Решение Центробанка экстренно повысить ключевую ставку на 3,5% до 12% годовых продолжает будоражить рынок жилой недвижимости Казани и Татарстана Решение Центробанка экстренно повысить ключевую ставку на 3,5% до 12% годовых продолжает будоражить рынок жилой недвижимости Казани и Татарстана Фото: Сергей Савостьянов / ТАСС

«Цены растут очень быстро»: казанский «квадрат» за две соточки уже в 2023 году?

Решение Центробанка экстренно повысить ключевую ставку на 3,5% до 12% годовых продолжает будоражить рынок жилой недвижимости Казани и Татарстана. Клиенты с одобренными до 15 августа кредитами пользуются шансом и выходят на сделки, покупая квартиры и в новостройках, и на вторичке. Застройщики Казани и РТ фиксируют подорожание материалов в пределах 10–30% и предупреждают о новом росте цен на жилье к ноябрю.

Все это значит лишь одно: планку в 200 тыс. рублей средняя стоимость квадратного метра в Казани может преодолеть уже в конце 2023 года. К этому располагает динамика. С апреля цена «квадрата» выросла на 12 тыс. рублей, или 9%, и второй месяц колеблется у отметки в 190 тыс. рублей. При этом за июль в Казани, по данным «Дом.РФ», было продано 1 516 квартир. Это треть всего того, что продавалось полгода, — с января по июнь в Казанской агломерации застройщики реализовали 4 411 строящихся квартир. Т. е. спрос есть даже по таким ценам, а раз берут — значит, могут себе позволить и больше…

Перечислим главные причины роста цен на жилье:

  • Падение курса рубля по отношению к доллару и евро. Например, на стройке от валюты зависит стоимость лифтов, газовых котлов, кабеля, оконных конструкций.
  • Инфляция как следствие нестабильного курса рубля: выросла цена материалов, топлива и работ.

«Как может застройщик строить себе в убыток, если материалы и работы дорожают? — задается вопросом  владелец зеленодольской группы компаний „Мир“ Тимур Егоров. — Вот снижение объемов строительства, конечно, возможно, но никак не снижение стоимости квадратного метра».

За июль в Казани, по данным Дом.РФ, было продано 1516 квартир За июль в Казани, по данным «Дом.РФ», было продано 1 516 квартир Фото: «БИЗНЕС Online»

Новый виток роста цен на стройматериалы не обошел стороной и республиканскую программу социальной ипотеки, которая в таких случаях сопротивляется до последнего. За год цена соципотечного «квадрата» увеличилась на 25% до 75 тыс. рублей, а в сравнении с 2021 годом стоимость выросла на 38%.

«Застройщики вынуждены массово поднимать цены на недвижимость или даже приостанавливать продажи объектов из-за значительного удорожания стройматериалов, — говорит коммерческий директор группы компаний „Новастрой“ Антонина Дарчинова. — Понимаем, что ставка поднята Центробанком не просто так, а с целью сдерживания инфляции на фоне повышения курса доллара. Последние факторы даже в большей степени опасны для строительного сектора, так как ведут к значительному росту себестоимости строительства».

Производители стараются сдерживать цены. «Но не всегда это получается из-за поставщиков сырья, — заявляют в ГК „Мир“, владеющей заводом силикатного кирпича и производящей окна, бетон и железобетонные изделия. — Например, обогащенная песчано-гравийная смесь для производства бетона подорожала на 10 процентов, хотя материал добывается в республике и никак не зависит от курса. И так практически с каждым поставщиком сырья! По некоторым позициям отрабатываем с министерством строительства, но цены растут очень быстро».

«Застройщики вынуждены массово поднимать цены на недвижимость или даже приостанавливать продажи объектов из-за значительного удорожания стройматериалов» «Застройщики вынуждены массово поднимать цены на недвижимость или даже приостанавливать продажи объектов из-за значительного удорожания стройматериалов» Фото: «БИЗНЕС Online»

Как спасают застройщиков

Пока же банки фиксируют рост спроса на ипотеку. 

Как рассказал «БИЗНЕС Online» начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования «Банк Татарстан» Сбербанка Леонид Захаров, активность клиентов была высокой еще до того, как ЦБ объявил о повышении ключевой ставки. Если в декабре 2022-го (а это традиционно высокий сезон) в Татарстане были выданы кредиты на 10 млрд рублей, то в июле этого года Сбер выдал в республике 13 млрд рублей. «В августе прогноз — 17 миллиардов», — добавил Захаров. Банк летом пошел на снижение первоначального взноса по несубсидируемым кредитам — вместо 15-процентного минимума установлено 10%, и это, видимо, стимулировало спрос.

