Алексей Дудов: «В 2012 год «Татстрой» вошел с новой стратегией развития»

«ИСТОРИЯ ТАТСТРОЯ НАЧИНАЕТСЯ С 1921 ГОДА»

- Алексей Михайлович, «Татстрой» – это наследие советской эпохи, крупный строительный холдинг… Что было и что имеем сейчас?

- История Татстроя начинается с 1921 года. Это самое начало образования строительной отрасли, когда была создана строительная контора. Затем она развивалась, расширялась, начала строить объекты согласно плановой экономике. И самое бурное развитие она получила в послевоенные годы. Тогда была образована единая структура управления, мощная строительная корпорация на территории республики - Татглавстрой.

С течением времени менялась жизнь, менялись и подходы в управлении. Поэтому уже в 1994 году было принято решение об акционировании государственного предприятия Татглавстрой, и было создано ОАО «Татстрой». Естественно, был передел рынка. Был спад, как в экономике всей страны, так и в строительной отрасли - и по объемам производства, и по объемам строительства.

Начиная со второй половины 90-х годов вновь пошло развитие - тогда была принята программа по ликвидации ветхого жилья. И основную роль в реализации этих программ стал выполнять Татстрой. Можно сказать, что практически 80% всего, что мы видим в Казани, – это построено Татглавстроем и его правопреемником Татстроем.

- В основном, это панельное домостроение?

- Панельное домостроение - это только часть всего! Оно начало бурно развиваться тогда, когда стало необходимо быстро строить жилье и многое другое, потому что панельное домостроение как раз отвечает этим критериям и требованиям. И оно развивалось в рамках Татстроя на тех производственных площадях, мощностях, которые уже к тому времени были созданы. И были новые проекты - началась комплексная застройка микрорайонов Казани. Так называемые «Квартала» и «Азино» застроены Татстроем, нами была произведена и вся строительная продукция.

«От холдинга, который был до 2010 года, пришлось отказаться - объемы строительства резко снизились. В 2011 году у нас не было ни госконтрактов, ни ипотеки. Поэтому было принято решение о переходе на коммерческий рынок жилья»

«БЫЛ ТАКОЙ ЛОЗУНГ: К КОНЦУ ВЕКА КАЖДОМУ ЖИТЕЛЮ - ЖИЛЬЕ»

- Сколько строили в год на «пике»?

- В 2005 году, например, ввели порядка 350 тыс.кв.метров.

- Когда заканчивалась реализация программы ликвидации ветхого жилья?

- Когда был «пик» программы ветхого жилья, тогда был и «пик» ввода.

- Даже больше, чем в советское время?

- Да, в принципе, больше, потому что в советское время была плановая экономика, и гражданскому строительству уделялось меньше значения, чем строительству промышленных или социально-культурных объектов. Хотя в 1980 году руководством страны была принята программа, согласно которой за 20 лет мы должны были обеспечить жильем каждого жителя страны. Когда началась перестройка, был такой лозунг - к концу века каждый житель страны должен быть обеспечен жильем. Именно тогда этот перекос был исправлен в сторону гражданского жилищного строительства.

- Сколько людей работало на «пике» производства?

- Больше 10 тысяч человек.

- Это было в 2005 году?

- Нет, это было раньше. Дело в том, что технологии строительства менялись, и в советское время не было подрядных-субподрядных организаций, и Татглавстрой всё строил своими силами. Это была одна большая структура, в которую входили все циклы – от производства стройматериалов до ввода зданий в эксплуатацию, поэтому численность сотрудников была тогда максимальной.

Когда же образовалось ОАО «Татстрой», подходы изменились. И конкуренция на рынке стала возрастать, объемы стали уходить другим предприятиям. Стали организовываться строительные коммерческие структуры, специализирующиеся на каких-то определенных видах работ. И рынок показал, что стало выгоднее отдавать работы субподрядчикам. Поэтому численность работников Татстроя в то время снизилась.

«В 2011 ГОДУ ПЕРЕШЛИ НА ЧИСТО КОММЕРЧЕСКИЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ»

- Что из себя компания представляет сейчас?

- От того большого холдинга, который был до 2010 года, пришлось отказаться в связи с тем, что объемы строительства в группе компаний «Татстрой» резко снизились. В 2011 году у нас уже не было ни одного государственного контракта, ни одного нового контракта по социальной ипотеке. Поэтому нами было принято решение о переходе на чисто коммерческий рынок жилья. Поскольку строить жилье мы всегда умели и умеем, было принято решение: на своих земельных участках строить то жилье, которое покупал бы рынок, наши жители. И сейчас мы разработали программу, договорились о финансировании этой программы и начали ее реализацию.

