«Моя бизнес-модель — продавать на пике, когда можно выручить максимальную выгоду. Реализовывать помещение с арендаторами — выгодная история для всех сторон: вы получаете хорошие дивиденды, покупатель — готовое решение и не тратит время на ремонт и поиск арендаторов. Но в 30 процентах случаев я не успеваю даже заселить арендаторов — помещения просто сметают», — говорит индивидуальный предприниматель Евгений Ермолаев. В интервью нашему изданию он рассказал, что привело его в редевелопмент, почему с ним работают федеральные сети и как он собрался завоевывать Москву, Санкт-Петербург, Краснодар и Казань.
Евгений Ермолаев: «Пандемия не стала помехой — лишь пару месяцев простоя, а затем снова дела пошли в гору: в итоге за три года я продал 27 объектов со средней доходностью 40 процентов»
«Всего за четыре месяца я заработал сверху 52 процента»
— Евгений Николаевич, как давно вы работаете в сфере недвижимости?
— Три года назад я пришел в сферу редевелопмента — реконструкции старых помещений. Так сложилось, что несколько лет назад мне нужно было в Альметьевске провести серию сделок: продать квартиру, купить другое помещение и перевести его из жилого в нежилое, а далее сделать ремонт и найти под него арендаторов. Но мне стало интересно, насколько дороже смогу продать помещение вместе с арендаторами после ремонта, и я поставил цену существенно выше рынка. Спустя две недели уже подписал документы на продажу. Получилось, что всего за четыре месяца заработал сверху 52 процента! В этот момент понял, что нужно повторить данный опыт. Даже пандемия не стала помехой — лишь пару месяцев простоя, а затем снова дела пошли в гору: в итоге за три года я продал 27 объектов со средней доходностью 40 процентов.
— Почему вы работаете как индивидуальный предприниматель, а не создаете компанию?
— Изначально я открывал ИП, чтобы легализовать свою деятельность. Сейчас, когда я достаточно долго в этом бизнесе и добился существенных результатов, всерьез задумываюсь о том, чтобы открыть компанию, но это требует времени.
«Мне интересны помещения в хорошей локации с высоким трафиком, только на первом этаже многоквартирного дома»
— Расскажите подробнее о том, как вы ищете недвижимость: какие объекты вам интересны для редевелопмента?
— Бо́льшую часть нахожу на онлайн-досках, часть мне сообщают риелторы до публикации в интернете. Мне интересны помещения в хорошей локации с высоким трафиком, только на первом этаже многоквартирного дома площадью от 40 до 200 квадратных метров. Желательно без ремонта, но с парковкой. Кстати, у меня есть правило — все объекты я изучаю лично, никаких фотографий! Только приехав на место, можно оценить реальный потенциал локации и понять его перспективы.
После подбора просчитывается экономика: затраты на ремонт, ориентировочная стоимость аренды данных площадей, возможная цена продажи помещения с арендатором. И я начинаю переговоры с продавцом. Если недвижимость давно висит на досках объявлений, то торги идут легче.
В моей практике так: я всегда открыто говорю продавцу о том, какие планы имею на конкретный объект недвижимости и какой размер скидки меня бы устроил. Все-таки у меня своя экономика: мне нужно делить помещение, ремонтировать его и оформлять документы. Как правило, все идут навстречу и сделка получается выгодной для всех.
«Вне зависимости от площади на ремонт уходит не более двух месяцев, и ближе к окончанию выставляем в аренду»
— Чьими силами вы делаете ремонт в помещениях?
— Силами подрядных бригад, с которыми меня объединяют трехлетние деловые отношения. Все сегментировано: по очереди на объект заходят электрики, сантехники, отделочники — каждый выполняет строго свою работу. Вне зависимости от площади на ремонт уходит не более двух месяцев, и ближе к окончанию выставляем в аренду. Арендаторы гораздо охотнее снимают помещение с капитальным ремонтом, нежели без него, поэтому сроки сдачи в аренду у меня всегда минимальные.
— Сколько занимает цикл от покупки до сдачи в аренду?
