Минувший февраль оказался худшим месяцем по спросу на новостройки за последние три года. В столице Татарстана, если не брать «адово кольцо» агломерации, продано на 250 новых квартир меньше, чем в феврале 2022-го. И тем не менее «квадрат» в Казани опять подорожал, зато подешевел в ближайших районах. В марте министр строительства РФ Ирек Файзуллин заочно поспорил с вице-премьером и главой минпромторга Денисом Мантуровым по поводу причин роста цен на арматуру, а глава ЦБ Эльвира Набиуллина продолжила поход против «схематозов» застройщиков с ипотекой. О том, как ПИК совершает победное шествие по Казани, сколько миллиардов потеряли девелоперы и чего ждать в ближайшем будущем, — в материале «БИЗНЕС Online».
На рынке новостроек февраль 2023-го оказался сильно хуже февраля 2022-го
Доходы застройщиков упали на треть
В феврале страна пережила первую годовщину начала спецоперации на Украине. На рынке новостроек февраль 2023-го оказался сильно хуже февраля 2022-го. Доходы девелоперов сократились на 30% в сравнении с аналогичным месяцем 2022-го до 4,1 млрд рублей. Число проданных квартир в столице РТ снизилось на 35% с 721 до 472. Об этом сообщается в статистике «Дом.РФ».
В целом по Татарстану в феврале зарегистрировали 1,2 тыс. сделок с новостройками, что на 3% больше, чем в январе, но на 35% ниже аналогичного показателя 2022 года.
«Спрос на квартиры пока сильно ниже показателей стабильных лет, — говорит коммерческий директор ГК „Новастрой“ Антонина Дарчинова, по словам которой проекты в пределах города ощущают снижение чуть меньше, чем в агломерации. — К сожалению, в марте результаты продаж пока можно охарактеризовать как чуть лучше, чем в феврале. Это соответствует стандартной сезонности предыдущих лет».
Кешбэк до 2,2 млн руб. при покупке квартиры!
Все прозрачно: вы покупаете квартиру — мы возвращаем вам деньги!
Действует на квартиры ЖК «Дома у сада». Жилой комплекс в 5 минутах от Казани с собственным экодвором и развитой инфраструктурой.
Проектные декларации на сайте наш.дом.рф, застройщик ООО СЗ Новые Усады
Телефон: 8 (843) 244-80-67
Впрочем, все зависит от целевой аудитории проекта, у каждого ЖК своя судьба. «Если говорить об общих тенденциях на рынке, то тут в первую очередь надо смотреть, в каком сегменте появляются провалы, — пояснил гендиректор ГК „СМУ-88” Наиль Галеев. — Обычно это комфорт-класс, как самый распространенный и востребованный на рынке. На наших объектах общее падение продаж не особо отразилось. Для себя мы отметили небольшой провал в конце февраля и начале марта, но быстро отыграли его к середине месяца».
Статус лидера продаж новых квартир в Казанской агломерации второй месяц удерживает московский ПИК. За февраль компания продала 109 квартир на 679 млн рублей. На втором месте — «Унистрой»: 82 квартиры на 755 млн рублей, замыкает тройку СМУ-88 с 76 квартирами за 760 млн рублей.
Напомним, в январе ПИК вывел на рынок новый для Казани продукт — квартиры с кешбэком. По этой программе застройщик возвращает покупателю квартиры по ипотеке средства первоначального взноса (15% от стоимости жилья) после начала выплат по кредиту. Потратить кешбэк можно только на досрочное погашение части кредита. При этом примерно на ту же сумму девелопер завышает стоимость квартиры по сравнению с рыночной.
Своя двухкомнатная квартира в Казани от 23 000 рублей в месяц
Реклама. akbars-dom.ru. Проектные декларации на сайте наш. дом.рф
Вслед за москвичами с таким предложением на рынок вышел «Ак Барс Дом». Отметим, что «Дом.РФ» показывает количество заключенных договоров долевого участия по реальной цене, совершенных с объектами в строящихся домах, и не учитывает сделок в домах, уже введенных в эксплуатацию. Поэтому результаты продаж девелоперов с учетом вторички гораздо «красивее».
