«Раньше строили дома по 500–700 «квадратов», теперь их содержание стоит 20–40 тысяч…»

По данным от одного из застройщиков, в Тукаевском районе порядка 40 тыс. домовладений сегодня остаются без газа, а это огромный дефицит ресурса первой необходимости на селе Фото: «БИЗНЕС Online»

ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ЗЕМЛЕ СТАНОВИТСЯ МЕНЬШЕ

Миграция городского населения Набережных Челнов в пригород серьезно сбавила темпы после нескольких лет «бума ИЖС», как характеризуют минувший период застройщики. Вокруг автограда сформировались десятки населенных пунктов и малоэтажных микрорайонов — они либо возникли с нуля, либо начали перестройку из традиционных поселков в коттеджные в последнее десятилетие. Сегодня для многих из них экономия на ресурсах если и есть, то не та, на которую могли рассчитывать бывшие хозяева городских квартир, дорог в Тукаевском районе ждали слишком долго, а тотальное газоснабжение сельских районов, о которой республиканский Фонд газификации отчитался 17 лет назад, давно уже не покрывает жилые территории. По данным от одного из застройщиков, в Тукаевском районе порядка 40 тыс. домовладений сегодня остаются без газа, а это огромный дефицит ресурса первой необходимости на селе.

Анализируя рынок земель и домов вокруг Челнов, включая и сам город, мы обратились к застройщикам, риелторам и печатным СМИ. Для собственного анализа предложений ИЖС мы воспользовались статистикой еженедельника «Новый Мир недвижимости» — одного из основных инструментов для риелтора и ценовых гидов для населения региона. Сразу оговоримся, определить динамику цен со статистической точностью по бумажному журналу технически невозможно, а данные экспертов оказались довольно противоречивыми, однако объем предложений достаточно четко указывает: количество желающих избавиться от дома в пригороде почти не сократилось.

Отделить чисто городские дома и участки от пригородных в случае с Челнами зачастую тоже можно лишь условно — к примеру, если микрорайон 67а, расположенный около Большой Шильны, относится к городу, то соседние дома 70а микрорайона — уже тукаевские, хотя продавцы и их зачастую вписывают в черту города, чтобы набить цену. Особенно это заметно в случае с земельными участками, ведь в черте города за 300–400 тыс. рублей можно купить сотку, а в районе за те же деньги — участок 10–13 соток.

В Челнах предложений по земельным участкам не набирается и 50 штук. Крайние ценовые отметки — 180 тыс. рублей и 11 млн, средний диапазон на ИЖС — 3–5 млн рублей. За такие деньги продаются места в новых городских микрорайонах за проспектом Яшьлек, нарезанные по 8–14 соток. Для выявления годовой динамики мы воспользовались тем же источником за ноябрь 2017 года: можно констатировать, что объявлений о продаже городской земли стало меньше на 10–15 штук. Это естественно, ведь участки застраиваются, и число пустых земель на ограниченной территории стремится к нулю.

На востоке от города в районе Азьмушкино, где особенно много участков на продажу, средний диапазон цен держится в пределах 300–600 тыс. рублей, на юго-западе, в районе Бикляни, — 250–400 тыс. рублейФото: «БИЗНЕС Online»

В Тукаевском районе на продажу выставлено около 700 земельных участков в среднем по 10–13 соток. Порядка 80% из них дешевле миллиона рублей. Около половины продавцов указывают наличие газа и воды (очевидно, артезианской), электричество отмечено в двух третях случаев. Сравнивая объем предложений с прошлогодним, получаем значительную динамику: количество участков сократилось на 30% — год назад их выставлялось порядка 980. Объяснением могут служить несколько факторов. Прежде всего, как считает один из опрошенных – экспертов из сферы недвижимости и строительства, покупатели пустых земель в районе насторожены чесом следственного комитета — то и дело участки, выданные когда-то с нарушениями, возвращаются в муниципальную собственность. Сам факт их изъятия тоже влияет на объем рынка. Кроме того, часть участков за прошедший год перешла в разряд готовых домов на продажу. По ценам, насколько позволяет судить карандашный подсчет, ситуация мало изменилась — как стоили земли меньше миллиона, так и стоят. На востоке от города в районе Азьмушкино, где особенно много участков на продажу, средний диапазон цен держится в пределах 300–600 тыс. рублей, на юго-западе, в районе Бикляни, — 250–400 тыс. рублей.

