«Снижают цену на 100–300 тысяч и конкурируют», — так участники рынка объясняют небывалую выручку инвесторов в недвижимость, которая в апреле многократно превзошла доходы застройщиков от продаж первичного жилья. За месяц в Казани из рук в руки перешло 6,5 тыс. вторичных квартир, чего не бывало за всю историю наблюдения за рынком. Наши эксперты констатируют неготовность стройкомплекса к взлету спроса и настоящий праздник на улице рантье. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
После мартовского затишья рынок новостроек и вторичной недвижимости Казани потрясла апрельская битва застройщиков с инвесторами. И первые ее вчистую проиграли
«Идет борьба застройщиков с инвесторами»
После мартовского затишья рынок новостроек и вторичной недвижимости Казани потрясла апрельская битва застройщиков с инвесторами. И первые ее вчистую проиграли. Те же, кто успел до взлета цен купить так называемые инвестиционные квартиры, в минувшем месяце ударными темпами выходили в кеш, фиксируя жирную маржу. Статистика управления Росреестра по РТ свидетельствует: за месяц на вторичном рынке Казани заключили 6,5 тыс. сделок — это абсолютный месячный рекорд за всю историю наблюдений.
Прошлый месяц обошел апрель 2020-го по продажам «вторички» в Казани в 5,5 раза! Конечно, год назад был введен «коронавирусный» локдаун. В том числе некоторое время не регистрировались сделки с недвижимостью. Но и показатели вполне благополучного апреля 2019-го апрель текущего года превзошел в 3,6 раза. По Татарстану этот апрель также бьет все рекорды, хотя цифры прироста вторичных сделок немного скромнее: 2020-й превзойден в 3,8 раза, 2019-й — в 2,7 раза.
Надо учитывать, что Росреестр не дает данных о продажах новостроек отдельно в Казани, только по Татарстану в целом. По всей республике новостроек в апреле 2021-го продано в 8 раз меньше, чем вторичного жилья. Вторичный рынок всегда опережал первичный по числу сделок, но еще никогда разрыв не был настолько велик.
«Застройщики безнадежно опоздали на „раздачу слонов“! — оценивает 8-кратное опережение в продажах „вторички“ один из участников рынка. — Инвесторы второй месяц сильно влияют на рынок недвижимости и создают конкуренцию чересчур дорогим новостройкам».
Статистика управления Росреестра по РТ свидетельствует: за месяц на вторичном рынке Казани заключили 6,5 тыс. сделок — это абсолютный месячный рекорд за всю историю наблюдений
В деньгах сокрушительное поражение застройщиков выглядит так: средняя площадь проданной в апреле казанской квартиры — 50 кв. м, а при цене «вторички» около 98 тыс. рублей за «квадрат» те, кто успел вложиться в «бетоний» год-полтора назад, наварили от 30% до 70%. Весь объем вторичного рынка Казани в апреле — 30–35 млрд рублей. И это только за один месяц! Из-за отсутствия данных по продажам новостроек в Казани мы не можем оценить выручку девелоперов, но с учетом того, что по всей республике они продали в апреле менее 2 тыс. квартир, средняя цена «квадрата» в которых 56 тыс. рублей, эта выручка многократно ниже.
Идет борьба застройщиков с инвесторами, которые вкладывались в «первичку» на стартах проектов и до середины 2020 года. Застройщики подняли цены в III–IV кварталах прошлого года и теперь не опустят стоимость. А инвесторы пользуются моментом: снижают цену на 100–300 тысяч и конкурируют, обходят застройщиков. Фокус внимания покупателей — на вторичном рынке.
В данные купли-продажи жилых помещений Росреестра попадает классическая «вторичка» со «сталинками», хрущевками и т. д., а также договоры переуступки прав дольщиков-инвесторов и проданные застройщиками новые квартиры в уже сданных домах. По оценкам участников рынка, доля последних на «вторичке» не превышает 5%. Переуступку прав дольщиков-инвесторов оценивают в 30%. Остальные 65% — договоры купли-продажи классической «вторички».
«Первичка» просит земли и коммунальных сетей
Проблема застройщиков в том, что стройкомплекс не успевает удовлетворять взлетевший спрос. Недаром на федеральном уровне вице-премьер РФ Марат Хуснуллин призывает увеличить объем предложения, только, к сожалению, это требует времени и продления после 1 июля льготной ипотеки, с чем пока не соглашается Центробанк.