— Весь цикл от покупки помещения до его реализации занимает в среднем четыре месяца. В редких случаях — 6 месяцев.
«Продавать помещение с арендаторами — выгодная история для всех сторон: вы получаете хорошие дивиденды, покупатель — готовое решение и не тратит время на ремонт и поиск арендаторов»
«Вся недвижимость оформляется на инвестора. Он надежно защищен»
— Вы всегда продаете помещение только с арендаторами?
— Моя бизнес-модель — продавать на пике, когда можно выручить максимальную выгоду. Продавать помещение с арендаторами — выгодная история для всех сторон: вы получаете хорошие дивиденды, покупатель — готовое решение и не тратит время на ремонт и поиск арендаторов.
Но в 30 процентах случаев я не успеваю даже заселить арендаторов — помещения просто сметают. Так было с двумя помещениями на улице Мусы Джалиля в Альметьевске.
— Чем объясняется повышенный интерес?
— Факторов много. В первую очередь, растущая стоимость недвижимости — всего за пару лет «квадрат» в Альметьевске прибавил около 50 процентов. То, что я продавал в 2020-м за 4,5 миллиона рублей, в 2022 году в том же доме продано уже за 6,4 миллиона. Второе — в городе созданы все условия ведения бизнеса, и компании, специализирующиеся на арендной деятельности, с большой охотой берут готовое помещение. Нередко нам удается пригласить на сдаваемые площади федеральных игроков калибра «Красное & Белое». Такие кейсы улетают лучше горячих пирожков.
— Сколько у вас сейчас объектов в работе?
— В разной степени готовности у меня 9 объектов. Все, что я делал прежде, базировалось только в Альметьевске, но я созрел для того, чтобы вывести бизнес на новый уровень и начать покорение более крупных городов, таких как Казань, Москва, Санкт-Петербург, Краснодар и так далее. Однако без помощи инвесторов в краткосрочной перспективе это вряд ли возможно.
«За год с одним инвестором возможна реализация 2–3 крупных проектов, а его доходность составит от 40 процентов годовых»
— У вас уже есть опыт работы с инвесторами?
— Есть, но это были родственники с капиталом от 10 миллионов рублей. Сейчас я ищу партнеров с более солидными инвестициями — от 40 миллионов рублей — для реализации более дорогих проектов в таких городах, как Москва, Краснодар, Санкт-Петербург, Казань, и в Московской области. Инвестиции идут на покупку помещения, ремонт и документацию. Помещение сразу же оформляется на инвестора. Со мной заключается специальное соглашение, по которому мое вознаграждение составляет 50 процентов от чистой прибыли после реализации проекта. Таким образом, инвестору возмещаются все его расходы, а прибыль делится поровну. За год с одним инвестором возможна реализация 2–3 крупных проектов, а его доходность составит от 40 процентов годовых.
— Зачем инвестору вы? Почему он не может все сделать сам?
— В первую очередь, компетенции. Безусловно, любой человек, обладающий достаточным капиталом, может пойти в эту отрасль, но с вероятностью 99 процентов совершит массу ошибок и потеряет немало средств и нервов. Новичку сложно понять — «выстрелит» ли объект, сколько стоит в него инвестировать, где искать подрядчиков, как оформлять документы при переводе из жилой в нежилую недвижимость. В работе с инвестором я закрываю все эти позиции, а на него ложится одна функция — вложения. Второе — вся недвижимость оформляется на инвестора. Он надежно защищен. Третье — ему не надо ничего контролировать, он работает только со мной — я делаю фото- и видеоотчеты. Четвертое — сроки. От покупки до реализации всего 4–6 месяцев. Пятое — все обязательства сторон фиксируются в договоре.
— Сколько крупных проектов вы готовы вести одновременно?
— Я могу оперировать суммой до 400 миллионов рублей. Со временем этот уровень вырастет, но действовать нужно оперативно, поскольку хорошие предложения на рынке долго не задерживаются. И, пока думаете вы, другие зарабатывают.
Тел: 8 917 861-12-77
Email: basma-in@bk.ru
