Прием «вакцины» на рынке жилья в виде «путинской» ипотеки продлен до 1 июля 2021 года, но на страхах завершения льгот жители Татарстана за октябрь приобрели 3 тыс. новых квартир. Это рекорд, подсчитали в управлении Росреестра. Теперь участники рынка ждут спада — не может же сверхвысокий спрос держаться месяцами? В том, почему «вторичка» дорожает в 5 раз медленнее, есть ли дефицит жилья и что будет с ценами на квартиры до конца года, вместе с экспертами разбирался «БИЗНЕС Online».
Число сделок на первичном рынке Татарстана по отношению к октябрю 2019 года выросло более чем в 2 раза
«ОТЛОЖИЛИ ПОКУПКУ НА ПОСЛЕДНИЙ ДЕНЬ И, КОГДА ПРИПЕРЛО, НАЧАЛИ СКУПАТЬ»
В октябре рынок недвижимости РТ продолжил бить рекорды продаж, начавшиеся с середины этого года вслед за неутешительными итогами первого полугодия 2020-го. Статистика управления Росреестра по РТ свидетельствует: число сделок на первичном рынке Татарстана по отношению к октябрю 2019 года увеличилось более чем в 2 раза. Вторичный рынок Казани вырос на 61%, Татарстана — на 31%.
Октябрь «победил» все трехлетние вершины числа сделок с новостройками в РТ — более 3 тыс. регистраций, подсчитали в управлении Росреестра по РТ. До этого всплески фиксировались в июне 2019 года (2,7 тыс.) и декабре 2018-го (2,5 тыс. сделок). Напомним, Казань уже стала третьей столицей по ценам на жилье в России, где стоимость квадратного метра новостроек перевалила за 100 тыс. рублей. Впрочем, после октябрьского рекорда татарстанские застройщики ожидают некоторого «успокоения» на рынке.
«Разумеется, после такого пика продаж стоит ждать некоторого спада, — считает гендиректор группы „СМУ-88“ Илья Вольфсон. — Сейчас многие займут выжидательную позицию — захотят посмотреть, какие еще проекты выйдут на рынок, и, исходя из этого, будут принимать решения о покупке».
Однако впереди еще и традиционный предновогодний всплеск интереса к недвижимости, который традиционно переживает рынок. «Думаю, следует ожидать некоего отката в показателях продаж, — соглашается заместитель гендиректора компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — Уровень продаж вернется к средним значениям. При этом спрос, скорее всего, традиционно вырастет в последний месяц года. И, вероятно, будет ажиотаж в последние недели действия программы господдержки ипотеки».
«Сказался еще и сезонный спрос, который бывает каждый год в третьем и четвертом квартале, — говорит эксперт по продаже недвижимости в Казани, частный риелтор Ильяс Аскаров. — Люди до Нового года стараются купить квартиру — им это важно. Второй фактор — субсидированная ипотека на новостройки».
В #Суварстроит отмечают три главных фактора, влияющих на рост продаж жилья:
- низкие ставки ипотеки;
- субсидирование процентных ставок от застройщиков;
- недвижимость была и остается надежным и понятным способом сохранения и приумножения сбережений.
Напомним, первоначально по поручению президента РФ Владимира Путина льготная ставка ипотеки в 6,5% годовых при покупке нового жилья должна была действовать до 1 ноября 2020 года, но в конце октября ее продлили до 1 июля 2021-го. «Планировалось, что льготная ипотека закончится, люди отложили покупку на последний день и, когда приперло, начали скупать. В совокупности это спровоцировало спрос», — объясняет рекордные продажи новостроек в октябре эксперт по продаже недвижимости, риелтор агентства «Портал-116» Рамиль Каюмов.
Средняя цена «квадрата» в новостройках Казани по сравнению с октябрем 2019 года выросла на 15,6%
«Цены на новые квартиры в Казани догнали статус города»
Ажиотажный спрос в октябре, естественно, подтолкнул вверх и цены. Средняя стоимость «квадрата» в новостройках Казани по сравнению с октябрем 2019 года выросла на 15,6% до 88,5 тыс. рублей. С начала года рост составил 10%. Об этом свидетельствует статистика Domofond.ru.
