7 ГЛАВНЫХ МИФОВ О ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Ах, обмануть меня не трудно!
Я сам обманываться рад!

А. С. Пушкин «Признание»

Уже две недели в нашем казанском офисе не смолкает телефон. Все хотят приобрести зарубежную недвижимость. Причина такого ажиотажа понятна — жители Казани пытаются спасти свои сбережения от резкого падения курса рубля. Что интересно, если в отношении наших «родных» хрущевок и новостроек граждане хорошо осведомлены в части юридической чистоты и разных подстерегающих опасностей, то покупка апартаментов на морском берегу им почему-то априори кажется мегавыгодным и безопасным вложением.

Причем заблуждаются все одинаково, независимо от пола, национальной принадлежности, образования и достатка. Видимо, нам, россиянам, не хватает «перчика» в виде пирамид МММ, обманутых дольщиков и долгостроев. В своей статье я решила систематизировать самые распространенные мифы казанцев о недвижимости за рубежом.

Настя.jpg
Анастасия Гизатова

1. Недвижимость = гражданство

Это заблуждение я поставила на первое место, так как все потенциальные покупатели уверены, что став собственниками апартаментов за рубежом они автоматически (ну ладно, пусть через пару-тройку месяцев) получат и пожизненную визу, и ВНЖ, и гражданство. Однако недвижимость не имеет никакого отношения к эмиграционному статусу. Более того, именно покупатели, которыми движет желание получить иностранное гражданство, приобретают абсолютно неликвидные варианты. Лидеры по данному заблуждению — Чехия, Испания, Германия.

Расскажу такой пример из своей практики. В 2012 году Рифкат К. удачно продал свою трехкомнатную квартиру по ул. Чистопольской. Очарованный майской Прагой он твердо решил стать гражданином Чехии. Во время туристической поездки ему предложили варианты домов, которые гарантированно приведут к заветному паспорту. Со временем, Рифкат понял, что поторопился с покупкой, но продать свой новый дом до сих пор не может, так как месторасположение и цена (даже с огромной скидкой!) не вызывает интереса у покупателей.

2. Прямые вылеты из Казани

Не знаю, как будет в наступившем 2014 году, но пока в нашем международном аэропорту Казань нет удобных регулярных вылетов. Поэтому, чтобы добраться до своего зарубежного дома, придется сначала долететь до Москвы, Стамбула или Франкфурта. И понятно, что это не удешевит ваш отдых. Да, из Казани есть вылеты в Испанию, Анталию, Бургас или Варну. Но это исключительно чартерные рейсы. Той свободы, которая есть у жителей Москвы в части выбора и времени рейсов, у нас нет. И, как правило, с дешевыми билетами нам не везет, и о спонтанном приезде остается только мечтать. Поэтому еще раз подумайте, стоит ли приобретать заграничную недвижимость в расчете на двухнедельный бюджетный отдых раз в году? Например, по Анталии целесообразнее приобрести тур и жить в отеле. Конечно, если у вас нет желания радовать друзей возможностью пожить у вас гостях.

3. Это очень выгодное вложение!

Допустим, вы располагаете определенной суммой и решили удвоить свои сбережения. И вы ищете зарубежную недвижимость, которая «стабильно растет в цене». Если вы рассматриваете «зарубежку» с этого ракурса, то тогда это не ваш вариант. И бегите от нас (агентств недвижимости) подальше.

Давно прошли те времена (пик цен приходился на 2007 год), когда на простой купле-продаже недвижимости можно было хорошо заработать. Последние пять лет цены на недвижимость после некоторого падения застыли на одном уровне — без взлетов и провалов. Поэтому в качестве инвестиционной привлекательности, скорее, подойдут другие источники, например, банковский вклад, ценные бумаги или даже наша родная «ленинградка».

4. Значительные доходы от аренды

Частенько я наблюдаю в рекламе зарубежных жилых комплексов гарантии круглогодичной сдачи в аренду и, соответственно, получение стабильного дохода. Да, действительно, такие комплексы во всех странах есть, но там достаточно большой порог вхождения — больше нескольких сотен тысяч евро и минимальный размер дохода. В большинстве случаев ваша вилла или апартаменты будут пустовать в несезон (а это не менее полугода). Представьте, будет ли востребована квартира в Анапе или в Сочи в январе-феврале месяце (Олимпиаду в расчет не берем)? Так и там, за рубежом, есть высокий и низкий сезон.

