом, понятно, зарабатывали. В начале этого года я заметил тенденцию, что люди, имеющие небольшие сбережения, которые они держали в валюте, хлынули на рынок. И прежде всего на рынок вторичного жилья», — говорит Егоров.

По мнению Савельева, «вторичка» будет на гребне волны еще как минимум до середины весны: «Первичное жилье, по сути, по сравнению с «вторичкой», на мой взгляд, является немного неграмотным вложением. Вы приобретаете новостройку — чаще всего это черновая отделка, придется вкладываться в ремонт. Даже если срок сдачи, к примеру, начало 2017 года — на это время вы замораживаете данные деньги. Вы даете застройщику, грубо говоря, беспроцентную ссуду, пока он строит этот объект. И еще есть риски в плане сдачи дома. Он достроит, например, не в начале 2017-го, а в конце. То есть все это небольшие риски, они не несут прибыльности. А вторичную квартиру вы можете купить и тут же, например, сдать ее в аренду».