«Задача — создать новые проекты», — озвучил на прошлой неделе рецепт борьбы с ростом цен на жилье замминистра строительства РТ Ильшат Гимаев. Раз нет готовых площадок с сетями — нет и строительства «здесь и сейчас». В итоге частные инвесторы сняли в апреле гигантскую кассу, которая могла бы попасть в карманы девелоперов, если бы они обеспечили в разы больше предложений и по разумной цене.
По сравнению с «доковидным» апрелем 2019 года число сделок на первичном рынке РТ увеличилось всего на 10%. В сравнении с «коронавирусным» апрелем 2020-го рост на «первичке» — 46%. Это и близко не похоже на бум продаж на вторичном рынке.
Например, #Суварстроит в апреле увеличил продажи на 40% к марту 2021 года. Компания вывела на рынок новые дома в четырех строящихся жилых комплексах. Но это единичный случай.
Посмотрим, что происходит с потенциальной новой застройкой. Вроде бы проекты есть: в апреле исполком Казани выдал 19 разрешений на строительство жилья. Но на деле возведение крупных жилых комплексов с многоквартирными домами в Казани фактически остановилось. За одним исключением: три разрешения на строительство в апреле получил Госжилфонд при президенте РТ, и все они в «Салават Купере». Все остальное — таунхаусы в ЖК «Брайт Парк» и «Волжская Гавань». Новые крупные проекты не на «выселках» пока так и не вышли на стадию получения разрешения! Понятно, что это еще усугубит дефицит предложения новостроек. Покупателям остается рассчитывать лишь на то, что на рынке еще остались нераспроданные инвестиционные квартиры.
«При таком уровне предложения волей-неволей спрос переходит на вторичный рынок», — говорит финансовый директор ГК «ЖИК» Айдар Мифтахов. Для сравнения: в апреле 2020-го казанские власти тоже выдали три разрешения на строительство многоквартирного жилья.
Участники рынка не первый месяц говорят о необходимости резкого увеличения числа проектов новых многоквартирных жилых комплексов. Но воз и ныне там. Причем в минстрое РТ ожидают еще бо́льших осложнений с предложением новостроек в будущем. В целом по Татарстану участков с готовыми коммунальными сетями осталось лишь на 1,8 млн кв. м жилья. Исходя из темпов строительства «человейников», застройщики «съедят» эти земли года за полтора.
«Нужно создать заделы на пятилетку», — говорит замминистра строительства РТ Ильшат Гимаев. Свободная земля есть, но нет коммуникаций либо они на исходе. Также застройщики ранее заявляли, что с переходом на эскроу-счета потеряли возможность приобретать земельные участки.
Процентные ставки и залоговые требования больно бьют по финансовой устойчивости застройщиков: если девелопер не располагает большим земельным пулом, ему приходится снижать объемы строительства. Ведь до сдачи дома деньги заблокированы на эскроу-счетах.
Да, проектное финансирование открывает путь к дешевым деньгам банков. По оценкам управляющего казанским офисом банка «Открытие» Дамира Габдулхакова, благодаря эскроу средняя ставка по кредиту — всего лишь 2%. Правда, и тут есть небольшое но. Чтобы получить низкую ставку, девелоперу нужно оперативно продать определенный объем квартир — тогда можно не думать о цене денег. А если проект «не пошел», то ставка вырастет. Впрочем, для Казани, где спрос на жилье невероятно высок, такая проблема в большинстве случаев неактуальна.
Но в принципе спокойствие застройщика, которому гарантировано проектное финансирование после продажи определенного пула квартир, плохо сказывается на цене «квадрата» с точки зрения покупателя. Застройщику просто незачем конкурировать по цене: он прекрасно знает, что достроит дом за год-полтора и спокойно распродаст квартиры по более высоким ценам, чем сейчас. Так что снижать их нелогично. Логичнее поддержать спрос за счет финансовых инструментов — сделать завуалированные скидки по ипотечным программам.