«Конкурент прикончен»: как «процент Набиуллиной» аукнется на рынке жилья в Казани

Рост ключевой ставки повлияет на доступность ипотеки, с помощью которой на рынке недвижимости заключают 80–90% сделок. Но государство продолжит стимулировать продажи новостроек даже в уже сданных домах в случае покупки у застройщика.

Последствия смягчат следующие меры:

  • семейная ипотека под 6% годовых;
  • льготная ипотека под 8% годовых.

В структуре ипотеки примерно 80% — кредиты на вторичном рынке. Анализ ипотеки на новостройки показывает, что здесь львиная доля приходится на семейную ипотеку. Следом идет ипотека по господдержке под 8%, где нет ограничений по наличию детей: это каждый пятый кредит на новостройку.

Пока банки фиксируют рост спроса на ипотеку. Рост ключевой ставки повлияет на доступность ипотеки, с помощью которой на рынке недвижимости заключают 80-90% сделок Пока же банки фиксируют рост спроса на ипотеку. Рост ключевой ставки повлияет на доступность ипотеки, с помощью которой на рынке недвижимости заключают 80–90% сделок Фото: © Макс Ветров, РИА «Новости»

Слабое место такой поддержки — в нехватке установленного для Казани лимита в 6 млн рублей. Квартиры стоят дороже этой суммы, поэтому покупатели оформляют субсидированную застройщиком ипотеку. После роста ключевой ставки такие продукты подорожают не менее чем на 3,5–4% от стоимости кредита, или на 550–600 тыс. рублей, при покупке квартиры ценой 15 млн рублей, показывают предварительные расчеты в группе компаний «СМУ-88».

«Установленного для Казани лимита в 6 миллионов рублей, который попадает в госпрограммы, недостаточно, его необходимо повышать, — считает исполнительный директор ООО „Ак Барс Дом“ Айгуль Латыпова, советуя откликаться на предложения застройщиков, т. к. выгодные условия будут меняться. — Какими окажутся новые предложения, которые застройщики отработают совместно с банками, пока неясно. Но в любом случае они будут направлены на поддержание покупательского интереса, так как первичный рынок достаточно гибкий».

Беспокоит финансирование проектов банками. «Как защитят проектное финансирование? Не знаю… Очевидно, стоимость будет расти», — рассказал «БИЗНЕС Online» директор строительной компании «ЖИК» Эмиль Хуснутдинов.

Ставки вырастут не сразу. Например, входящий в топ-5 банков РФ по объему выдачи ипотеки Сбер решил поднять ставки по базовым программам на 2% с 22 августа, а до этого решил рассматривать заявки заемщиков и одобрять кредиты на старых условиях. До часа икс остался всего один день.

Главный удар примет вторичный рынок — там уже начался рост ипотечных ставок с относительно комфортных 12% до 14-15% годовых Главный удар примет вторичный рынок — там уже начался рост ипотечных ставок с относительно комфортных 12% до 14–15% годовых Фото: «БИЗНЕС Online»

Вторичный рынок просядет в пользу новостроек

Главный удар примет вторичный рынок — там уже начался рост числа ипотечных ставок с относительно комфортных 12% до 14–15% годовых. При этом, к примеру, в том же Сбере примерно 80% объемов ипотечного кредитования в РТ приходится именно на вторичку. 

«Для большинства клиентов рост ставки на процент может стать существенной нагрузкой. А тут сразу на 2 процента поднимают, — рассказали изданию в агентстве недвижимости „Флэт“. — Вслед за ростом ставок на вторичку идет снижение ставок на первичное жилье по госпрограммам, что скажется на уходе покупателей с б/у жилья на первичное».

Как изменится ежемесячный платеж после того, как ипотека подорожала? Предположим, клиент покупает б/у квартиру стоимостью 5 млн рублей — это двухкомнатная хрущевка. У него есть 1 млн первоначального взноса — значит, кредитные средства составят 4 млн рублей. Он готов платить в течение 20 лет. 

  • По ставке 12% годовых ежемесячный платеж составит 44 тыс. рублей в месяц.
  • По ставке 14% годовых ежемесячный платеж составит 49,7 тыс. рублей в месяц.

Разница составит почти 5 тыс. рублей ежемесячно. Такова цена «процента Набиуллиной» для обычного покупателя. 

