«Мегастрой» завершил стройку масштабного ритейл-парка на Горьковском шоссе «Мегастрой» завершил стройку масштабного ретейл-парка на Горьковском шоссе Фото: Сергей Елагин

Стройка нового ретейл-парка возле гипермаркета «Мегастрой» задержалась на два года

«Мегастрой» завершил стройку масштабного ретейл-парка — это внушительный пристрой к DIY-гипермаркету на Горьковском шоссе. Кажется, что осталось запустить предпринимателей и пожинать плоды с преуспевающего арендного бизнеса, но все оказалось сложнее.

В Арбитражном суде РТ разгорелся судебный спор между группой компаний «Агава» (юридическое лицо сети гипермаркетов «Мегастрой») и индивидуальным предпринимателем Артуром Зариповым. Стороны заключили предварительный договор аренды. Но объект так и не перешел в пользование ИП. Как сообщают источники «БИЗНЕС Online», все дело вокруг арендной ставки, рыночная стоимость которой к моменту завершения строительства порядком подросла и сильно отличается от сумм, прописанных в предварительном договоре.

Конкурент «Агропромпарка» и «Туры»? Малыгин вкладывает миллиард в ретейл-парк у «Телевышки»

Напомним, ретейл-парк от основателя ГК «Агава» и владельца сети DIY-гипермаркетов Владимира Малыгина начали строить в 2021 году. Здесь уже к осени 2022-го должен был открыться комплекс, составляющий серьезную конкуренцию «Агропромпарку». Основным направлением работы торговых площадей тогда выбрали фреш-маркет с упором на продажу свежих продуктов. Однако достроить комплекс у компании получилось только летом этого года.

Ретейл-парк от основателя ГК «Агава» и владельца сети DIY-гипермаркетов Владимира Малыгина начали строить в 2021 году Ретейл-парк от основателя ГК «Агава» и владельца сети DIY-гипермаркетов Владимира Малыгина начали строить в 2021 году Фото: «БИЗНЕС Online»

«Сроки ввода объекта в эксплуатацию действительно удлинились в связи с существенным удорожанием стоимости материалов и работ, а также отказом от поставок уже оплаченного импортного оборудования. Понадобилось время для подбора нового оборудования, перепроектирования и согласования новых решений и увеличенной стоимости строительства», — объясняет представитель компании «Агава».

Сменилась и первоначальная концепция. «Продуктовый рынок — очень сложный объект. У „Мегастроя“ совсем нет опыта ведения такого бизнеса», — замечает один из собеседников «БИЗНЕС Online». Это можно понять, потому что торговля свежими продуктами тесно связана со строгими санитарными нормами и обслуживанием очень разношерстной аудитории.

Кроме того, для фреш-маркета не получилось найти арендаторов. И Зарипов оказался единственным, кто решился взять в аренду всю торговую площадь — это 15,5 тыс. кв. метров.

Источники «БИЗНЕС Online» говорят, что Зарипов имеет отношение к рынку «Гараж-500», которым владеет его отец Назип Зарипов. По сведениям наших собеседников, в реальности этим бизнесом занимается сын.

«Центр города, место прикормленное…»: как прокуратура пытается закрыть челнинский «Гараж-500»

Напомним, «Гараж-500» горел прошлой зимой, и прокуратура после пожара выявила 28 нарушений, которые не были устранены надлежащим образом.

Источники «БИЗНЕС Online» говорят, что Зарипов имеет отношение к рынку «Гараж-500», которым владеет его отец Назип Зарипов Источники «БИЗНЕС Online» говорят, что Зарипов имеет отношение к рынку «Гараж-500», которым владеет его отец Назип Зарипов Фото: «БИЗНЕС Online»

«Мегастрой» поднял стоимость месяца аренды в 2 раза?

Разберемся со стоимостью аренды ретейл-парка. За свои площади в предварительном договоре «Агава» на 2024–2025 годы аренды просила 10,8 млн рублей в месяц: такую сумму посчитали целесообразной в декабре 2022-го. Но время прошло — и теперь компания хотела бы кратно больше. По информации источников «БИЗНЕС Online», новая сумма арендной ставки превышает 20 млн рублей ежемесячно.