5. Продаю свою «хрущевку» — покупаю три квартиры

Да, действительно, стоимость квадратного метра в Казани, да и во всей России, необоснованно завышена. И аналогичную по площади квартиру за рубежом можно приобрести немного дешевле. Но стоит помнить, что речь обычно идет о курортных, подверженных сезонности городах. Зимой там высокий уровнень безработицы, пустые улицы и тому подобное. Хорошие квартиры в зарубежных мегаполисах и стоят соответственно. Жилье в обычных городах наиболее востребовано, в отличие от предложений домиков у моря, которых с каждым годом все больше и больше.

6. Купить коммерческую недвижимость и заняться бизнесом за рубежом

Слава Богу, с самооценкой и верой в свои силы, с предпринимательской жилкой у казанцев все в порядке. Они свято убеждены, что приобретя мини-гостиницу, бар или кафе на побережье теплого моря, смогут обеспечить достойное будущее себе и своей семье. Это далеко не так, действительно стоящие предложения просто не появляются в продаже и не дойдут до агентства недвижимости (тем более российского). Получая небольшой доход в 4 - 6 процентов годовых (что для европейца вполне нормально) и работая круглосуточно, наш земляк быстро разочаровывается в бизнесе и пополняет ряды продавцов. Как правило, ему не удается вернуть затраченные на покупку средства.

За 7-летний стаж работы в агентстве недвижимости я видела только три успешных предприятия — автомастерская, салон-ателье по пошиву, мебельное производство, астрологический салон — да и то, они начинали с аренды, а не с покупки недвижимости.

7. Надо покупать с нулевого цикла

В начале 2000-х казанцы открыли для себя ОАЭ. Ошарашенные величественными небоскребами и стремительно растущей стоимостью квадратных метров, многие сворачивали бизнес и вкладывали все сбережения в Дубаи. Наверное, это мечта каждого бизнесмена: ты отдыхаешь, а они, твои кровно заработанные деньги, работают. Ты плещешься в море, а твои апартаменты строятся. Так продолжалось до 2008 года. Рост прекратился, много объектов до сих пор стоят незавершенными и, естественно, их невозможно продать даже с большим дисконтом. Эстафету Дубаи сейчас принял Майями, где мы наблюдаем огромное количество предложений, много инвесторов-россиян (и татарстанцев в том числе).

Не обошли проблемы и Болгарию. К нам обратился один из казанских инвесторов и поведал грустную историю. Ильсур заключил договор с болгарской фирмой на строительство апарт-отеля. Он был построен с задержкой в три года, с плохим качеством отделки, множеством недоделок и большим отклонением по метражам. Более того, обещанная инфраструктура так и не дошла до этого здания, сейчас оно красуется пустующим на отшибе по дороге из аэропорта города Бургас.

ВМЕСТО ЭПИЛОГА

Таким образом, большинство публикуемых в рекламе зарубежной недвижимости «заманух» являются обычными маркетинговыми ходами. Да, если вы хотите купить для своей семьи второй дом, где бы вы могли вместе отдыхать летом, то выбор между курортами Краснодарского края и зарубежьем склоняется в пользу второго варианта. Но при этом не стоит поддаваться на обещания каких-то дополнительных, фантастических выгод.

Чтобы я посоветовала? Во-первых, для принятия объективного решения о покупке дома лучше ехать в несезон, брать таймаут и самого скептически настроенного и вредного спутника. Помните, что когда вы расслаблены теплым морем, солнцем и отдыхом, принять и сделать правильный выбор очень сложно.

Во-вторых, необходимо заранее просчитать возможный доход от аренды (лучше спросить у соседей, а не у нашего брата-риелтора), а также коммунальные и налоговые платежи.

Если вы хотите инвестировать свободные средства с расчетом на хороший доход, то зарубежная недвижимость — это не ваш вариант.

При покупке зарубежной недвижимости лучше руководствоваться принципом: «Чем меньше — тем лучше», не надо гнаться за апартаментами 3+1, которые очень сложно будет продать при необходимости. Помните, что самая ликвидная недвижимость — это студия или апартаменты с одной спальней.

Анастасия Гизатова