Дорожают все районы. Из «минуса» выбрался Кировский — там «квадрат» вырос на 8% до 75,9 тыс. рублей. Наибольшее удорожание по сравнению с январем зафиксировано в Вахитовском и Московском районах — плюс 20,3% (100,8 тыс. и 97 тыс. рублей), Авиастроительном — плюс 15,9% (90,4 тыс. рублей), по 10% прибавили Ново-Савиновский и Приволжский районы (114,7 тыс. и 83,6 тыс. рублей), Советский добавил 9,6% до 92,1 тыс. рублей.
«Вторичка» пока не бьет рекорды. Средняя стоимость «квадрата» держится в районе 80,2 тыс. рублей — в сравнении с октябрем 2019-го прирост 3,5%. То есть темп роста цен в 5 раз ниже, чем на «первичке».
По мнению Юсупова, цена казанского «квадрата» просто становится более справедливой по отношению к другим городам России. Долгое время стоимость жилья в Казани была ниже, чем у соседей, — и вот сейчас наблюдается разворот тренда. «Цены на новые квартиры в Казани догнали статус города», — полагает собеседник «БИЗНЕС Online». Почему при этом наблюдается разрыв цен со вторичным рынком? У большинства владельцев «вторичной» квартиры нет прямой зависимости от затрат на ее строительство. А девелопер не может обойтись без данной составляющей.
Вольфсон напоминает, что на стоимость нового квадратного метра влияет очень много факторов. «Дело не только в дешевой ипотеке и желании заработать, — говорит собеседник. — Цена рабочей силы, стоимость материалов, валютные колебания, подключение к сетям, земля — это далеко не весь айсберг условий, формирующих конечный ценник. Не хочу делать прогнозы, но при сохранении текущих условий можно предположить скорую стабилизацию рынка».
Значительно более серьезное влияние на цену, чем ипотека с господдержккой, оказало введение проектного финансирования, считает Юсупов. «Сейчас стратегия ценообразования на первичном рынке изменилась. Темп продаж на начальном этапе строительства играет заметно меньшую роль, потому что у девелопера уже нет необходимости собрать достаточно средств на строительство „с котлована“. Для этого есть банковское финансирование. Сейчас девелоперу достаточно продать все квартиры за срок строительства объекта, чтобы уверенно завершить проект. Потому можно сразу ставить среднюю цену, не занижая ее в начале и не повышая значительно в конце строительства», — говорит заместитель гендиректора «Унистроя».
Вместе с тем рост цен на новостройки заставляет людей смотреть на «вторичку».
«Так как новостройки в самых интересных локациях перешагнули барьер в 115–120 тысяч рублей за „квадрат“, люди смотрят на „вторичку“, — объясняет Аскаров. — Если квартира более-менее в рынке, то простоит два-три дня, и ее купят. „Вторичка“ будет дорожать до первого квартала 2021-го, потом стоимость немного упадет и зафиксируется — так происходит каждый год. До Нового года рост окажется в районе 5 процентов, не больше. Цены и так заоблачные — 110 тысяч за „квадрат“ в „ленинградке“ — это, конечно, нонсенс».
«СТАВКИ УПАЛИ, ЦЕНЫ ВЫРОСЛИ. И ЭТО СРАБОТАЛО В МИНУС ПОКУПАТЕЛЯМ»: ТАК КТО ЖЕ ВЫИГРАЛ ОТ ГОСПОДДЕРЖКИ ОТРАСЛИ?
Одна из проблем Казани еще и в том, что идет сокращение предложения квартир. По данным IT-системы мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro, в 2019 году девелоперы вели 69 проектов на 132 корпуса. Сейчас строится 53 проекта на 116 корпусов. В продаже было 34 тыс. квартир, а теперь на 4 тыс. меньше. Одна из причин — «коронакризис»: девелоперы просто боялись начинать новые стройки. Наиболее урожайным по выдаче разрешений на строительство в Казани стал сентябрь. Полтора месяца назад застройщики заявили 6 новых проектов, в октябре — ни одного.
«Доступная масса квартир сократилась, выбора стало меньше, цены выросли, — говорит гендиректор группы „СМУ-88“ Вольфсон. — В Казани и так был дефицит предложения, сейчас он оказался еще больше».