В диапазоне 6–7 млн рублей появляются предложения из элитного Чаллы Яра. После 8 млн рублей количество объявлений в каждом миллионном диапазоне сокращается до 4–7 штук Фото: «БИЗНЕС Online»

ДОМА В ЧЕЛНАХ: НА ТРЕТЬ МЕНЬШЕ ПРЕДЛОЖЕНИЙ, ПРЕМИУМ-СЕГМЕНТ СОКРАТИЛСЯ

Северо-восточные пределы города — это вектор его будущего развития, вдоль которого границы между Челнами и районом зыбки. Здесь ценник повыше не только на земли, но и на готовые дома, хотя по большому счету зависит он не столько от географии, сколько от качества жилья.

География же самая обширная: есть дома как в новых микрорайонах за Яшьлеком, так и в центре (поселок Орловка), и на берегу Камы (Чаллы Яр), и в старой части города (Сидоровка, Суар), и на южных околотках (Замелекесье). Всего в черте города около 150 объявлений о продаже индивидуального жилья (включая таунхаусы), разброс цен — от 2 до 15 млн рублей, если отбросить штучные предложения. Можно отметить, что самые дешевые городские дома стоят в Сидоровке, но это не значит, что там же нет и дорогих. За 3,2–3,5 млн можно найти дом и на Элеваторной горе — место здесь спокойное, но и общественный транспорт нетороплив.

В целом предложений до 4 млн рублей насчитывается чуть более десятка. Примерно по столько же домов прибавляется с каждым скачком ценника на один миллион. В диапазоне 6–7 млн рублей появляются предложения из элитного Чаллы Яра. После 8 млн рублей количество объявлений в каждом миллионном диапазоне сокращается до 4–7 штук — дорогих домов продается однозначно меньше, чем дешевых. Больше, чем в 10 млн рублей, оцениваются порядка 60 домов, опять же по большей части за Яшьлеком, где и освоение свежее, и инфраструктура будет прирастать с ориентиром на современные нормы. Понятно, что практически все дома в черте города обеспечены коммуникациями, по площади верхняя массовая планка достигает 400 кв. м, единичные предложения — до 500, одно — 800 кв. метров.

Что изменилось за год в черте города? Прежде всего примерно на 30% сократилось количество предложений: было около 220, стало около 150. Ценники новых микрорайонов на северо-востоке по-прежнему вдвое превышают аппетиты продавцов в таких «коренных» поселках, таких как Орловка, Сидоровка и даже Чаллы Яр. Некоторое удешевление наблюдается в сегменте изначально дорогих предложений: год назад домов за 12–15 млн рублей было заметно больше, ценники доходили до 20 миллионов. Эконом-формат не пострадал.

«Многие поселки застраивались непрофессионалами. Брали сельскохозяйственный участок, переводили в ИЖС, нарезали и распродавали», – поделился коммерческий директор ООО «Домкор» Юрий Мочалин Фото: «БИЗНЕС Online»

ДОМА В РАЙОНЕ: «НЕКОТОРЫЕ ГОТОВЫ ОТДАТЬ ДЕШЕВЛЕ СЕБЕСТОИМОСТИ, ЛИШЬ БЫ СЪЕХАТЬ…»

В Тукаевском районе насчитывается почти 500 предложений о продаже домов. Дешевле миллиона стоят только избы в отдаленных населенных пунктах, а вокруг города, опять же, географический фактор заметен только в отношении ближайших северо-восточных поселков, прежде всего обжитых Большой и Малой Шильне. При старте от 1,7 млн рублей в этих двух поселках сосредоточено около половины всех районных предложений в диапазоне 7–9 млн рублей, хотя для самих поселков высокий ценник не является определяющим: таких домов в них примерно 10 из 70. В ближайших к этому месту Алане, Ильбухтино и Усадьбе столь высоких ценников практически нет, за штучным исключением дома стоят от 2 до 6,5 млн рублей.

Немного дальше от города, на востоке, располагаются Азьмушкино, Подсолнухи, Рябинка, Манхэттен. Цены здесь начинаются от 1,2 млн рублей и достигают 6 миллионов. Еще дальше на восток, в поселках Новый и Калмаш, выставлено на продажу по 15 домов, цены в целом те же. С этой же стороны города, только в северном направлении, стоит отметить еще обособленные поселки Белоус и Ильичевский, когда-то втиснувшиеся в национальный парк «Нижняя Кама» на берег реки, а потому считающиеся особо престижными. Белоус, вмещая в себя как деревенские избы, так и резиденции челнинской бизнес-элиты, соответственно, отражен на ценниках: от 1,9 млн рублей до 16 млн, всего 12 предложений на любой кошелек.

В Большой и Малой Шильне количество выставленных на продажу домов за год выросло на десяток, причем дорогих стало только больше: было 4, стало 10, что нехарактерно для сегодняшнего рынкаФото: «БИЗНЕС Online»

Тенденции на северо-востоке и востоке от Челнов если и наблюдаются, то локальные. В Большой и Малой Шильне количество выставленных на продажу домов за год выросло на десяток, причем дорогих стало только больше: было 4, стало 10, что нехарактерно для сегодняшнего рынка. Динамика заметна в поселках-спутниках: в Усадьбе год назад продавалось меньше десятка домов, сейчас — 23; в Алане было 8, стало 11; в Ильбухтино было 7, стало 13, в Азьмушкино год назад продавалось 20 домов, теперь — 30. Народ бежит?

В общей сложности по району число продаваемых домов сократилось на полсотни, с 550 штук, в этом смысле восток и северо-восток выбиваются из тренда. На эту-то территорию горожане и обращают внимание в первую очередь, замыслив стать ближе к земле, но, видимо, не все приживаются. В ценах при этом особых изменений не заметно, явно подешевел разве что элитный Белоус, где год назад ценник почти не опускался ниже 11 млн рублей, а теперь из 12 предложений только три перешагивают эту планку.

Однако у экспертов рынка имеются другие оценки на этот счет. «Через некоторое время после того, как республика отчиталась о газификации сел на 100 процентов, началась застройка новых коттеджных поселков, а сейчас эта волна спадает, — поделился наблюдениями коммерческий директор ООО „Домкор“ Юрий Мочалин (холдинг „Домкор“ имеет задел под ИЖС в Тукаевском районе, однако с застройкой не торопится — земля заморожена до лучших времен). — Факт в том, что в Азьмушкино газа практически нет, в Большой Шильне газифицировано полпоселка, в Усадьбе такие же проблемы. Многие поселки застраивались непрофессионалами. Брали сельскохозяйственный участок, правдами или неправдами переводили его в ИЖС или в дачное строительство, нарезали и распродавали. Где-то проводили электричество, где-то газ. Вода везде артезианская, канализация — септик. А теперь в Азьмушкино и в том районе уровень грунтовых вод поднялся, вода начинается уже на глубине 2 метров, возникла проблема».

По словам Мочалина, ожидаемой экономии на ресурсах многие домовладельцы так и не получили. В частности, некоторые продавцы участков взяли на себя управление распроданным коттеджным поселком и теперь сами формируют тарифы — выше, чем в городе. «Не только экономии не получается, но и инфраструктуры нет, — подчеркивает Мочалин. — По нашим наблюдениям, стоимость коттеджей за год снизилась примерно на 30 процентов: некоторые готовы отдать дом дешевле себестоимости, лишь бы съехать».