- А в прошлом году что было?

- В прошлом году мы завершали строительство по социальной ипотеке того, что не сдали в 2010 году. Это четыре дома на улице Габишева, три дома на Минской, на Мало-Московской, на Дементьева и дом 6А-3 на Глушко. По социальной ипотеке мы полностью рассчитались.

Помимо этого еще в 2008 году мы начали строительство на площадке в районе поселка Осиново, где у нас есть земельный участок. В 2011 году мы продолжили строительство. За это время мы договорились с банком ВТБ (ОАО) о кредитовании данного проекта, защитили бизнес-план и вышли на проектное финансирование по застройке этого земельного участка.

Общая кредитная линия, одобренная банком, - 1,6 млрд.рублей. Эта сумма ограничена лишь одним критерием – финансовым состоянием ОАО «Татстрой». Они провели анализ нашей хозяйственно-финансовой деятельности, и было принято решение об одобрении кредитной линии на 1,6 млрд.руб. Сейчас мы под эту кредитную линию защищаем бизнес-планы по каждому проекту в отдельности и получаем финансирование практически на каждый дом, потому что строительство целевое и направлено на реализацию именно этих проектов.

- Сколько человек работает в вашей компании сегодня?

- Около 1300 человек.

- Сколько предполагаемый годовой оборот компании по этому году?

- По этому году - порядка 1,3 млрд. рублей.

«Мы сейчас активно занимаемся продажами жилья. Стоимость квадратного метра от 33 тыс. рублей до 42 тыс. рублей. Стоимость зависит от количества комнат: на однокомнатные квартиры цена, естественно, у нас выше, на двухкомнатные - чуть пониже, на трехкомнатные - самая минимальная цена за квадратный метр»

«СОЗДАЛИ БРЕНД «РАДУЖНЫЙ»

- Какие проекты сейчас в стадии реализации?

- Сейчас в стадии реализации проект по поселку Осиново. Мы разработали рекламную кампанию, создали бренд «Радужный», и сейчас активно там строим.

- С проектом «Салават Купере» («Радуга») не пересекается?

- Нет, с «Салават Купере» не пересекается, но они находятся рядом, буквально на расстоянии в полкилометра. Но это наша земля.

- И название похожее – «Радужный», «Радуга»… Это случайно получилось?

- Да, название похожее, но мы раньше пришли к нему. Год назад мы хотели по-другому назвать - «Изумрудный».

- «Изумрудный» еще Унистрой строил…

- Да, когда мы узнали, что они тоже взяли это название, мы решили назвать его по-другому. А название «Салават Купере» появилось позже, сначала там было название просто Залесный или как-то по-другому, я уже не помню.

- И что из себя представляет «Радужный»?

- «Радужный» - на данный момент это участок более 14 гектаров земли, отведенный под строительство. Утвержден план его застройки, и в 2008 году мы начали с трех домов, которые и были построены. В 2010 -11 годах мы ввели еще два дома, то есть два дома в высокой стадии готовности - уже сдаем, практически. И еще два дома, я думаю, на выходе будут к июлю месяцу. В этом году мы должны здесь сдать 53 тысячи кв.метров - это семь домов. Это у нас в планах, и бюджетом предусмотрено.

- А всего сколько предполагается сдать в поселке?

- В 2013 году мы построим еще шесть домов. Всего на данном участке будет 17 домов общей площадью порядка 135 тысяч кв.метров.

- Социальные объекты будут?

- Да, здесь предусмотрено строительство детского садика, и мы его уже построили. Финансирование, к сожалению, прекратилось, но в этом году, мы надеемся, оно будет продолжено. И если все будет хорошо, мы в этом году этот садик сдадим и введем в эксплуатацию.

- Строительство детсада финансирует город?

- Нет, это финансируется из двух источников - федеральный и республиканский бюджеты. Федеральная часть уже освоена - мы выполнили работы. Ожидаем выделения средств из республиканского бюджета, чтобы достроить этот садик – остались только отделочные работы, приобретение оборудования.

- А школы будут?

- На данном участке школа не предусмотрена, потому что для того количества населения, которое на данном участке будет проживать, достаточно школы, находящейся в поселке Осиново. В дальнейшем здесь, конечно же, будет предусмотрено строительство и школы. Дело в том, что еще параллельно для этого региона была построена школа в поселке Ореховка, и там осталось произвести только отделочные работы. Я надеюсь, что на нее тоже будет выделено финансирование, и школа заработает.

