Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России до конца 2021 года внесет в Госдуму законопроект, который должен вывести из серой зоны рынок аренды жилья Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России до конца 2021 года внесет в Госдуму законопроект, который должен вывести из серой зоны рынок аренды жилья Фото: «БИЗНЕС Online»

как минстрой хочет ЦИФРОВИзировать РЫНок АРЕНДЫ 

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России до конца 2021 года внесет в Госдуму законопроект, который должен вывести из серой зоны рынок аренды жилья. Данную информацию в правительстве подтвердили «Известиям». По словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, ведомство предлагает ввести информационную систему учета договоров найма жилья. Ее планируется сразу объединить с системами ФНС, чтобы упростить процедуру начисления и сбора налогов. 

Впервые об указанной инициативе стало известно еще в августе, ее выдвинул новый гендиректор госкорпорации «Дом.РФ», в прошлом вице-премьер Виталий Мутко. Тогда же приводились оценки минстроя, согласно которым сейчас в стране сдается 5,2 млн квартир, а после легализации рынка бюджет сможет собирать дополнительно 200 млрд рублей налогов ежегодно. Мутко рассчитывал, что законопроект будет принят уже осенью, а заработает с 2021 года. Однако до сих пор, по сведениям «Известий», не готов даже окончательный текст документа. 

Напомним, аренда жилья в России регулируется главой 35 ГК о найме жилых помещений, некоторыми статьями Жилищного кодекса, а также Налоговым кодексом. Согласно последнему налог на доходы от аренды имущества физических лиц составляет 13%. Но выгоднее зарегистрироваться в качестве самозанятого, в этом случае ставка налога составит всего 4% при сдаче жилья физлицу и 6% — юрлицу.

О том, как авторы будущего законопроекта предполагают ловить и наказывать «уклонистов», пока не сообщается.  Но, как считают эксперты, механизм появится. В первую очередь под подозрение попадут собственники нескольких квартир, которых можно будет выявлять по базам Росреестра. Еще один источник сведений — данные миграционного учета об адресах временной регистрации иностранных граждан. Кроме того, никто не отменял традиционный метод с облавами на тех, кто подает частные объявления — налоговики вполне могут устроить «контрольную закупку».

Рынок аренды неконтролируемый, и этот законопроект может только частично вывести его из серой зоны, обелить его, но не на 100% Рынок аренды неконтролируемый, и этот законопроект может только частично вывести его из серой зоны, обелить, но не на 100% Фото: «БИЗНЕС Online»

«квартиросъемщикам все равно, если эта регистрация не защитит от проблем с арендодателем»

По просьбе «БИЗНЕС Online» эксперты оценили шансы законопроекта вывести рынок аренды из серой зоны. 

Руслан Садреев — директор агентства недвижимости «Премьер»: 

— Рынок аренды жилья России находится в тени многие годы, и законодатель и фискальные органы периодически планируют взять его под свой контроль. К счастью или сожалению — смотря для кого — пока это не особо удается. В последнее время ввиду цифровизации многих процессов это становится более-менее реально достижимой целью.

Успех данных изменений зависит от того, каким способом они будут реализованы. Если станет обязательной регистрация договора аренды на специальной платформе или портале госуслуг под страхом штрафа как административного наказания, вероятно, программа имеет шансы на реализацию. И, возможно, какой-то процент арендодателей — не 90 процентов конечно, а чуть меньше — выйдут из тени. Если же обязательств по регистрации арендных отношений введено не будет, а применят другие способы информирования — от управляющей компании или соседей, участковых уполномоченных, — вряд ли удастся вывести из тени большое количество договоров найма квартир. Наверное, законодатель попробует завязать контроль именно в цифровом формате.

Можно предположить и другие способы реализации законопроекта, например через интеграцию с данными из Росреестра и налоговых органов. Премьер-министр России Михаил Мишустин хорошо знаком с цифровыми технологиями, поэтому предположу, что дело, наверное, пойдет в эту сторону.

Что касается стоимости аренды, законопроект, в случае принятия, однозначно повлияет в сторону ее увеличения. Как и в любой сфере, если поставщик услуги несет больше расходов, они отражаются на стоимости товара или услуги. В недвижимости мы видим это на примере введения эскроу-счетов — цены на квартиры выросли. Повышение стоимости аренды жилья возможно до 15 процентов. Не думаю, что это полностью ляжет на арендатора, но до 15 процентов повышение ставки возможно.

Рынок аренды жилья в Казани очень большой, но оценить его сложно, так как он в большинстве своем находится в тени. Дай бог, чтобы не перегнули палку и законопроект не стал драконовским. Доходы сейчас у всех падают, всем становится тяжелее вести бизнес.

Думаю, программа легализации рынка аренды у физлиц и государственная программа арендного жилья у юрлиц будут развиваться в паре. Для государства удобнее работать с юрлицами и контролировать их доходы, и, вероятно, оно будет искать более оптимальные формы контроля.

Анастасия Гизатова, АН «Счастливый дом»:

— Рынок аренды неконтролируемый, и данный законопроект может только частично вывести его из серой зоны, обелить, но не на 100 процентов. Тем, кто арендует жилье, все равно — отчитывается ли арендодатель (в этой системе — прим. ред.) или нет, будет ли зарегистрирован договор или нет. Правда, они могут настаивать на регистрации договора, если она даст им гарантии юридической чистоты сделки. Это может защитить квартиросъемщика от проблем, которые ему может создать наймодатель. Если подобное, как в Европе, даст указанную гарантию арендатору, защиту от самоуправства арендодателя, то тогда рынок станет белым и появится возможность его как-то контролировать и вывести из тени. А если это будет нести только информационный характер, то никак не повлияет. 

Сильного роста стоимости ценника за аренду не будет, в Казани, например, очень много предложений арендного жилья. Но, опять же, смотря какого. Если это центр или Ново-Савиновский район и однокомнатные или небольшие двухкомнатные квартиры, то они могут «выпендриваться», что может привести к росту цен. А если «однушка» в Азино, то  подобного не произойдет просто потому, что ее никто не снимет дороже.

Андрей Савельев — директор «НЛБ-Недвижимость»:

— Как можно вывести из тени то, что абсолютно никому не подконтрольно и неизвестно? Как они себе это представляют? Те, кто хочет сдать квартиры, станут официально подавать эти данные? Как будет совершаться наполнение базы? Я не представляю, как это хотят сделать. Ведь даже риелторы не контролируют данный рынок.

На сегодня на рынке аренды Казани профессиональные риелторы занимают нишу в 5–7 процентов. Из остальных половина — это посредники, 15–20 процентов — это мошенники, и еще процентов 15 — непонятные лица, которые неясно как оказались на рынке.

Я поддерживаю любое выведение из тени, любой сегмент рынка. Но мне кажется, что это нереально. Чтобы действительно навести порядок и вывести рынок из тени, надо создать доходные дома, когда у муниципалитета будет собственный арендный фонд и он станет формировать на рынке ценовую политику, тогда какие-то движения по выводу из тени возможны. А то, что хотят, — думаю, это абсолютно провальный проект.