Тенденцию подтвердил «БИЗНЕС Online» один из землевладельцев — как раз тех, что переводили в ИЖС, нарезали и распродавали сельхозземли. Если в прошлые годы он сбывал по 20–30 участков, то в этом году сумел продать только 2. В то же время другие эксперты отрицают заметную динамику на рынке.

«Проблемы с газом можно решить: малые строительные компании, которые специализируются на ИЖС, предлагают вообще отказываться от газификации домов», — поясняет гендиректор АН «Кама» Рисхат Сабирзянов Фото: «БИЗНЕС Online»

«СПРОС ЕСТЬ ТАМ, ГДЕ ПРОЛОЖЕНЫ КОММУНИКАЦИИ»

Гендиректор агентства недвижимости «Кама» Рисхат Сабирзянов по просьбе «БИЗНЕС Online» подверг аналитике сделки своей организации за прошлый год, а также запросил данные из оценочных компаний. По ценам особой динамики он не выявил.

«Риелторы отмечают рост цен только по традиционным критериям: в поселках, до которых доходят коммуникации, дорожает земля и дома, — поясняет Сабирзянов. — География тоже учитывается, есть понятия удаленности на 15 километров от города, на 30, и последний рубеж — 50 километров. Сказывается категория земли: даже в Большой Шильне паевые земли могут продаваться по 300 тысяч за участок в 8–10 соток, а ИЖС начинается от 600. Спрос есть там, где проложены коммуникации. Проблемы с газом тоже можно решить: сегодня малые строительные компании, которые специализируются на ИЖС, предлагают вообще отказываться от газификации домов — за счет уменьшения теплопроводности материалов отапливаться электричеством с небольшим удорожанием. Люди покупают, потому что свет подвести несложно, а газ вообще не всем подписывают — некоторые ветки просто нерентабельны, потому что объем поставок не покрывает затрат на прокладку трубопровода».

По словам Сабирзянова, нынешний внушительный объем предложений из района сформировался еще лет пять назад — примерно с тех пор, когда в Большой Шильне и округе возник обширный пул паевых земель. В частности, тогда было положено начало ДНП «Усадьба» на 800 га — тому самому, по которому весной начался судебный процесс против продавца участков Альфии Хайруллиной. Сейчас она отбивается от претензий правоохранительных органов в земельной афере, но покупать у нее было выгодно: участок в 10 соток можно было приобрести за 200–250 тыс. рублей.

«В любом населенном пункте были и есть предложения, и цены за последний год никак не изменились. Правда, один риелтор сказал мне, что в прошлом году он в Тукаевском районе продавал вдвое больше, чем в этом, но только один», — резюмировал Сабирзянов.

Сравнение с прошлогодними объявлениями показывает, что в сторону Нижнекамска общее число предложений выросло примерно на пятую часть Фото: «БИЗНЕС Online»

ЗА 7 ЛЕТ — 10-КРАТНЫЙ РОСТ ЦЕН

Реже покупатель смотрит на юго-запад от Челнов, хотя и здесь выбор предложений богат. Основные варианты с «обратной стороны» автограда — это поселки Старые Ерыклы (40 актуальных предложений), Круглое Поле (23), Биклянь (13), Верхний и Нижний Суык-Су (12).

В Бикляни все еще продаются старые дома под перестройку за 1–3,5 млн рублей, в обоих, Суык-Су и Круглом Поле, средний ценник составляет 3–4 млн рублей, и только в Старых Ерыклах диапазон широкий, от 2,5 до 10 млн рублей. Сравнение с прошлогодними объявлениями показывает, что в сторону Нижнекамска общее число предложений выросло примерно на пятую часть.