«У НАС САМЫЕ НИЗКИЕ ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ»

- Какая мотивация человеку переезжать на «край света» - в Осиново? Цена квадратного метра?

- Во-первых, цена ниже рыночной. У нас самые низкие цены на жилье. Учитывая, что на отделку мы тратим определенные деньги, с квадратного метра порядка 2,5 тыс.рублей уходит на отделку.

Во-вторых, я бы не сказал, что это «край света». Дело в том, что там транспортная проблема решена - туда сейчас приходят три маршрута автобуса, поскольку поселок Осиново находится на границе с Казанью. И я думаю, скоро этот район войдет в черту города Казани. Поэтому с транспортом здесь проблем не должно быть.

- Вы ведь сейчас продаете, наверное? Сколько стоит квадратный метр?

- Да, конечно, мы сейчас активно занимаемся продажами жилья. Там, где близко к завершению и вводу в эксплуатацию, практически на 70% квартиры уже проданы.

Стоимость квадратного метра от 33 тыс.рублей до 42 тыс.рублей. Стоимость зависит от количества комнат: на однокомнатные квартиры цена, естественно, у нас выше, на двухкомнатные - чуть пониже, на трехкомнатные - самая минимальная цена за квадратный метр.

«КОНКУРЕНТНОЕ ПРЕИМУЩЕСТВО - ЧИСТОВАЯ ОТДЕЛКА ЖИЛЬЯ»

- Отделка черновая?

- Нет. Я считаю нашим конкурентным преимуществом, что мы сдаем жилье с конечной чистовой отделкой. Человек, приходя в квартиру, сразу уже может в ней жить. Отделка квартир по минимальным стандартам, с наименьшим набором - это минимум. Линолеум на полу, потолки отделаны, стены под обоями, сантехника и газовая плита установлены, плитка положена, поставлены окна и двери. Внутри квартиры - деревянные двери, снаружи – металлическая. Стеклопакеты – пластиковые. Предусмотрено, чтобы человек, когда заезжает в квартиру, не делал никакого ремонта.

- Это квартиры эконом-класса?

- Можно так сказать. Соотношение цена - качество по отделочным материалам выдержано. Мы не покупаем дешевые материалы, и, конечно же, за такую стоимость невозможно купить очень дорогие отделочные материалы. Но есть минимальный уровень, который мы для себя определили и соблюдаем.

- Предыдущий министр строительства РТ мечтал о том, чтобы все дома сдавались с чистовой отделкой. Вы, по сути, его мечту осуществили…

- Совершенно верно! Сейчас все дома, которые мы строим, сдаем с чистовой отделкой.

«ПРОДАЕМ КВАРТИРЫ САМИ - МОЖНО ОФОРМИТЬ СДЕЛКУ ЗА 1 ДЕНЬ»

- Мы знаем, что была создана компания именно для реализации коммерческих объектов. Так ли это?

- Если вы имеете в виду ООО «Татстрой-инвест», то да. Она как раз является дочерним предприятием ОАО «Татстрой», и на нее возложена функция заказчика-застройщика.

- А почему было принято такое решение - отдельной компанией?

- По технологии прохождения всей цепочки - от получения технических условий до ввода объекта в эксплуатацию – это выгодно. Как раз на эту организацию возлагаются начальные стадии: предпроектная проработка, реализация самого проекта строительства. То есть она является заказчиком и самого проекта, разрабатывает для проектировщиков техническое задание. Затем, когда проект готов, компания размещает заказ на проведение его экспертизы, затем согласованный со всеми инстанциями проект передает генподрядной организации для его реализации. После того, как генподрядная организация этот объект построит, «Татстрой-инвест» сдает его заказчику, и заказчик уже вводит в эксплуатацию. Это очень удобная схема - каждое предприятие выполняет свою функцию.

- Что сейчас вообще происходит с рынком жилья?

- Рынок сейчас растет - цена начала подниматься во второй половине 2011 года, и сейчас эта тенденция продолжается. Очередное повышение было с 1 марта у всех застройщиков.

- Насколько цена выросла?

- В процентном соотношении сказать не могу, но мы для того чтобы не отставать от рынка, буквально в марте подняли цену за кв.метр на 2-3тыс.рублей.

- Рынок активен? Учитывая, что на вторичном рынке жилья – «перегрев», цены там очень высокие.

- Если анализировать рынок, то, действительно, цены на рынке вторичного жилья выше, чем на рынке готового и нового жилья. Непонятно, почему так происходит, но, тем не менее, это так.