Вторичный рынок начнет проседать в пользу новостроек, согласен с коллегами вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. «Потому что ставка в районе 15 процентов не интересна покупателям», — считает эксперт. 

Что сегодня с ценами на казанскую вторичку? Присмотримся:

  • Хрущевки: однокомнатные продают от 4 млн рублей, двухкомнатные — от 5 миллионов.
  • «Ленинградки»: «однушки» отдают за 5 млн рублей, «двушки» — от 5,5 миллиона. 

Падение спроса на вторичке оживит торг. Если до 15 августа собственники скидывали до 100 тыс. рублей с квартиры, то через пару недель удвоят скидку до 200 тысяч, считает Савельев.

«Часть продавцов решили повременить с продажей и дождаться, пока рынок успокоится в надежде на рост спроса и увеличение цены», — говорят во «Флэте».

«Часть продавцов решили повременить с продажей и дождаться, пока рынок успокоится в надежде на рост спроса и увеличение цены» «Часть продавцов решили повременить с продажей и дождаться, пока рынок успокоится в надежде на рост спроса и увеличение цены» Фото: «БИЗНЕС Online»

Итоги июля: нетипичные для лета показатели

Теперь посмотрим, как продаются и покупаются квартиры. Благополучным на фоне событий середины августа выглядит минувший июль. Рынок словно не уходил на традиционные каникулы. Число заключенных в РТ договоров долевого участия за второй месяц лета снизилось только на 5% до 1,8 тыс., гласит свежая статистика татарстанского Росреестра. Количество заключенных ипотек в Казани выросло на 12% до 3,5 тыс., по РТ прирост составил 1% до 6,1 тыс. сделок.

«Дополнительным стимулом для принятия решения о покупке для казанцев в этом месяце стал рост курса доллара, — говорит Дарчинова. — На фоне ожидания высокой инфляции клиенты быстрее выходили на сделки, чтобы успеть приобрести недвижимость по более низкой цене. И они оказались правы: на текущий момент большинство застройщиков поднимают цены на фоне роста себестоимости строительства, а ЦБ поднял ключевую ставку, что приведет к меньшей доступности сделок по ипотеке».

Летняя жара на рынке жилья: банки и застройщики Казани заработали 34 миллиарда

Нетипичные для лета показатели продаж фиксируют и в СМУ-88. «Обычно наблюдаем небольшой спад, а в этот раз уровень спроса сохранился и даже слегка вырос, — говорит директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Если сравнивать с летом прошлого года, то динамика продаж сохраняется. Только в 2022 году июль фактически стал первым месяцем после весеннего затишья из-за высокой ключевой ставки. Поэтому тогда рост количества продаж был вполне объясним».

Плодотворным июль стал и для вторичного рынка жилья. За минувший месяц число сделок с б/у квартирами Казани выросло на 6% до 3,5 тыс., по РТ аналогичный показатель сократился на 3% до 6,5 тыс. сделок. «Удачный месяц за минувшие полгода», — сказал Савельев о результатах июля, несмотря на падение сделок со вторичкой по Татарстану.

Прогноз

Август продолжает растущую тенденцию июля — в отделах продаж застройщиков после решения ЦБ не характерный для этого времени ажиотаж. «Продажи увеличились по отношению к июлю и к июню, — говорят в Mir Group. — Покупатели осознают повышение цен в ближайшее время на жилье из-за роста стоимости материалов и повышения процентной ставки для застройщика. Также влияет фактор ослабления рубля, и многие покупают квартиры как вложение».

«Активизировались те, кто несколько месяцев не мог определиться с выбором недвижимости. Люди хотят сохранить средства, и один из вариантов грамотного вложения — недвижимость», — заявляют в агентстве недвижимости «Флэт».

Прогноз на осень оптимистичный. Повышение ключевой ставки рынок на 100% ощутит во второй половине сентября, когда иссякнет запас одобренных жилищных кредитов, считают эксперты. Осень — это еще и начало делового сезона с традиционным ростом спроса.

«В этом году я бы не назвал его традиционным, он вынужденный из-за роста себестоимости строительства», — считает Егоров.

На рост спроса, несмотря на увеличение ставки, рассчитывают во «Флэте». «Недвижимость остается одним из ключевых инструментов для сохранения средств», — заявляют там. 

Иное мнение у Савельева, который не ждет от осени традиционного и масштабного роста спроса. «Все дело в повышении ключевой ставки», — считает вице-президент гильдии риелторов Татарстана.