«Год-два – и может лопнуть»: где заложена «бомба» эскроу?

Примерно на 30% провалены продажи на первичном рынке республики в октябре-2019 по сравнению с октябрем годичной давности Фото: © Григорий Сысоев, РИА «Новости»

РЫНОК НОВОСТРОЕК УПАЛ В 2016 ГОД. «ЭТО НОРМАЛЬНО», — СЧИТАЮТ ЭКСПЕРТЫ

Примерно на 30% провалены продажи на первичном рынке республики в октябре-2019 по сравнению с октябрем годичной давности. Нет ни жирных цифр прошлого, ни позапрошлого года. Показатели характерны скорее для 2016-го: продажи есть, 1 462 сделки за месяц. Это уже не галопирующие результаты, а спокойное течение событий. Хотя бы потому, что по сравнению с сентябрем рынок прибавил почти 17% сделок и среди застройщиков царят спокойные настроения.

«Последний квартал года, думаю, просто поддержит сложившиеся темпы продаж, — говорит замгендиректора компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — Есть, конечно, колебания, и октябрь по числу сделок мы можем охарактеризовать чуть лучше, чем сентябрь. А вообще, рост спроса застройщик видит, когда на рынок выводится какой-нибудь новый объект. Почему 2018 год и начало 2019-го постоянно показывали рост? Застройщики стремились успеть отработать по старым правилам ДДУ, а покупатели ожидали, что цены вырастут. Но теперь в этом нет необходимости, рынок вернулся к стабильным временам по типу 2016–2017 годов, когда были нормальные ровные продажи».

Гендиректор «#Суварстроит» Руслан Нурмухаметов согласен с тем, что ажиотаж первой половины года был связан с переходом на проектное финансирование и ожиданиями роста цен. «Тогда резко выросли продажи за наличные, — вспоминает он. — Но затем ажиотаж спал, доля использования ипотечных кредитов вернулась к прошлогоднему уровню. Возник момент ожиданий на снижение процентных ставок, и вот сейчас мы видим, что рынок начал оживляться. Тем более что и банки снизили ставки ипотеки, и льготные госпрограммы со ставками ниже 5 процентов набирают обороты».

Динамика на рынке ипотеки действительно зафиксирована в Казани. По сравнению с октябрем 2018 года рост составил 8%. Хотя при сравнении с сентябрем число выданных ипотек увеличилось всего на 2%.

«ВТОРИЧКА» СНОВА В ИГРЕ: ИНВЕСТОРЫ «ВЫБРОСИЛИ» НА РЫНОК КУПЛЕННЫЕ «В РОСТ» КВАРТИРЫ

Зато радует игроков «вторичка». Здесь, судя по данным Росреестра, заметны ростки некоторого «оживляжа» по сравнению с сентябрем. Казанцы, например, внезапно решили снова заняться улучшением жилищных условий и рванули за бэушными квартирками. По сравнению с сентябрем число сделок выросло почти вполовину! Хотя по сравнению с октябрем-2018 в Казани все равно рост едва-едва намечен, а по республике и вовсе провален на 7%.

В чем дело? По мнению председателя гильдии риелторов РТ Андрея Савельева, причина тут может быть в том, что застройщики слишком резко подняли свои цены. Рост летом составлял 8–15%. И вуаля: «вторичка», которую раньше не покупали из-за слишком больших запросов продавцов, приобрела-таки свою популярность! И даже более того: среди покупателей вторичных квартир теперь не только желающие жить в них, но и инвесторы, для которых «первичка» уже не столь интересна, как это было год назад.

Среди покупателей вторичных квартир теперь не только желающие жить в них, но и инвесторы, для которых «первичка» уже не столь интересна, как это было год назад Фото: metshin.ru

«На вторичном рынке цены не меняются. В начале года было подорожание — где-то в феврале-марте. И с того времени цены стоят. Они однозначно вырастут, но пока трудно сказать, когда это будет. Либо в декабре (у нас традиционно к Новому году растут цены), либо уже весной, в апреле-марте», — прогнозирует глава гильдии риелторов.

«Мы с коллегами тоже замечаем изменение покупательского спроса в пользу „вторички“, — согласен директор агентства недвижимости „Премьер“ Руслан Садреев. — Причина, конечно же, в повышении цен на первичное жилье, начавшемся еще в ноябре 2018 года. Получается, что инвесторы, вступившие в долевое строительство полтора-два года назад, сейчас продают квартиры в готовых домах, причем по ценам, которые чаще всего равны или даже ниже стоимости квартир в новостройках, сдача которых планируется еще через полтора-два года! Выбор очевиден, и он, как правило, перевешивает в сторону сданного жилья, а в статистике Росреестра это уже считается „вторичкой“».

