Шанс не повторить судьбу «куюкинского затыка» появился у проекта «Большой Зеленодольск». Здесь в планах 5 млн «квадратов» жилья до 2030 года. Институт пространственного планирования РТ начал поиск баланса жилой и производственной застройки, моделирует нагрузки для Казани и агломерации. До этого проект воплощали без соответствующих расчетов, по прикидкам ТИГП. «БИЗНЕС Online» выяснил детали и риски начатой работы, а также изучил главных землевладельцев и застройщиков «Большого Зеленодольска», среди которых миллиардер Алексей Семин, «Ак Барс Холдинг» Ивана Егорова и окружение вице-премьера РФ Марата Хуснуллина.
Поля между Казанью и Зеленодольском намереваются застраивать с 2005 года. Тогда главным идеологом выступал нынешний федеральный вице-премьер Марат Хуснуллин
Город-спутник между Казанью и Зеленодольском. Как начинали и что сейчас?
Поля между Казанью и Зеленодольском намереваются застраивать с 2005 года. Тогда главным идеологом выступал нынешний федеральный вице-премьер Марат Хуснуллин, под чьим патронажем в 2005 году разработали концепцию «Зеленый Дол».
Воплощать проект начало АО «Ипотечное агентство РТ» со строительства коттеджного поселка «Загородный клуб». Председателем совета директоров тогда еще наполовину государственной компании был Хуснуллин, а гендиректором — ближайший сподвижник Андрей Симаков. В 2007 году территория приглянулась компании «Унистрой», девелопер построил коттеджный поселок «Ореховка». В это же время строительная компания «ТСИ» («Татстройинвест»), которую связывают с окружением Хуснуллина, начала в селе Осиново возведение ЖК «Радужный», построив к 2011 году за счет минобороны первые три дома для военнослужащих, а затем взялась за коммерческие дома.
В 2010 году «Зеленый Дол» как-то подзабыли. Хуснуллин стал вице-мэром Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства. Но 10 лет спустя, когда главный идеолог стал вице-премьером РФ, пыль с папки сдули. Проект разморозили в конце 2020 года под новым брендом — «Большой Зеленодольск». Но содержание осталось тем же. В основу положили концепцию, подготовленную ГУП «Татинвестгражданпроект». Это проектное предложение, в котором территория площадью 10 тыс. га разбита на функциональные зоны:
- многоэтажная жилая застройка;
- индивидуальное жилищное строительство;
- коммунально-складские территории;
- сельхозугодия;
- производства;
- инженерная и транспортная инфраструктура.
Однако понимание того, что развивать «Большой Зеленодольск» надо в рамках Казанской агломерации, а не в границах отдельных поселений, крепло. Об этом эксперты «БИЗНЕС Online» говорили сразу же после реинкарнации проекта в 2020 году. Правда, какой-либо документальной увязки развития территорий между Казанью и Зеленодольском не появилось. Зато в течение трех лет застройщики осваивали территорию зеленодольских сел. Только за 2021 и 2022 годы в Зеленодольском районе сдали 236 тыс. кв. м жилья. В планах на этот год еще 120 тыс. «квадратов».
В итоге пробки на въезде в Казань и выезде из нее по Горьковскому шоссе лишь выросли. Возможно, этот момент отчасти подтолкнул к началу реконструкции вылетной магистрали в 2022 году. Трудности с выездом испытывают и жители из осиновского ЖК «Радужный», которые делят дорогу и ближайшие социальные объекты с казанцами из соседнего «Салават Купере». Заторы докатились и до въезда-выезда из Зеленодольска. Город страдает от ежедневной миграции 20 тыс. человек в Казань, об этом постоянно бьет тревогу глава Зеленодольского района Михаил Афанасьев. Но реклама местных застройщиков по-прежнему манит казанцев дешевизной «квадрата» в городе-спутнике.
Как выйдут из градостроительного тупика?
Проблемы только начинаются, и их хорошо бы купировать в зародыше. До 2030 года в «Большом Зеленодольске» планируют построить 5,7 млн кв. м жилья, что на 40% больше, чем по планам 2020-го. Доля многоквартирных домов — 60%, индивидуального жилищного строительства — 40%. Увеличился план по числу жителей — на 21% с 150 тыс. до 182,6 тыс. человек. С таким подходом проект рискует повторить судьбу «Лаишевского узла», где стройка «человейников» и коттеджей опережает дороги и соцобъекты на 12 лет, или деревни Куюки Пестречинского района, в которой 50 тыс. человек по факту живут в 2030 году.
