«Сами мы не строители»: «путинский» долгострой в Пестрецах спасет московский инвестор?

Проблема долгостроев «СтройКома» в микрорайоне Яшьлек, наконец, может быть решена Фото: «БИЗНЕС Online»

«СТРОЙКОМ» НАШЕЛ ИНВЕСТОРА, КОТОРЫЙ СОГЛАСЕН У НЕГО ВСЕ ЭТО ПРИОБРЕСТИ»

Забрезжил свет надежды над замершей стройкой ЖК «Яшьлек» в деревне Куюки. Напомним, застройщик, компания «СтройКом», сорвал сроки ввода в эксплуатацию и не смог завершить строительство домов первой очереди для нескольких десятков человек. ЖК строился по программе «Жилье для российской семьи», которую президент РФ Владимир Путин анонсировал еще в декабре 2013 года в своем ежегодном послании. Цена «квадрата» такой «путинки» должна была быть весьма «вкусной» — по 35 тыс. за метр. Но в результате получился долгострой. Причиной стало, в том числе, несоответствие реальных условий программы ранее заявленным. Дороговизна сетей и отсутствие у застройщика возможности получить дополнительный кредит в банке привели к тому, что в Татарстане встала эта «программная» стройка.

Сейчас же в деле яшьлековцев наметился новый поворот. Проблему, по словам инициативной группы дольщиков, взял на карандаш первый вице-премьер РТ Рустам Нигматуллин. Напомним, что 12 марта президент РТ Рустам Минниханов подписал указ о создании фонда поддержки дольщиков в республике, курировать который поручено Нигматуллину. Но вот уже более двух месяцев о фонде ни слуху ни духу! Однако осведомленные источники отрицают причастность к этому делу собственно фонда. 

Так или иначе, но этот ЖК, по словам знакомых с ситуацией экспертов, имеет высокие шансы быть быстро достроенным — процесс надо лишь организовать. Изначально ходили слухи о том, что достройкой займется компания «Ак таш» — взамен же в Пестречинском районе должны были найти «пряник» в виде «хороших земель». Вариант этот дольщиков более чем устраивал. Однако «Ак таш» якобы поставил условие, что выделенная земля должна быть переведена из категории сельскохозяйственных земель в категорию ИЖС. И тогда глава компании «СтройКом» Фаик Гараев предложил иное решение.

«Он нашел инвестора, который согласен у него все это приобрести со всеми долгами и полностью достроить. Подрядчиком при этом, предположительно, будет все тот же „Ак таш“. А на нового инвестора в дальнейшем будут переоформляться договоры ДДУ», — рассказали «БИЗНЕС Online» представители инициативной группы.

В пресс-службе минстроя РТ подтвердили: кабмин РТ одобрил «вхождение в проект нового инвестора». При этом имеющиеся обязательства по погашению долгов, налогов и договорам долевого участия берет на себя инвестор. А собственно минстрой РТ взял на себя поиск надежного исполнителя — подрядчика работ. «Завершение строительства жилых домов 1-4 запланировано в срок, утвержденный „Дорожной картой“ (ликвидации проблем дольщиков в РТ — прим. ред.), — говорится в ответе минстроя на запрос „БИЗНЕС Online“. — При этом смена застройщика возможна только при условии согласия всех дольщиков, то есть только в случае, если все дольщики подпишут допсоглашения к ДДУ о смене застройщика». Называть инвестора и подрядчика в ведомстве не стали.

Тревогу дольщиков, однако, вызвал тот факт, что потенциальным инвестором оказалась компания со штаб-квартирой в Москве и отсутствием опыта подобного вкладывания денег в Казани, поэтому они попросили вице-премьера Нигматуллина «проверить» нового инвестора. Вердикт, судя по всему, оказался положительным (иначе как объяснить тот факт, что делу дали зеленый свет?).

Проблему, по словам инициативной группы дольщиков, взял на карандаш первый вице-премьер РТ Рустам Нигматуллин Фото: «БИЗНЕС Online»

«РЕАЛИЗАЦИЯ ОДНОЙ ЛИШЬ ПЕРВОЙ ОЧЕРЕДИ ЭКОНОМИЧЕСКОГО СМЫСЛА НЕ ИМЕЕТ»

Кто же стал этим потенциальным инвестором с московскими корнями? Это компания SP Development. Согласие войти в татарстанский проект фирма выразила в письме, направленном на имя министра строительства, архитектуры и ЖКХ Ирека Файзуллина (оно есть у дольщиков).

«Наше представительство в лице инвестиционной компании ЗАО „Система“ готово взять на себя обязательства по строительству жилых домов ЖК „Яшьлек“ с заключенными договорами долевого участия в рамках программы „Жилье для российской семьи“», — примерно так начинается это письмо. В компании отмечают, что готовы «в кратчайшие сроки войти в проект», и прилагают к письму намеченный график работ. Так, прокладку наружных сетей первой очереди обещают завершить к 1 августа 2018 года, а работы по завершению строительства 1-4 домов завершить в течение двух последующих недель. Впрочем, надо учитывать, что такие сроки в компании озвучили при условии, что заключение договора купли-продажи с компанией «СтройКом» будет осуществлено до 5 мая — очевидно, что эти сроки выдержаны не будут до тех пор, пока все это не оформлено документально.

