«НЕСМОТРЯ НА ЗАТОВАРИВАНИЕ РЫНКА, ИНВЕСТИЦИОННЫЙ СПРОС СМЕСТИЛСЯ В СТОРОНУ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ»

Только за январь текущего года из-за «бегства депозитов» российская банковская система лишилась 453 млрд рублей. Так называемая паника вкладчиков возникла по двум причинам. Первая – агентство по страхованию вкладов требует вернуть деньги, снятые с банковского счета, если ваш банк впоследствии лишился лицензии. Вторая – решение Верховного суда РФ, который разрешил банкам удерживать средства при возникновении сомнений в законности их получения.

Утрата веры в финансовую систему страны и предстоящие выборы президента повысили популярность квадратных метров в качестве варианта сохранения своих сбережений. Что парадоксально, несмотря на затоваривание рынка, инвестиционный спрос сместился в сторону жилой недвижимости. И в декабре прошлого года, и в январе нынешнего этот сектор показывает высокую активность по сравнению с коммерческой недвижимостью, где 2017 год стал антирекордным по количеству заключенных сделок. И первый зимний месяц лишь подтвердил наметившуюся тенденцию – всего 474 сделки.

По мнению аналитиков, это связано:

– с отсутствием в свободной продаже ликвидных профильных активов;

– со снижением вероятности получения ощутимой разницы между покупной и продажной стоимостью на стадии котлована и после ввода комплекса в эксплуатацию; сейчас казанские застройщики стараются не менять цены квадратного метра нежилых помещений в течение всего этапа строительства, стартуют с максимально возможных.

Коммерческая недвижимость – это твердый актив, но с учетом рыночных реалий заработать на традиционной купле-продаже не получится. Ее стоимость сможет увеличить лишь удачно проведенный редевелопмент. При правильном выборе объекта доходность от арендного потока в Казани составляет от 10 до 12% годовых. На фоне падающих ставок по депозитам разница кажется ощутимой.

==table1926==

«ПРИНЦЕМ НА БЕЛОМ КОНЕ ДЛЯ БОЛЬШИНСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЯВЛЯЕТСЯ ПРОДУКТОВЫЙ РЕТЕЙЛ»

В прошлом году, согласно оценке экспертов, российский рынок коммерческой недвижимости привлек почти 270 млрд рублей. Наиболее популярна у инвесторов торговая недвижимость. Ее владельцы могут рассчитывать на ежемесячную аренду по ставкам от 600 до 1,5 тыс. рублей за квадратный метр. Востребованы и офисные помещения, где оплата рассчитывается из диапазона от 400 до 700 рублей. Конечно, встречаются рекордсмены. Например, в бизнес-центрах «Сувар Плаза» или «Корстон» максимальный порог перевалил за 1,5 тыс. рублей за квадратный метр.

Принцем на белом коне для большинства собственников нежилой недвижимости является продуктовый ретейл. Все грезят об арендаторе «Магните» или «Пятерочке» – стабильный, максимально возможный доход. Как правило, договоры аренды заключаются на срок более 5 лет. Популярные ранее клиенты типа банков, стоматологов и косметологов воспринимаются без былой теплоты.

Ипотечный кредит для коммерческой недвижимости

А вы заметили, что банки стараются обходить вниманием сегмент коммерческой недвижимости? Все их силы направлены на привлечение заемщиков для покупки квартир. И это все, несмотря на призывы о развитии малого и среднего бизнеса. Получается, что под салон красоты или небольшую клинику будет достаточно проблематично оформить ипотечный кредит.

После разговора с сотрудниками ряда кредитных учреждений я пришла к выводу, что им сложно оценить финансовое положение предприятия (большинство представителей МСБ находятся на упрощенной налоговой отчетности). Усугубляет ситуацию статистика, показывающая, что 70% предприятий в период сроком до пяти лет переживают банкротство. Также сложности вызывает рыночная оценка объекта залога. С квартирами все прозрачно и понятно. А вот попробуйте объективно оценить стоимость «Меги» или ТК «Южный»?

==table1927==

Отчаявшиеся предприниматели нашли выход – брать деньги под залог имеющегося жилья. Но и тут условия достаточны кабальные. Вы получите не более половины от рыночной стоимости жилья по ставке, превышающей «жилую» более чем на три пункта.

==table1928==

Для получения значительного дохода от коммерческой недвижимости необходимы большие вложения. Здесь выше порог вхождения, чем в жилой недвижимости. Стоимость квадратного метра составляет от 45 тыс. до 150 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от особенностей объекта.

«ВЛОЖЕНИЯ В КОММЕРЧЕСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ В НАШЕЙ СТРАНЕ В ДВА-ТРИ РАЗА МЕНЬШЕ, ЧЕМ В ЖИЛУЮ»

Удачно в коммерческую недвижимость удается вкладываться более опытным инвесторам и с учетом среднесрочной перспективы. До приобретения необходимо провести внимательный анализ и оценку затрат, поэтому вложений в коммерческие помещения в нашей стране в два-три раза меньше, чем в жилую. Доход от аренды жилой недвижимости находится в диапазоне 5% годовых.

==table1929==

Сдача в аренду коммерческих помещений приносит в два раза больше и окупает вложения за 10 лет.

P. S. На момент написания материала в открытой экспозиции я не нашла объектов, удовлетворяющих требованиям 10/10 (доходность/окупаемость) с порогом вхождения до 10 млн рублей. Это наиболее частый запрос от представителей МСБ города Казани и просто частных инвесторов.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции