«Все вы знаете – скоро будет выездной Госсовет в Казани с участием президента России…»

В минстрое РТ состоялось очередное совещание на тему «Проектное финансирование в жилищном строительстве» Фото: minstroy.tatarstan.ru

«ДОМ.РФ» РАЗВЕИВАЕТ СТРАХИ ЗАСТРОЙЩИКОВ: КРЕДИТУЕТСЯ НЕ ФИРМА, А КОНКРЕТНЫЙ ОБЪЕКТ — СТАВКА МОЖЕТ БЫТЬ И 0,01%

Татарстанские власти вовсю готовят застройщиков к переходу на эскроу-счета. Накануне в минстрое РТ состоялось очередное совещание на тему «Проектное финансирование в жилищном строительстве». И если на прошлом мероприятии с деталями своих программ застройщиков знакомили Сбербанк и ВТБ, а вел собрание министр Ирек Файзуллин, то на этот раз основным спикером стал госбанк «ДОМ.РФ», а модератором выступил его зам Ильшат Гимаев. Прессу на заседание не пригласили под предлогом того, что зал минстроя не в состоянии вместить всех желающих, но пресс-служба предоставила возможность ознакомиться с записью встречи. 

Обратной дороги нет — эпоха эскроу и проектное финансирование строительства неумолимы, заметил Гимаев, открывая совещание. При этом у федерального центра есть понимание, что «одним наскоком» перейти на эскроу-счета не получится. Есть много подводных камней, признал он, передав слово вице-президенту АО «Банк ДОМ.РФ» Владимиру Зайцеву. 

Весь прошлый год банки разрабатывали продукты для застройщиков, а последние пробовали по ним работать, отметил Зайцев. Он напомнил собравшимся о том, чем была вызвана необходимость перехода на эскроу-счета (коротко говоря — дабы избежать появления новых долгостроев). «Банк „ДОМ.РФ“ не остался в стороне: мы разработали продукт 1 июля, запустили его, у нас есть реализованные сделки… Во время разработки мы сталкивались с опасениями — сомнениями застройщиков, о которых я бы хотел вам рассказать сегодня», — заметил он. 

Первое опасение касалось того, что получить кредит на финансирование объекта смогут только крупные застройщики. Но это не так. Банк, до марта 2018 года известный как агентство ипотечного жилищного кредитования, оценивает каждый проект отдельно. «Не размер застройщика, не показатели бизнеса, а отдельно взятый проект», — подчеркнул Зайцев. Для этого банк разработал собственную методику оценки — по показателю LLCR. «Если говорить упрощенно — это выручка от продажи квартир по отношению к кредиту с процентами. И достаточный запас прочности — это 1,25. У проекта должно быть достаточно средств от выручки, чтобы погасить кредит и окупить вложенные затраты», — прокомментировал представленную формулу Зайцев.

Вице-президент АО «Банк ДОМ.РФ» Владимир Зайцев (слева) напомнил собравшимся о том, чем была вызвана необходимость перехода на эскроу-счета Фото: minstroy.tatarstan.ru

Следующее переживание застройщиков касается того, что у банков будут жесткие требования по доле собственных средств, продолжил спикер. Однако и в этом вопросе ключевую роль будет иметь значение показателя LLCR. Если проект достаточно маржинальный, с хорошим спросом и хорошей локацией, то в качестве «собственных средств» будет достаточно земельного участка и наличия исходно-разрешительной документации. А если значение этого показателя выполняться не будет — застройщику нужно будет довнести какую-то долю собственных средств, чтобы в итоге прийти к показателю не ниже 1,25. 

Главный плюс: процентная ставка при проектном финансировании плавающая. Она меняется от базовой в самом начале, когда нет продаж и поступления нулевые, до специальной и постепенно снижающейся ставки по мере роста продаж. «У застройщика будет инструмент и стратегия — как управлять своей ставкой. Продавая быстрее, он будет ее снижать. В случае медленных продаж ставка будет высокая», — расставил все точки над i представитель банка.

Пример того, как формируется ставка, спикер проиллюстрировал фактически на пальцах. «Допустим, в какой-то момент выборка кредита будет 100 миллионов рублей. А продано квартир будет на 70 миллионов. Таким образом, кредит будет разбит на две части. Первая — которая покрыта эскроу (то есть 70 миллионов лежит на счетах). И вторая — непокрытые 30 миллионов. По покрытой части начисляется специальная пониженная ставка, по непокрытой — базовая», — рассказал он. 

Размер базовой ставки — 11,5–13,5%. Но спецставка снижается до 5–7%. А если поступления денег на эскроу-счета превышают выбранный застройщиком кредит — то и 0,01%. В любом случае все это определяется кредитным договором, дал понять Зайцев. 

Помимо очевидных плюсов для дольщиков (гарантия защищенности и уверенности в том, что вложенные ими средства не канут в лету), существуют и плюсы для застройщиков, среди которых — возможность строить вне зависимости от темпа продаж и сокращение сроков. «Все мы понимаем, что если раньше  мотивации строить быстро как таковой не было, то сейчас возникает мотиватор в виде доступа к эскроу-счетам», — заключил представитель банка. Переводя с банкирского на русский: чем быстрее построишь, тем быстрее получишь «свои» деньги. И тем меньше процентов заплатишь банку…

Фото предоставлено пресс-службой министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ

«ВЫ ПРОВОДИЛИ АНАЛИЗ ПО ВСЕЙ РОССИИ? СКОЛЬКО ЗАСТРОЙЩИКОВ С ТАКОЙ СТАВКОЙ?»

Затем настало время ответов на вопросы. Представители застройщиков интересовались, как будет складываться финансирование в случае с комплексной застройкой. К первому объекту в комплексе, к примеру, всегда нужно проводить сети. Следовательно, прибыль с данного дома будет нулевой, сделал вывод кто-то из присутствующих. Зайцев в ответ заметил, что в этом случае банк будет рассматривать несколько очередей сразу. Еще один вопрос касался оформления залога и необходимости проведения межевания — в ответ представитель банка пояснил, что в залог будут оформляться доли земельного участка, а межевание необходимо будет осуществлять на каждый проект.

Звучали и откровенно взволнованные вопросы. Так, один из застройщиков поинтересовался — возможна ли корреляция коэфффициента LLCR? «Ставка достаточно высокая. Вы проводили анализ по всей России — сколько застройщиков справятся с такой ставкой? Если бы по всей России люди имели такую ставку, они, возможно, и не занимались бы долевым строительством», — резонно заметил кто-то из строителей. В самом деле — слайды, представленные представителем банка, однозначно говорят: банк готов принять проект на эскроу, если его маржинальность — 25% и выше! И это при том, что в своих комментариях застройщики постоянно говорят, что еле сводят концы с концами… Один из участников совещания пояснил корреспонденту «БИЗНЕС Online», что схема, которую представил ДОМ.РФ, очень упрощенная и в ней не учитывается ряд расходов, которые несет девелопер и которые снижают конечную прибыль застройщика. Ведь помимо строительно-монтажных работ есть еще расходы на рекламу, маркетинг, разработку проектов и так далее. Зайцев же заверил — аудит был проведен по всей стране. 

Обратной дороги нет — эпоха эскроу и проектное финансирование строительства неумолимы Фото: minstroy.tatarstan.ru

«Мы проанализировали проекты в России — порядка 70 процентов проектов обладает достаточным запасом прочности, LLCR там больше 1,2. То есть 70 процентов проектов готовы перейти на эскроу-счета уже сейчас. А оставшиеся 30 процентов — среди них повышенные дефолты, повышенные негативные исходы, которые мы с вами видим в целом по стране. И они оказывают не всегда положительное влияние на рынок», — высказал он мнение представителей банковской отрасли. При этом Зайцев обратил внимание на то, что у Сбербанка и ВТБ коэффициента LLCR нет — их расчеты ведутся по другим схемам.

Подводя итог, Зайцев предложил застройщикам, не дожидаясь 1 июля (когда кредитные учреждения будут загружены по максимуму), прийти в банк, пройти этап кредитного анализа и заключить договор — с той целью, чтобы с 1 июля получить банковское финансирование. «Предлагаем воспринимать банки не как коммерческую организацию, а как помощника, который либо даст финансирование, либо расскажет, что сделать, чтобы его получить», — подвел он черту.

«ПОТЕНЦИАЛЬНО ВОЗМОЖНО СТОПРОЦЕНТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ БАНКОМ»

Затем слово передали застройщикам. Заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов поделился с присутствующими своей точкой зрения на механизм финансирования объектов с привлечением эскроу-счетов. Об опыте «Унистроя» в этом вопросе мы уже рассказывали ранее, поэтому остановимся лишь на нюансах программы ДОМ.РФ, плюсы и минусы которой взялись проанализировать в компании.

Искандер Юсупов поделился с присутствующими своей точкой зрения на механизм финансирования объектов с привлечением эскроу-счетов Фото: minstroy.tatarstan.ru

Среди плюсов программы Юсупов отметил тот факт, что она позволяет максимально снизить собственное участие компании в процессе финансирования. «Если планируемая выручка проекта более чем на 25% превышает плановые обязательства перед банком, то потенциально возможно стопроцентное финансирование банком», — обратил внимание он. При этом при стопроцентном превышении выручки над обязательствами перед банком, ставка становится 0,01%, что более чем выгодно. Главным же минусом становится требование залога долей застройщика. Ведь один застройщик может строить несколько объектов, обращает внимание Юсупов. Если застройщик уже заложил свою долю какому-то банку, это создаст проблемы для финансирования других проектов в других банках.

Присутствующие пытались задавать вопросы и о том, как будет осуществляться переход на эскроу-счета для застройщиков, уже возводящих дома. На помощь Зайцеву в этом вопросе пришел замминистра Гимаев, отметивший, что сегодня у вице-премьера РФ проходит совещание с участием министра строительства РТ Ирека Файзуллина. Там как раз обсуждается вопрос определения критериев: какие застройщики могут попасть под эскроу-финансирование, какие смогут его избежать, а по каким проектам правительство РФ разрешит работать по старым правилам. Пока эти правила не выработаны.

«Более того, все вы знаете, что скоро будет выездной Госсовет в Казани с участием президента РФ (ранее „БИЗНЕС Online“ сообщал о том, что глава государства должен возглавить заседание Госсовета, посвященного вопросам ЖКХ и строительства, — прим. ред.). И очень важно, чтобы ни один участник не остался в стороне со своими предложениями», — призвал проявлять активность Гимаев. По его словам, предложения от основных застройщиков уже поступили. Но малые и средние компании в Татарстане пока не шевелятся. «Хотя мы получили информацию негативную, что половина из них новым требованиям не соответствует», — напомнил замминистра, в свою очередь тоже призвав собравшихся заявиться со своими предложениями к банку «ДОМ.РФ» и получить от них заключение. «Это будет некой шпаргалкой — что нужно поправить и куда двигаться», — объяснил он.