На юге наиболее интересными предложениями являются слившиеся поселки Суровка и Новотроицкое вдоль дороги на Сарманово. Ценник начинается от 1,4 млн и достигает 7,5, показательной средней цены как таковой нет, выбор большой — почти 60 домов на два поселка. За год витрина не обеднела.

Юго-западный рекордсмен по предложениям Старые Ерыклы — не совсем стандартная территория, это один из двух крупных проектов, наверное, единственного на сегодня комплексного застройщика в Тукаевском районе. Валерий Чулаков, собственник бизнес-отеля «Татарстан», развивает по одному поселку с обеих сторон Челнов: на северо-востоке это Маленькая страна, на юго-западе — Старые Ерыклы. Оба проекта отличаются нехарактерной для новых поселков инфраструктурой, в связи с чем «БИЗНЕС Online» обратился к Чулакову с просьбой поделиться своей оценкой рынка. На главный вопрос — что происходит с ценами на дома  — инвестор ответил созвучно Сабирзянову: ничего не происходит, цены держатся на прежнем уровне, но продается по ним эконом-формат.

«В Старых Ерыклах я покупал землю еще в 2007 году, продавать начал в 2015-м, — рассказал Чулаков. — У меня было 400 участков, сейчас осталось около 90, в июне продажи были рекордными. Газ в поселок заведен, дорогу я построил не асфальтовую, а сразу бетонную, на век. В этом году я наблюдал за одной фирмой, которая занимается строительством недорогих домов в том же районе — хотел увидеть, как рынок отреагирует на формат. Они сейчас отдают 80 «квадратов» за 3 миллиона, 120 «квадратов» — за 4,2 миллиона, в счет оплаты берут квартиру клиента. В этом году за два месяца они продали около 40 домов. Так вот я у ребят спрашиваю: сколько еще вы могли бы продать? Они отвечают: хоть 100, хоть 200 домов. В таком формате емкость продаж очень высокая. По динамике цен приведу два примера. Лет 7 назад я продал участок в очень хорошем месте по 40 тысяч за сотку, а недавно решил выкупить его обратно и увидел, что рыночная цена выросла до 400 тысяч. За 7 лет — 10-кратный рост. В Маленькой стране в 2014 году я отдавал за 3 миллиона дома попроще, но площадью 130 «квадратов», а сегодня строители за ту же цену легко продают совсем простые жилища площадью 80 «квадратов». Если знать, чего хочет рынок, и быстро реагировать — например предложить обмен на квартиру, — то начинает работать сарафанный маркетинг, и происходит чудо. Добавляешь к своему жилью миллион — вот тебе и дом. Таких покупателей просто тысячи».

С приходом нового главы района Фаила Камаева (слева) начались положительные изменения: ремонтируются дороги, местами заводят водопровод, но за несколько месяцев такие вопросы не решишь Фото: «БИЗНЕС Online»

ТРЕНДЫ: ЭКОНОМ-ФОРМАТ И ВНУТРЕННЯЯ МИГРАЦИЯ

По наблюдениям Чулакова, рост предложений на рынке ИЖС обусловлен не столько возвращением людей в город, сколько внутренней миграцией по району — скидывают некачественное жилье по мере строительства качественного. «Дома строятся, люди покупают, потом кто-то разоряется, кто-то умирает, кто-то изначально вел инвестиционный проект. Появляется выбор, вместе с ним растет и требовательность покупателя. Одновременно с этим люди отказываются от больших площадей. К примеру, в свое время строили дома в 60-х микрорайонах по 500–700 «квадратов». Энергоресурсы тогда стоили копейки, а сегодня содержание такого дома обходится в 20–40 тысяч. Дети выросли и разъехались, что делать родителям в таком доме — „Ау!“ друг другу кричать? Сегодня при отсутствии проблем с деньгами люди предпочитают площади 150–200 «квадратов». Тенденция к внутренней миграции будет только усиливаться, потому что рынок постепенно проводит новые форматы и культура проживания в своих домах меняется».