«Старая» «вторичка» сегодня тоже снова на коне. И потенциальный покупатель квартиры в смятении: интереснее вроде новое жилье, но оно дорогое, особенно если учесть затраты на ремонт. «Сложно спрогнозировать, что будет дальше... Я думаю, что в течение ближайших 6–8 месяцев цены на вторичное жилье ожидает дальнейшее повышение», — прогнозирует Садреев.

ЦЕНЫ НА МЕТРАЖ: ОСЕНЬЮ ДЕШЕВЕЛ ВАХИТОВСКИЙ, ДОРОЖАЛИ КВАРТАЛА, АВИАСТРОИТЕЛЬНЫЙ И ПРИВОЛЖСКИЙ РАЙОНЫ

Теперь взглянем на цены новостроек, которые еще недавно росли стремительными темпами. Если брать данные динамики за год, то есть нынешний ноябрь к ноябрю-2018, то рост заметен. В среднем «квадрат» новостройки, по данным Domofond.ru, поднялся на 11,1% — с 74 тыс. до 83,3 тыс. рублей.

Но, если сравнить цену ноября, скажем, с октябрем, становится видно, что темпы замедлились. Разве что в Ново-Савиновском районе по сравнению с сентябрем новостройки подорожали на 5%. На 4% по сравнению с сентябрем «подрос» Авиастрой, на 2,6% — Приволжский район, зато почти встали этой осенью цены в Московском и Советском районах. Продолжает падать цена в Вахитовском районе (но следует понимать, что это не за счет дорогого жилья в историческом центре, а за счет появления относительно дешевых массовых проектов).

Есть ли перспективы снижения цен? Объективно, на фоне удорожания стройматериалов, земли, стоимости рабочей силы (а она увеличивается в цене даже на социальных стройках), предпосылок нет. Разве что случится кризис и встанет вопрос выживания, как это было в 2008–2009 годах, предположил один из представителей застройщиков. 

ПАРАДОКСЫ ЭСКРОУ: НА ЦЕНУ НЕ ВЛИЯЕТ, А КЛИЕНТА ЗАЩИЩАЕТ НЕ ДО КОНЦА

Удивительно, но факт: никаких отличий в цене жилья по эскроу и по ДДУ просто нет. А ведь, как говорили раньше участники рынка, эскроу сделает жилье дороже на 10%, 20%? Но нет: ДДУ, по ощущениям, стоит столько же!

Как пояснили «БИЗНЕС Online» сами застройщики, причин тут две. Во-первых, квартиры дорожают к моменту сдачи дома — данное правило никто не отменял, и на этой стадии сейчас как раз объекты по старым правилам. Вы просто не найдете домов в одинаковой стадии готовности по эскроу и по ДДУ. А во-вторых, конъюнктура рынка уже сформировалась — цены-то выросли еще на ожиданиях эскроу.

«Рост цен на „первичку“ не зависел от того, идет ли данный объект по эскроу или же продается по старым правилам. Цены поднялись равномерно на все, — подтверждает Савельев. — Исключение — жилые комплексы в пригородах либо уже сданные комплексы, стоимость квартир там не изменилась».

Как напомнили «БИЗНЕС Online» в управлении жилищной политики исполкома, механизм работы счетов эскроу в долевом строительстве выглядит следующим образом: дольщик заключает стандартный ДДУ с застройщиком на условиях открытия им эскроу-счета в уполномоченном банке, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк на вышеуказанный счет сумму в размере цены ДДУ. Застройщик, в свою очередь, эти средства не получает — они сохраняются до ввода объекта в эксплуатацию. Строительство идет исключительно на собственные или кредитные средства, полученные в банке в рамках проектного финансирования.

Если возведение дома закончилось благополучно, то банк зачисляет застройщику все средства, которые лежат на эскроу-счетах за минусом выданного кредита на строительство. А если застройщик обанкротился — дольщик вправе расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги. И вот тут главный плюс — защита вложений на сумму до 10 млн рублей, чего не дает ДДУ.

Если возведение дома закончилось благополучно, то банк зачисляет застройщику все средства, которые лежат на эскроу-счетах за минусом выданного кредита на строительство Фото: Марина Лысцева/ТАСС

Риелторы говорят, что покупатели этим моментом даже и не интересуются. «Они, судя по всему, все еще до конца не понимают разницы между ДДУ и эскроу-счетами. Главный критерий для них — надежность застройщика. Обеспечивается она эскроу-счетами или нет — вопрос чаще всего второстепенный», — отмечает Садреев. Тем более что цены одинаковы, а сама тема эскроу многим приелась и практически не обсуждается при совершении сделок с клиентами. 

Кроме того, дольщик в любом случае — что по ДДУ, что по эскроу — будет нести потери. Деньги по эскроу ему вернут, конечно, гораздо быстрее, но часть платежа за квартиру сожрет инфляция, за данное время новостройки снова подорожают. «Это как заказывать машину, не видя ее, — приводит сравнение один из собеседников „БИЗНЕС Online“. — Долевое всегда риск». Но хотя бы не придется ждать квартиру десятилетиями, как сейчас, указывает он. В случае банкротства застройщика банку остается земельный участок и сам объект, все это включается в конкурсную массу и продается с торгов, после чего достраивается другим застройщиком и продается другим покупателям.