Старт продаж последних домов в семейном жилом комплексе «Светлая долина»!
Реклама. akbars-dom.ru. Проектные декларации на сайте наш. дом.рф, застройщик ООО СЗ «Светлая долина 16»
«У кого много денег, тот может себе это позволить: нужен мощный резерв. А кто-то принципиально не использует эту модель», — оценивает директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов распространение кешбэка на рынке. Других новых инструментов поддержки спроса на рынке пока не появляется. В ходу по-прежнему траншевая ипотека, субсидирование застройщиками ипотечных ставок и первоначального взноса.
Мечтаете о собственной квартире с отдельной спальней, но не хватает на первоначальный взнос? Запускаем новую акцию — низкий ПВ на покупку квартиры!
Реклама. akbars-dom.ru. Проектные декларации на сайте наш. дом.рф
Что происходит с ценами на новостройки? Средняя цена квадратного метра в Казани по итогам февраля составила 175,6 тыс. рублей, что на 2% выше показателя января. При этом с ноября цена «квадрата» колебалась в диапазоне 171–172 тыс. рублей, сообщается в статистике «Дом.РФ». В прилегающих же к Казани районах, где за февраль было продано 190 квартир, средний ценник метра за месяц снизился со 130 тыс. до 120 тыс. рублей.
Запаса новых квартир в Казани хватит на 11 лет продаж
Этот год рынок недвижимости РТ начал с падения. Минстрой республики встревожен: объемы строящегося жилья превышают покупательную способность жителей. На рынке зреет профицит предложения. В феврале 2022-го строилось вдвое меньше квартир, чем сейчас. Сегодня в столице РТ 20 тыс. строящихся квартир, из них не продано 14 тысяч. При этом запроектировано еще 37,9 тыс. объектов. Если спрос и дальше будет столь же низким, то такого запаса хватит на 11 лет реализации. Застройщики сбавляют обороты: спустя месяц после нашего январского обзора рынка в столице РТ не выдали ни одного разрешения на строительство многоквартирных домов.
«Пока это неопасно. Рынок придет к новым инструментам продаж, — оценивает ситуацию Галлямов. Он отмечает растущую роль программы trade-in, когда старую квартиру меняют на готовую новую, а не как прежде, когда меняли старую жилплощадь на квартиру в строящемся доме и ждали завершения объекта. — Раньше на стадии среднего этажа покупался весь дом и застройщик спокойно строил. Теперь этого нет, но в свободной продаже появляются квартиры от застройщика в уже сданном доме».
Рынок новостроек нормализуется, входит в конкурентное поле со вторичкой.
Стройка — отрасль инертная, поэтому застройщики не снизят объемов строительства в 2023-м, уверены в «Новастрое». «В наличии у застройщиков готовые квартиры в сданных домах. И этот процент будет расти, — говорит Дарчинова. — На мой взгляд, уже в следующем году отрасли удастся выровнять баланс спроса и предложения и мы снова сможем наблюдать стабильный рост цен на недвижимость и улучшение продуктовых характеристик».
Стройка — отрасль инертная, поэтому застройщики не снизят объемов строительства в этом году, что приведет к появлению товарных остатков
«Потому что здесь и сейчас»: вторичка и ИЖС укрепляются на фоне неудач новостроек
В феврале по сравнению с январем на четверть выросло количество сделок со вторичным жильем. Объясняют это тем, что застройщики и банки под напором ЦБ свернули программу ипотеки для новостроек под 0,1%. В среднем ставки поднялись до 4% годовых. При этом на вторичке ипотеку выдают под 9–10%. «Отрыв незначительный, поэтому покупатели пошли на вторичку, потому что это жилье — здесь и сейчас», — говорит Галлямов.
Рост спроса на вторичку повлек рост цен на нее в пределах 3–5%, отмечают участники рынка. Но цена «квадрата» в сравнении с первичкой остается ниже на 20–30 тыс. рублей. При этом глубина торга сохраняется: до 200 тыс. рублей при покупке «однушки» и до 1 млн рублей в случае с «трешкой».