Отметим, что Зарипов планировал сдавать торговые площади в субаренду — таковы были и условия предварительного договора. Предприниматель разработал концепцию развития ретейл-парка и даже начал искать арендаторов на торговые точки. Для этого создали сайт на трех языках — русском, китайском и вьетнамском. В аренду предложили 740 точек с разными направлениями торговли, в числе которых одежда, электроника, товары для дома и бытовая химия.

За сколько можно сдать торговую точку в этой локации? По мнению замдиректора агентства коммерческой недвижимости DiGroup Константина Иванова, квадратный метр в ретейл-парке на Горьковском шоссе не получится сдать более чем за 1,5 тыс. рублей. «Сдать дороже возможно только в том случае, если площадь будут делить на мелкие торговые точки. Но все равно найдутся якорные арендаторы, которые начнут снимать большие площади», — отмечает эксперт.

По информации источников «БИЗНЕС Online», новая сумма арендной ставки превышает 20 млн рублей ежемесячно По информации источников «БИЗНЕС Online», новая сумма арендной ставки превышает 20 млн рублей ежемесячно Фото: Сергей Елагин

Грубые расчеты выглядят так: вычитаем неполезную площадь (в основном коридоры) и получаем 14 тыс. кв. метров. При сдаче торговых точек в субаренду за 1,5 тыс. рублей за «квадрат» выручка составит почти 21 млн рублей — это до вычета налогов, издержек на управление комплексом и без учета пустующих площадей. Новые условия по арендной ставке от «Мегастроя» при таком раскладе могут привести предпринимателя к работе в минус и толкают на повышение стоимости «квадрата» для субарендодателей, полагает Иванов.

«Чтобы не потерять прибыль и не выйти в ноль, арендатору придется сдавать торговые точки за 2,2–2,5 тысячи рублей за „квадрат“, а на такую сумму в этой локации вряд ли кто согласится», — считает собеседник «БИЗНЕС Online». По словам Иванова, за прошедшие два года рост аренды больших коммерческих площадей не превысил 15%, поэтому возможное двукратное повышение ставки от владельца ретейл-комплекса не кажется оправданным в рыночных условиях сегодняшнего дня.

Есть ощущение, что это про тот случай, когда два бизнеса просто не смогли между собой договориться. Сейчас им необходимо сесть за стол переговоров и просчитать финансовую модель, которая бы устроила всех.
Константин Иванов Замдиректора агенства коммерческой недвижимости DiDroup
Константин Иванов замдиректора агентства коммерческой недвижимости DiDroup

Ситуацию усложняет и то, что, по словам Зарипова, с учетом старой арендной ставки площади уже заполнили на 85%. С субарендодателями также заключили предварительные договоры, которые так и не перешли в исполнение. Очевидно, что при новых условиях оплаты бо́льшая часть желающих торговать в комплексе предпринимателей отпадает.

Из фреш-маркета — в китайский рынок

Арендная ставка — это не единственное условие, которое не устраивает «Мегастрой» в предварительном договоре.

«У предварительного договора есть своя специфика, — замечает юрист компании „Агава“. — Если никто из сторон не отправил предложение о заключении основного договора аренды в установленный срок, то все обязательства считаются прекращенными. Это императивная норма, установленная законодательством». В этом случае срок установили до 1 марта этого года, и, по словам собеседника «БИЗНЕС Online», ни одна из сторон не вышла с предложением о заключении основного договора, в связи с чем предварительный договор аренды прекратил свое действие.

«Глобальное изменение рыночных условий в период строительства усугубило и обострило проблемы предварительного договора аренды», — говорят в компании «Агава». Кроме нерыночной стоимости, там говорят и о необоснованном возложении затрат на коммунальные услуги, которыми пользуется арендатор, на арендодателя.

«Помимо этого, в ходе обсуждения способов исполнения арендатором взятых на себя обязательств при планируемой эксплуатации арендованного объекта выяснилось, что он не имел намерений выполнять ряд существенных договоренностей, в частности не брал на себя обязательства не размещать автомобили своих субарендаторов на гостевой парковке, — продолжают представители компании. — Количество субарендаторов планировалось не менее 750, и данная ситуация могла бы поставить уже действующий торговый центр на грань транспортного коллапса и финансовой несостоятельности».