В такой ситуации главным становится вообще возможность обанкротить застройщика — в Казани уже есть случаи, когда и дом не сдается, и застройщик не банкротится, и дольщики вроде как уже обманутые, а вроде как и нет. Например, давно просрочил первоначальные сроки «Пик+» (ЖК «Мелодия»). В доме, как выяснилось, банально нет парковки, а ведь она должна быть! И как сдавать такой объект в эксплуатацию — вопрос, который обсуждался еще весной.

Сегодня в столице РТ по эскроу-счетам возводится всего 18 ЖК, при этом в городе строится еще 36 жилых комплексов по ДДУ Фото: «БИЗНЕС Online»

ОБЕЩАТЬ — НЕ ЗНАЧИТ ЖЕНИТЬСЯ: «МАЛО ЗАКЛЮЧИТЬ КРЕДИТНЫЙ ДОГОВОР! НАДО ЕЩЕ И ПОЛУЧИТЬ ЭТИ ДЕНЬГИ»

«БИЗНЕС Online» составил карту эскроу-строек Казани. Сегодня в столице РТ по эскроу-счетам возводится всего 18 ЖК, при этом в городе строится еще 36 жилых комплексов по ДДУ. В некоторых ЖК дома продаются и так и эдак. Эскроу потихоньку берет свое, и новых домов по старым правилам уже не появится — «точка отсечения» новой эпохи окончательно настала 1 октября.

В целом Татарстан, по данным Центробанка, вошел в тройку регионов по числу заключенных договоров проектного финансирования. Их уже 24 — больше только в Москве и Подмосковье. Общая сумма кредитных договоров с застройщиками — 22,8 млрд рублей! При этом открыто 855 эскроу-счетов на 2,7 млрд рублей.

Чем глубже рынок погружается в проектное финансирование, тем больше ответственности ложится на сами банки. А они, как говорят застройщики, не особо торопятся подставлять плечо застройщику. Мало подписать кредитный договор — надо еще и получить эти деньги. «Банк может затянуть транши на строительство, причем не на неделю-две, а на месяцы, — признается один из застройщиков на условиях анонимности. — Выдержать это может крупная компания, имея подушку безопасности. Но, чем больше проектов по эскроу, тем сложнее. У банка нет ответственности перед клиентом, не имеется и механизма воздействия на него — Центробанк на процесс выдачи кредита не влияет».

Неудивительно, что ряд застройщиков вообще не влезают в эскроу, пока не завершат проекты по старым правилам.

«Одно дело — суммы заключенных кредитных договоров, другое — количество реально выданных денег», — подтверждает слова застройщика один из инсайдеров «БИЗНЕС Online».

Некоторые застройщики столкнулись с тем, что банку недостаточно ни залога на землю, ни залога объекта, чего требует законодательство. «И тогда банк предлагает: „Давай я войду в состав учредителей твоего застройщика, — продолжает эксперт. — Мне же надо контролировать ситуацию?“ Говорят, на одном из совещаний у Рустама Минниханова с банками, когда прозвучала такая информация, президент в шутку сравнил это со схемой рейдерского захвата… Если так пойдет и дальше, то год-два — и снова может все лопнуть».

ВЛАДЕЛЕЦ «КОЗЫ-ДЕРЕЗЫ» БЕРЕТСЯ ЗА ДОМИК В ИСТОРИЧЕСКОМ ЦЕНТРЕ

Но плюс в этой грустной истории все-таки в том, что застройщики пока не снижают активности по части получения разрешений на строительство. Число выданных документов, судя по данным управления градостроительных разрешений (УГР) Казани, за 10 месяцев даже выше, чем год назад. Уже выдано 121 разрешение, а в прошлом году за тот же период их было 108.

Кто начинает новые проекты? В октябре несколько домов заявил Госжилфонд при президенте РТ в «Салават Купере». Кроме того, некое ООО «Карат» (владельцы — Юрий Сиваков и Вячеслав Сунцов) собирается строить небольшой дом в историческом центре, на улице Бутлерова. Сиваков, к слову, имеет отношение к фермерским лавкам «Коза-Дереза». Компания «Грань Девелопмент» Леонида Анисимова получила разрешение на строительство еще одного дома в ЖК «Новые горки». А граждане Карпова, Тимергалиев и Батина (именно так написано на официальном сайте УГР исполкома) собираются возвести десятиэтажку с подземной автостоянкой на улице Тунакова (Московский район). Россыпи мелких таунхаусов упоминать, пожалуй, не будем. 

И все эти проекты можно строить двумя путями: или за свои, без дольщиков, или через эскроу. Больше уже никак.