«На вторичке число просмотров то растет, то падает. Но в сравнении с концом 2022 года спрос восстанавливается, в том числе по причине отсутствия резких политических решений, — говорит директор компании „Премьер-Недвижимость“ Руслан Садреев. — Цены не снижаются, баланс спроса и предложения выравнивается. Поэтому говорить о затоваривании рынка вторички не стоит. Объявления на сайтах регулярно обновляются, но общее количество предложений остается без особых изменений».
Спрос растет и на новое готовое ИЖС, на которое распространяются меры господдержки новостроек. Главную роль играет цена. Коттедж в 100 кв. м с ремонтом, участком 5 соток в организованном поселке недалеко от Казани стоит 9 млн рублей, или 90 тыс. рублей за 1 кв. метр. Для сравнения: цена новой «однушки» от 30 кв. м в спальном районе Казани стартует от 5,5 млн рублей, а ближе к центру уже от 7 млн рублей. Дом тоже можно купить по льготной ипотеке.
«Клиент голосует рублем, — говорит о перетоке покупателей в „загородку“ Галлямов. — Да, есть неудобства с транспортом, но такова тенденция рынка».
Рынок поддерживает и новое загородное жилье, на которое распространяются меры господдержки новостроек. Главную роль играет цена
Файзуллин поспорил с Мантуровым по ценам на металл, а Набиуллину не устраивают «схематозы» застройщиков
Весной появилась еще одна беда — стоимость стройматериалов. О новом витке роста цен на металлы и другие стройматериалы в начале марта заявил глава минстроя РФ Ирек Файзуллин. Минстрой пожаловался в ФАС. По словам Файзуллина, цена арматуры в южных регионах выросла на 20%, а в среднем стоимость увеличилась на 12,8%.
«Конечно, не „добежали“ еще до 2021 года, но процесс пошел», — сообщил Файзуллин на заседании комитета Госдумы и рассказал о серьезном влиянии роста стоимости материалов на завершение уже начатых проектов. Антимонопольная служба пока анализирует причины роста цен.
Минпромторг РФ выступил против позиции минстроя. Ведомство Дениса Мантурова тоже пишет в ФАС. Но здесь отметили обоснованность роста цен на металлы и подчеркнули, что это не должно сказаться на росте стоимости жилья. Напомним, в марте 2022-го внутренние цены на металлы в России отвязали от цен Лондонской биржи. Рост цен в марте 2023-го в минпромторге объясняют увеличением себестоимости производства из-за сезонного увеличения цены лома черных металлов, повышения тарифов естественных монополий на электроэнергию и железнодорожные перевозки.
Весной, однако, появилась еще одна беда — стоимость стройматериалов
Вместе с тем девелоперы уже фиксируют рост себестоимости. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в «Новастрое» отмечают: затраты выросли на 10%.
«Цены на металлы и сопутствующие стройматериалы вызывают серьезные опасения. В последние недели арматура подорожала примерно на 30 процентов. Причины непонятны: никакие внешние обстоятельства влиять не должны. Но цены ползут вверх», — говорит Галеев.
Вызовет ли это дальнейшее подорожание жилья в Казани? Эксперты считают — нет.
Застройщикам надо выполнять обязательства перед банками — время ожидания, когда они могут ничего не продавать, сокращается. Рано или поздно начнут снижать цены.
«Даже с ростом себестоимости застройщик пока не может увеличивать цены, — комментирует ситуацию Галлямов. — Цены с лагом были заложены еще в прошлом году, поэтому сейчас цены просто стоят. Застройщики пошли на марафонскую дистанцию, у них не самая лучшая ситуация».
Ценник казанских квартир и так раскален: дальнейший рост вызывает снижение спроса. Инвесторы отворачиваются от столицы РТ, глядя еще и на то, что всегда дорожавшая Москва покатила вниз цены на свои «квадраты». Традиционно процессы, начинающиеся в столице, позднее докатываются и до регионов. А на казанском рынке наблюдается примерно тот же перегрев, что и в столице РФ. Рынок разогрела доступная ипотека, но платежеспособный спрос кончился. Длина кредитов тоже подбирается к максимуму — в Казани средний срок ипотечной «кабалы» составляет уже 25 лет.