Без помощи центра Татарстану проблему нехватки коммунальной инфраструктуры не решить. В прошлом году республика запросила в федеральном бюджете 15,9 млрд рублей по программе «Стимул» до 2024 года. Бо́льшую часть денег потратят не на объекты соцкультбыта, как раньше, а на инфраструктуру комплексной застройки новых городских районов для тысяч жителей. К землям подведут воду, тепло, газ, дороги, наладят водоотведение, построят очистные сооружения. Инфраструктура нужна и для реновации промзон и гаражей, на которых обкатают новый механизм комплексного развития территорий.
К маю в годовом выражении новостройки Казани подорожали на 34% до 107 тыс. рублей за «квадрат», оценивает «Домофонд.ру»
Цены и прогнозы: «Есть ощущение, что квадратный метр нашел равновесную цену»
Взрывной рост цен на казанскую недвижимость, взлетев выше 100 тыс. за «квадрат», сбавил обороты. По словам коммерческого директора #Суварстроит Эльвиры Галяутдиновой, сейчас цена квартир в среднем ежемесячно растет на 1%.
Ценовой рывок произошел во второй половине прошлого года. К маю в годовом выражении новостройки Казани подорожали на 34% до 107 тыс. рублей за «квадрат», оценивает «Домофонд.ру». На «вторичке» цена «квадрата» скромнее — 98,6 тыс. рублей, рост за год — 25%.
«Ближайший прогноз: умеренный рост цен, зависящий от внешних факторов, влияющих на себестоимость», — говорит Галяутдинова. С оценками девелопера соглашаются и риелторы. В частности, в компании «Этажи-Казань» прогнозируют сохранение текущей стоимости новостроек. Главное: эксперты не видят предпосылок как для снижения, так и для резкого нового роста цен на новые квартиры.
Есть ощущение, что квадратный метр нашел равновесную цену. В ближайшее время понижения стоимости жилья не случится. Превышение спроса над предложением позволило крупным застройщикам набрать «финансовый жирок», который даст работать с минимальными планами продаж до ноября.
Снизит ли спрос, а вместе с ним и цены отмена льготной ипотеки в 6,5% годовых после 1 июля? Наши эксперты в этом сомневаются. «Новость о возможной отмене „путинской“ ипотеки отыграла еще в III–IV квартале 2020 года, — отвечает Галлямов. — Застройщики уже готовы: они субсидируют ипотечную ставку, опуская ее до 1,2–4,5 процента годовых. Вероятно, действующие ставки сохранят до конца года или [до конца] строительства объектов».
Застройщики и банки уже подготовили свои льготные программы жилищного кредитования, предлагают вступить в жилищно-накопительные кооперативы, манят трейд-ин. Привлекают клиентов ремонтом, беспроцентными рассрочками, скидками на парковки.
Так что спрос никуда не денется, более того, он грозит еще вырасти. Напомним, в апреле продавцы вторичных квартир в Казани выручили минимум 30 млрд рублей. Куда денется этот денежный навес? Эксперты уверены: он опять будет вложен в жилую недвижимость в расчете на дальнейший рост цен и хороший заработок.
Эльвира Галяутдинова: «Интерес к первичному рынку с точки зрения инвестиций высок»
Понятно, что «квартирные рантье» способны смести все предложение новых квартир по щелчку пальцев, а заодно «пропылесосить» вторичный рынок. Берешь «убитую» квартиру, делаешь средний ремонт, ждешь (сдавая ее в аренду) — и вот тебе новые проценты на твой капитал.
«Банкет» для вложившихся в «квадрат» будет продолжаться как минимум до конца этого года, прогнозируют эксперты. Далее застройщики могут взять реванш, предложив приемлемый уровень цен на новостройки за счет очень дешевой ипотеки.
В качестве резюме отметим: в апреле рынок жилой недвижимости, похоже, достиг равновесия. «Да, летом рынок может потревожить сезонное падение числа сделок на 5–10 процентов, — говорит Галлямов. — А дальше инвесторы продолжат распродавать квартиры, выводить деньги и уходить с рынка первичной недвижимости, потому что нет новых предложений, цена высокая». Впрочем, это оспаривают в #Суварстроит. «Интерес к первичному рынку с точки зрения инвестиций высок, — сказала Галяутдинова. — Вторичная недвижимость следует за общим трендом, то есть за рынком новостроек. Поэтому, пока растет первичный рынок, за ним следует динамика „вторички“».
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 188
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.