Мы продаем все свои квартиры сами - к нам можно прийти и оформить сделку за один день. Офис находится здесь же, в Осиново. Человек приезжает, мы ему показываем квартиру, она готова, ты ее видишь и покупаешь.

«СЛЕДУЮЩИЙ ПРОЕКТ - КОМПЛЕКС «АВИАСТРОИТЕЛЬНЫЙ»

- Какие еще проекты у вас реализуются? Какие направления будете развивать?

- Следующий проект, который уже утвержден, - это строительство комплекса «Авиастроительный» из трех домов общей площадью порядка 30 тыс.кв. метров на пересечении улиц Лукина – Годовикова в Авиастроительном районе Казани. В этом году мы начинаем, на первоначальном этапе планируем привлечь порядка 150 млн.руб. Ввод первой очереди планируем на 2013 год.

Следующая площадка, которую мы рассматриваем, находится в зоне улиц Аделя Кутуя -Родина. У нас есть свои земельные участки на территории завода ККСМ. (Казанский комбинат строительных материалов – ред.).

- А сам завод полностью переносится в поселок Кощаково?

- Первый цех завода уже закрыт - производство там остановлено. Мощности этого цеха перераспределены на 4-й цех. И, естественно, с открытием нового завода в Кощаково весь основной упор по производству керамического кирпича перейдет туда.

Задача такова, чтобы убрать с этой территории все промышленные объекты, и использовать эти земли под жилищное строительство. Как раз в рамках этой тенденции мы строим и свои планы. Надеемся, что получим поддержку со стороны городских властей в части обеспечения коммуникациями и инфраструктурой.

- Но пока проекта нет?

- Пока проекта нет, но уже примерно известно, как будет там происходить зонирование. Мы встречались с руководителями города, и переговоры уже ведутся.

«НАШ БИЗНЕС РАЗВИВАЕТСЯ В ТРЕХ НАПРАВЛЕНИЯХ»

- Вы отказываетесь от своих активов промышленного строительства?

- Нет. Поскольку в 2011 году мы переориентировали свою компанию на гражданское строительство, на застройку жилья, то наши производственные мощности мы тоже будем использовать - мы от них не отказываемся.

Можно сказать, что наш бизнес развивается в трех направлениях. Первое – это строительство, девелопмент на своих площадках, замыкая весь цикл: от получения технических условий, предпроектной проработки до ввода в эксплуатацию.

Второе направление – это производство строительных материалов на базе наших предприятий КПД-3 и Компакт -2000, которые производят сборный железобетон. Причем, всю номенклатуру мы полностью закрываем своими предприятиями - весь сборный железобетон и товарный бетон.

Третье направление связано с тем, что в 2011 году нам пришлось сократить свое производство ввиду отсутствия заказов, и у нас высвободились площади, которые мы в данный момент не используем в своей производственной программе. Поэтому у нас есть еще одно направление – сдача в аренду производственных, складских площадей и земельных участков. То есть это дополнительный источник дохода.

«В будущем видим себя компанией, которая будет предлагать на строительном рынке квартиры эконом-класса»

«СТРОИМ НОВЫЕ КАРКАСНО-ПАНЕЛЬНЫЕ ДОМА»

- У вас остались только два производства?

- Да, остались всего два производства, а все остальные мы сократили. КПД-1 на улице Королева пришлось в прошлом году закрыть. Дело в том, что там не была своевременно произведена реконструкция, модернизация производства. Та серия 121, которая выпускалась на этом предприятии, уже морально устарела. Там и высота потолка 175 см, которая уже не проходит ни по каким требованиям и по шумоизоляции. Поэтому нам пришлось это предприятие закрыть. И последние дома, построенные с использованием этого производства и на этой серии, это были дома на улице Минской, которые мы ввели в прошлом году.

- А КПД-3 - это новая серия?

- Нет, КПД-3 - это тоже старая 90-я серия, которая выпускает панели. Начиная с 2010 года, мы уже стали реализовывать новые каркасно-панельные дома. Заказали проект, и построили новые дома, уже нового качества, на улице Габишева. Это с учетом советских технологий, но с применением современных технологий по теплоизоляции - вентилируемый навесной фасад с использованием утеплителя и облицованный керамогранитом.

- Что было сделано в рамках модернизации на КПД-3?

- В рамках модернизации на КПД-3 была установлена финская линия по подготовке бетонных смесей, по ее раздаче. Также были установлены формовочные столы. Эта финская линия и оборудование позволяет соблюдать и доводить качество бетона до требуемого значения. И заводская лаборатория является мерилом качества, которое мы закладываем при производстве бетона. То есть, грубо говоря, испортить бетон на этом оборудовании очень сложно. Качество бетона мы гарантируем. Это точно.