Центробанк, задушив схемы с субсидированием ипотеки, пошел дальше. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина в этом месяце заявила, что «схематоз» застройщиков не идет на пользу заемщику, все это недобросовестные продажи. «Что касается разных ипотечных схем от застройщика — траншевые ипотеки с возвратом, кешбэк, — нас абсолютно не устраивают эти схемы, — заявила Набиуллина. — Черт знает какие, как вы сказали. Согласна с этим. И мы не только мониторим эту систему, но и готовы принять решение по ним».
Опрошенные застройщики и банки также не отмечают роста ипотеки в складчину и говорят лишь о том, что созаемщиками часто выступают супруги, в том числе с участием материнского капитала
Ипотека в складчину и другие прогнозы
На «схематоз» идут не только застройщики, но и покупатели. Трудности с получением жилищного кредита подталкивают людей к ипотеке вскладчину. Некоторые риелторы в соцсетях советуют возрастным заемщикам брать в созаемщики своих детей и других молодых родственников, которым доступны варианты льготной ипотеки. Так страховка получается в разы дешевле, можно избежать отказа. И необязательно оформлять соответствующие процедуры юридически в банке. Например, родители оформляют кредит на семью дочери с ребенком, но платят сами. Инструмент созаемщиков часто используют инвесторы — покупают квартиру в кредит и, выплатив ипотеку, перепродают через 2–3 года.
Впрочем, с укреплением этой тенденции согласны не все участники рынка. «Это было и 10, и 15 лет назад. И сегодня роль таких механизмов покупки недвижимости не усиливается, а падает из-за роста закредитованности покупателей, — говорит Садреев. — Это порождает риски. Люди не хотят рисковать деньгами даже вместе с родственниками, потому что в случае финансовых проблем у лица, на которого оформлена недвижимость, деньги могут потерять все, кто финансово участвовал в покупке, по факту платил за ипотеку».
Опрошенные нами застройщики также не отмечают роста ипотеки в складчину и говорят лишь о том, что созаемщиками часто выступают супруги, в том числе с участием материнского капитала. «Банк может выдать отказ в ипотечном кредите в связи с пенсионным возрастом заемщика или высокой стоимостью страхования жизни, отказ от которого повлечет увеличение ставки, — говорят в „Новастрое“. — В этом случае более выгодно оформлять ипотечный кредит на детей. Однако такие случаи в нашем опыте единичны».
В целом девелоперы достаточно спокойны: планы продаж, согласованные с банками, выполняются, говорят они. Пока нет причин для паники — количество сделок примерно соответствует показателям, которые были до ажиотажа на фоне дешевой ипотеки и эскроу-потрясений последних трех лет.
Заемщики по-прежнему ориентируются на льготные программы, т. е. жилье покупают те, кому доступна господдержка
Банкиры, взвалившие на свои плечи страховку от появления обманутых дольщиков, тоже полагают, что беспокоиться не о чем. «Мы ожидаем, что весной спрос на ипотеку по-прежнему будет высоким и более стабильным, чем в прошлом году, когда рынок характеризовался большим уровнем турбулентности», — пояснили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе ВТБ. По оценкам кредитной организации, в феврале российские банки выдали в 1,5 раза больше жилищных кредитов, чем в январе. «Факторами роста стали льготная ипотека, ввод новых объектов и ожидаемое сокращение субсидированных программ от застройщиков», — пояснили в пресс-службе. ВТБ в Татарстане в феврале оформил свыше 600 займов на приобретение жилья на 3 млрд рублей, что почти вдвое превышает результат января. Средний чек по итогам последнего месяца зимы 2023-го составил 4,9 млн рублей, увеличившись за год на треть. Основной интерес татарстанцев в первые два месяца 2023-го фокусировался на рынке новостроек, на который пришлось около 57% всех сделок регионального подразделения.
Заемщики по-прежнему ориентируются на льготные программы, т. е. жилье покупают те, кому доступна господдержка. Если вам за 40, дети выросли и льготы прошли мимо вас, надо не только иметь что-нибудь на продажу вроде бабушкиной «двушки», но и понимать: среднеказанская зарплата способна покрыть не всякий ипотечный платеж.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 77
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.