Шанс на гармоничную застройку «Большого Зеленодольска» появился в августе. Тогда президент РТ Рустам Минниханов заморозил выдачу новых разрешений на строительство жилья в Казанской агломерации, включая территорию между столицей РТ и Зеленодольском.
Разрешение на строительство новых объектов на территориях «Лаишевского узла» и «Большого Зеленодольска» пока действительно не выдают. Строятся только объекты с выданной документацией. Как пояснил «БИЗНЕС Online» замминистра строительства РТ Ильшат Гимаев, по новому строительству решения будут принимать после того, как подготовят детальные проекты планировок, расчеты Института пространственного планирования РТ.
Учитывая, что регулирование застройки в агломерациях через общий генплан законодательством не предусмотрено, проблему решают через создание мастер-плана. Такой документ для Казанской агломерации разрабатывает сейчас Институт пространственного планирования РТ. Затем соответствующие решения необходимо интегрировать в генпланы поселений на данной территории — в этом случае есть надежда на сбалансированное развитие.
«Прежде всего рассматриваются вопросы развития транспортной и инженерной инфраструктуры, чтобы планируемый рост застройки не происходил в условиях отставания транспортных связей, как это получается в „Лаишевском узле“ или Куюках», — рассказал нашему изданию директор Института пространственного планирования РТ Олег Григорьев о развитии «Большого Зеленодольска».
До 2030 года в «Большом Зеленодольске» планируют построить 5,7 млн кв. м жилья, что на 40% больше, чем по планам 2020-го
Градостроителям предстоит найти баланс жилой и производственной застройки, смоделировать нагрузки, которые создаст для Казани и агломерации строительство на данной территории.
Начатые расчеты должны определить следующее:
- предельные объемы жилой застройки;
- необходимую транспортную и инженерную инфраструктуру;
- этапность строительства транспортной и инженерной инфраструктуры;
- этапность жилой застройки, привязанную к строительству транспортной инфраструктуры;
- количество и локацию объектов, создающих рабочие места.
Не поздно ли институт начал эту работу? «Я думаю, что не поздно», — отвечает на вопрос заведующий кафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич.
«Институт приступил тогда, когда поручили, — говорит советник министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Николай Васильев. — Работать начали не на пустом месте, по „Большому Зеленодольску“ уже были проработки. Это не единовременная застройка, поэтому планировку, зоны менять можно и нужно. Территорию стоит рассматривать в масштабах агломерации. И чем быстрее, тем лучше».
Доля многоквартирных домов — 60%, индивидуального жилищного строительства — 40%
Кому принадлежит «Большой Зеленодольск» и кто застраивает его?
Приглядимся к крупнейшим землевладельцам территории «Большого Зеленодольска». Называют три компании:
- ГК ASG живущего во Франции миллиардера Алексея Семина. В 2020 году компания планировала вовлечь в оборот более 700 га земель, потенциально это 2 млн кв. м жилья, или 35% объема застройки проекта, 500 тыс. кв. м общественно-деловых и производственно-складских объектов, земли для агротуризма, фермерства.
- «Ак Барс Холдинг» Ивана Егорова. Площадь перспективной застройки компании до 2030 года составляет 650 тыс. кв. м жилья как в границах «Большого Зеленодольска», так и за пределами этой территории.
- ТСИ и близкие компании структуры, связанные с окружением Хуснуллина.
«Стоит задача не реализовать набор частных проектов, а создать качественно новую среду, учитывая потенциал территории и руководствуясь агломерационным подходом, — рассказал нашему изданию директор по развитию территорий ГК ASG invest Ринат Аисов о работе института Григорьева. — А это не тот вопрос, в решении которого нужно спешить, здесь главный принцип — „семь раз отмерь, один раз отрежь“. Чтобы перейти от уровня концепции к детальным проектам освоения территорий, требуется время. Есть основания полагать, что часть изначально заявленных показателей может скорректироваться в интересах сбалансированного развития агломерации».