Об опасности такого развития событий в конце августа говорил «строительный» вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин. Допинг дешевой ипотеки подстегнул спрос на рынке и привел к росту цен, но вопреки его призывам строить пока больше не стали. Это очень небыстрый процесс! «Льготная ипотека в какой-то мере спровоцировала подъем стоимости, — считает Каюмов. — Ставки упали, цены выросли. И это сработало в минус покупателям. Они сэкономили на процентах, но купили дороже». Гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость», глава гильдии риелторов Андрей Савельев согласен, но лишь отчасти: льготная ипотека спасла застройщиков, но покупатель все равно в выигрыше. Ведь ипотечные ставки ниже арендных платежей. И в этот кризис многие предпочли поднапрячься, но выскочить из аренды в ипотеку, чтобы платить за свое.
«Безусловно, при низкой ставке выгоднее взять ипотеку, чем платить за съемное жилье, — согласна коммерческий директор #Суварстроит Эльвира Галяутдинова. — Появление льготной ипотеки позволило текущим арендаторам частично перейти в категорию собственников. Если говорить о застройщиках, то строительный сектор — это локомотив экономики, потому льготная ипотека поддержала не только строительную, но и смежные отрасли в кризисное „пандемийное“ время. На восстановление строительной отрасли положительно повлиял переход на проектное финансирование, в котором выигрывают все участники, так покупатели получили дополнительные гарантии по своевременной сдаче домов».
«Путинскую» ипотеку поддерживают и акции лидеров рынка, которые продолжают вращаются вокруг субсидированных ипотечных кредитов со ставками от 0,01% (но только на первый год) или 4,4% годовых на весь срок кредитования, ипотечных каникул, ремонта, мебели в квартирах, скидок на парковки.
В #Суварстроит заявляют, что в 2021 году сохранится потенциал роста ипотечного кредитования
ЧТО БУДЕТ ДАЛЬШЕ: «в январе спрос начнет проседать»
Несмотря на все рекорды, 10 месяцев 2020-го пока не опередили весь прошлый год по количеству сделок с жильем — на «вторичке» РТ не хватает 4,3 тыс. сделок, «первичке» недостает 1,1 тыс., но с учетом динамики последних пяти месяцев этот вопрос решится уже в ноябре. Декабрь остается на перевыполнение прошлогоднего «плана» — и стройотрасль в РТ может водрузить знамя победы над коронавирусом. А что дальше?
«Субсидирование ипотеки — это очень положительный фактор для всех игроков рынка, — считает Вольфсон. — Покупатели получают возможность выгодно приобрести жилье даже при условии растущих цен. Пусть такого ажиотажа уже не будет, но спрос все равно останется довольно высоким. Застройщики же получают возможность закончить переход на эскроу-счета, если у кого-то этот процесс еще не завершился. Высокие продажи позволяют сформировать необходимую финансовую подушку и безболезненно начать новые проекты».
В #Суварстроит заявляют, что в 2021 году сохранится потенциал роста ипотечного кредитования. «В долгосрочной перспективе все будет зависеть от изменений в политике ставок», — считает Галяутдинова.
Андрей Савельев: «Сохраняется устойчивый спрос, застройщики продолжат поднимать цены»
Глава гильдии риелторов прогнозирует до конца этого года повышение цен на квартиры на 10%. «Запас пока есть, — уверен Савельев. — Сохраняется устойчивый спрос, застройщики продолжат поднимать цены. Скорее всего, в январе спрос начнет проседать, и в первом квартале 2021 года мы увидим остановку роста. Тогда рынок немного стабилизируется».
Аскаров полагает, что цены в новостройках достигли своего потолка. Средняя стоимость сделки в Казани уже 92 тыс. рублей за «квадрат» — таков вывод экспертов bnMAP.pro по данным на конец августа. «Все понимают, что да, дешевая ипотека, — говорит эксперт. — Но покупательная способность от этого лучше не становится!»
Ноябрь и декабрь традиционно самые «продаваемые» месяцы, напоминают собеседники «БИЗНЕС Online». А чем больше спрос, тем выше стоимость. «Зона для роста цен еще есть, — полагает Каюмов. — Каждый год кажется, что это потолок. Что цены не должны больше подниматься! Но на практике совсем не так. В ближайшее время стоимость „квадрата“ в Казани перевалит за „соточку“ по средней цене сделки».
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 152
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.