- А в Осиново у вас какие дома?

- Как раз продолжением производственной программы, которую мы модернизировали, является строительство таких же домов в Осиново. То есть мы полностью ушли от старой серии, которая применялась без утеплителя. Модернизировали производство, получили новый проект и по нему сейчас работаем.

- Какая технология применяется?

- Сборно-каркасная, каркас - из панели. То есть несущие конструкции – это панели, а тепловой контур помимо навесных панелей дополнительно закрывается еще и утеплителем, как правило, это роквул. И на профильную систему устанавливается керамогранит.

- Где еще применяется эта технология?

- Она применяется сейчас уже повсеместно. Мы первыми начали реконструировать свое производство под эту технологию на КПД-3 в 2010 году. Сейчас данные дома по всем теплотехническим характеристикам соответствуют новому ГОСТу. Я считаю, это очень удачная разработка.

- Срок годности какой? Говорят срок всего 30 лет, а потом швы расходятся…

- В принципе, те герметики и материалы, которые использовались 50 лет назад, до сих пор терпят - дома-хрущевки еще стоят. Сейчас эта продукция выпускается уже более высокого качества, технологии ушли далеко вперед. И я не думаю, что на протяжении каких-то 20 лет материал потеряет свои потребительские качества.

- Сколько тысяч квадратов сдаете в аренду?

- Мы приняли программу по ремонту и реконструкции площадей и производственных мощностей под конкретных заказчиков, которые приходят и готовы у нас арендовать. Поэтому площади, которые мы сдаем, с каждым месяцем увеличиваются.

«ТАТСТРОЙ - БОЛЬШАЯ ДЕВЕЛОПЕРСКАЯ РЕГИОНАЛЬНАЯ КОМПАНИЯ»

- Фактически можно сказать, что компания в 2011 году прошла некое перепозиционирование и реструктуризацию?

- Да, как раз в 2011 году мы стали вводить новую систему управления - разделили бизнес на несколько составных частей. Каждое направление работает по своему утвержденному бюджету. Ввели систему бюджетирования по каждому направлению и по каждому объекту отдельно, что позволяет нам контролировать все затраты буквально по каждому объекту и тем самым отслеживать всю экономику по всей группе компаний. В 2012 год мы уже вошли с новой стратегией - утвержденной и отработанной.

- И на сколько лет рассчитана эта стратегия?

- Пока мы ставим себе планы на три года, то есть на три года вперед мы уже видим, что будем делать, где и что будем строить, как будем продавать.

- Какой компанией вы себя видите в будущем?

- В будущем мы видим себя компанией, которая будет предлагать на строительном рынке сегмент квартир эконом-класса.

- То есть девелоперская компания?

- Большая девелоперская региональная компания. Это имеет под собой основу, поскольку есть свои земельные участки, что позволяет вести комплексную застройку и продавать готовое жилье.

- У вас и на перспективу есть земельные участки?

- На перспективу есть очень большой земельный участок, который находится в зоне улиц Аделя Кутуя - Родина. И в поселке Осиново мы свой проект не оставим - в ближайшие 2-3 года застроим полностью все имеющиеся участки. Мы уже ведем переговоры об их совместном использовании.

- Кому-то предлагаете войти в этот проект?

- Да, пока эти переговоры на первоначальной стадии. Но, думаю, развитие там тоже будет, потому что сейчас уже созданы все предпосылки для этого. Мы там начали строить первыми - когда пришли на этот участок, было голое поле, мы забили первый колышек. Если еще «Салават Купере» будет застраиваться, то развитие этого региона будет очень бурным.

Первые дома мы строили конкретно по заказу министерства обороны. Все те площади, которые они заказывали, мы полностью реализовали для них.

«У нас не было замечено инвестиционных покупателей. К нам приходят конечные потребители, люди покупают для жизни - заезжают и живут»

«ПОКУПАТЕЛЬНАЯ СПОСОБНОСТЬ НАСЕЛЕНИЯ ВСЕ-ТАКИ РАСТЕТ»

- Как Вы считаете, спрос на рынке жилья есть?

- Спрос есть.

- А что является драйвером спроса? И драйвером роста цен, как вы считаете?

- Я думаю, что покупательная способность населения все-таки растет, иначе не было бы такого спроса.

- Может быть, это инвестиционные покупки?

- Могу сказать по нашим покупателям - у нас не было замечено инвестиционных покупателей. К нам приходят конечные потребители, люди покупают для жизни - они, покупают, заезжают и живут.

Окончание следует.