А теперь к застройщикам «Большого Зеленодольска». Топ-5 выглядит следующим образом:
- ТСИ. В 18 домах осиновского ЖК «Радужный» уже живут свыше 15 тыс. человек. В 2019 году компания начала вторую очередь проекта из пяти десятиэтажек. Теперь девелопер готовится к освоению земель в поселке Урняк. 8 сентября одобрена проектная документация пятиэтажки первой очереди. Проект планировки утвержден в 2022 году — там 270 тыс. кв. м квартир и 9 тыс. жителей в домах высотой до 8 этажей. Социальная инфраструктура в будущем включает в себя школу на 1 224 места, четыре детских сада на 680 мест, фельдшерско-акушерский пункт, многофункциональный центр и др.
- «Ак Барс Холдинг» Егорова строит в Осиново ЖК «Зимний сад» на 80 тыс. кв. м жилья.
- «Новастрой». Компания возводит в Осиново ЖК «Достояние» и планирует начать строить вторую очередь ЖК «Тура-Nova» площадью 15 тыс. кв. метров.
- Группа компаний «Мир» зеленодольского предпринимателя Тимура Егорова. С 2023 года ГК строит на территории Айшинского поселения ЖК «Зеленая Долина» площадью 135 тыс. кв. м, рядом возводит индустриальный парк «Яшел Узэн», а у деревни Красный Яр — загородный комплекс Volga Village.
- «Ханский Дом» бизнесмена Ильяса Гимадова. Компания строит коттеджный поселок «Ханская усадьба» на 1,2 тыс. домов в Большеключинском сельском поселении.
Мораторий и начатые расчеты не сказываются на текущем строительстве жилья, говорят опрошенные застройщики. «Никак не сказывается, — подчеркнул в разговоре с „БИЗНЕС Online“ владелец ГК „Мир“. — Проекты уже утверждены, строятся по заявленному плану-графику и объемам».
Непонятно, что будет дальше. Застройщики думают с перспективой на 3–5 лет: от начала разработки площадки до выхода строительной техники проходит 2–3 года
Риски: спекуляции и рост цен на жилье
Как перераспределят объемы застройки? На каких условиях? Ответов на эти вопросы пока нет, поэтому на рынке уже переживают за будущую стоимость участков. Например, одному собственнику земли утвердят нужную площадь застройки, второму увеличат, а третьему урежут. В итоге земля третьего подешевеет, а второй взвинтит цену, что отразится на стоимости квадратного метра, которая в агломерации уже стартует от 100 тыс. рублей.
«Такие опасения оправданы, — говорит Дембич. — Это демонстрирует столетний опыт застройки городов. Так происходит повсеместно».
К росту себестоимости проектов ведут и растянутые во времени процедуры градостроительных расчетов, и согласование застройки, контроль за которой осенью перейдет от местных властей к президенту РТ.
«Одна дорога — это всегда провал. Как бы эту связь ни расширяли, нужна сеть дорог»
Непонятно, что будет дальше. Застройщики думают с перспективой на 3–5 лет: от начала разработки площадки до выхода строительной техники проходит 2–3 года. Сегодня компании обеспечены объемами, но подготовка заделов для будущих проектов в городе-спутнике пока поставлена на стоп.
Зато понятны текущие проблемы территории, которые уже создают трудности «Большому Зеленодольску». Нажмем на болевые точки проекта.
Проблема №1: дороги
Пока застройка «садится» на дорогу Зеленодольск – Казань и Горьковское шоссе. «Да, Горьковское шоссе расширяют. Но при застройке „Большого Зеленодольска“ эффект от этой реконструкции будет быстро съеден», — выразил беспокойство Григорьев.
Для развития дорожного каркаса «Большого Зеленодольска» необходимо следующее:
- Достроить дорогу-дублер Горьковского шоссе от Храма всех религий до трассы М7. Данная дорога длиной 9 км заложена в генеральный план Казани. Проект готов и прошел экспертизу в 2022 году. Но не решен вопрос с финансированием.
- Реализовать запланированную дорогу севернее Горьковского шоссе мимо «Салават Купере» и поселка Осиново и продолжить это направление до улицы Тэцевской и далее до улицы Миля. В августе миндортранс РТ сообщал, что новую дорогу через село Осиново до трассы М7 начнут строить в конце 2023 года – начале 2024-го. Проектом будет заниматься АО «ТатДорТрансИнвест».