Условия — передача «СтройКомом» новому инвестору прав на три земельных участка площадью в 252 тыс. кв. метров. Необходима «перемена лиц» в части договоров ДДУ — переоформление их со «СтройКома» на нового инвестора и заключение дополнительных соглашений с каждым дольщиком — в части изменения сроков сдачи и ввода объектов в эксплуатацию. Участие минстроя необходимо в части работы с дольщиками и регистрации передачи прав на земельные участки и договора долевого участия в ЕГРП.

«Отбивать» вложения москвичи намерены путем строительства второй очереди — завершить их можно весной 2019 года. Одна лишь первая очередь строительства — в ней 17 домов — сделать этого не позволяет, отмечают в SP Development. В связи с этим компании требуется участие минстроя «в согласовании в соответствующих органах исходно-разрешительной документации и получении разрешения на строительство на всю застройку, включая вторую очередь в срок до 1 июля 2018 года». При этом в компании подчеркивают: новый инвестор берет на себя не все обязательства ООО «Стройком», а только то, что касается достройки четырех домов «Яшьлека».

С момента прихода на позицию главы Пестречинского района Ильхама Кашапова заметны перемены Фото: gossov.tatarstan.ru

140 ДОГОВОРОВ ДДУ И 60 МИЛЛИОНОВ НА ДОСТРОЙКУ

Дело активно толкают и в районе: как отмечают дольщики, с момента прихода на позицию главы Пестречинского района Ильхама Кашапова заметны перемены. Дабы провентилировать готовность дольщиков перезаключить договоры долевого участия с новым инвестором, 11 мая состоялась встреча с дольщиками — пришли более 60 человек.

Глава Пестрецов напомнил, что на повестке дня — завершение строительства четырех трехэтажных 23-квартирных жилых домов с общей площадью 6,4 тыс. кв. метров. «Общая готовность в целом — 85–90 процентов, начато строительство второй очереди — двух четырехэтажных жилых домов площадью 2,8 тысячи «квадратов». Застройщиком заключено 140 договоров долевого строительства жилья, и на сегодняшний день у строительной компании средств на завершение домов нет», — кратко ознакомил он собравшихся с текущим положением дел. После этого глава района передал слово представителю потенциального инвестора Евгению Сипаку. По его словам, SP Development изучил возможность достройки первой очереди, а также возведения второй и третьей очереди общей площадью 24 гектара. «Вся застройка будет примерно трехэтажная, коттеджей нет, обычный жилой квартал», — пояснил он собравшимся.

Сипак отметил, что компанией-инвестором были внимательно изучены документы «СтройКома» и состояние домов. Расчетная сумма на достройку совпала с теми цифрами, что предоставил минстрой и исполком района, — это 60 млн рублей. Назвал он и предполагаемые сроки завершения строительства — третий-четвертый квартал 2018 года для первой очереди, и дальнейшее строительство комплекса — в течение двух лет. «Мы берем на себя обязательства для того, чтобы вам передать квартиры — достроить, и чтобы вы заехали. Мы покрываем долги сетевой компании и долги перед налоговой, потому что без этого нам просто никто не даст перевести. Долги подрядчикам — они тоже остаются, мы их не берем, они не относятся к строительству в дальнейшем», — предупредил он. Так что если кто-то мечтает «состричь» немножко денег с прежнего застройщика за срыв сроков, этот номер не пройдет.

«Вы должны будете согласовать срок строительства, то есть мы не можем принять ваш договор, который заведомо уже кончился», — обратил внимание Сипак. В противном случае инвестор ничем не защищен от возможности дольщиков перейти к новому инвестору и сразу же подать на него в суд, если в договоре с ним датой сдачи будет значиться ноябрь 2017 года, объяснил он.

А главное — дополнительных сборов с дольщиков не потребуется.

«ПО КРАЙНЕЙ МЕРЕ, «АК ТАШ» НЕ ОТКАЗАЛ...»

Один из присутствующих на встрече мужчин отметил, что сейчас на земли «СтройКома» наложен арест. Нескольким семьям по этой причине не удалось оформить рефинансирование кредита.

«Банк сейчас готов расторгнуть с нами договор и раньше времени взыскать с нас сумму неустойки. Юридически они правы, но мы оказались заложниками этой ситуации», — посетовал дольщик. Однако на вопрос, когда снимутся аресты с земли, Сипаку однозначно ответить не удалось. Аресты, наложенные налоговой инспекцией, сетевой компанией, возможно снять в кратчайшие сроки — две недели – месяц. Но есть еще аресты, наложенные самими дольщиками, поэтому здесь все зависит в том числе и от них, дал понять он.