Еще один пример из личного опыта инвестора: в Маленькой стране живут люди, переехавшие из дорогих домов в Белоусе. Чего ради? По объяснениям спикера, раньше им хотелось обустроенный дом и двор, а теперь — обустроенную территорию: тротуары, безопасность, а главное — соседей, с которыми можно общаться. Для этого нужны общественные места, но продавцы земель не закладывают их в свои планы. «Выделил на тротуар 10 соток — в хорошем месте это уже минус 4 миллиона от продаж. Весной в Маленькой стране проводили опрос среди жителей — чем вам у нас нравится? Основная масса ответов — люди на улицах здороваются». Отметим, что поселок Чулакова — это не совсем индивидуальное жилье: первая очередь Маленькой страны включает 146 таунхаусов и 10 дуплексов, все они к настоящему времени заселены. В общей сложности у инвестора на северо-востоке в собственности 200 га земли между Малой Шильной и поселком Алан. Сейчас Чулаков зашел на вторую очередь с монолитным строительством, она называется Английский квартал.

Застройщик подтверждает, что обеспеченность коммуникациями пригорода в радиусе 50 км от Челнов крайне низкая. С приходом нового главы района Фаила Камаева начались положительные изменения: ремонтируются дороги, местами заводят водопровод, но за несколько месяцев такие вопросы не решишь. «Если говорить о застроенных поселках, то я знаю лишь одно место, где есть все коммуникации, включая дорогу и водопровод, — это Наратлы, там и цены держатся хорошие (13–15 млн рублей за дом, 5,5 млн рублей за участок 10 соток —прим. ред.), — отметил Чулаков. — Центральное водоснабжение вообще мало кто проводит — это очень накладно».

По оценке эксперта, проблем не возникает только с электричеством, его провести легко. Дорога, если исходить из практики в Старых Ерыклах, увеличивает стоимость стандартного участка примерно на 200 тыс. рублей — сам Чулаков инвестировал в ее строительство почти 70 миллионов. Обеспеченность газом зависит от техусловий и активности собственника. По неофициальным данным застройщика, в следующем году вопрос газификации на северо-востоке должен решиться системно.

«Если поселок хоть как-то обустроен, то он в любом случае дает хорошую экономию на коммунальных ресурсах, — считает Чулаков. — Сам я уже 20 лет живу в Белоусе, но знаком с городскими тарифами благодаря родственникам и могу сравнить. Если взять квартиру 70 квадратных метров в центре, в монолитном доме, то средняя цена на коммунальные услуги составит 7 тысяч в месяц. Добавьте обслуживание парковочного места, которое и так в собственности, — уже 8 тысяч. Если квартира по площади сравнима с домом — 120 «квадратов», — коммуналка обходится в 12 тысяч. У меня в Маленькой стране, если так же поделить годовые расходы на 12 месяцев, средняя цена будет 5 тысяч, включая охрану и два парковочных места. Добавьте к разнице еще поездки из города на дачу, и по году экономия может доходить до 100 тысяч».

Перспективы рынка, по оценке Чулакова, связаны со снижением доходности бизнеса: земля дорожает, и покупательской способности за ней не угнаться. В целом же ценовая политика продавцов подтверждает обозначенный инвестором эконом-тренд. Если вновь обратиться к объявлениям о продаже пригородных домов, то ценник 2–4 млн рублей представляет наиболее емкую ценовую категорию: в этих пределах оцениваются около 250 домов, то есть половина актуального рынка. Совсем бюджетных предложений за 1–2 млн рублей вокруг Челнов насчитывается около 70 — это небольшие дома в пределах 100 кв. м, независимо от места расположения, а после 4 млн с каждым следующим количество предложений падает в арифметической прогрессии. Дороже 10 млн рублей в районе всего 8 предложений.