У Зарипова также нашлись условия, которые он захотел изменить в первоначальном договоре. Предприниматель попросил у ГК «Агава» некую скидку на аренду в 10% с января по февраль каждого года. Дело в том, что основные арендаторы в ретейл-парке — граждане Китая, Вьетнама и других азиатских стран. «В этот период времени основные субарендаторы уезжают к себе на родину побыть с семьей и отпраздновать Новый год. Торговля на объекте сводится к минимуму», — уточнил Зарипов.

В то же время в ГК «Агава» пока не рассматривают других арендаторов на этот объект. «Мы в любом случае намерены заключить договор аренды на взаимовыгодных условиях», — говорят в компании.

Зарипов подал в суд с целью заключить основной договор аренды на прежних условиях, а владелец помещений на Горьковском шоссе планирует заключить совершенно новый договор и полностью пересмотреть условия аренды Зарипов подал в суд с целью заключить основной договор аренды на прежних условиях, а владелец помещений на Горьковском шоссе планирует заключить совершенно новый договор и полностью пересмотреть условия аренды Фото: Сергей Елагин

«Обычно суд встает на сторону тех, кто четко прописал свои права и обязательства»

Пока стороны занимают противоположные позиции. Ясно одно — Зарипов подал в суд с целью заключить основной договор аренды на прежних условиях, а владелец помещений на Горьковском шоссе планирует заключить совершенно новый договор и полностью пересмотреть условия аренды. Дело сегодня в Арбитражном суде ведет судья Тимур Гиззятов.

Представители «Агавы» в первую очередь ссылаются на истечение срока подписания основного договора. По словам юриста ООО «Агава», предложение о заключении договора Зарипов должен был направить вне зависимости от того, достроился объект или нет.

«Общение сторон о заключении договора на новых условиях возобновилось уже после срока для заключения основного договора аренды на условиях предварительного договора (после 1 марта 2024 года прим. ред.). До этого момента в наш адрес не было направлено предложения о заключении основного договора», — говорила юрист в суде.

«На мой взгляд, ООО „Агава“, заключая со мной предварительный договор аренды, планировало получить от меня концепцию и видение того, как организовать арендный бизнес от помещения такой площади и такого класса», — в свою очередь, утверждает Зарипов.

Юрист предпринимателя Оксана Ищенко настаивала в суде на том, что они до сих пор заинтересованы в обоюдном сотрудничестве с «Мегастроем». «Со стороны моего доверителя было сделано достаточно большое количество работы по привлечению [субарендаторов]», — пояснила она суду.

«БИЗНЕС Online» предложил прокомментировать ситуацию адвокату Вениамину Чубаренко. Он считает, что «Мегастрой» заметил рыночное удорожание и решил не упускать прибыль. «Здесь надо плясать от договора — он должен играть первую роль. Оговариваются ли там случаи удорожания, какие-то форс-мажорные ситуации? Мне кажется, в договоре это должно быть. Иначе спор становится обоюдоострым», — говорит эксперт.

По его словам, в предварительном договоре так же, как и в любом другом договоре, прописаны обязанности сторон — их нельзя не исполнять. «Что касается исхода дела, все может зависеть от запятой, буковки или знака препинания. Обычно суд встает на сторону тех, кто более четко прописал свои права и обязательства», — резюмировал Чубаренко.

P. S. Арбитражный суд РТ решением от 21 октября удовлетворил исковые требования Зарипова и обязал ООО «Агава» заключить договор аренды с индивидуальным предпринимателем на прежних условиях. Сумма арендной платы всей торговой площади на 2025 год аренды — 10,8 млн рублей.  

«Довод ответчика о невыгодности заключения основного договора аренды нежилого объекта недвижимости на условиях, согласованных в предварительном договоре, судом отклоняются по следующим, поскольку на момент подписания предварительного договора аренды размер арендных платежей, установленный договором, устраивал ответчика», — указано в материалах дела.