Глава района напомнил: на последнем собрании от 3 мая с участием Нигматуллина исполком Пестречинского района рекомендовал привлечь в качестве подрядчика компанию «Ак таш». Идею поддержали и в минстрое. «А сам „Ак таш“ согласен?» — поинтересовались из зала. «В принципе, „Ак таш“ согласен. Но никаких документально подписанных договоров на сегодня нет. По крайней мере, „Ак таш“ не отказал», — отметила начальник отдела взаимодействия в строительном комплексе минстроя РТ Ольга Муханова.

Как только все 140 дольщиков подпишут документы, инвестор пойдет дальше и зарегистрирует сделку в Росреестре Фото: «БИЗНЕС Online»

«КОНЕЧНО, МЫ СОГЛАСНЫ — КАК БУДТО ЕСТЬ ДРУГОЙ ВЫХОД!»

Но в общем даже неважно, есть договор с «Ак ташем» или нет. До получения одобрения дольщиков он просто не имеет смысла, пояснил Сипак. Если хотя бы один из 140 дольщиков скажет нет, новому инвестору просто не дадут одобрения в Росреестре.

«Мы для этого собрались, чтобы мы смогли понять, стоит ли делать какие-то инвестиционные шаги, согласны ли вы», — обратился к публике Сипак.

«Да, конечно, согласны — будто есть другой выход!» — не выдержал кто-то из зала. А один из мужчин резонно напомнил: договоры были заключены и с юрлицами. Как будут решаться вопросы по ним?... «По юрлицам — их не так много, мы нашли выход. И в основном как раз меня волнуют дольщики, которые здесь, которые давно ждут, волнуются, переживают, судятся», — пояснил Сипак.

Как только все 140 дольщиков подпишут документы, инвестор пойдет дальше и зарегистрирует сделку в Росреестре.

«По факту смена застройщика — это просто перемена обязательств по вашим договорам и передача земли. Все, больше ничего нет», — резюмировал представитель компании-инвестора. В заключение он назвал и адрес, по которому в Казани располагается партнерская фирма инвестора — Горьковское шоссе, 47. Прислал застройщик и портфолио реализованных ранее проектов, в которых компания участвовала как девелопер. В основном это крупные ЖК в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге — такие, как ЖК «Марфино», гостиница «Москва», МФК «Красный Октябрь». Первые из них датируются 2006–2007 годами, а роль SP Development в них варьируется от «проектного консалтинга и проектирования» до «инвестирования и продаж». Среди реализованных проектов есть и Казань, а именно — поселок Озерный. Свою роль в этом проекте в компании описывают следующим образом: «Была сделана оценка градостроительного потенциала, выполнена подготовка проекта планировки и межевания территорий, представлено 6 различных концептуальных решений развития данного участка, рассчитаны основные технико-экономические показатели проекта, определен класс застройки и основные виды использования». Представительство компании в России находится в ММДЦ «Москва-Сити» на Пресненской набережной. В целом на вопрос, как связаны московская и казанская фирмы, Сипак ответил весьма туманно: мол, документально никак не связаны, КСМК — просто компания-застройщик из РТ. А все инвестиции, которые в нее будут поступать, частные, да и вообще это коммерческая тайна. «Мы только инвестируем деньги, сами мы не строители», — добавил представитель SP Development.

Но сомнения дольщиков не рассеялись. Те, кто решил убедиться лично, на Горьковском шоссе такой компании просто не нашли. Не нашли они и офис московской фирмы — так что вопросы остались... Больше всего людей смущает наличие белых пятен в биографии фирмы и то, что казанский партнер КСМК, по сведениям дольщиков, находится на стадии ликвидации.

Согласно данным справочно-информационной системы «Контур.Фокус», ООО «СП Девелопмент» создано 7 мая 2013 года. Учредитель — сингапурская «Серч Пасифик Прайвит» (доля 99%). В качестве основного вида деятельности компании указаны «Научные исследования и разработки в области естественных и технических наук», в качестве сопутствующих — «деятельность, связанная с использованием вычислительной техники и информационных технологий». По данным на 2016 год, баланс компании — 55 млн, прибыль — 6,6 млн рублей. Гендиректор Константин Михин является также гендиректором ЗАО «РИВВ» (основная деятельность — разработка компьютерного обеспечения), учредителем которого является кипрская фирма. Имя Михина фигурирует также в качестве основного учредителя ликвидированной компании «Хит-МР3», основной деятельностью которой было «финансовое посредничество, не включенное в другие группировки», и проведение операций с недвижимым имуществом.

А одноименных компаний с названием «КСМК» в Казани несколько. И если некоторые из них действительно находятся в стадии ликвидации, то одна — директором которой значится Петр Захаров, а основным видом деятельности «строительство жилых и нежилых зданий» — действует с июня 2014 года.