«Одна дорога — это всегда провал. Как бы эту связь ни расширяли, нужна сеть дорог, — подчеркнул Григорьев. — Предпосылки для северной дороги закладывали в генплан Казани – 2040, но документ ограничен административными границами города, поэтому часть входов и выходов потерялась и оказалась застроенной. Теперь появился шанс вернуться к этому вопросу и уже на уровне агломерации закрепить транспортные коридоры».
Перспективы развития дорожно-транспортной инфраструктуры беспокоят и строительные компании. «Зачастую выбор застройщиком того или иного формата девелопмента земельного участка зависит от транспортной доступности, текущей или будущей, — говорит генеральный директор ГК „Новастрой“ Денис Самарин. — Хотелось бы в этом вопросе четкого понимания, какие дороги и связи уже запланированы и в какой срок будут реализованы».
В «Большом Зеленодольске» видят как развитие автотранспорта, так и запуск городской электрички между Казанью и Новой Турой с двумя остановками в казанском «Салават Купере»
Проблема №2. Общественный транспорт
Сложнее с общественным транспортом. В «Большом Зеленодольске» видят как развитие автотранспорта, так и запуск городской электрички между Казанью и Новой Турой с двумя остановками в казанском «Салават Купере».
Проект уже получил положительное заключение экспертизы, хотя Казань против такого варианта и настаивает на «трамвайном» плане до «Салават Купере», если идет речь об электрическом виде транспорта. Жива идея пустить туда и скоростные автобусы — метробусы.
«Руководство республики в курсе этого вопроса. При появлении финансовой возможности данный проект будет реализован, — заявили в пресс-службе Зеленодольского района, комментируя запуск электрички и развитие общественного транспорта „Большого Зеленодольска“. — Вопрос рассматривался неоднократно. На текущий момент в приоритете автомобильное сообщение».
Проблема №3. Социальные объекты
А что с социальными объектами? В Зеленодольском районе дефицит школ и детских садов. Достаточно вспомнить, что первую за 30 лет школу открыли в Зеленодольске в 2022 году и сейчас здесь 1 358 учащихся.
При поддержке республики в течение 2–3 лет муниципалитет планирует построить следующие учебные заведения:
- детский сад в Васильево на 220 мест;
- детский сад в поселке Октябрьский на 220 мест;
- детский сад в Зеленодольске на 260 мест;
- детский сад в Осиново на 360 мест, проект прошел экспертизу;
- школу в Осиново на 1,2 тыс. мест, проект прошел экспертизу;
- детскую школу искусств в Осиново, проект прошел экспертизу.
В 2023 году в Осиново открыли новую поликлинику, а под эгидой «Ак Барс Холдинга» там же планируют построить Дворец борьбы. Напомним, АБХ в «Большом Зеленодольске» не только возводит жилье, но и владеет птицефабрикой.
«Большой Зеленодольск» называют перспективным направлением развития Казанской агломерации
Проблема №4. Сети
Готово 7 проектов строительства коммунальных сетей и дорог стоимостью 13 млрд рублей, сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе минстроя РТ. Впрочем, работы пока начаты только по строительству канализационных сетей.
Облегчает воплощение проекта 16-километровый коллектор от жилых комплексов «Радужный» и «Салават Купере» до очистных сооружений поселка Васильево, которые начали реконструировать в 2019 году. В планах увеличить мощность обработки стоков в 4 раза с 8 тыс. до 32 тыс. куб. метров.
«Здесь прежде всего говорим о воде, — рассказывает советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ. — Вопросы, которые сегодня решаем на перспективу, в большей степени связаны с водопотреблением, водоочисткой, водоудалением».
Вначале должны идти работы по инфраструктуре — дороги, инженерные сети, а уже после — стройка жилья, подчеркивают в пресс-службе Зеленодольского района. «Разрешения на строительство будут выдаваться с учетом существующей инфраструктуры, как инженерной, так и социальной», — заявляют власти района.
Резюмируем. Несмотря на описанные проблемы, «Большой Зеленодольск» называют перспективным направлением развития Казанской агломерации, где еще можно не повторить ошибок «Лаишевского узла» и Куюков. Например, в отличие от юга агломерации, на западе не так остро стоит проблема с рабочими местами благодаря предприятиям Зеленодольска, ТОСЭР «Зеленодольск», «Казаньоргсинтезу». Причем промышленные зоны продолжают развиваться, а тысячи гектаров пригодных к застройке территорий еще свободны. Кажется, это тот случай, когда остановились вовремя.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 86
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.